Wer in Neu-Ulm bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern will, stößt schnell auf eine erste Besonderheit: Die Stadt Neu-Ulm ist selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde – nicht das Landratsamt. Das klingt nach einem Detail, ist aber entscheidend dafür, wohin der Bauantrag geht, welche Formulare gelten und wer über das Vorhaben entscheidet. Hinzu kommt, dass die Bayerische Bauordnung (BayBO) seit Januar 2025 grundlegend geändert wurde – mit spürbaren Auswirkungen auf Verfahrenswege, Genehmigungsfristen und die Eigenverantwortung von Bauherren.

Welche Behörde ist in Neu-Ulm zuständig?

Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo das Grundstück liegt:

• Stadtgebiet Neu-Ulm: Die Stadt Neu-Ulm ist die Untere Bauaufsichtsbehörde. Bauanträge werden bei der Abteilung Bauordnung, Augsburger Straße 15, 89231 Neu-Ulm eingereicht – in mindestens dreifacher Ausfertigung, jeweils in Mappen geheftet.
• Landkreis Neu-Ulm (z.B. Senden, Vöhringen, Weißenhorn): Hier ist das Landratsamt Neu-Ulm zuständig. Seit dem 1. Januar 2025 werden Bauanträge im Landkreis direkt beim Landratsamt eingereicht, nicht mehr über die Gemeinde.

Wichtig für Bauherren in der Grenzregion: Obwohl Neu-Ulm und Ulm direkt nebeneinanderliegen, gelten völlig unterschiedliche Rechtsgrundlagen. Neu-Ulm liegt in Bayern (Bayerische Bauordnung), Ulm in Baden-Württemberg (Landesbauordnung BW). Formulare, Verfahren und Zuständigkeiten sind nicht austauschbar. Wer die falschen Unterlagen einreicht, verliert wertvolle Wochen.

Brauche ich für mein Vorhaben eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Neu-Ulm ist genehmigungspflichtig. Die BayBO unterscheidet drei Kategorien:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Bestimmte Maßnahmen dürfen ohne Genehmigung und ohne Anzeige durchgeführt werden – zum Beispiel kleine Nebengebäude bis zu einer bestimmten Größe oder Instandsetzungsarbeiten an Bestandsgebäuden. Seit Januar 2025 wurden diese Ausnahmen deutlich erweitert.
• Genehmigungsfreistellung: Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 in einem qualifizierten Bebauungsplangebiet können ohne förmliche Genehmigung gebaut werden – vorausgesetzt, der Bauherr reicht die Unterlagen bei der Stadt Neu-Ulm ein und wartet einen Monat ab. Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt vollständig beim Bauherrn.
• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Neubauten außerhalb qualifizierter Bebauungspläne, Nutzungsänderungen, Anbauten und alle Sonderbauten benötigen eine förmliche Baugenehmigung.

Sonderfall Dachgeschossausbau: Seit dem 1. Januar 2025 ist der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Allerdings besteht eine Anzeigepflicht: Der geplante Ausbau muss der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn angezeigt werden. Verfahrensfrei bedeutet dabei nicht regellos – alle geltenden Vorschriften (Statik, Brandschutz, Energieeffizienz) müssen trotzdem eingehalten werden.

Wer eine Nutzungsänderung plant – etwa die Umwandlung von Bürofläche in Wohnraum oder die Eröffnung eines Gewerbebetriebs in einer bisher anders genutzten Immobilie – benötigt in der Regel eine eigene Genehmigung, auch wenn baulich nichts verändert wird.

Die drei Verfahrenswege im Überblick

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist der Regelfall für die meisten Wohn- und Gewerbebauten in Neu-Ulm. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei nur einen eingeschränkten Katalog: bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, Abstandsflächen und bestimmte andere öffentlich-rechtliche Anforderungen. Die Einhaltung der Bauordnung – also Statik, Brandschutz, Wärmeschutz – liegt in der Eigenverantwortung des Bauherrn und des beauftragten Entwurfsverfassers.

Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten

Für Sonderbauten – darunter Gebäude mit besonderen Nutzungen wie Verkaufsstätten, Versammlungsstätten oder Pflegeeinrichtungen – gilt ein umfassenderes Verfahren. Alle bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften werden geprüft. Seit 2025 wurden die Schwellenwerte angehoben: Eine Verkaufsstätte im Erdgeschoss gilt erst ab 2.000 m² Verkaufsfläche als Sonderbau.

Genehmigungsfreistellung

Wer im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ein Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 errichten will, kann das Freistellungsverfahren nutzen. Nach Einreichung der Unterlagen bei der Stadt Neu-Ulm darf nach einem Monat mit dem Bau begonnen werden – sofern die Stadt nicht innerhalb dieser Frist ein förmliches Genehmigungsverfahren einleitet.

Baugenehmigung in Neu-Ulm beantragen: Schritt für Schritt

1. Bebauungsplan prüfen: Vor jedem Bauantrag sollte der geltende Bebauungsplan eingesehen werden. Rechtskräftige Bebauungspläne können bei der Abteilung Stadtplanung der Stadt Neu-Ulm oder über das Geodatenportal der Stadt eingesehen werden. Der Bebauungsplan bestimmt, was auf einem Grundstück zulässig ist – Art der Nutzung, Geschossigkeit, Baugrenzen.
2. Vorbescheid beantragen (optional, aber empfehlenswert): Bei unklarer Genehmigungslage – etwa bei Vorhaben außerhalb des Bebauungsplans oder bei komplexen Nutzungsänderungen – lohnt sich ein Vorbescheid. Dieser klärt einzelne Fragen rechtsverbindlich, bevor die vollständige Planung erstellt wird. Seit 2025 gilt der Vorbescheid vier Jahre (vorher drei) und kann um bis zu vier weitere Jahre verlängert werden.
3. Bauvorlageberechtigten beauftragen: In Bayern dürfen Bauanträge nur von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassern eingereicht werden – in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Wer keinen Architekten beauftragt, kann den Bauantrag formal nicht einreichen. Bei kleineren Vorhaben können unter bestimmten Voraussetzungen auch Handwerksmeister oder staatlich geprüfte Techniker bauvorlageberechtigt sein.
4. Unterlagen erstellen lassen: Der Entwurfsverfasser erstellt alle erforderlichen Bauvorlagen. Dazu gehören Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan, Flächenberechnungen und – je nach Vorhaben – statische Nachweise, Brandschutzkonzept und Energieausweis. Planeco Building übernimmt die vollständige Erstellung aller Unterlagen, inklusive Standsicherheitsnachweis.
5. Nachbarbeteiligung durchführen: Nachbarn müssen über das Vorhaben informiert werden. Eine frühzeitige Abstimmung mit angrenzenden Grundstückseigentümern kann spätere Einwendungen und damit Verzögerungen im Verfahren vermeiden.
6. Bauantrag einreichen: Der vollständige Antrag wird in dreifacher Ausfertigung bei der Abteilung Bauordnung der Stadt Neu-Ulm eingereicht. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen – jede Nachforderung kostet in der Praxis vier bis acht Wochen.
7. Behördliche Prüfung abwarten: Nach Eingang eines vollständigen Antrags hat die Bauaufsichtsbehörde im Regelfall drei Monate Zeit zur Entscheidung. Bei Wohngebäuden im vereinfachten Verfahren gilt nach Ablauf dieser Frist die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion). Die Behörde muss dann eine Fiktionsbescheinigung ausstellen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die erforderlichen Bauvorlagen richten sich nach der Bayerischen Bauvorlagenverordnung (BauVorlV). Für einen typischen Bauantrag in Neu-Ulm sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Bauantragsformular: Amtlicher Vordruck des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr
• Lageplan: Amtlicher Katasterauszug mit Eintragung des Vorhabens
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens, der Baustoffe und der Nutzung
• Flächenberechnungen: Brutto-Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen Statiker – bei Gebäudeklassen 1 bis 3 prüft ein Kriterienkatalog, ob der Nachweis prüfpflichtig ist
• Brandschutznachweis: Bei Gebäudeklasse 4 und 5 sowie Sonderbauten bauaufsichtlich geprüft
• GEG-Nachweis: Energetischer Nachweis gemäß Gebäudeenergiegesetz
• Erhebungsbogen für die Baustatistik
• Ggf. Abstandsflächenplan, Entwässerungsplan, Freiflächengestaltungsplan

Was kostet eine Baugenehmigung in Neu-Ulm?

Die Behördengebühren für eine Baugenehmigung in Bayern betragen in der Regel etwa 0,5 % der anrechenbaren Baukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,–€ ergibt sich damit eine Behördengebühr von rund 1.500,–€. Für Nutzungsänderungen liegen die Gebühren je nach Verwaltungsaufwand zwischen 40,–€ und 5.000,–€.

Die Behördengebühren sind jedoch nur ein Teil der Gesamtkosten. Eine realistische Kalkulation für ein Einfamilienhaus sieht so aus:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto
• Statik und Nachweise: ab 1.500,–€ netto (mehr dazu unter Statiker Kosten)
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€

Die Gesamtkosten für einen vollständigen Bauantrag liegen damit typischerweise zwischen 9.500,–€ und 14.000,–€ netto – abhängig von Komplexität, Vorhaben und Umfang der erforderlichen Nachweise.

Wie lange dauert das Verfahren?

Die Bearbeitungsdauer hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen, der Komplexität des Vorhabens und der aktuellen Auslastung der Abteilung Bauordnung ab. Als Orientierung gelten folgende Zeiträume:

• Genehmigungsfreistellung: 1 Monat Wartefrist nach Einreichung
• Einfaches Wohngebäude (vereinfachtes Verfahren): ca. 2 bis 3 Monate bei vollständigen Unterlagen
• Komplexere Vorhaben und Sonderbauten: 4 bis 6 Monate
• Genehmigungsfiktion (Wohngebäude): spätestens nach 3 Monaten und 3 Wochen gilt die Genehmigung als erteilt

Die Genehmigungsfiktion gilt ausschließlich für Wohngebäude im vereinfachten Verfahren und setzt einen vollständigen, fehlerfreien Antrag voraus. Werden Unterlagen nachgefordert, beginnt die Frist neu. Wer auf die Fiktion setzt, muss sicherstellen, dass der Antrag von Anfang an lückenlos ist – andernfalls riskiert er eine Ablehnung innerhalb der Frist statt einer automatischen Genehmigung.

Eine erteilte Baugenehmigung gilt seit 2025 für vier Jahre (vorher drei). Sie kann auf Antrag um bis zu vier weitere Jahre verlängert werden – sofern der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer gestellt wird.

Was ändert sich durch die BayBO-Novellen 2025 und 2026?

Die Bayerische Bauordnung wurde durch das Erste bis Vierte Modernisierungsgesetz Bayern grundlegend überarbeitet. Für Bauherren in Neu-Ulm sind folgende Änderungen besonders relevant:

• Erweiterte Verfahrensfreiheit: Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken und bestimmte Instandsetzungsarbeiten sind seit Januar 2025 unter Voraussetzungen verfahrensfrei. Die Eigenverantwortung des Bauherrn steigt damit erheblich.
• Neues Stellplatzrecht (seit Oktober 2025): Stellplätze können bauordnungsrechtlich nur noch gefordert werden, wenn die Gemeinde eine entsprechende Satzung erlassen hat. Ob die Stadt Neu-Ulm bereits eine solche Satzung beschlossen hat, sollte vor Einreichung des Bauantrags direkt bei der Abteilung Bauordnung geprüft werden.
• Verlängerte Geltungsfristen: Baugenehmigungen und Vorbescheide gelten jetzt vier statt drei Jahre, Verlängerungen sind um bis zu vier weitere Jahre möglich.
• Genehmigungsfiktion für Wohngebäude: Neu eingeführt – bei vollständigem Antrag gilt die Genehmigung für Wohngebäude nach drei Monaten als erteilt.

Entscheidend ist dabei: Für die Frage, welches Recht gilt, kommt es auf den Zeitpunkt der Genehmigung an – nicht auf den Zeitpunkt der Antragstellung. Wer einen Antrag vor 2025 eingereicht hat, aber erst 2025 genehmigt wird, profitiert von den neuen Regelungen.

Bauen ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Wer in Neu-Ulm ohne erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert mehr als eine Ordnungswidrigkeit. Die Untere Bauaufsichtsbehörde kann Bauarbeiten stilllegen, Nachweise nachfordern und im schlimmsten Fall den Rückbau anordnen. Bußgelder können je nach Verstoß bis zu 500.000,–€ betragen. Auch wer einen Dachgeschossausbau nicht fristgerecht anzeigt, obwohl er verfahrensfrei ist, kann mit einem Bußgeld belegt werden.

Hinzu kommt: Ungenehmigt errichtete Bauteile können bei einem späteren Verkauf der Immobilie erhebliche Probleme verursachen – von Wertminderungen bis hin zu Haftungsfragen gegenüber Käufern. Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, sollte das im Zweifel über eine Bauvoranfrage klären lassen, bevor mit den Arbeiten begonnen wird.

Planeco Building begleitet Bauherren in Neu-Ulm von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur eingereichten Genehmigungsplanung – mit lokalem Wissen zur BayBO, vollständigen Bauvorlagen und direkter Kommunikation mit der Abteilung Bauordnung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen lässt sich der Zeitplan für das Genehmigungsverfahren deutlich verlässlicher einhalten. Wer einen Statiker oder einen Architekten für den Bauantrag in Neu-Ulm sucht, findet bei Planeco Building beides aus einer Hand.