Wer in Neubrandenburg baut, stößt schnell auf eine Frage, die über Erfolg oder Verzögerung entscheidet: Welches Genehmigungsverfahren gilt für mein Vorhaben – und was muss ich dabei beachten? Die Antwort hängt von der Art des Vorhabens, dem Standort auf dem Grundstück und nicht zuletzt davon ab, ob das Grundstück in einem der drei Sanierungsgebiete der Vier-Tore-Stadt liegt. Dieser Leitfaden erklärt die aktuellen Verfahrenswege nach der novellierten Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V, Stand Juli 2025), die lokalen Besonderheiten Neubrandenburgs und die typischen Fehler, die Bauherren Zeit und Geld kosten.

Wann brauchen Sie in Neubrandenburg eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Neubrandenburg ist genehmigungspflichtig. Die LBauO M-V unterscheidet zwischen verfahrensfreien Vorhaben, der Genehmigungsfreistellung und dem eigentlichen Baugenehmigungsverfahren. Wo Ihr Vorhaben einzuordnen ist, bestimmt den gesamten weiteren Ablauf.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte Nebenanlagen dürfen ohne Baugenehmigung und ohne Anzeige bei der Behörde errichtet werden. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht, dass keine Regeln gelten. Abstandsflächen, Standsicherheit und Brandschutz müssen auch hier eingehalten werden – die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn.

Typische verfahrensfreie Vorhaben in Neubrandenburg:

• Carports bis zu einer Brutto-Grundfläche von 40 m² und einer mittleren Wandhöhe von bis zu 3 m (seit der Novellierung März 2025 erhöht von vormals 30 m²)
• Garagen bis 30 m² Grundfläche und bis zu 3 m mittlerer Wandhöhe
• Terrassenüberdachungen bis 30 m²
• Gartenhäuser bis 10 m³ Brutto-Rauminhalt

Für Garagen und Carports an der Grundstücksgrenze gilt: Die bebaubare Wandlänge je Grundstücksgrenze ist auf 9 m begrenzt, insgesamt dürfen nicht mehr als 15 m aller Grundstücksgrenzen bebaut werden.

Genehmigungspflichtige Vorhaben

Alles, was über die verfahrensfreien Grenzen hinausgeht, benötigt entweder eine Genehmigungsfreistellung oder eine förmliche Baugenehmigung. Dazu gehören unter anderem:

• Neubau eines Wohnhauses oder Mehrfamilienhauses
• Anbauten und Aufstockungen an bestehenden Gebäuden
• Nutzungsänderungen – etwa von Gewerbe zu Wohnen oder von Wohnen zu Ferienwohnung (mehr dazu unter Nutzungsänderung)
• Gewerbliche Neubauten und Sonderbauten
• Abbruch von Gebäuden ab bestimmten Größen

Die drei Verfahrenswege im Überblick

In Mecklenburg-Vorpommern gibt es drei Verfahrenswege für genehmigungspflichtige Bauvorhaben. Welcher für Ihr Vorhaben gilt, hängt von Gebäudeklasse, Nutzung und Lage im oder außerhalb eines Bebauungsplans ab.

Genehmigungsfreistellung

Wohngebäude und bestimmte Nebenanlagen im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans können ohne förmliche Baugenehmigung errichtet werden – vorausgesetzt, das Vorhaben widerspricht den Festsetzungen des B-Plans nicht, die Erschließung ist gesichert, und die Gemeinde verlangt kein Genehmigungsverfahren. Die Unterlagen werden bei der Bauaufsicht eingereicht; nach einem Monat ohne gegenteilige Mitteilung darf mit dem Bau begonnen werden.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 sowie Nebengebäude gilt das vereinfachte Verfahren. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei ausschließlich das Bauplanungsrecht und die Abstandsflächen nach § 6 LBauO M-V. Brandschutz, Standsicherheit und weitere bauordnungsrechtliche Anforderungen werden nicht behördlich geprüft – die Verantwortung dafür liegt beim Bauherrn und den beauftragten Fachplanern. Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt drei Monate nach Eingang der vollständigen Unterlagen.

Wer im vereinfachten Verfahren auf einen Statiker oder einen Brandschutzplaner verzichtet, riskiert, dass Mängel erst bei einer Bauabnahme oder im Schadensfall auffallen – mit erheblichen Konsequenzen.

Normales Baugenehmigungsverfahren

Für Gebäude der Klassen 4 und 5, Sonderbauten und komplexere Vorhaben gilt das vollständige Genehmigungsverfahren. Hier prüft die Bauaufsichtsbehörde alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen umfassend. Die Bearbeitungsfrist beträgt ebenfalls drei Monate, kann aber aus wichtigem Grund um bis zu einen Monat verlängert werden.

M-V-Besonderheit: Fiktive Genehmigung

In Mecklenburg-Vorpommern gilt die Baugenehmigung als erteilt, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist über den Antrag entscheidet. Diese Regelung existiert in vielen anderen Bundesländern nicht und ist ein relevanter Vorteil für Bauherren – setzt aber voraus, dass der Bauantrag vollständig und korrekt eingereicht wurde. Ausnahmen gelten, wenn die Gemeinde ihr Einvernehmen versagt hat oder Verbände beteiligt werden müssen.

Besonderheiten in Neubrandenburg: Was viele Bauherren übersehen

Drei Sanierungsgebiete mit zusätzlicher Genehmigungspflicht

In Neubrandenburg gibt es drei förmlich festgesetzte Sanierungsgebiete:

• Sanierungsgebiet „Altstadt"
• Sanierungsgebiet „Altstadt – Vor dem Treptower Tor"
• Sanierungsgebiet „Nordstadt – Ihlenfelder Vorstadt"

Wer in einem dieser Gebiete baut, benötigt neben der regulären Baugenehmigung eine zusätzliche Sanierungsgenehmigung. Diese Pflicht gilt auch für bestimmte Rechtsvorgänge wie Grundstücksteilungen oder Veräußerungen. Viele Bauherren in der Altstadt oder der Nordstadt erfahren davon erst, wenn die Behörde den Antrag zurückstellt. Prüfen Sie daher frühzeitig, ob Ihr Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt – über den digitalen Stadtplan Neubrandenburgs ist das möglich.

Denkmalschutz in der Vier-Tore-Stadt

Neubrandenburg verfügt über eine bedeutende Denkmallandschaft – von der mittelalterlichen Stadtmauer mit den vier Tortürmen bis zur Marienkirche. Wer an oder in der Nähe eines Baudenkmals baut, umbaut oder saniert, benötigt zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Genehmigung bei der unteren Denkmalschutzbehörde. Diese ist rechtzeitig vor Baubeginn zu beantragen. Auch Bodendenkmale und Denkmalbereiche können betroffen sein – nicht nur eingetragene Einzeldenkmale.

Abstandsflächen nach LBauO M-V

In Mecklenburg-Vorpommern beträgt die Abstandsfläche grundsätzlich 0,4 × Gebäudehöhe, mindestens jedoch 3 m. In bestimmten Gebieten können abweichende Werte durch Bebauungsplan festgesetzt sein. Wer diese Werte unterschreitet, muss eine Abweichung beantragen – auch bei verfahrensfreien Vorhaben.

Schritt für Schritt zum Bauantrag in Neubrandenburg

1. Bebauungsplan prüfen: Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines B-Plans? Welche Festsetzungen gelten für Nutzung, Höhe und Grundflächenzahl? Die Bebauungspläne Neubrandenburgs sind online einsehbar.
2. Sanierungsgebiet und Denkmalschutz klären: Prüfen Sie frühzeitig, ob zusätzliche Genehmigungen erforderlich sind.
3. Entwurfsverfasser beauftragen: Für alle nicht verfahrensfreien Vorhaben müssen die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur erstellt und unterschrieben werden. Ohne diese Qualifikation nimmt die Bauaufsicht den Antrag nicht an.
4. Unterlagen zusammenstellen: Erforderlich sind in der Regel: Ausgefüllter Bauantrag, Lageplan (amtlich beglaubigt), Auszug aus der Liegenschaftskarte, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung sowie – je nach Vorhaben – Standsicherheitsnachweis und Brandschutznachweis. Die genauen Anforderungen regelt die BauVorlVO M-V.
5. Antrag einreichen: Neubrandenburg ermöglicht die digitale Antragstellung über das MV-Serviceportal. Alternativ kann der Antrag schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde am Friedrich-Engels-Ring 53 eingereicht werden.
6. Baubeginnsanzeige: Spätestens eine Woche vor geplantem Baubeginn muss die Baubeginnsanzeige in Textform bei der Bauaufsicht eingehen. Zu diesem Zeitpunkt müssen auch alle bautechnischen Nachweise – insbesondere der Standsicherheitsnachweis – vorliegen.

Was kostet eine Baugenehmigung in Neubrandenburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Wer nur die Behördengebühr im Blick hat, unterschätzt den tatsächlichen Aufwand deutlich.

• Behördengebühren: Richten sich nach der BauGebVO M-V und orientieren sich am Rauminhalt und der Art des Vorhabens. Als Orientierung: Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten sind Behördengebühren von ca. 1.500,– € realistisch.
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto, je nach Umfang und Komplexität des Vorhabens
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ca. 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,– € netto; bei komplexeren Vorhaben liegen die Statikerkosten deutlich höher

Für ein typisches Einfamilienhaus in Neubrandenburg sollten Bauherren mit Gesamtkosten von ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto für alle Planungs- und Genehmigungsleistungen rechnen – abhängig von Verfahrensart, Grundstückslage und Komplexität des Entwurfs.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Grund für Verzögerungen. Jede Nachforderung durch die Behörde unterbricht den Fristlauf und verlängert das Verfahren um Wochen. Planeco Building prüft Bauanträge vor der Einreichung auf Vollständigkeit, um genau das zu vermeiden.
• Sanierungsgebiet nicht erkannt: Wer in der Altstadt oder der Nordstadt baut, ohne die Sanierungsgenehmigung zu beantragen, riskiert eine Zurückstellung des gesamten Verfahrens.
• Verfahrensfreiheit falsch verstanden: Ein verfahrensfreier Carport muss trotzdem die Abstandsflächen einhalten. Wer das ignoriert, riskiert eine Abrissverfügung – und Bußgelder bis zu 50.000,– €.
• Verantwortung im vereinfachten Verfahren unterschätzt: Die Behörde prüft im vereinfachten Verfahren keinen Brandschutz. Wer keinen Fachplaner beauftragt, haftet selbst – auch wenn die Genehmigung erteilt wurde.
• Abweichungen nicht beantragt: Wenn das Vorhaben von Festsetzungen des Bebauungsplans oder von Abstandsflächenregeln abweicht, muss das gesondert beantragt werden – auch bei verfahrensfreien Vorhaben.

Bauvoranfrage: Sinnvoll bei unsicherer Genehmigungslage

Wer nicht sicher ist, ob sein Vorhaben genehmigungsfähig ist – etwa bei einem Grundstück ohne B-Plan, in einem Sanierungsgebiet oder bei einer geplanten Nutzungsänderung – kann vor dem eigentlichen Bauantrag eine Bauvoranfrage stellen. Die Bauaufsichtsbehörde gibt dazu eine verbindliche Auskunft in Form eines Bauvorbescheids. Dieser ist befristet, kann aber verlängert werden und schützt vor einem kostspieligen abgelehnten Bauantrag. Für Vorhaben in der Altstadt Neubrandenburgs, wo Sanierungsgebiet, Denkmalschutz und enge Bebauungsstrukturen zusammentreffen, ist die Bauvoranfrage oft der klügere erste Schritt.

Planeco Building begleitet Bauherren in Neubrandenburg von der ersten Einschätzung bis zur eingereichten Genehmigung – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Mecklenburg-Vorpommern. Wenn Sie wissen möchten, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt und was es realistisch kostet, sprechen Sie uns an.