Wer in Ratingen bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, steht aktuell vor einer besonderen Ausgangslage: Die Bauaufsicht der Stadt arbeitet unter erheblichem Personaldruck. Das bedeutet eingeschränkte Erreichbarkeit, mögliche Verzögerungen bei der Bearbeitung – und eine klare Botschaft an alle Bauherren: Wer seinen Antrag vollständig und fehlerfrei einreicht, verschafft sich den entscheidenden Vorteil. Dieser Leitfaden erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, welche Unterlagen Sie brauchen, was die Genehmigung kostet – und worauf Sie in Ratingen konkret achten müssen.

Bauamt Ratingen: Zuständigkeit und aktuelle Erreichbarkeit

Zuständige Behörde für Baugenehmigungen in Ratingen ist die Abteilung Bauordnung im Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung (Amt 61). Die Stadt Ratingen ist als kreisangehörige Kommune selbst untere Bauaufsichtsbehörde – Bauanträge werden also direkt bei der Stadt eingereicht, nicht beim Kreis Mettmann.

Die Abteilung ist erreichbar unter:

• Adresse: Stadionring 17, 40878 Ratingen
• Telefon: 02102 550-6199
• E-Mail: amt61.5@ratingen.de

Wichtiger Hinweis zur aktuellen Situation: Aufgrund einer angespannten Personalsituation gibt es derzeit keine regulären Öffnungszeiten für den Publikumsverkehr. Telefonische Sprechzeiten bestehen nur noch donnerstags von 9 bis 12 Uhr. Wer bereits einen Antrag gestellt hat, kann seinen Sachbearbeiter per E-Mail um einen Gesprächstermin bitten – die Kontaktdaten stehen in der Eingangsbestätigung. Formlose schriftliche Anfragen per E-Mail ohne laufenden Antrag beantwortet die Bauaufsicht aus rechtlichen Gründen nicht; für verbindliche Auskünfte ist eine formelle Bauvoranfrage erforderlich.

Für Bauherren bedeutet das: Jede Nachforderung durch die Behörde verlängert den Prozess spürbar. Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen sind in Ratingen derzeit wichtiger denn je.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Die Bauordnung NRW (BauO NRW) unterscheidet vier Verfahrenswege. Welcher für Ihr Vorhaben gilt, hängt von Art, Größe und Lage des Bauvorhabens ab.

Verfahrensfreie Vorhaben

Kleine Vorhaben benötigen gar kein Genehmigungsverfahren. Typische Beispiele: Gartenhäuser bis 75 m³ ohne Aufenthaltsräume, Garagen bis 30 m² Grundfläche und 3 m Wandhöhe oder Terrassenüberdachungen bis zu bestimmten Maßen. Die vollständige Liste steht in § 62 BauO NRW. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz – gelten weiterhin. Die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn.

Genehmigungsfreistellung

Seit dem 1. Januar 2024 gilt die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW für Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 – also Gebäude bis 13 m Höhe mit maximal 400 m² pro Nutzungseinheit. Bisher war die Freistellung auf Gebäudeklasse 3 (bis 7 m) begrenzt. Voraussetzungen: Es muss ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegen, das Vorhaben muss dessen Festsetzungen vollständig einhalten, und die Erschließung muss gesichert sein.

Nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Stadt darf mit dem Bau einen Monat später begonnen werden – ohne dass die Behörde aktiv prüft. Die Gemeinde kann das Vorhaben jedoch in das vereinfachte Verfahren überführen, wenn sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit hat. Liegt kein Bebauungsplan vor – was in Ratingen für viele Grundstücke im unbeplanten Innenbereich gilt –, ist eine Genehmigungsfreistellung nicht möglich.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist das Regelverfahren für alle genehmigungspflichtigen Vorhaben, die keine großen Sonderbauten sind. Die Bauaufsicht prüft dabei einen reduzierten Umfang: Bebauung des Grundstücks mit Gebäuden, Abstandsflächen, Stellplätze und Barrierefreiheit sowie örtliche Bauvorschriften. Brandschutz, Wärmeschutz und Schallschutz werden im vereinfachten Verfahren nicht behördlich geprüft – die Verantwortung dafür liegt beim Bauherrn und seinem Planer. Die gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt sechs Wochen, kann sich aber bei der aktuellen Personalsituation in Ratingen verlängern.

Baugenehmigungsverfahren für große Sonderbauten

Für Vorhaben nach § 50 Abs. 2 BauO NRW – etwa große Versammlungsstätten, Krankenhäuser oder Hochhäuser – gilt das vollständige Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO NRW mit erweitertem Prüfumfang. Dieses Verfahren ist für private Bauherren und Immobilieneigentümer in der Regel nicht relevant.

Schritt für Schritt: So läuft der Bauantrag in Ratingen ab

1. Bebauungsplan prüfen: Bevor Sie planen, prüfen Sie, ob für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Die Stadt Ratingen bietet dafür eine interaktive Bauleitplanübersicht an. Liegt kein B-Plan vor, beurteilt die Bauaufsicht Ihr Vorhaben nach § 34 BauGB – dem sogenannten Einfügungsgebot im unbeplanten Innenbereich. Hier ist eine Bauvoranfrage besonders empfehlenswert.
2. Bauvorlagenberechtigten beauftragen: Bauanträge in NRW dürfen nur von bauvorlagenberechtigten Personen eingereicht werden – in der Regel Architekten, die in der Architektenkammer NRW (AKNW) eingetragen sind, oder bauvorlageberechtigte Bauingenieure. Seit 2024 dürfen auch Handwerksmeister bestimmter Gewerke (Maurer, Betonbauer, Zimmerleute) für Gebäude der Klassen 1 und 2 im vereinfachten Verfahren Bauvorlagen einreichen. Ein erfahrener Architekt muss dabei nicht aus Ratingen stammen – bundesweit tätige Büros wie Planeco Building können Bauanträge für Ratingen vollständig übernehmen.
3. Unterlagen zusammenstellen: Der vollständige Antrag wird dreifach eingereicht. Die Bauaufsicht prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob der Antrag vollständig ist. Fehlende Unterlagen stoppen die Frist – und verlängern bei der aktuellen Lage in Ratingen den Gesamtprozess erheblich.
4. Prüfung und Nachbarbeteiligung: Falls erforderlich, werden Eigentümer benachbarter Grundstücke beteiligt. Diese können innerhalb von zwei Wochen Einwendungen vorbringen. Beschwerden von Nachbarn nimmt die Bauordnung grundsätzlich nur schriftlich entgegen.
5. Baugenehmigung erhalten: Mit der Genehmigung darf gebaut werden. Die Geltungsdauer beträgt drei Jahre ab Erteilung; auf Antrag kann sie jeweils um ein Jahr verlängert werden.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die erforderlichen Unterlagen richten sich nach der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW). Für das vereinfachte Verfahren sind in der Regel folgende Dokumente notwendig:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Amtlicher Lageplan (Katasterauszug)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis (Statik)
• Nachweise zu Wärmeschutz (GEG) und Schallschutz
• Brandschutznachweis (bei bestimmten Vorhaben)
• Nachweis der gesicherten Erschließung

Alle Unterlagen werden dreifach eingereicht. Bei Sonderbauten kommen Brandschutzkonzept und Barrierefreiheitsnachweise hinzu. Planeco Building stellt sicher, dass alle Unterlagen vollständig und behördenkonform aufbereitet sind – das ist der wirksamste Hebel gegen Verzögerungen.

Was kostet die Baugenehmigung in Ratingen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren und Planungskosten zusammen.

Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) und orientieren sich an der Bausumme. Als Richtwert gilt: etwa 0,5 % der anrechenbaren Baukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten sind das rund 1.500,– € an Behördengebühren. Hinzu können Gebühren für Abweichungen, Befreiungen oder Baulasteinträge kommen.

Planungskosten: Das Architektenhonorar für Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) liegt bei einem Einfamilienhaus typischerweise zwischen 8.000,– und 13.000,– € netto, abhängig von Komplexität und Leistungsumfang. Die HOAI liefert seit 2021 keine verbindlichen Honorarsätze mehr, sondern Orientierungswerte; in der Praxis werden häufig Pauschalvereinbarungen getroffen.

Statik und Fachplaner: Ein Standsicherheitsnachweis kostet je nach Gebäudetyp ab 500,– € netto. Weitere Fachplaner (Brandschutz, Energieberater) kommen bei komplexeren Vorhaben hinzu. Mehr zu den typischen Statikerkosten finden Sie in unserem Überblick.

Bei einer Nutzungsänderung – etwa von Gewerbe zu Wohnen – liegt der Planungsaufwand oft höher als die Bausumme vermuten lässt, weil Brandschutz, Stellplatznachweise und Abstandsflächen neu bewertet werden müssen.

Bauvoranfrage in Ratingen: Wann sie sich lohnt

Eine Bauvoranfrage (Vorbescheid nach § 77 BauO NRW) klärt vorab verbindlich, ob ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist – ohne dass bereits vollständige Bauvorlagen vorliegen müssen. Die Antwort der Behörde ist rechtlich bindend und gilt in der Regel drei Jahre.

In Ratingen ist eine Bauvoranfrage besonders sinnvoll, wenn:

• Ihr Grundstück im unbeplanten Innenbereich liegt (§ 34 BauGB) und unklar ist, ob sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung einfügt
• Sie eine Aufstockung oder größere Erweiterung planen und die planungsrechtliche Zulässigkeit vorab sichern wollen
• das Vorhaben von den Festsetzungen eines Bebauungsplans abweicht und eine Befreiung erforderlich sein könnte

Angesichts der eingeschränkten Beratungskapazitäten der Bauaufsicht Ratingen ist die Bauvoranfrage derzeit der einzige Weg, eine verbindliche Einschätzung zu erhalten – formlose Anfragen per E-Mail beantwortet die Behörde nicht.

Was sich seit 2024 geändert hat – und was Bauherren in Ratingen wissen müssen

Die BauO NRW-Novelle vom 1. Januar 2024 bringt mehrere Änderungen, die für Bauvorhaben in Ratingen direkt relevant sind:

• Erweiterte Genehmigungsfreistellung: Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 können im B-Plan-Gebiet ohne Baugenehmigung errichtet werden – ein deutlicher Schritt gegenüber der bisherigen Grenze bei Gebäudeklasse 3.
• Reduzierter Prüfumfang: Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde nur noch Abstandsflächen, Stellplätze, Barrierefreiheit und B-Plan-Konformität. Brandschutz, Wärme- und Schallschutz liegen in der Eigenverantwortung des Bauherrn und seines Planers.
• Solarpflicht: Für Neubauten, bei denen der Bauantrag ab dem 1. Januar 2025 gestellt wird, schreibt § 42a BauO NRW die Installation von Solaranlagen auf mindestens 30 % der Dachfläche vor.
• Aufzugspflicht bei Aufstockungen ausgesetzt: Wer ein Gebäude um bis zu zwei Geschosse aufstockt, ist von der Aufzugspflicht befreit – eine relevante Erleichterung für Nachverdichtungsprojekte.

Typische Vorhaben in Ratingen – worauf Sie achten müssen

Einfamilienhaus-Neubau im B-Plan-Gebiet: Wenn ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und alle Festsetzungen eingehalten werden, ist seit 2024 die Genehmigungsfreistellung bis Gebäudeklasse 4 möglich. Ein Monat nach Eingang der Unterlagen darf gebaut werden.

Anbau oder Aufstockung im Bestand: In der Regel vereinfachtes Verfahren. Im unbeplanten Innenbereich muss das Vorhaben sich nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen – eine Bauvoranfrage schafft hier frühzeitig Klarheit.

Garage und Carport: Garagen bis 30 m² Grundfläche und 3 m Wandhöhe sind verfahrensfrei. Größere Anlagen oder Carports mit Aufenthaltsräumen benötigen eine Genehmigung.

Nutzungsänderung: Wer Gewerbe in Wohnraum umwandelt oder eine Fläche anders nutzen möchte, braucht in der Regel eine Genehmigung – unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen stattfinden. Planeco Building übernimmt Nutzungsänderungen vollständig, inklusive Brandschutz- und Stellplatznachweisen.

Denkmalgeschützte Gebäude: Ratingen verfügt über eine historische Altstadt mit zahlreichen Denkmälern. Wer an einem denkmalgeschützten Gebäude oder in dessen unmittelbarer Nähe baut, benötigt zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz NRW – parallel zur Baugenehmigung.

Wenn Sie unsicher sind, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt oder wie Sie den Antrag vollständig aufbereiten, können Sie bei Planeco Building eine unverbindliche Erstberatung anfragen. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW begleitet Planeco Building Ihr Vorhaben von der ersten Einschätzung bis zur erteilten Genehmigung – bundesweit und vollständig digital.