Wer in Worms baut, hat es mit einer kreisfreien Stadt zu tun – das klingt nach einem Verwaltungsdetail, ist aber für den Genehmigungsprozess entscheidend. Als kreisfreie Stadt ist die Stadtverwaltung Worms selbst die untere Bauaufsichtsbehörde. Bauherren haben also einen direkten Ansprechpartner, ohne Umwege über eine Kreisverwaltung. Gleichzeitig bringt Worms als eine der ältesten Städte Deutschlands besondere Anforderungen mit sich: ein umfangreicher Denkmalbestand, historische Innenstadtbereiche und die UNESCO-Welterbestätten der SchUM-Stätten machen die Genehmigungsfrage für viele Vorhaben komplexer als anderswo.

Dieser Leitfaden erklärt, welche Verfahren in Worms gelten, was ein Bauantrag kostet, wie lange er dauert – und wo die typischen Stolperfallen liegen.

Zuständige Behörde: Bauaufsicht Worms

Zuständig für Baugenehmigungen in Worms ist die Abteilung 6.1 Stadtplanung und Bauaufsicht der Stadtverwaltung Worms. Die Behörde ist am Marktplatz 2, 67547 Worms (Rathaus Altbau, Hagenstraße) ansässig.

• Telefon: (0 62 41) 8 53 – 61 01
• E-Mail: bauaufsicht@worms.de
• Sprechzeiten: Montag, Mittwoch, Freitag 09:00–12:00 Uhr sowie Montag und Mittwoch 14:00–15:30 Uhr
• Wichtig: Vorsprachen nur nach Terminvereinbarung – spontane Besuche sind nicht möglich

Das Stadtgebiet ist in drei Bauaufsichtsbezirke aufgeteilt, denen jeweils eigene Sachbearbeiter zugeordnet sind. Bezirk 1 umfasst unter anderem Ibersheim, Rheindürkheim, Abenheim und Herrnsheim; Bezirk 2 Pfeddersheim, Leiselheim, Pfiffligheim und Hochheim; Bezirk 3 Heppenheim, Wiesoppenheim, Weinsheim und Horchheim. Wer seinen Antrag einreicht, sollte vorab prüfen, welchem Bezirk das Grundstück zugeordnet ist – das beschleunigt die Kommunikation erheblich.

Wichtige Abgrenzung: Für Vorhaben im Landkreis Alzey-Worms ist nicht die Stadtverwaltung Worms, sondern die Kreisverwaltung Alzey-Worms zuständig. Wer in einer Gemeinde des Landkreises baut, wendet sich an eine andere Behörde.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Worms ist automatisch genehmigungspflichtig. Die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Vorhaben.

Genehmigungsfreie Vorhaben – mit einer wichtigen Ausnahme

In Rheinland-Pfalz sind bestimmte Vorhaben verfahrensfrei, zum Beispiel:

• Gebäude bis zu 50 Kubikmeter umbauten Raum ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten
• Garagen, Carports und Fahrradabstellplätze bis 50 m² Grundfläche mit einer mittleren Wandhöhe von maximal 3,20 m
• Kleinere Nebenanlagen und Einfriedungen unter bestimmten Voraussetzungen

In Worms gilt jedoch eine entscheidende Einschränkung: Kulturdenkmäler und Gebäude in der Umgebung von Kultur- und Naturdenkmälern sind von der Genehmigungsfreiheit ausgenommen. Worms hat einen außergewöhnlich umfangreichen Denkmalbestand – vom Dom über die SchUM-Stätten (UNESCO-Welterbe) bis zu zahlreichen Einzeldenkmälern im gesamten Stadtgebiet. Wer in der Nähe eines Kulturdenkmals baut, sollte vorab prüfen, ob sein Vorhaben trotz der allgemeinen Genehmigungsfreiheit doch einer Genehmigung bedarf.

Genehmigungsfreiheit bedeutet außerdem nicht Regelfreiheit: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen alle materiellen Anforderungen einhalten – Abstandsflächen, Bebauungsplan-Festsetzungen und das Denkmalschutzgesetz Rheinland-Pfalz bleiben vollständig anwendbar.

Die drei Genehmigungsverfahren in Worms

Je nach Art und Lage des Vorhabens kommt eines von drei Verfahren in Betracht:

Freistellungsverfahren – der schnelle Weg im B-Plan-Gebiet

Wohnbauvorhaben, die vollständig den Festsetzungen eines rechtskräftigen Bebauungsplans entsprechen und deren Erschließung gesichert ist, können über das Freistellungsverfahren nach § 67 LBauO abgewickelt werden. Die Bauaufsicht prüft hier nicht inhaltlich – sie wird lediglich informiert. Widerspricht die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, darf mit dem Bau begonnen werden.

Eine Besonderheit in Rheinland-Pfalz: Auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) kann die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken – einschließlich der Errichtung von Dachgauben – im Freistellungsverfahren behandelt werden. Das beschleunigt Dachausbauten in der Wormser Innenstadt erheblich, sofern kein Denkmalschutz entgegensteht.

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren – der Standardweg

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 66 LBauO ist der Regelweg für die meisten Wohnbauvorhaben: Einfamilienhäuser, Anbauten, Nutzungsänderungen und kleinere genehmigungspflichtige Vorhaben wie Garagen außerhalb der Freistellungsgrenzen. Die Bauaufsicht prüft hier die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und ausgewählte bauordnungsrechtliche Anforderungen.

Gesetzliche Bearbeitungsfrist: 1 Monat bei einfacheren Vorhaben, 3 Monate bei komplexeren. Die Frist kann um bis zu zwei Monate verlängert werden, wenn weitere Behörden beteiligt werden müssen.

Vollverfahren – für Sonderbauten und Gewerbe

Sonderbauten, größere Gewerbeimmobilien und Vorhaben mit besonderem Prüfaufwand durchlaufen das Vollverfahren nach § 65 LBauO. Hier prüft die Bauaufsicht das gesamte öffentliche Baurecht – inklusive Brandschutz, Standsicherheit und sämtlicher bauordnungsrechtlicher Anforderungen. Die Bearbeitungszeit ist entsprechend länger.

Die Genehmigungsfiktion – eine Besonderheit in Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz gilt: Entscheidet die Bauaufsicht nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt die Baugenehmigung als erteilt. Diese sogenannte Genehmigungsfiktion ist in vielen anderen Bundesländern nicht vorgesehen und gibt Bauherren in Worms eine wichtige Planungssicherheit. Voraussetzung ist ein vollständiger und bestätigter Bauantrag – unvollständige Unterlagen hemmen die Frist und damit auch die Fiktion.

Bauantrag in Worms: Ablauf in fünf Schritten

1. Bebauungsplan prüfen: Die rechtskräftigen Bebauungspläne der Stadt Worms sind im Geoportal der Stadt Worms kostenfrei einsehbar. Hier lässt sich prüfen, ob ein B-Plan existiert, welche Nutzung zulässig ist und welche Festsetzungen gelten.
2. Bauvoranfrage stellen (bei Unsicherheit): Wenn unklar ist, ob ein Vorhaben genehmigungsfähig ist, lohnt sich eine schriftliche Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht Worms. Sie klärt einzelne Fragen verbindlich – bevor teure Planungsleistungen beauftragt werden.
3. Bauvorlageberechtigten beauftragen: Für genehmigungspflichtige Vorhaben müssen die Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden – in der Regel einem Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur. Seit dem 4. Januar 2025 gibt es in Rheinland-Pfalz auch eine kleine Bauvorlagenberechtigung für Absolventen der Fachrichtungen Bauingenieurwesen und Architektur sowie für Techniker und Handwerksmeister bestimmter Gewerke – für einfachere Vorhaben.
4. Unterlagen einreichen: Der Bauantrag kann in Worms digital über das Landesportal rp.digitalebaugenehmigung.de eingereicht werden. Vordrucke stellt das Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz bereit.
5. Prüfung und Genehmigung: Die Bauaufsicht prüft die Unterlagen, beteiligt ggf. andere Behörden und erteilt die Baugenehmigung. Diese gilt ab Erteilung vier Jahre – eine Verlängerung ist auf Antrag möglich, wenn dieser vor Fristablauf eingeht.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Art und Umfang der Bauunterlagen sind in der Bauunterlagenprüfverordnung (BauuntPrüfVO) geregelt, die zuletzt zum 14. April 2025 geändert wurde. Für die meisten Wohnbauvorhaben gehören dazu:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Lageplan (amtlich beglaubigt oder vom Vermessungsingenieur)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis (statische Berechnung)
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse)
• Stellplatznachweis
• Nachweis der Erschließung

Vollständige Unterlagen sind der entscheidende Hebel für eine schnelle Bearbeitung – und die Voraussetzung dafür, dass die Genehmigungsfiktion überhaupt greift. Planeco Building erstellt alle erforderlichen Unterlagen aus einer Hand, inklusive Architekturplanung, Statik und behördlicher Kommunikation.

Was kostet eine Baugenehmigung in Worms?

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten – bei 300.000,–€ Baukosten also rund 1.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ab ca. 6.000,–€ netto (abhängig von Umfang und Komplexität)
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto – mehr dazu auf der Seite Statiker Kosten

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten in Worms sollten Bauherren mit Gesamtkosten für den Bauantrag von ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto kalkulieren. Diese Spanne hängt stark vom konkreten Vorhaben, der Lage (Denkmalschutz, B-Plan-Situation) und dem Umfang der erforderlichen Fachplanung ab.

Besonderheiten bei Bauvorhaben in Worms

Denkmalschutz: Wenn Genehmigungsfreiheit nicht gilt

Worms gehört zu den ältesten Städten Deutschlands. Die SchUM-Stätten – Synagoge, Mikwe und jüdischer Friedhof – sind seit 2021 UNESCO-Welterbe. Hinzu kommen der Dom, zahlreiche Kirchen und Einzeldenkmäler im gesamten Stadtgebiet. Wer in der Umgebung eines Kulturdenkmals baut, muss damit rechnen, dass selbst an sich genehmigungsfreie Vorhaben einer Genehmigung bedürfen – und dass zusätzlich das Denkmalschutzgesetz Rheinland-Pfalz einschlägig ist. Im Zweifel lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Bauaufsicht und der Denkmalschutzbehörde.

Nutzungsänderungen in Worms

Wer eine Immobilie anders nutzen möchte als bisher genehmigt – etwa ein ehemaliges Büro als Wohnung oder ein Ladenlokal als Gastronomie – benötigt in der Regel eine Genehmigung für die Nutzungsänderung. Das gilt auch dann, wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Planeco Building begleitet Nutzungsänderungsverfahren in Worms vollständig – von der Machbarkeitsprüfung bis zur Einreichung bei der Bauaufsicht.

Aktuelle Gesetzesänderungen

Die LBauO Rheinland-Pfalz wurde zuletzt zum 4. Januar 2025 geändert. Neben der neuen kleinen Bauvorlagenberechtigung hat der Ministerrat weitere Erleichterungen beschlossen: reduzierte Anforderungen an Abstandsflächen und Brandschutz bei Um- und Ausbauten im Bestand sowie die Verankerung des sogenannten Gebäudetyp E für experimentelles und einfaches Bauen. Für Holzbauten soll künftig eine Gebäudehöhe von bis zu 22 Metern möglich sein. Diese Änderungen sind für Bauherren in Worms relevant, die Bestandsimmobilien umbauen oder erweitern möchten.

Bauantrag in Worms – mit Planeco Building

Planeco Building erstellt Bauanträge für Vorhaben in Worms und ganz Rheinland-Pfalz – mit lokaler Kenntnis der Verfahren, vollständigen Unterlagen und direkter Kommunikation mit der Bauaufsicht. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit, Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen und volle Kostentransparenz von Anfang an. Wenn Sie wissen möchten, welches Verfahren für Ihr Vorhaben in Worms gilt und was es kostet, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.