Wer in Brandenburg an der Havel einen Architekten sucht, steht vor einer Aufgabe, die sich von der Architektensuche in anderen Städten deutlich unterscheidet. Die Stadt hat rund 790 eingetragene Denkmale – darunter die mittelalterliche Altstadt als geschütztes Flächendenkmal. Wer das nicht weiß und einfach den nächsten verfügbaren Architekten aus einem Online-Verzeichnis beauftragt, riskiert doppelte Genehmigungsverfahren, Nachforderungen der Behörde und erhebliche Verzögerungen. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es bei der Architektensuche in Brandenburg an der Havel wirklich ankommt – und welche Fallstricke Sie kennen sollten, bevor Sie jemanden beauftragen.

Was Brandenburg an der Havel für Bauherren besonders macht

Die Stadt ist bauhistorisch außergewöhnlich dicht. Neben den 790 Einzeldenkmalen gibt es 13 Siedlungen und Wohnanlagen mit rund 1.325 Einzelgebäuden, die unter Schutz stehen. Hinzu kommen Erhaltungssatzungen für die Innenstadt – konkret für Altstadt, Neustadt und Dominsel. Das bedeutet: Wer in diesen Gebieten baut, umbaut oder die Nutzung ändert, braucht in vielen Fällen nicht nur eine Baugenehmigung, sondern zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis und eine erhaltungsrechtliche Genehmigung.

Wichtig zu wissen: Der Denkmalschutz gilt in Brandenburg kraft Gesetzes – also unabhängig davon, ob ein Gebäude offiziell in der Denkmalliste eingetragen ist. Selbst bei einem Vorhaben, das eigentlich baugenehmigungsfrei wäre, kann eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich sein, wenn das Gebäude in unmittelbarer Umgebung eines Denkmals liegt. Ein Architekt ohne Erfahrung in diesem Bereich wird das oft erst dann feststellen, wenn der Antrag bereits bei der Behörde liegt.

Zuständig für denkmalrechtliche Fragen ist das Amt für Stadtentwicklung und Denkmalschutz der Stadt Brandenburg an der Havel (Klosterstraße 14, 14770 Brandenburg an der Havel). Die untere Bauaufsichtsbehörde ist ebenfalls dort angesiedelt.

Welche Leistungen übernimmt ein Architekt – und was brauchen Sie wirklich?

Die Leistungen eines Architekten sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in neun Leistungsphasen gegliedert – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung nach Fertigstellung. Eine Vollbeauftragung aller neun Phasen ist aber nicht immer nötig.

Für die meisten Genehmigungsvorhaben sind vor allem die Leistungsphasen 1 bis 4 relevant:

• Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung (Klärung der Aufgabe, Machbarkeit)
• Leistungsphase 2: Vorplanung (erste Entwürfe, Kostenschätzung)
• Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (genehmigungsfähiger Entwurf)
• Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung (Bauantragsunterlagen, Einreichung)

Wer nur eine Baugenehmigung oder Nutzungsänderung benötigt und die Bauausführung selbst koordiniert, kommt mit einer Teilbeauftragung bis LP 4 aus. Die Beauftragung der Bauleitung (LP 8) ist erst dann sinnvoll, wenn Sie die Bauüberwachung nicht selbst übernehmen wollen oder können. Mehr zu den konkreten Aufgaben eines Architekten finden Sie auf der Übersichtsseite zu Architektenaufgaben.

Seit der HOAI-Novelle 2021 sind Architektenhonorare frei verhandelbar – die HOAI-Tabellen dienen nur noch als Orientierungswert. Als grobe Faustregel gilt: Bei einer Vollbeauftragung (LP 1–9) liegt das Architektenhonorar erfahrungsgemäß bei etwa 10–15 % der Bausumme. Für eine reine Genehmigungsplanung (LP 1–4) entspricht das anteilig rund 27 % des Gesamthonorars. Bei einem Einfamilienhaus mit 350.000,– € Bausumme wären das grob 9.000,– bis 14.000,– € netto für die Planungsleistungen bis zur Baugenehmigung – je nach Honorarzone und Vereinbarung.

So läuft das Baugenehmigungsverfahren in Brandenburg an der Havel ab

Die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) kennt zwei wesentliche Verfahrenswege:

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BbgBO): Gilt für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn dessen Festsetzungen eingehalten werden. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel etwa einen Monat nach vollständigem Eingang der Unterlagen.

Reguläres Baugenehmigungsverfahren: Für alle anderen Vorhaben – insbesondere Gewerbebau, Sonderbauten, Nutzungsänderungen und Vorhaben im Denkmalbereich. Hier ist nach vollständigem Eingang der Unterlagen mit einer Bearbeitungszeit von bis zu vier Monaten zu rechnen.

Ein häufiger Fehler: Unvollständige Bauantragsunterlagen. Die Bauaufsichtsbehörde prüft innerhalb von zwei Wochen, ob die Unterlagen vollständig sind. Fehlt etwas, wird eine Nachfrist gesetzt – und wenn diese verstreicht, gilt der Antrag als zurückgenommen. Das kostet Zeit und Geld. Ein erfahrener Architekt oder ein spezialisierter Anbieter wie Planeco Building stellt sicher, dass der Antrag von Anfang an vollständig ist.

Neu seit 2024: Bauanträge können über das Virtuelle Bauamt Brandenburg (VBA) digital eingereicht werden. Das beschleunigt den Prozess und macht Papierwege überflüssig.

Ein oft vergessenes Pflichtdokument: die Munitionsfreiheitsbescheinigung. In Brandenburg ist der Nachweis der Kampfmittelfreiheit eine Standardanforderung beim Bauantrag. Wer das vergisst, verzögert das Verfahren unnötig.

Worauf Sie bei der Architektenauswahl in Brandenburg an der Havel achten sollten

Die Brandenburgische Architektenkammer führt die offizielle Architektenliste für das Land. Nur wer dort eingetragen ist, darf die Berufsbezeichnung „Architekt" führen und ist bauvorlageberechtigt. Die Kammer bietet eine Suchfunktion, über die Sie eingetragene Büros finden können – allerdings ist die Eintragung in die Online-Suche für Kammermitglieder nicht verpflichtend, sodass die Liste nicht vollständig ist.

Wichtiger als der Standort des Büros ist die projektspezifische Erfahrung. Für Vorhaben in Brandenburg an der Havel sollten Sie gezielt fragen:

• Hat der Architekt Erfahrung mit denkmalgeschützten Gebäuden und denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahren?
• Kennt er die Erhaltungssatzungen für Altstadt, Neustadt und Dominsel?
• Hat er bereits Bauanträge bei der Bauaufsichtsbehörde Brandenburg an der Havel eingereicht?
• Kann er Referenzprojekte aus dem Bestand oder der Altbausanierung vorweisen?

Gerade bei Altbausanierungen und Umnutzungen im Denkmalbereich ist fehlende Erfahrung teuer: Nachbesserungen, Rückfragen der Denkmalschutzbehörde und Verzögerungen durch unvollständige Unterlagen können die Mehrkosten eines günstigeren Architekten schnell übertreffen.

Ein weiterer Punkt, den viele Bauherren nicht auf dem Schirm haben: Der Architekt muss nicht zwingend in Brandenburg an der Havel ansässig sein. Für die Planungsleistungen bis zur Genehmigung (LP 1–4) ist keine örtliche Präsenz erforderlich. Erst wenn Sie auch die Bauleitung beauftragen, wird ein Büro in der Region praktischer. Überregionale Anbieter wie Planeco Building arbeiten bundesweit und kennen die lokalen Genehmigungsverfahren aus der Praxis – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen. Mehr dazu auf der Seite Architekt finden.

Typische Bauvorhaben – und was Sie jeweils beachten müssen

Neubau im B-Plan-Gebiet

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und handelt es sich um ein Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, können Sie das vereinfachte Verfahren nutzen. Wichtig: Seit dem 1. Juni 2024 gilt in Brandenburg die PV-Pflicht für Neubauten mit mindestens 50 m² Dachfläche – mindestens 50 % der Dachfläche müssen mit Photovoltaikanlagen ausgestattet werden. Ausnahmen gibt es, etwa wenn die Erfüllung technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Ein erfahrener Architekt kennt die Ausnahmetatbestände und plant entsprechend.

Sanierung im Denkmalbereich

Wer ein Gebäude in der Altstadt, Neustadt oder auf der Dominsel saniert, braucht in der Regel sowohl eine Baugenehmigung als auch eine denkmalrechtliche Erlaubnis – und in Erhaltungsgebieten zusätzlich eine erhaltungsrechtliche Genehmigung. Das sind drei parallele Verfahren. Wer das nicht einplant, wird von den Bearbeitungszeiten überrascht. Empfehlenswert ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, bevor die Planung beginnt.

Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung ist auch dann genehmigungspflichtig, wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Wer ein Ladenlokal in ein Café oder eine Bürofläche in eine Wohnung umwandelt, braucht eine neue Baugenehmigung. Wer das versäumt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde. Für Vorhaben in der Altstadt kommt auch hier die denkmalrechtliche Prüfung hinzu. Eine Bauvoranfrage in Brandenburg kann helfen, die Genehmigungsfähigkeit vorab zu klären – bevor kostspielige Planungsleistungen beauftragt werden.

Wann eine Bauvoranfrage sinnvoll ist

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben auf dem geplanten Grundstück überhaupt genehmigungsfähig ist – etwa bei Grundstücken ohne Bebauungsplan oder in sensiblen Lagen –, lohnt sich eine Bauvoranfrage vor der eigentlichen Planung. Der Vorbescheid gilt sechs Jahre und gibt Ihnen Planungssicherheit, ohne dass Sie alle Bauantragsunterlagen einreichen müssen. Gerade bei Grundstücken im Außenbereich oder in Gemengelagen ist das ein sinnvoller erster Schritt – und spart im Zweifelsfall erhebliche Planungskosten.

Aktuelle Entwicklung: Novelle der BbgBO

Das Brandenburger Kabinett hat im Dezember 2025 dem Entwurf einer Novelle der Brandenburgischen Bauordnung zugestimmt. Geplant sind unter anderem verbindlichere Fristen für Behörden, mehr Eigenverantwortung für Planer und eine Erweiterung der Bauvorlageberechtigung auf Handwerksmeister des Maurer-, Betonbauer- und Zimmererfachs – allerdings nur für technisch einfache Vorhaben bis 50 m² Grundfläche. Für komplexere Projekte, Denkmalschutzvorhaben und Nutzungsänderungen bleibt die Beauftragung eines bauvorlageberechtigten Architekten weiterhin erforderlich. Wann die Novelle in Kraft tritt, war zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Ratgebers noch nicht abschließend festgelegt.

Wenn Sie ein konkretes Bauvorhaben in Brandenburg an der Havel planen, hilft Planeco Building bei der Einschätzung der Genehmigungsfähigkeit und der Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen – bundesweit, digital und mit klarer Preisstruktur. Die kostenlose Erstberatung ist ein sinnvoller erster Schritt, bevor Sie einen Architekten beauftragen.