Wer in Flensburg baut, umbaut oder eine Nutzungsänderung plant, braucht zwingend einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – ohne diesen kann kein Bauantrag beim Bauordnungsamt eingereicht werden. Das ist in der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) klar geregelt. Die eigentliche Herausforderung für Bauherren ist nicht das Wissen um diese Pflicht, sondern die Frage: Welcher Architekt passt zu meinem Vorhaben – und worauf kommt es bei der Auswahl wirklich an?

Flensburg ist kein einfacher Baumarkt. Die historische Altstadt mit ihren Kaufmannshöfen, Erhaltungssatzungen und Denkmalschutzauflagen, fehlende Bebauungspläne in weiten Teilen des Stadtgebiets und die neue LBO SH 2024 mit ihren Änderungen machen lokale Kenntnis zu einem echten Wettbewerbsvorteil – egal ob Sie ein Einfamilienhaus bauen, eine Bestandsimmobilie sanieren oder eine gewerbliche Fläche umnutzen wollen.

Wann brauchen Sie in Flensburg überhaupt einen Architekten?

Nicht jedes Bauvorhaben ist genehmigungspflichtig. Die LBO SH unterscheidet zwischen verfahrensfreien Vorhaben, der Genehmigungsfreistellung und dem regulären Baugenehmigungsverfahren. Bei verfahrensfreien Vorhaben handeln Bauherren eigenverantwortlich – ein Architekt ist dann formal nicht vorgeschrieben, aber dennoch oft sinnvoll, um Planungsfehler zu vermeiden.

Sobald ein Bauantrag erforderlich ist, schreibt die LBO SH vor, dass ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser die Unterlagen erstellt und einreicht. Das betrifft in der Praxis nahezu alle relevanten Vorhaben:

• Neubau von Wohn- und Gewerbegebäuden
• Anbauten und Aufstockungen
• Dachgeschossausbau mit Änderung der Nutzfläche
• Nutzungsänderungen (z. B. Büro zu Wohnen, Lager zu Gastronomie)
• Umbauten mit Eingriffen in die Tragstruktur

Wichtig: Auch wenn ein Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig wäre, kann in Flensburg eine Erhaltungssatzung die Genehmigung verhindern – unabhängig vom Bebauungsplan. In der Altstadt und den Kaufmannshöfen ist das keine Seltenheit. Ein erfahrener Architekt erkennt solche Konstellationen frühzeitig und empfiehlt im Zweifel eine Bauvoranfrage nach § 75 LBO SH, bevor aufwendige Planungsleistungen erbracht werden.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Flensburger Bauvorhaben

Die Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein (AIK-SH) führt die offizielle Architektenliste für das Bundesland. Nur eingetragene Architektinnen und Architekten dürfen den Titel führen und sind zur Einreichung von Bauanträgen berechtigt. Die Kammersuche ist ein sinnvoller Ausgangspunkt – aber kein Qualitätsfilter für Ihr spezifisches Vorhaben.

Entscheidend sind diese Kriterien:

• Referenzprojekte: Hat der Architekt vergleichbare Vorhaben in Flensburg oder Schleswig-Holstein realisiert? Altbausanierungen in denkmalgeschützten Bereichen erfordern andere Erfahrung als ein Neubau im Außenbereich.
• Kenntnis der lokalen Genehmigungspraxis: Wer die Abläufe beim Bauordnungsamt Flensburg kennt, vermeidet Rückfragen und Verzögerungen durch unvollständige Unterlagen.
• Leistungsumfang: Übernimmt der Architekt nur den Entwurf, oder auch die Genehmigungsplanung und Bauleitung? Klären Sie das vor Vertragsschluss.
• Kommunikation: Wie schnell reagiert das Büro auf Anfragen? Gibt es einen festen Ansprechpartner?
• Honorartransparenz: Wird das Honorar schriftlich vereinbart, mit klarer Angabe von Leistungsphasen und anrechenbaren Kosten?

Planeco Building bearbeitet Bauvorhaben in Flensburg und Schleswig-Holstein bundesweit digital – mit lokaler Kenntnis der LBO SH und der Genehmigungspraxis beim zuständigen Bauordnungsamt. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge zeigen, dass Fernplanung in den Leistungsphasen 1–7 problemlos funktioniert. Mehr dazu auf der Architekten-Übersichtsseite.

Muss der Architekt aus Flensburg kommen?

Nein – zumindest nicht für die Planungsleistungen. Entwurf, Genehmigungsplanung und Bauantrag lassen sich vollständig digital abwickeln. In Schleswig-Holstein können Bauanträge seit der LBO-Reform 2024 elektronisch über ein Online-Konto mit BundID eingereicht werden. Erst bei der Bauüberwachung vor Ort (Leistungsphase 8) ist physische Präsenz relevant. Entscheidend ist die Kenntnis der LBO SH und der lokalen Behördenpraxis – nicht die Postleitzahl des Büros.

Was kostet ein Architekt in Flensburg?

Seit dem EuGH-Urteil 2019 sind die Honorare frei verhandelbar – die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen, nicht als verbindliches Preisrecht. In der Praxis orientieren sich die meisten Büros weiterhin an der HOAI-Systematik, weil sie eine nachvollziehbare Berechnungsgrundlage bietet.

Das Honorar hängt von drei Faktoren ab:

• Anrechenbare Kosten: Die Nettobaukosten des Vorhabens
• Honorarzone: Schwierigkeitsgrad des Projekts (I = einfach bis V = sehr komplex)
• Beauftragte Leistungsphasen: Von der Grundlagenermittlung (LP 1) bis zur Objektbetreuung (LP 9)

Als grobe Orientierung für Flensburg:

• Einfamilienhaus-Neubau, Bausumme ca. 350.000 ,–€: Architektenhonorar bei Beauftragung aller neun Leistungsphasen ca. 45.000–55.000 ,–€ netto (Honorarzone III)
• Dachgeschossausbau, Umbaukosten ca. 80.000 ,–€: Honorar je nach beauftragten Leistungsphasen ab ca. 8.000 ,–€ netto
• Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnen in der Altstadt: Höhere Honorarzone durch Denkmalschutz und Erhaltungssatzung; Abstimmung mit Denkmalschutzbehörde als Zusatzleistung

Hinzu kommen die Baugenehmigungsgebühren der Stadt Flensburg: 11 ,–€ je angefangene 1.000 ,–€ anrechenbare Bauwerte. Bei einem Neubau mit 350.000 ,–€ Bausumme sind das rund 3.850 ,–€ an Behördengebühren.

Wichtig für Verbraucher: Die Honorarvereinbarung muss in Textform geschlossen werden. Fehlt sie, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart. Lassen Sie sich vor Vertragsschluss schriftlich bestätigen, welche Leistungsphasen beauftragt sind und wie das Honorar berechnet wird.

Besonderheiten beim Bauen in Flensburg

Neue LBO SH 2024 – was sich für Bauherren geändert hat

Seit dem 5. Juli 2024 gilt in Schleswig-Holstein eine neue Landesbauordnung. Für Bauherren in Flensburg sind vor allem diese Änderungen relevant:

• Erweiterter Bestandsschutz: Das Bauen im Bestand wurde erleichtert – u. a. bei Brandwänden im Dachbereich und Bauteilanforderungen von Aufenthaltsräumen.
• Abstandsflächen: Wärmepumpen und Windenergieanlagen sind abstandsflächenrechtlich privilegiert; Stützwände und Einfriedungen bis 2 m Höhe sind außerhalb von Gewerbegebieten verfahrensfrei.
• Solaranlagen: Geringere Brandschutzanforderungen für Solaranlagen auf Dächern; gebäudeunabhängige Solaranlagen in erweitertem Umfang verfahrensfrei.
• Digitaler Bauantrag: Bauanträge können vollständig elektronisch über ein BundID-Konto eingereicht werden – Unterschriften auf Papier sind nicht mehr erforderlich.
• Abweichungen: Bauaufsichtsbehörden sollen Abweichungsanträge genehmigen, wenn keine zwingenden Gründe entgegenstehen – das schafft mehr Flexibilität im Einzelfall.

Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen in der Flensburger Altstadt

Wer in der historischen Altstadt oder in einem der typischen Kaufmannshöfe baut, bewegt sich in einem rechtlich anspruchsvollen Umfeld. Erhaltungssatzungen nach §§ 172 ff. BauGB können eine Baugenehmigung verhindern – selbst wenn das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig wäre. Die Versagung wirkt wie ein Bauverbot. Zusätzlich schreiben Gestaltungssatzungen nach § 84 LBO SH Vorgaben zu Dachform, Materialien und Farben vor.

Ein Architekt ohne Erfahrung in denkmalgeschützten Bereichen unterschätzt diese Auflagen regelmäßig. Die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und dem Gestaltungsbeirat ist kein optionaler Schritt, sondern Teil des Genehmigungsverfahrens.

Bauen ohne Bebauungsplan – § 34 BauGB in der Praxis

Bebauungspläne existieren in Flensburg nicht flächendeckend. Weite Teile des Stadtgebiets liegen im unbeplanten Innenbereich und werden nach § 34 BauGB beurteilt – das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Diese Beurteilung erfordert Erfahrung und eine sorgfältige Analyse des Umfelds. Für Vorhaben in solchen Gebieten ist eine Bauvoranfrage vor der eigentlichen Planung besonders empfehlenswert, um Planungssicherheit zu gewinnen, bevor Honorarkosten entstehen.

Der Weg zur Baugenehmigung in Flensburg – Schritt für Schritt

1. Grundlagenermittlung und Erstgespräch: Klären Sie mit dem Architekten, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, welche Verfahrensart gilt und ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist.
2. Entwurf und Genehmigungsplanung: Der Architekt erstellt die Bauvorlagen nach der Bauvorlagenverordnung SH – Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung.
3. Statik und Fachplanungen: Je nach Vorhaben sind ein Standsicherheitsnachweis, ein Brandschutzkonzept oder ein Energieausweis erforderlich. Diese Leistungen werden von Fachplanern erbracht und koordiniert.
4. Einreichung beim Bauordnungsamt: Für Vorhaben im Stadtgebiet Flensburg ist die Abteilung 630 Bauordnung zuständig. Für Grundstücke im Kreis Schleswig-Flensburg ist die Bauaufsicht des Kreises in Schleswig zuständig.
5. Prüfung und Genehmigung: Die Entscheidungsfrist beginnt drei Wochen nach vollständigem Eingang der Unterlagen. Fehlende Unterlagen unterbrechen die Frist – vollständige Ersteinreichung ist entscheidend für die Verfahrensdauer.
6. Baubeginnsanzeige: Mindestens eine Woche vor Baubeginn muss die Bauaufsichtsbehörde informiert werden.

Beachten Sie: Eine Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung nicht mit dem Bau begonnen wird oder die Ausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird. Bei zeitkritischen Projekten kann eine Teilbaugenehmigung den Baubeginn für einzelne Bauteile vorverlegen.

Architekt für spezifische Vorhaben in Flensburg

Nutzungsänderung – von Gewerbe zu Wohnen und zurück

Nutzungsänderungen sind in der gemischt genutzten Flensburger Innenstadt häufig – und regelmäßig genehmigungspflichtig. Wer eine Bürofläche zu Wohnraum umwandelt oder ein Lager zur Gastronomie macht, braucht einen vollständigen Bauantrag inklusive Brandschutzkonzept und statischer Nachweise. In der Altstadt kommt die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde hinzu. Planeco Building übernimmt diese Verfahren vollständig – von der Planung bis zur Einreichung. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Altbausanierung mit Denkmalschutzbezug

Sanierungen in der Flensburger Altstadt erfordern einen Architekten mit nachweisbarer Erfahrung im Umgang mit Denkmalschutzbehörden. Materialvorgaben, Fensterproportion und Dachgestaltung sind keine Ermessensfragen, sondern durch Gestaltungssatzungen geregelt. Wer das unterschätzt, riskiert Auflagen, Nachbesserungen und erhebliche Kostensteigerungen. Mehr zu diesem Thema finden Sie im Beitrag zum Architekten für Altbausanierungen.

Dachgeschossausbau

Ein Dachgeschossausbau ist in Flensburg fast immer genehmigungspflichtig, sobald Wohnfläche entsteht oder die Nutzung geändert wird. Neben der Genehmigungsplanung sind ein Standsicherheitsnachweis und der Nachweis des baulichen Brandschutzes erforderlich. Die Zusammenarbeit zwischen Architekt und Statiker ist dabei entscheidend – beide müssen aufeinander abgestimmt arbeiten, damit die Unterlagen vollständig und widerspruchsfrei beim Bauamt eingehen.

Wenn Sie wissen möchten, was ein Architekt für Ihr Vorhaben in Flensburg konkret kostet und welche Leistungen Sie wirklich brauchen, hilft ein unverbindliches Erstgespräch mit Planeco Building weiter. Alle Leistungen werden mit voller Preistransparenz angeboten – ohne versteckte Kosten und mit einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Genehmigungsplanung.