Fürth hat unter Bauherren einen Ruf, der sich schnell erklärt: Mit über 2.064 Baudenkmälern ist die Stadt die denkmalreichste Großstadt Bayerns im Verhältnis zur Einwohnerzahl. Wer hier umbaut, saniert oder eine Nutzungsänderung plant, bewegt sich fast zwangsläufig im Spannungsfeld zwischen Bauordnungsrecht, Denkmalschutz und den Neuerungen der BayBO 2025. Die Wahl des richtigen Architekten entscheidet dabei nicht nur über die Qualität der Planung – sondern darüber, ob das Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist.

Warum die Architektensuche in Fürth besonders ist

In den meisten deutschen Städten ist die Architektensuche vor allem eine Frage von Erfahrung, Portfolio und Honorar. In Fürth kommt eine weitere Dimension hinzu: Denkmalschutz als Regelfall, nicht als Ausnahme.

Nicht nur Einzelgebäude stehen unter Schutz. Ganze Straßenzüge und Quartiere – darunter die Altstadt und Teile der Südstadt – sind als Ensembles ausgewiesen. Das bedeutet: Auch wenn Ihr Gebäude selbst kein eingetragenes Baudenkmal ist, kann es innerhalb eines solchen Ensembles liegen und damit denkmalrechtlichen Anforderungen unterliegen. Selbst Maßnahmen, die nach der Bayerischen Bauordnung vollständig verfahrensfrei sind – ein Fassadenanstrich, ein Fenstertausch, eine Innensanierung – erfordern in diesen Fällen eine denkmalrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Ein Architekt ohne Erfahrung mit dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz und der lokalen Abstimmungspraxis in Fürth kann hier schnell zu einem teuren Problem werden – nicht weil er schlecht plant, sondern weil er die richtigen Fragen nicht stellt, bevor er anfängt.

Was sich durch die BayBO 2025 geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 gilt eine umfassend reformierte Bayerische Bauordnung. Die wichtigsten Änderungen für Bauherren in Fürth:

• Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken: Unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei – aber zwei Wochen vor Baubeginn muss eine Anzeige bei der Bauordnungsbehörde erfolgen. Die Verantwortung für die Einhaltung aller materiellen Vorschriften liegt vollständig beim Bauherrn.
• Nutzungsänderungen: Ebenfalls unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei, wenn keine Sonderbauten betroffen sind, bautechnische Nachweise vorliegen und die neue Nutzung gebietstypisch zulässig ist.
• Bauanträge direkt bei der Bauaufsichtsbehörde: Anträge werden nicht mehr über die Gemeinde eingereicht, sondern direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde – in Fürth als kreisfreier Stadt also bei der städtischen Bauordnungsbehörde.
• Stellplatzpflicht ab 01.10.2025: Stellplätze können bauordnungsrechtlich nur noch gefordert werden, wenn die Stadt eine entsprechende Satzung erlassen hat. Ohne Satzung entfällt die Pflicht.

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Wer ohne Genehmigung baut und dabei gegen Abstandsflächen, Bebauungsplan oder Denkmalschutzrecht verstößt, riskiert Baustopp, Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung – auch bei formal verfahrensfreien Maßnahmen.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben einen Architekten?

Für genehmigungspflichtige Bauvorhaben in Bayern ist die Antwort eindeutig: Ja. Bauanträge müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterzeichnet sein. In Bayern darf diese Bezeichnung nur führen, wer in die Architektenliste der Bayerischen Architektenkammer eingetragen ist. Wer also einen Bauantrag einreicht, braucht zwingend einen eingetragenen Architekten – kein Bauunternehmen, kein Handwerksmeister (außer bei sehr kleinen Vorhaben wie Ein- und Zweifamilienhäusern), kein nicht eingetragener Planer.

Für verfahrensfreie Vorhaben gibt es formal keine Pflicht – aber gerade hier ist professionelle Begleitung oft besonders wertvoll. Wer einen Dachausbau ohne Architekt durchführt und dabei Abstandsflächen, Brandschutzanforderungen oder Denkmalschutzauflagen übersieht, trägt das Risiko allein. Planeco Building begleitet auch verfahrensfreie Vorhaben, bei denen die Komplexität der Anforderungen eine fachkundige Einschätzung erfordert.

So finden Sie den richtigen Architekten in Fürth

Die Bayerische Architektenkammer bietet ein offizielles Büroverzeichnis mit Filtermöglichkeiten nach Ort und Spezialisierung. Das ist ein guter Ausgangspunkt – aber kein Qualitätsurteil. Entscheidend sind die Kriterien, nach denen Sie auswählen.

7 Kriterien für die Auswahl

1. Bauvorlageberechtigung: Ist der Architekt in der Architektenliste der ByAK eingetragen? Ohne diese Eintragung kann er keinen Bauantrag in Bayern einreichen.
2. Erfahrung mit Denkmalschutz: Hat das Büro nachweislich Projekte in denkmalgeschützten Gebäuden oder Ensembles abgewickelt? In Fürth ist das für einen Großteil der Bestandsimmobilien relevant.
3. Kenntnis der BayBO 2025: Ist der Architekt mit den aktuellen Verfahrensfreiheiten, der neuen Anzeigepflicht und den geänderten Genehmigungsverfahren vertraut?
4. Erfahrung mit Ihrem Projekttyp: Umbau im Bestand unterscheidet sich fundamental von Neubau. Wer hauptsächlich Neubauten plant, ist für eine Altbausanierung in der Fürther Altstadt nicht automatisch die beste Wahl.
5. Transparenz beim Honorar: Seit dem EuGH-Urteil 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr. Honorare sind frei verhandelbar – verlangen Sie eine klare schriftliche Vereinbarung vor Auftragserteilung.
6. Digitale Arbeitsfähigkeit: Die Stadt Fürth ermöglicht bereits die digitale Einreichung von Bauanträgen über den Online-Assistenten mit BayernID. Ein Büro, das digital arbeitet, kann hier Zeitvorteile realisieren.
7. Koordinationskompetenz: Bei denkmalgeschützten Objekten müssen Bauaufsicht und Untere Denkmalschutzbehörde parallel eingebunden werden. Das erfordert Erfahrung in der Behördenkommunikation.

Ob Sie einen Architekten vor Ort in Fürth oder einen bundesweit tätigen Anbieter wie Planeco Building beauftragen: Für die Leistungsphasen 1 bis 7 – von der Grundlagenermittlung bis zur Genehmigungsplanung – ist kein physischer Bürostandort in Fürth erforderlich. Entscheidend ist die Erfahrung mit der BayBO und dem bayerischen Denkmalschutzrecht. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge deutschlandweit erfolgreich begleitet und arbeitet mit lokaler Expertise auch für Bauvorhaben in der Metropolregion Nürnberg.

Was kostet ein Architekt in Fürth?

Seit 2021 schreibt die HOAI keine verbindlichen Honorare mehr vor. Als Orientierungsrahmen wird sie aber weiterhin genutzt. Das Honorar ergibt sich aus vier Parametern: den anrechenbaren Kosten (vereinfacht: die beeinflussbaren Baukosten), den beauftragten Leistungsphasen, der Honorarzone (Schwierigkeitsgrad I–V) und dem vereinbarten Honorarsatz.

Wer alle neun Leistungsphasen beauftragt, zahlt in der Regel 10–15 % der Bausumme als Architektenhonorar. Für Umbau- und Sanierungsvorhaben kann ein Zuschlag von bis zu 20 % auf das Gesamthonorar vereinbart werden – was bei historischen Bestandsgebäuden in Fürth häufig der Fall ist.

Zwei konkrete Orientierungsbeispiele:

• Dachgeschossausbau (verfahrensfrei): Bei anrechenbaren Kosten von ca. 150.000 ,–€ und Honorarzone III bewegt sich das Gesamthonorar für alle Leistungsphasen in einer Spanne von ca. 20.000 ,–€ bis 28.000 ,–€ netto. Wenn Sie nur die Planungsleistungen bis zur Anzeige bei der Behörde (Leistungsphasen 1–4) beauftragen, reduziert sich das entsprechend.
• Nutzungsänderung im denkmalgeschützten Bestand: Hier kommen Umbauzuschlag, zusätzliche Abstimmungsrunden mit der Denkmalschutzbehörde sowie ggf. separate Nachweise für Brandschutz und Standsicherheit hinzu. Die Gesamtkosten liegen je nach Umfang deutlich höher als bei einem vergleichbaren Neubau.

Planeco Building arbeitet mit transparenten Preismodellen ohne versteckte Kosten. Für eine konkrete Einschätzung Ihres Vorhabens empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung – bevor Sie Honorarangebote vergleichen, sollten Sie wissen, welche Leistungsphasen Sie tatsächlich benötigen.

Typische Bauvorhaben in Fürth – Was Sie wissen müssen

Dachgeschossausbau

Seit der BayBO-Reform ist der Dachausbau zu Wohnzwecken unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Die Anzeigepflicht zwei Wochen vor Baubeginn bleibt. Was viele unterschätzen: Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder innerhalb von Ensembles greift die Verfahrensfreiheit nicht automatisch – die denkmalrechtliche Erlaubnis ist weiterhin erforderlich. Zudem müssen Brandschutz, Standsicherheit und Abstandsflächen eigenverantwortlich eingehalten werden. Ein Statiker ist bei Eingriffen in tragende Bauteile fast immer notwendig.

Nutzungsänderung

Fürths historische Mischnutzung – Gaststätten, Ladengeschäfte, Handwerksbetriebe im Erdgeschoss, Wohnungen darüber – macht Nutzungsänderungen zu einem der häufigsten Bauvorhaben in der Stadt. Ob Gaststätte zu Wohnungen, Büro zu Praxis oder Lager zu Gewerbe: Seit der BayBO 2025 sind viele Nutzungsänderungen verfahrensfrei, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Aber: Sonderbauten (z.B. Arztpraxen, Pflegeeinrichtungen, Versammlungsstätten) bleiben genehmigungspflichtig. Und Denkmalschutz überlagert die Verfahrensfreiheit. Planeco Building hat sich auf Nutzungsänderungen spezialisiert und begleitet den gesamten Prozess von der Machbarkeitsprüfung bis zur Genehmigung.

Altbausanierung und Umbau im Denkmal

Historische Holzbalkendecken, Gewölbekeller, Natursteinmauerwerk – Fürths Gründerzeitsubstanz stellt Planer vor spezifische statische Herausforderungen. Hinzu kommt die Anforderung, Außenfassaden zu erhalten und stattdessen mit Innendämmung zu arbeiten. Das ist technisch anspruchsvoller und teurer als eine Außendämmung, aber bei Denkmälern in der Regel die einzige zulässige Option. Ein Architekt mit Erfahrung in der Altbausanierung kennt diese Besonderheiten und kann realistische Kostenschätzungen liefern.

Praxis-Tipp: Beantragen Sie vor dem eigentlichen Bauantrag einen Vorbescheid bei der Bauaufsichtsbehörde. Damit klären Sie vorab, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich zulässig ist – bindend für das spätere Verfahren und seit der BayBO-Reform vier Jahre gültig. Das spart Zeit und Planungskosten, wenn sich grundsätzliche Hindernisse zeigen.

Fördermittel und steuerliche Vorteile bei Denkmalschutz-Sanierungen

Wer ein Baudenkmal in Fürth saniert, hat Zugang zu Förderinstrumenten, die bei normalen Bestandsgebäuden nicht greifen:

• BLfD-Zuschüsse: Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege kann im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel Zuschüsse für Erhaltung, Instandsetzung und Restaurierung von Denkmälern gewähren.
• Steuerliche Abschreibung: Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind erhöhte Abschreibungen auf Sanierungskosten möglich – sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer. Die Abstimmung mit einem Steuerberater ist hier empfehlenswert.
• KfW-Programme: Für energetische Sanierungsmaßnahmen gibt es Bundesförderprogramme, die auch bei Denkmälern anwendbar sind – allerdings mit angepassten Anforderungen, da Außendämmung oft nicht möglich ist.

Beratungen durch die Untere Denkmalschutzbehörde sind kostenfrei. Nutzen Sie dieses Angebot frühzeitig – idealerweise bevor Sie einen Architekten beauftragen, damit Sie mit realistischen Rahmenbedingungen in die Planung gehen.

Der nächste Schritt: Architekt für Ihr Fürther Bauvorhaben finden

Die Architektensuche in Fürth ist kein reines Qualitätsurteil über Entwurfskompetenz. Sie ist eine Entscheidung darüber, wer die Komplexität aus BayBO, Denkmalschutzrecht und Behördenkommunikation für Sie navigiert. Planeco Building verbindet architektonische Planungsleistung mit baurechtskonformer Genehmigungsabwicklung – bundesweit, digital und mit transparenten Konditionen. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr konkretes Vorhaben in Fürth erfordert und was es kostet, ist eine unverbindliche Erstberatung der sinnvollste erste Schritt.