Wer in Gera ein Gebäude umbauen, sanieren oder umnutzen will, steht vor einer Frage, die über Erfolg oder Stillstand entscheidet: Welcher Planer kennt die lokalen Spielregeln – und kann das Vorhaben tatsächlich durch das Bauamt bringen? Gera ist keine Wachstumsstadt mit Neubauprojekten im Dutzend. Die Stadt lebt von ihrem Bestand: Gründerzeitgebäude, Plattenbauten, leerstehende Gewerbeflächen und sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser. Wer hier baut, braucht einen Planer mit Erfahrung im Bauen im Bestand – und mit Kenntnis der Thüringer Bauordnung 2024, die seit Juli 2024 in Kraft ist und für Geraer Bauherren konkrete Erleichterungen bringt.

Wann brauchen Sie in Gera überhaupt einen Architekten?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert einen Architekten – aber sobald ein Bauantrag beim Amt für Bauordnung und Denkmalschutz der Stadt Gera eingereicht werden muss, brauchen Sie zwingend einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. In Thüringen sind das Mitglieder der Architektenkammer Thüringen oder in die Liste der Bauvorlageberechtigten der Ingenieurkammer Thüringen eingetragene Ingenieure.

Wichtig: Die Bauvorlageberechtigung ist nicht dasselbe wie der Architektentitel. Wer sich „Architekt" nennt, muss Kammermitglied sein – aber nicht jeder, der einen Bauantrag einreichen darf, ist Architekt. Für viele Standardvorhaben in Gera reicht ein bauvorlageberechtigter Ingenieur vollständig aus.

Genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei?

Die ThürBO 2024 hat den Katalog der verfahrensfreien Vorhaben erweitert. Bestimmte Dachgeschossänderungen zu Wohnzwecken sind unter definierten Voraussetzungen genehmigungsfrei gestellt. Aber: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Auch ohne Baugenehmigung müssen Statik, Brandschutz und Abstandsflächen eingehalten werden. Wer das ignoriert, riskiert eine Nutzungsuntersagung.

Genehmigungspflichtig sind in Gera unter anderem:

• Umbauten und Anbauten, die tragende Bauteile betreffen
• Nutzungsänderungen – zum Beispiel von Gewerbe zu Wohnen oder von Büro zu Gastronomie
• Aufstockungen und Erweiterungen
• Neubauten jeder Art

Was die ThürBO 2024 für Gera konkret ändert

Die novellierte Thüringer Bauordnung ist für Gera besonders relevant – weil die Stadt fast ausschließlich aus Bestandsimmobilien besteht. Die wichtigsten Erleichterungen:

• Dachausbau: Änderungen am Dachgeschoss zu Wohnzwecken können unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei sein
• Umnutzung zu Wohnraum: Bei der Umnutzung bestehender Aufenthaltsräume gelten bestimmte bauliche Vorschriften für vorhandene Bauteile nicht mehr – das erleichtert Projekte in der Geraer Innenstadt erheblich
• Keine Stellplatzpflicht für neue Wohnungen, die durch Dachausbau, Aufstockung oder Teilung entstehen
• Digitale Bauanträge: Seit Januar 2025 ist die elektronische Kommunikation mit dem Bauamt Gera gesetzlich gestärkt – Schriftformerfordernisse entfallen weitgehend

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Vorhaben in Gera

Die Suche nach einem geeigneten Architekten beginnt mit der richtigen Frage: Nicht „Wer ist in Gera ansässig?", sondern „Wer hat Erfahrung mit meinem Projekttyp – und kennt die Anforderungen des Bauamts Gera?"

Architektenkammer Thüringen – der offizielle Ausgangspunkt

Die Architektensuche der Architektenkammer Thüringen listet alle zugelassenen Architektinnen und Architekten mit Angaben zu Spezialisierungen und Kontaktdaten. Nur wer dort eingetragen ist, darf die Berufsbezeichnung „Architekt" führen und ist zur Bauvorlage berechtigt. Das ist der sicherste Ausgangspunkt für die Suche.

Muss der Architekt aus Gera sein?

Nein – und das ist eine der häufigsten Fehlannahmen. Für die Planungsphasen von der Grundlagenermittlung bis zur Genehmigungsplanung ist die geografische Nähe des Architekten nicht entscheidend. Entscheidend ist, dass er die ThürBO 2024 kennt, mit dem Bauamt Gera kommunizieren kann und vollständige Unterlagen einreicht. Die seit 2025 möglichen digitalen Bauanträge in Thüringen machen überregionale Zusammenarbeit noch unkomplizierter.

Anders verhält es sich bei der Bauleitung: Wer die Ausführung vor Ort überwachen soll, muss erreichbar sein. Für reine Genehmigungsvorhaben – Bauantrag, Nutzungsänderung, Bauzeichnungen – ist lokale Präsenz kein Qualitätsmerkmal.

Planeco Building betreut Bauvorhaben in Gera vollständig digital: von der ersten Einschätzung der Genehmigungsfähigkeit bis zur Einreichung beim Bauamt. Über 1.400 abgeschlossene Bauanträge bundesweit zeigen, dass dieser Ansatz funktioniert – auch für komplexe Bestandsprojekte.

Worauf es bei der Auswahl wirklich ankommt

In Gera dominieren Bestandsprojekte. Das hat direkte Konsequenzen für die Architektenwahl:

• Erfahrung im Bauen im Bestand: Wer nur Neubauten geplant hat, wird bei der Sanierung eines Gründerzeitgebäudes oder einer Altbausanierung schnell an Grenzen stoßen
• Kenntnis der ThürBO 2024: Die Novelle bringt konkrete Erleichterungen – ein Planer, der noch nach altem Stand arbeitet, verschenkt Potenzial
• Erfahrung mit Nutzungsänderungen: Gerade in der Geraer Innenstadt mit ihrem Leerstandsproblem sind Umnutzungen von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt häufige Projekte – mit eigenen Anforderungen an Brandschutz und Genehmigungsverfahren
• Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen: Fehlende Nachweise – Statik, Brandschutz, Entwässerung – führen zu Rückfragen und verzögern die Genehmigung um Monate. Ein erfahrener Architekt kennt die Checkliste des Bauamts Gera

Leistungsphasen – welche brauchen Sie wirklich?

Architektenleistungen sind in neun Leistungsphasen nach HOAI gegliedert – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Die meisten Bauherren in Gera brauchen nicht alle neun. Für ein reines Genehmigungsvorhaben reichen die Leistungsphasen 1–4: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung. Wer auch die Ausführungsplanung und Bauleitung benötigt, beauftragt typischerweise bis Leistungsphase 8.

Gezielt einzelne Leistungsphasen zu beauftragen spart Kosten und schafft Klarheit. Mehr dazu, was ein Architekt in den einzelnen Phasen leistet, erklärt Planeco Building auf der entsprechenden Seite.

Was kostet ein Architekt für ein Bauvorhaben in Gera?

Seit der HOAI-Reform 2021 sind Architektenhonorare frei verhandelbar. Die Honorartafeln der HOAI dienen nur noch als Orientierungswerte – Architekten können davon nach oben und unten abweichen. Das macht Angebote schwer vergleichbar, wenn man die Grundlagen nicht kennt.

Als grobe Orientierung: Das Gesamthonorar für alle Leistungsphasen liegt je nach Projektgröße und Schwierigkeitsgrad bei 10–20 % der Baukosten. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten bedeutet das ein Architektenhonorar von etwa 30.000,–€ bis 55.000,–€ netto für den Vollauftrag. Die reine Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) macht dabei nur einen kleinen Teil aus.

Wichtig: Architekten sind verpflichtet, Verbraucher über das HOAI-Basishonorar zu belehren. Fehlt diese Belehrung, ist das Honorar auf den HOAI-Basissatz begrenzt – ein Verbraucherschutzrecht, das viele Bauherren nicht kennen.

Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisangaben statt schwer kalkulierbaren HOAI-Honoraren. Für eine erste Einschätzung Ihres Vorhabens steht eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung.

Drei typische Projekte in Gera – und was sie bauordnungsrechtlich bedeuten

Dachgeschossausbau in einem Mehrfamilienhaus

Durch die ThürBO 2024 kann ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei sein. Keine Stellplatzpflicht für die neue Wohneinheit. Aber: Ein Standsicherheitsnachweis ist trotzdem erforderlich, wenn tragende Bauteile verändert werden. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert bei einem späteren Verkauf oder einer Versicherungsleistung erhebliche Probleme.

Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen in der Innenstadt

In Gera mit seinem hohen Leerstand an Gewerbeflächen ist dieses Szenario besonders häufig. Die ThürBO 2024 erleichtert die Umnutzung bestehender Aufenthaltsräume zu Wohnraum – bestimmte Vorschriften gelten für vorhandene Bauteile nicht mehr. Trotzdem bleibt das Vorhaben genehmigungspflichtig, ein Brandschutznachweis ist in der Regel erforderlich, und bei historischen Gebäuden ist das Denkmalschutzamt einzubeziehen – das in Gera im selben Amt wie die Bauaufsicht angesiedelt ist. Mehr zu den Anforderungen bei einer Nutzungsänderung finden Sie bei Planeco Building.

Anbau an ein Einfamilienhaus

Standardvorhaben, aber mit klaren Anforderungen: Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach ThürBO greift bei den meisten Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1–3. Die Abstandsflächen nach dem neu gefassten § 6 ThürBO 2024 müssen eingehalten werden. Ein Statiker muss die Standsicherheit nachweisen. Bei vollständigen Unterlagen beträgt die gesetzliche Bearbeitungsfrist beim Bauamt Gera im vereinfachten Verfahren in der Regel drei Monate – in der Praxis kann es länger dauern. Die Zusammenarbeit von Architekt und Statiker ist dabei entscheidend für einen reibungslosen Ablauf.

Bauantrag in Gera einreichen – das müssen Unterlagen enthalten

Das Bauamt Gera ist als kreisfreie Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Ansprechpartner ist das Amt für Bauordnung und Denkmalschutz in der Amthorstraße 11. Für einen vollständigen Bauantrag sind je nach Vorhaben folgende Unterlagen erforderlich:

• Bauantragsformular (seit 2025 digital einreichbar)
• Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis bei tragenden Bauteilen
• Brandschutznachweis bei Sonderbauten und Nutzungsänderungen
• Nachweis der Bauvorlageberechtigung des Entwurfsverfassers

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Planeco Building prüft vor Einreichung, ob alle erforderlichen Nachweise vorliegen – und koordiniert bei Bedarf den Statiker direkt mit.