Wer in Konstanz einen Architekten sucht, steht vor einer Aufgabe, die sich von der Architektensuche in anderen deutschen Städten deutlich unterscheidet. Die Konstanzer Altstadt ist das bedeutendste mittelalterliche Stadtensemble in Baden-Württemberg – rund 1.300 Kulturdenkmale stehen auf der städtischen Denkmalliste, die gesamte Altstadt einschließlich der Vorstadt Stadelhofen steht seit 1982 als Gesamtensemble unter Denkmalschutz. Hinzu kommt die LBO-Novelle Baden-Württemberg, die seit dem 28. Juni 2025 in Kraft ist und das Genehmigungsverfahren grundlegend verändert. Wer diese Besonderheiten kennt, findet schneller den richtigen Partner für sein Bauvorhaben – und vermeidet kostspielige Verzögerungen.

Was Konstanz für Bauherren besonders macht

Konstanz ist als Stadtkreis selbst untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet: Ihr Ansprechpartner für Baugenehmigungen ist nicht das Landratsamt, sondern direkt das Baurechts- und Denkmalamt der Stadt Konstanz – eine Behörde, die beide Aufgaben unter einem Dach vereint. Erste Anlaufstelle ist der sogenannte „BauPunkt" in der Unteren Laube 24. Für Bauvorhaben in kreisangehörigen Gemeinden des Landkreises Konstanz (z. B. Radolfzell, Singen, Stockach) ist dagegen das Landratsamt Konstanz, Amt für Baurecht und Umwelt, zuständig.

Denkmalschutz: Doppelte Genehmigungspflicht in der Altstadt

Wer in der Konstanzer Altstadt oder in der Nähe eines Kulturdenkmals baut, umbaut oder saniert, braucht in der Regel zwei separate Genehmigungen: die baurechtliche Baugenehmigung und die denkmalschutzrechtliche Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Das gilt unabhängig davon, ob das Vorhaben baurechtlich genehmigungspflichtig ist oder nicht. Selbst eine neue Haustür oder veränderte Fenstersprossen können genehmigungspflichtig sein, wenn das Gebäude als Kulturdenkmal eingetragen ist.

Praktische Konsequenz: Ein Architekt, der Vorhaben in der Konstanzer Altstadt plant, muss die Abstimmung mit der städtischen Denkmalpflege von Anfang an einkalkulieren – nicht erst, wenn der Bauantrag bereits eingereicht ist. Wer das übersieht, riskiert erhebliche Planungsänderungen und Zeitverluste. Bei architektonisch sensiblen Vorhaben kann zudem der Gestaltungsbeirat der Stadt Konstanz beteiligt werden.

LBO-Novelle Baden-Württemberg 2025: Was sich für Ihr Vorhaben ändert

Die Landesbauordnung Baden-Württemberg wurde am 13. März 2025 vom Landtag novelliert und ist seit dem 28. Juni 2025 in Kraft. Für Bauherren in Konstanz sind vor allem drei Neuerungen relevant:

• Genehmigungsfiktion: Im vereinfachten Genehmigungsverfahren gilt die Baugenehmigung nach drei Monaten automatisch als erteilt, wenn die Unterlagen vollständig sind und keine Entscheidung der Behörde erfolgt ist. Voraussetzung ist eine vollständige Einreichung – ein unvollständiger Bauantrag setzt die Frist nicht in Gang.
• Erleichterte Abstandsflächen: Besonders im Innenbereich wurden die Abstandsflächenregelungen gelockert, was Dachgeschossausbauten, Anbauten und Aufstockungen in vielen Fällen einfacher macht.
• Digitale Pflichteinreichung: Seit dem 1. Januar 2025 müssen Bauanträge ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) eingereicht werden. Eine Einreichung in Papierform ist nicht mehr möglich.

Der Bestandsschutz ist mit der Novelle erstmals gesetzlich kodifiziert worden. Das ist besonders für Eigentümer älterer Gebäude relevant, die umbauen oder sanieren möchten.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Konstanzer Bauvorhaben

Die Architektenliste der Architektenkammer Baden-Württemberg (AKBW) ist der zuverlässigste Ausgangspunkt: Hier können Sie nach Postleitzahl oder Ort sowie nach Fachrichtung filtern und sicherstellen, dass der Architekt tatsächlich in der Kammer eingetragen und damit berechtigt ist, Bauanträge zu unterzeichnen. Nur eingetragene Mitglieder dürfen in Baden-Württemberg als Entwurfsverfasser auftreten.

Empfehlungen aus dem persönlichen Netzwerk sind wertvoll, aber nicht immer ausreichend. Entscheidend ist, ob der Architekt Erfahrung mit Ihrem spezifischen Vorhabentyp hat – ein Büro, das hauptsächlich Gewerbebau realisiert, ist für den Umbau einer denkmalgeschützten Altstadtwohnung möglicherweise nicht die erste Wahl. Fragen Sie gezielt nach vergleichbaren Referenzprojekten in Konstanz oder der Bodenseeregion.

Checkliste: Diese Fragen sollten Sie im Erstgespräch stellen

• Haben Sie Erfahrung mit Bauvorhaben in der Konstanzer Altstadt oder mit denkmalgeschützten Gebäuden?
• Kennen Sie die aktuellen Anforderungen der Konstanzer Denkmalpflege und des Gestaltungsbeirats?
• Welche Leistungsphasen übernehmen Sie, und was ist im Honorar enthalten?
• Wie kommunizieren Sie mit der Behörde – übernehmen Sie die vollständige Einreichung über ViBa-BW?
• Wie gehen Sie mit unvollständigen Unterlagen oder Rückfragen der Behörde um?
• Können Sie eine realistische Einschätzung der Genehmigungsdauer für mein Vorhaben geben?

Planeco Building übernimmt für Bauherren in Konstanz die vollständige Abwicklung des Bauantrags – von der Bauzeichnung über die statischen Berechnungen bis zur digitalen Einreichung beim Baurechts- und Denkmalamt. Mehr zu den Leistungen finden Sie auf der Architekten-Übersichtsseite.

Was kostet ein Architekt in Konstanz?

Seit dem EuGH-Urteil von 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr – Honorare sind frei verhandelbar. Die Honorartafeln der HOAI dienen nur noch als unverbindlicher Orientierungsrahmen. Als Faustregel gilt: 10 bis 15 % der Nettobaukosten für eine vollständige Architektenleistung von der Entwurfsplanung bis zur Bauleitung. Bei einer Nettobausumme von 300.000,– € entspricht das einem Honorarrahmen von rund 40.000,– bis 50.000,– € netto.

Wichtig: Sie müssen nicht alle neun Leistungsphasen beauftragen. Wer nur eine Baugenehmigung für einen Umbau benötigt, kann gezielt die Leistungsphasen 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) beauftragen – das reduziert die Kosten erheblich. Planeco Building bietet genau diesen modularen Ansatz: Bauzeichnungen, Bauantrag und Genehmigungsabwicklung als eigenständige Leistung, ohne dass Sie ein vollständiges Architektenhonorar für Planung und Bauleitung zahlen müssen.

Achten Sie darauf, dass die Honorarvereinbarung schriftlich in Textform getroffen wird. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, gilt nach HOAI der Basishonorarsatz als vereinbart – das kann im Streitfall zu Überraschungen führen.

Typische Bauvorhaben in Konstanz – und worauf es ankommt

Umbau und Sanierung in der Altstadt

Vorhaben in der denkmalgeschützten Altstadt erfordern die frühzeitige Abstimmung mit der städtischen Denkmalpflege – idealerweise noch vor der eigentlichen Planung. Die Behörde berät Bauherren, wie historische Bausubstanz erhalten und an heutige Anforderungen angepasst werden kann. Planen Sie für Genehmigungsverfahren mit denkmalschutzrechtlicher Komponente 4 bis 8 Monate ein. Eine Bauvoranfrage in Konstanz kann helfen, grundsätzliche Fragen zur Genehmigungsfähigkeit vorab zu klären – besonders sinnvoll vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie mit Umbauplänen.

Dachgeschossausbau

Die LBO-Novelle 2025 hat die Abstandsflächenregelungen im Innenbereich erleichtert, was Dachgeschossausbauten in vielen Fällen vereinfacht. Trotzdem müssen Abstandsflächen, Brandschutzanforderungen und – bei denkmalgeschützten Gebäuden – das äußere Erscheinungsbild geprüft werden. Für einen Statiker besteht bei Eingriffen in die Dachkonstruktion in der Regel Pflicht: Der Standsicherheitsnachweis muss dem Bauantrag beigefügt werden.

Nutzungsänderung: Gewerbe zu Wohnen und umgekehrt

Nutzungsänderungen gehören in Konstanz zu den häufigsten Bauvorhaben – und zu den am häufigsten unterschätzten. Ob eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, hängt davon ab, ob für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige. Verfahrensfrei ist sie nur in eng definierten Ausnahmefällen. Für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum sind Stellplatznachweis, Brandschutz und ggf. Immissionsschutz relevant. Mehr dazu auf der Nutzungsänderungs-Seite von Planeco Building.

Neubau in Randlagen

Für Neubauten außerhalb der Altstadt – etwa in Wollmatingen, Litzelstetten oder Dettingen – gelten die Standardverfahren der LBO BW. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 verpflichtend. Mit vollständigen Unterlagen und der neuen Genehmigungsfiktion sind Verfahrensdauern von 2 bis 4 Monaten realistisch – sofern kein Bebauungsplan-Konflikt oder Naturschutzbelang vorliegt.

Muss der Architekt aus Konstanz kommen?

Nein – und das ist ein weit verbreitetes Missverständnis. Entscheidend ist nicht der physische Standort des Büros, sondern die Kenntnis der lokalen Vorschriften, der Behördenpraxis und der spezifischen Anforderungen des Konstanzer Baurechts- und Denkmalamts. Die digitale Pflichteinreichung über ViBa-BW hat die ortsunabhängige Zusammenarbeit weiter vereinfacht.

Planeco Building arbeitet bundesweit und hat Erfahrung mit den Besonderheiten des Konstanzer Genehmigungsverfahrens – einschließlich denkmalschutzrechtlicher Abstimmungen und der Anforderungen an die digitale Einreichung. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge deutschlandweit belegen, dass lokale Präsenz kein Garant für Qualität ist, Kenntnis der lokalen Verfahren aber sehr wohl einen Unterschied macht. Einen ersten Überblick über den Prozess der Architektensuche finden Sie hier.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Denkmalschutz zu spät einbeziehen: Wer erst nach Fertigstellung der Planung die Denkmalpflege kontaktiert, riskiert aufwendige Umplanungen. Frühzeitige Abstimmung spart Zeit und Geld.
• Unvollständige Bauvorlagen einreichen: Die Behörde prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen die Vollständigkeit. Fehlende Unterlagen unterbrechen die Frist für die Genehmigungsfiktion – und verlängern das Verfahren erheblich.
• Verantwortung im vereinfachten Verfahren unterschätzen: Im vereinfachten Genehmigungsverfahren prüft die Behörde nicht alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Als Bauherr tragen Sie die Verantwortung dafür, dass auch die nicht geprüften Anforderungen eingehalten werden.
• Baugenehmigung verfallen lassen: Eine Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Bauausführung begonnen wird oder die Bauausführung danach ein Jahr unterbrochen wird.
• Ohne „Roten Punkt" loslegen: Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn neben der Baugenehmigung auch der Baufreigabeschein – der sogenannte „Rote Punkt" – vorliegt.

Wer ein Bauvorhaben in Konstanz plant und sicherstellen möchte, dass Bauantrag, Denkmalschutzabstimmung und Genehmigungsverfahren reibungslos ablaufen, findet in Planeco Building einen Partner, der alle Leistungen aus einer Hand anbietet – von der Zusammenarbeit zwischen Architekt und Statiker bis zur vollständigen Einreichung beim Baurechts- und Denkmalamt. Jetzt unverbindlich anfragen und in einem kostenlosen Erstgespräch klären, was Ihr Vorhaben in Konstanz konkret erfordert.