Wer in Lübeck baut oder umbaut, steht vor einer Aufgabe, die sich von der Architektensuche in anderen deutschen Städten deutlich unterscheidet. Rund 75 % der Lübecker Altstadt stehen unter UNESCO-Welterbe-Schutz – das bedeutet: denkmalschutzrechtliche Genehmigungen, ein besonderer Managementplan und in vielen Fällen eine doppelte Genehmigungspflicht. Hinzu kommt eine neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein, die seit Juli 2024 gilt und echte Chancen für Bestandsbauten bietet – wenn der Architekt sie kennt und richtig einsetzt. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, worauf es bei der Architektensuche in Lübeck konkret ankommt.

Was Lübeck bei der Architektensuche besonders macht

Die meisten Ratgeber zur Architektensuche behandeln alle deutschen Städte gleich. Für Lübeck ist das ein Fehler. Drei Faktoren machen die Suche hier grundlegend anders:

UNESCO-Welterbe und Denkmalschutz

Seit 1987 ist die Lübecker Altstadt UNESCO-Weltkulturerbe – als erste Altstadt Nordeuropas. Wer innerhalb der ehemaligen Stadtmauer baut, umbaut oder saniert, braucht nicht nur eine Baugenehmigung, sondern in vielen Fällen auch eine separate denkmalschutzrechtliche Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde Lübeck. Diese beiden Verfahren laufen parallel, haben eigene Anforderungen und eigene Fristen. Ein Architekt ohne Erfahrung im Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz unterschätzt diesen Abstimmungsaufwand regelmäßig – mit direkten Folgen für Zeitplan und Budget.

Zusätzlich: Bei Erdarbeiten in der Altstadt muss mit archäologischen Funden gerechnet werden. Der archäologische Untergrund gehört ebenfalls zum Welterbe. Das kann Bauzeitverlängerungen verursachen, die in keinem Standardzeitplan auftauchen.

Neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein 2024 – Chancen für Ihr Projekt

Seit dem 5. Juli 2024 gilt die neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein. Für Bauherren in Lübeck sind vor allem diese Neuerungen relevant:

• Erleichterungen für Bestandsbauten: Aufstockungen, Dachausbauten und Umnutzungen wurden vereinfacht.
• Reduzierte Mindesthöhe: Aufenthaltsräume benötigen nur noch 2,30 m lichte Höhe (Dachgeschoss: 2,20 m) – das eröffnet neue Möglichkeiten für Dachausbauten in Bestandsgebäuden.
• Erweiterter Bestandsschutz: Das Bauen im Bestand wurde insgesamt erleichtert.

Ein Architekt, der diese Änderungen kennt und aktiv nutzt, kann Ihr Vorhaben schneller und kostengünstiger realisieren als jemand, der noch nach altem Stand plant.

Überlastete Bauaufsicht – und wie Sie trotzdem schnell starten

Die Bauaufsicht der Hansestadt Lübeck empfiehlt explizit, Vorhaben nach Möglichkeit im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 LBO einzureichen – wegen der hohen Auslastung der Behörde. Der entscheidende Vorteil: Statt der regulären Bearbeitungsdauer von bis zu 3 Monaten greift beim Freistellungsverfahren eine Monatsfrist – wenn die Gemeinde nicht widerspricht, gilt das Vorhaben als freigestellt. Voraussetzung: Der Architekt übernimmt die volle Verantwortung für die Konformität mit Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Das setzt Erfahrung voraus – und die Bauvorlageberechtigung nach § 65 LBO SH.

Welchen Architekten brauchen Sie für Ihr Lübecker Vorhaben?

Die Spezialisierung des Architekten sollte zum Vorhaben passen. In Lübeck sind vor allem folgende Konstellationen relevant:

• Neubau außerhalb der Altstadt: In Stadtteilen wie St. Jürgen, Moisling oder Travemünde gelten die regulären Anforderungen der LBO SH ohne zusätzliche Denkmalschutz-Auflagen. Hier ist ein Architekt mit Erfahrung im Wohnungsbau und solider Kenntnis der Schleswig-Holsteinischen Bauordnung die richtige Wahl.
• Umbau und Sanierung in der Altstadt: Backsteingotik, enge Parzellen, historische Gänge und Höfe – hier brauchen Sie einen Architekten mit nachweislicher Erfahrung im Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz und idealerweise bestehenden Kontakten zur Lübecker Denkmalschutzbehörde.
• Nutzungsänderung (Speicher zu Loft, Gewerbe zu Wohnen): Ein in Lübeck häufiges Szenario. Für die Nutzungsänderung brauchen Sie einen Architekten, der sowohl das Genehmigungsverfahren als auch die baurechtlichen Anforderungen an die neue Nutzung sicher beherrscht.
• Dachausbau: Durch die neue LBO SH sind hier neue Möglichkeiten entstanden – auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren. Ein Architekt, der die aktuellen Regelungen kennt, kann hier erheblich Zeit sparen.

So finden Sie den richtigen Architekten in Lübeck – Schritt für Schritt

Schritt 1: Klären Sie Ihr Vorhaben vor der ersten Anfrage

Bevor Sie Architekten kontaktieren, sollten Sie folgende Punkte kennen: Liegt das Grundstück oder Gebäude in der Altstadt oder im Welterbe-Bereich? Handelt es sich um einen Neubau, Umbau oder eine Nutzungsänderung? Haben Sie bereits einen Bebauungsplan geprüft? Je klarer Ihre Ausgangslage, desto gezielter können Sie Architekten befragen – und desto besser können diese einschätzen, ob sie das Richtige für Ihr Projekt sind.

Schritt 2: Recherchieren Sie gezielt

Die Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein (AIK-SH) führt ein öffentliches Verzeichnis aller eingetragenen und damit bauvorlageberechtigten Architekten. Das ist der seriöseste Ausgangspunkt. Ergänzend können Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis und Referenzprojekte auf Büro-Websites helfen. Planeco Building arbeitet bundesweit – auch in Lübeck – und koordiniert Architektur, Statik und Genehmigungsabwicklung aus einer Hand. Mehr dazu unter Architekt finden.

Schritt 3: Führen Sie strukturierte Erstgespräche

Ein Erstgespräch ist keine Formalität. Stellen Sie diese Fragen:

1. Haben Sie Erfahrung mit Bauvorhaben in der Lübecker Altstadt oder mit denkmalgeschützten Gebäuden?
2. Sind Sie bauvorlageberechtigt nach § 65 LBO SH?
3. Kennen Sie das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 LBO und haben Sie es bereits erfolgreich angewendet?
4. Welche Leistungsphasen übernehmen Sie, welche nicht?
5. Wie kommunizieren Sie mit der Bauaufsicht und – falls relevant – der Denkmalschutzbehörde?
6. Können Sie Referenzprojekte in Lübeck oder vergleichbaren Städten vorweisen?
7. Wie berechnen Sie Ihr Honorar – nach HOAI-Orientierungswerten oder als Pauschalhonorar?

Schritt 4: Prüfen Sie Bauvorlageberechtigung und Referenzen

Die Bauvorlageberechtigung ist keine Kleinigkeit: Ohne sie kann der Architekt keinen Bauantrag im vereinfachten Verfahren einreichen – das Vorhaben würde dann ins aufwändigere Verfahren nach § 64 LBO fallen. Prüfen Sie die Eintragung über die AIK-SH. Referenzprojekte sollten möglichst ähnlich zu Ihrem Vorhaben sein – ein Architekt mit 20 Einfamilienhäusern im Portfolio ist nicht automatisch der Richtige für eine Altstadt-Sanierung.

Schritt 5: Klären Sie Leistungsumfang und Honorar transparent

Seit der HOAI-Reform 2021 sind Architektenhonorare frei verhandelbar – die HOAI-Tabellen dienen nur noch als Orientierung. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000 € anrechenbaren Baukosten würden alle neun Leistungsphasen nach HOAI-Orientierungswerten rund 40.000 € netto ergeben. Benötigen Sie nur die Leistungsphasen 1–4 für den Bauantrag, sind das etwa 25 % davon – also rund 10.000 € netto. Bei Bestandsbauten und Sanierungen kommt ein Umbauzuschlag hinzu, der das Honorar um bis zu 20 % erhöhen kann. Mehr zu den Kostenstrukturen finden Sie unter Architektenleistungen bei Planeco Building.

Pauschalhonorare sind seit 2021 grundsätzlich zulässig – vorausgesetzt, sie werden in Textform vereinbart. Für klar abgegrenzte Leistungen wie einen Bauantrag kann das mehr Planungssicherheit bieten als eine prozentuale Abrechnung.

Genehmigungsverfahren in Lübeck – was Ihr Architekt beherrschen muss

In Lübeck gibt es drei relevante Verfahrenswege, deren Wahl erhebliche Auswirkungen auf Zeitplan und Aufwand hat:

• Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBO SH): Gilt bei Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, die dessen Festsetzungen entsprechen. Frist: 1 Monat nach Eingang der Unterlagen. Kein förmlicher Genehmigungsbescheid, aber volle Verantwortung beim Entwurfsverfasser. Empfohlen von der Lübecker Bauaufsicht.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 LBO SH): Das Regelverfahren für die meisten Bauvorhaben ohne Sonderbau-Charakter. Bearbeitungsdauer: bis zu 3 Monate, mit Verlängerungsmöglichkeit.
• Volles Genehmigungsverfahren (§ 64 LBO SH): Für Sonderbauten oder wenn der Entwurfsverfasser nicht umfassend bauvorlageberechtigt ist. Längste Verfahrensdauer.

Für Vorhaben in der Altstadt kommt die denkmalschutzrechtliche Genehmigung hinzu – ein separates Verfahren bei der unteren Denkmalschutzbehörde Lübeck, das parallel zur Baugenehmigung beantragt werden muss. Wer das nicht koordiniert, verliert Zeit.

Praxistipp: Bei komplexen Vorhaben – insbesondere in der Altstadt – lohnt sich ein Vorbescheid (Bauvoranfrage), bevor der vollständige Bauantrag gestellt wird. Damit können einzelne Fragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit vorab geklärt werden. Das spart im Zweifelsfall erheblich Zeit und Planungskosten. Mehr dazu unter Bauvoranfrage Lübeck.

Wichtig für die Planung: Eine Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erteilung mit der Ausführung begonnen wird. Die Genehmigungsfreistellung gilt ebenfalls 3 Jahre – kann aber nicht verlängert werden.

Typische Fehler bei der Architektensuche in Lübeck

• Denkmalschutz-Erfahrung nicht hinterfragen: Ein Architekt ohne Erfahrung mit denkmalgeschützter Bausubstanz kann die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erheblich unterschätzen – mit Folgen für Zeitplan und Genehmigungsfähigkeit.
• Bauvorlageberechtigung nicht prüfen: Ohne diese kann der Architekt kein vereinfachtes Verfahren nutzen. Das verlängert die Bearbeitungszeit deutlich.
• Nur auf den Preis schauen: Ein günstigeres Honorar nützt nichts, wenn der Architekt das Genehmigungsfreistellungsverfahren nicht sicher beherrscht oder die Denkmalschutzbehörde nicht kennt.
• Archäologische Risiken ignorieren: Bei Erdarbeiten in der Altstadt können Funde den Bauablauf verzögern. Das sollte im Zeitplan eingeplant sein.
• Statik und Brandschutz zu spät beauftragen: Standsicherheits- und Brandschutznachweise müssen zu Baubeginn vorliegen. Wer das zu spät in die Wege leitet, riskiert Verzögerungen. Planeco Building koordiniert Statik und Architektur als integrierte Leistung.

Wenn Sie ein Bauvorhaben in Lübeck planen – ob Neubau, Umbau, Dachausbau oder Nutzungsänderung – begleitet Planeco Building Sie von der ersten Einschätzung bis zur Genehmigung: mit lokaler Kenntnis der Lübecker Bauaufsicht, Erfahrung aus über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einem Team, das Architektur, Statik und Behördenkommunikation koordiniert. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – die Erstberatung ist kostenlos.