In München einen Architekten zu finden, der wirklich zu Ihrem Vorhaben passt, ist keine Frage von Google-Suche und drei Telefonaten. Die Lokalbaukommission (LBK) ist die größte zentrale Baugenehmigungsbehörde Deutschlands – mit Bearbeitungszeiten, die in der Praxis zwischen 8 und 18 Monaten liegen, nicht den gesetzlich vorgesehenen 3 Monaten. Die Bayerische Bauordnung wurde zum 1. Januar 2025 grundlegend reformiert. Und München hat lokale Satzungen, die Architekten ohne Münchner Erfahrung regelmäßig übersehen. Wer hier den falschen Architekten beauftragt, zahlt doppelt: einmal für die Planung, einmal für die Nacharbeit.

Wann brauchen Sie in München überhaupt einen Architekten?

Die BayBO-Novelle 2025 hat die sogenannte Verfahrensfreiheit erheblich ausgeweitet. Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken, der Einbau weiterer Wohnungen in Bestandsgebäude und bestimmte Nutzungsänderungen sind seit dem 1. Januar 2025 unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigungsverfahren möglich. Diese Vorhaben sind bei der LBK lediglich formlos per E-Mail anzuzeigen.

Der entscheidende Denkfehler: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiterhin – der Unterschied ist, dass die Behörde sie nicht mehr vorab prüft. Das Risiko liegt vollständig beim Bauherrn. Gerade deshalb ist ein erfahrener Architekt bei verfahrensfreien Vorhaben oft noch wichtiger als bei genehmigungspflichtigen.

Für folgende Vorhaben ist ein bauvorlageberechtigter Architekt in München zwingend erforderlich:

• Neubau von Wohn- und Gewerbegebäuden
• Anbauten und Aufstockungen, die über die Verfahrensfreiheit hinausgehen
• Nutzungsänderungen in Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz)
• Bauvorhaben in Denkmalschutzgebieten
• Sonderbauten (Verkaufsstätten ab 2.000 m², Versammlungsstätten, Pflegeeinrichtungen)

München-Besonderheit: Erhaltungssatzungen und Baumschutzverordnung

München hat zahlreiche Erhaltungssatzungsgebiete (Milieuschutz), in denen selbst Nutzungsänderungen oder der Rückbau von Wohnraum einer eigenen Genehmigung bedürfen – unabhängig davon, ob das Vorhaben sonst verfahrensfrei wäre. Ein Architekt ohne München-Erfahrung übersieht diese Pflicht regelmäßig.

Seit dem 31. Dezember 2025 gilt zudem die verschärfte Münchner Baumschutzverordnung: Bäume ab 60 Zentimeter Stammumfang (vorher 80 cm) stehen unter Schutz. Das betrifft bei praktisch jedem Bauvorhaben mit Außenbereich die Planung – und kann bei Nichtbeachtung Baugenehmigungen verzögern oder Ersatzpflanzungen auslösen.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Münchner Bauvorhaben

Der naheliegendste Startpunkt ist das Büroverzeichnis der Bayerischen Architektenkammer (ByAK). Dort sind ausschließlich Architekten gelistet, die in der Architektenliste eingetragen sind – und damit die Bauvorlageberechtigung besitzen. Das ist das erste K.O.-Kriterium: Wer nicht in der Architektenliste der ByAK eingetragen ist, darf in Bayern keine Bauanträge einreichen. Die Berufsbezeichnung „Architekt" ist gesetzlich geschützt.

Weitere Suchkanäle im Überblick:

• ByAK-Büroverzeichnis: Offizielle Kammerliste, filterbar nach Fachrichtung und Ort – Einstiegspunkt für die Qualifikationsprüfung
• BDA München: Bund Deutscher Architekten, Ortsgruppe München – qualitätsorientierte Mitgliedschaft, gut für anspruchsvolle Entwurfsaufgaben
• Empfehlungen aus dem Netzwerk: Erfahrungsberichte von Bauherren mit ähnlichem Vorhabentyp sind verlässlicher als Online-Bewertungen
• Überregionale Anbieter mit München-Expertise: Für Genehmigungsplanung und Nutzungsänderungen ist lokale Präsenz bei LP 1–4 nicht zwingend – entscheidend ist die Kenntnis der LBK-Praxis und der Münchner Satzungslandschaft

Planeco Building bearbeitet Bauvorhaben in München mit einem Team, das die Anforderungen der LBK, die Münchner Stellplatzsatzung und die Erhaltungssatzungsgebiete aus laufenden Projekten kennt – nicht aus dem Lehrbuch. Für Genehmigungsplanung, Nutzungsänderungen und Bauantragsstellung ist das ein messbarer Vorteil gegenüber Büros, die München nur gelegentlich bearbeiten.

5 Kriterien, die bei der Architektenauswahl in München wirklich zählen

1. Bauvorlageberechtigung – das nicht verhandelbare Minimum

Prüfen Sie vor jedem Gespräch, ob der Architekt in der Architektenliste der ByAK eingetragen ist. Ohne diese Eintragung kann er keinen Bauantrag bei der LBK einreichen. Die Prüfung dauert zwei Minuten über das Online-Verzeichnis der Kammer.

2. Nachweisbare Erfahrung mit der LBK München

Fragen Sie konkret: Wie viele Bauanträge hat das Büro in den letzten zwei Jahren bei der LBK München eingereicht? Kennt es die aktuellen Anforderungen der digitalen Bauantragstellung? Hat es Erfahrung mit Bauvoranfragen, die die Bearbeitungszeit erheblich verkürzen können? Ein Büro, das diese Fragen präzise beantwortet, hat echte LBK-Praxis.

3. Kenntnis der BayBO 2025 und ihrer Auswirkungen

Die Novelle hat Verfahrensfreiheiten, Stellplatzrecht, Abstandsflächen und Aufstockungsregeln grundlegend verändert. Ein Architekt, der die Änderungen nicht kennt, plant entweder zu konservativ (unnötige Kosten) oder zu riskant (fehlende Genehmigungsfähigkeit). Fragen Sie direkt: Was ändert sich für mein Vorhaben durch die BayBO 2025?

4. Spezialisierung auf Ihren Vorhabentyp

Ein Architekt, der überwiegend Neubauten plant, ist nicht automatisch die beste Wahl für eine Nutzungsänderung in einem Münchner Altbau. Lassen Sie sich Referenzen zeigen, die Ihrem Vorhaben ähneln – nicht nur das schönste Projekt aus dem Portfolio.

5. Transparenz bei Kosten und Leistungsumfang

Seit dem EuGH-Urteil 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr. Honorare werden frei vereinbart. Die HOAI-Honorartafeln dienen als Orientierung, sind aber keine Untergrenze. Das bedeutet für Sie: Vergleichen Sie Angebote immer auf Basis eines klar definierten Leistungsumfangs. Ein günstigeres Honorar, das nur LP 1–4 umfasst, ist kein Vergleich zu einem höheren Honorar für LP 1–8 inklusive Bauleitung.

Was kostet ein Architekt in München?

Als grobe Orientierung gilt: Bei Vollbeauftragung (alle Leistungsphasen) liegt das Architektenhonorar erfahrungsgemäß bei etwa 10–15 % der Baukosten. Bei einem Münchner Einfamilienhaus-Neubau mit Baukosten von 500.000–700.000 € entspricht das einem Honorar von rund 50.000–100.000 €. Diese Spanne ist breit, weil Honorarzone, Leistungsumfang und individuelle Vereinbarung erheblich variieren.

Für einzelne Leistungsphasen – etwa nur Entwurfs- und Genehmigungsplanung (LP 1–4) – liegt das Honorar deutlich darunter. Für Umbau- und Sanierungsvorhaben im Bestand können Architekten Zuschläge vereinbaren, die das Honorar um 20 % oder mehr erhöhen.

Typische Kostorientierung nach Vorhabentyp in München:

• Dachgeschossausbau (verfahrensfrei): Planungshonorar ab ca. 3.000–8.000 € netto für LP 1–4, abhängig von Komplexität und Ausbaustandard
• Anbau / Aufstockung: LP 1–4 ab ca. 5.000–15.000 € netto, LP 1–8 deutlich höher
• Nutzungsänderung: Planungsleistung ab ca. 1.500–5.000 € netto, je nach Nutzungsart und Genehmigungsaufwand – Planeco Building bietet hier transparente Preismodelle an
• EFH-Neubau (Vollbeauftragung): Honorar orientierungsweise 50.000–100.000 € netto bei Baukosten von 500.000–700.000 €

Alle Preisangaben für Planeco-Building-Leistungen verstehen sich als Netto-Werte. Holen Sie mindestens zwei bis drei Vergleichsangebote ein – und achten Sie dabei immer auf den identischen Leistungsumfang.

Baugenehmigung in München: Was Ihr Architekt wissen muss

Die LBK München bearbeitet jährlich mehrere tausend Bauanträge. Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate. Die Realität in München 2025/2026 sieht anders aus:

• Einfaches Einfamilienhaus: 8–10 Monate
• Mehrfamilienhaus / Umbau: 12–18 Monate
• Denkmalschutz-Objekte: 18–24 Monate

Für bestimmte Wohnbauvorhaben im vereinfachten Verfahren gilt eine Genehmigungsfiktion: Nach Ablauf von drei Monaten und drei Wochen nach Eingang vollständiger Unterlagen gilt das Vorhaben als genehmigt, sofern keine Entscheidung ergangen ist. Das setzt vollständige Unterlagen voraus – und genau hier entscheidet die Qualität der Architektenarbeit.

Die wichtigsten Hebel zur Beschleunigung:

• Bauvoranfrage vor dem Bauantrag: Bei vollständigen Unterlagen bearbeitet die LBK Bauvoranfragen in der Regel innerhalb von 3–8 Wochen. Das klärt die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit, bevor aufwändige Entwurfsplanung investiert wird.
• Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen: Jede Nachforderung der LBK kostet Wochen bis Monate. Ein Architekt mit LBK-Erfahrung kennt die aktuellen Anforderungen und reicht vollständig ein.
• Digitale Einreichung: Die LBK bittet ausdrücklich um digitale Bauantragseinreichung. Büros mit entsprechenden Workflows haben hier einen praktischen Vorteil.

BayBO 2025: Die wichtigsten Änderungen für Bauherren in München

Die Reform der Bayerischen Bauordnung zum 1. Januar 2025 – ergänzt durch das Dritte Modernisierungsgesetz vom 1. August 2025 – ist die umfassendste Überarbeitung seit Jahren. Was das konkret für Münchner Bauvorhaben bedeutet:

Dachausbau und Nutzungsänderung zu Wohnzwecken

Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben sowie der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude sind unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei – müssen aber bei der LBK angezeigt werden. Die Anzeigepflicht ist formlos per E-Mail möglich. Trotzdem: Alle Brandschutz-, Schallschutz- und Standsicherheitsanforderungen gelten unverändert.

Stellplatzrecht – Paradigmenwechsel

Stellplätze können bauordnungsrechtlich nur noch gefordert werden, wenn eine kommunale Satzung besteht. München hat eine solche Satzung – die Münchner Stellplatzsatzung gilt weiterhin. Neu: Nutzungsänderungen, Dachgeschossausbauten und Aufstockungen zu Wohnzwecken sind von der Stellplatzpflicht ausgenommen. Das kann Projekte, die bisher an fehlenden Stellplatznachweisen scheiterten, plötzlich realisierbar machen.

Gelockerte Abstandsflächen für Nachverdichtung

In München gilt seit 2025 eine Mindestabstandsfläche von 0,4 der Wandhöhe (H), sofern die Umgebung von höheren Gebäuden geprägt ist. Das schafft Spielraum für Aufstockungen und Anbauten in verdichteten Lagen – ein Architekt muss wissen, wann diese Regel anwendbar ist.

Bau-Turbo München (§ 246e BauGB)

Seit dem 30. Oktober 2025 können Kommunen auf Basis des neuen § 246e BauGB von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen, wenn dadurch Wohnraum geschaffen wird. München hat Bauvorhaben dafür in drei Kategorien eingeteilt. Für Projekte, die neuen Wohnraum schaffen, lohnt es sich, diese Möglichkeit mit einem erfahrenen Architekten zu prüfen.

Typische Fehler bei der Architektensuche in München

Aus der Praxis mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben kennt Planeco Building die Fehler, die Bauherren in München regelmäßig Zeit und Geld kosten:

• Architekten ohne LBK-Erfahrung beauftragen: Wer die Münchner Genehmigungspraxis nicht kennt, reicht unvollständige Unterlagen ein – und verliert Monate.
• Baumschutzverordnung nicht prüfen: Seit Ende 2025 gilt die verschärfte Regelung ab 60 cm Stammumfang. Ein übersehener Baum kann ein Bauvorhaben erheblich verzögern.
• Erhaltungssatzungsgebiet nicht geprüft: In vielen Münchner Stadtteilen (Schwabing, Haidhausen, Maxvorstadt, Giesing u. a.) gelten Milieuschutzregelungen, die zusätzliche Genehmigungspflichten auslösen – auch bei scheinbar einfachen Vorhaben.
• Verfahrensfreiheit mit Regelungsfreiheit verwechseln: Kein Bauantrag bedeutet nicht kein Risiko. Die Eigenverantwortung des Bauherrn steigt durch die BayBO-Reform erheblich.
• Leistungsumfang nicht klar vereinbaren: Ein Architektenvertrag ohne klar definierten Leistungsumfang führt zu Streit über Nachleistungen und Zusatzhonorare. Lassen Sie sich vor Vertragsschluss schriftlich bestätigen, welche Leistungsphasen beauftragt sind.

Müssen Sie einen Architekten aus München beauftragen?

Für die Leistungsphasen 1 bis 4 – also Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung – ist physische Präsenz in München nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist die Kenntnis der Münchner Genehmigungslandschaft: LBK-Anforderungen, Stellplatzsatzung, Erhaltungssatzungsgebiete, Baumschutzverordnung.

Für die Bauüberwachung (LP 8) ist örtliche Präsenz dagegen praktisch unverzichtbar. Wenn Sie einen überregionalen Anbieter für Planung und Genehmigung beauftragen, klären Sie vorab, wie die Bauüberwachung organisiert wird.

Planeco Building arbeitet bundesweit und begleitet Bauvorhaben in München mit lokaler Expertise – von der Architektensuche über die Genehmigungsplanung bis zur Nutzungsänderung. Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist und welche Schritte als nächstes sinnvoll sind, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.