Wer in Offenburg baut, umbaut oder eine Nutzungsänderung plant, braucht mehr als einen Architekten mit gutem Portfolio. Im Ortenaukreis gelten seit 2024 verpflichtende digitale Bauantragsverfahren über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) – und seit dem 28. Juni 2025 ist die novellierte Landesbauordnung Baden-Württemberg in Kraft, die Verfahren beschleunigt, Abstandsflächen vereinfacht und eine neue Genehmigungsfiktion einführt. Wer den falschen Architekten wählt, verliert nicht nur Zeit, sondern riskiert unvollständige Unterlagen, Nachforderungen und Bauverzögerungen.

Wann brauchen Sie in Offenburg einen Architekten?

Nicht jedes Bauvorhaben in Offenburg erfordert einen Architekten – aber die meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben schon. In Baden-Württemberg muss der sogenannte Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein. Das bedeutet: Wer einen Bauantrag beim Baurechtsamt des Ortenaukreises einreicht, braucht dafür einen in der Architektenliste der Architektenkammer Baden-Württemberg (AKBW) eingetragenen Architekten oder Ingenieur.

Genehmigungspflichtig sind in der Regel:

• Neubau von Wohn- und Gewerbegebäuden
• Anbauten und Aufstockungen
• Dachausbauten, die die Nutzfläche verändern
• Nutzungsänderungen (z. B. Büro zu Wohnen, Scheune zu Wohnraum, Laden zu Gastronomie)
• Abbruch von Gebäuden ab bestimmten Größen

Verfahrensfrei – und damit ohne Architekten möglich – sind kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser bis 40 m³ Brutto-Rauminhalt oder bestimmte Nebenanlagen. Die LBO-Novelle 2025 hat diese Liste erweitert. Im Zweifel lohnt sich eine Bauvoranfrage nach § 57 LBO BW, bevor Sie einen Architekten beauftragen: Sie klärt die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens, ohne dass Sie bereits vollständige Bauvorlagen einreichen müssen.

Vereinfachtes oder reguläres Verfahren – was gilt für Ihr Vorhaben?

In Baden-Württemberg gibt es zwei Hauptverfahren. Für die meisten Wohngebäude bis Gebäudeklasse 3 gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren – die Behörde prüft hier nur einen reduzierten Prüfumfang, der Bauherr trägt mehr Eigenverantwortung. Für Sonderbauten, Gebäude der Klassen 4 und 5 (außer Wohngebäude) und komplexere Vorhaben gilt das reguläre Verfahren mit vollständiger behördlicher Prüfung.

Neu seit dem 28. Juni 2025: Die Genehmigungsfiktion nach § 58 Abs. 1a LBO BW. Wenn die Baurechtsbehörde im vereinfachten Verfahren innerhalb von drei Monaten nach Vollständigkeitsbestätigung keine Entscheidung trifft, gilt die Genehmigung als erteilt. Das klingt attraktiv – aber die Frist beginnt erst, wenn die Unterlagen vollständig sind und alle Stellungnahmen vorliegen. Unvollständige Bauvorlagen verschieben den Fristbeginn erheblich. Ein erfahrener Architekt, der die Anforderungen des Baurechtsamts Offenburg kennt, ist hier der entscheidende Faktor.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Bauvorhaben in Offenburg

Die Architektensuche in Offenburg läuft über mehrere Kanäle – mit unterschiedlicher Aussagekraft:

Architektenkammer Baden-Württemberg

Die Architektenliste der AKBW ist der sicherste Ausgangspunkt. Hier können Sie nach Postleitzahl, Ort, Fachrichtung und Tätigkeitsart filtern. Nur eingetragene Mitglieder dürfen die Berufsbezeichnung „Architekt" führen und sind bauvorlageberechtigt. Zusätzlich gibt es das Büroverzeichnis Architektenprofile mit Selbstauskünften der Büros zu Tätigkeitsschwerpunkten und Referenzen.

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

Ein gutes Portfolio reicht nicht. Für Ihr konkretes Vorhaben in Offenburg sind folgende Kriterien entscheidend:

• Erfahrung mit Ihrem Vorhabentyp: Neubau, Umbau im Bestand, Nutzungsänderung und Denkmalschutz erfordern unterschiedliches Fachwissen. Fragen Sie gezielt nach vergleichbaren Referenzprojekten.
• Kenntnis der regionalen Bauvorschriften: Der Bebauungsplan der Stadt Offenburg, die Anforderungen des Baurechtsamts Ortenaukreis und die aktuellen Änderungen durch die LBO-Novelle 2025 müssen dem Architekten vertraut sein.
• Digitale Kompetenz mit ViBa BW: Seit Mai 2024 ist die Einreichung von Bauanträgen im Ortenaukreis ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) zulässig. Ein Architekt, der dieses Portal nicht beherrscht, kostet Sie Zeit.
• Transparente Kostenstruktur: Seit 2021 ist die HOAI nicht mehr verbindlich – Honorare sind frei verhandelbar. Bestehen Sie auf einer schriftlichen Honorarvereinbarung vor Vertragsschluss.
• Klare Kommunikation: Wie schnell reagiert das Büro auf Anfragen? Gibt es einen festen Ansprechpartner? Wird der Prozess verständlich erklärt?

Was kostet ein Architekt in Offenburg?

Seit dem EuGH-Urteil 2019 und der HOAI-Anpassung 2021 sind Architektenhonorare frei verhandelbar. Die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen. In der Praxis werden häufig Pauschalhonorare vereinbart.

Als Richtwert gilt: Bei Vollbeauftragung (alle Leistungsphasen 1–9) liegt das Honorar typischerweise bei rund 10 % der Bausumme. Für ein Einfamilienhaus in Offenburg mit einer Bausumme von 300.000 € wären das ca. 30.000 €. Beauftragen Sie nur die Genehmigungsplanung (Leistungsphasen 1–4), entfallen auf diese Phasen rund 27 % des Gesamthonorars – also ca. 8.000 bis 9.000 €.

Bei Umbau- und Sanierungsvorhaben kann ein Zuschlag anfallen, da die mitzuverarbeitende Bausubstanz die Planungskomplexität erhöht. Wichtig: Wenn keine wirksame Honorarvereinbarung getroffen wird, gilt nach § 7 HOAI der Basishonorarsatz als vereinbart. Schließen Sie die Vereinbarung immer schriftlich und vor Vertragsunterzeichnung ab.

Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisen ohne versteckte Kosten – für die Genehmigungsplanung inklusive Bauantrag erhalten Sie vorab ein verbindliches Angebot. Die Leistungen umfassen Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan und die vollständige digitale Einreichung über ViBa BW. Mehr zu den Leistungen finden Sie auf der Architekten-Übersichtsseite von Planeco Building.

Muss der Architekt aus Offenburg kommen?

Für die Planungsphasen – von der Grundlagenermittlung über den Entwurf bis zur Genehmigungsplanung (Leistungsphasen 1–7) – ist physische Nähe nicht erforderlich. Digitale Zusammenarbeit funktioniert hier problemlos: Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Bauanträge werden digital erstellt und über ViBa BW eingereicht. Entscheidend ist, dass der Architekt die regionalen Vorschriften kennt – nicht, dass sein Büro in der Innenstadt von Offenburg liegt.

Anders verhält es sich bei der Bauleitung (Leistungsphase 8): Hier ist regelmäßige Vor-Ort-Präsenz auf der Baustelle erforderlich. Wer nur eine Baugenehmigung oder Genehmigungsplanung benötigt, kann problemlos mit einem bundesweit tätigen Anbieter arbeiten.

Planeco Building ist bundesweit aktiv und hat Erfahrung mit den Anforderungen des Baurechtsamts Ortenaukreis. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und eine Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen sprechen für sich. Für Nutzungsänderungen im Ortenaukreis – etwa die Umnutzung eines landwirtschaftlichen Gebäudes oder die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum – bietet Planeco Building einen spezialisierten Service: Nutzungsänderung mit Planeco Building.

Bauantrag in Offenburg: Das müssen Sie wissen

Das Baurechtsamt des Ortenaukreises (Badstraße 20, 77652 Offenburg) ist für die meisten Gemeinden im Ortenaukreis zuständig. Offenburg selbst ist als Große Kreisstadt eigene untere Baurechtsbehörde für das Stadtgebiet.

Seit Mai 2024 gilt: Bauanträge werden ausschließlich digital über ViBa BW eingereicht. Papieranträge werden nicht mehr akzeptiert. Die Behörde prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob die Unterlagen vollständig sind. Fehlt etwas, beginnt die Genehmigungsfrist nicht – und Ihr Projekt verzögert sich.

Typische Unterlagen für einen Bauantrag im Ortenaukreis:

• Ausgefülltes Antragsformular (über ViBa BW)
• Lageplan (amtlicher Lageplan oder vereinfachter Lageplan je nach Verfahren)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis / statische Berechnungen (bei genehmigungspflichtigen Vorhaben)
• Energetischer Nachweis nach GEG (Gebäudeenergiegesetz)
• Ggf. Nachweise zu Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätzen

Für den Standsicherheitsnachweis brauchen Sie zusätzlich einen Tragwerksplaner. Planeco Building koordiniert Architektur und Statik aus einer Hand – inklusive Standsicherheitsnachweis. Das spart Abstimmungsaufwand und reduziert das Risiko widersprüchlicher Unterlagen.

Prüfen Sie außerdem vorab, ob Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Die Stadt Offenburg erteilt Auskünfte über ihre Abteilung Stadtplanung und Stadtgestaltung. In Gebieten ohne Bebauungsplan gilt § 34 BauGB – das Vorhaben muss sich in die umgebende Bebauung einfügen.

Aktuelle Änderungen durch die LBO-Novelle 2025

Das Schneller-Bauen-Gesetz Baden-Württemberg ist seit dem 28. Juni 2025 in Kraft und bringt für Bauherren in Offenburg konkrete Erleichterungen:

• Genehmigungsfiktion: Im vereinfachten Verfahren gilt die Baugenehmigung nach drei Monaten ohne Behördenentscheidung als erteilt – vorausgesetzt, die Unterlagen sind vollständig.
• Vereinfachte Abstandsflächen: Neue Privilegierungen im Innenbereich, angepasste Giebelberechnung und Erleichterungen für Solaranlagen.
• Bauen im Bestand: Vereinfachte Brandschutz- und Abstandsflächenregelungen für Bestandsgebäude.
• Erweiterung verfahrensfreier Vorhaben: Mehr Baumaßnahmen sind ohne Genehmigungsverfahren möglich.
• Wegfall des Widerspruchsverfahrens: Bei Ablehnungen bleibt nur noch der verwaltungsgerichtliche Weg.

Für Bauherren bedeutet das: Wer vollständige Unterlagen einreicht, kann schneller bauen als bisher. Wer unvollständige Unterlagen einreicht, verliert diesen Vorteil vollständig. Die Qualität der Bauvorlagen ist damit wichtiger denn je – und der richtige Architekt der entscheidende Hebel.

Wenn Sie für Ihr Vorhaben in Offenburg einen erfahrenen Partner suchen, der die regionalen Anforderungen kennt und Ihren Bauantrag vollständig und digital einreicht: Jetzt Architekten finden mit Planeco Building.