Wer in Regensburg baut, steht vor einer Aufgabe, die anderswo deutlich einfacher wäre: Die Stadt ist UNESCO-Welterbe, rund 1.000 Einzeldenkmäler prägen das Stadtbild, und die Altstadtschutzsatzung setzt Maßstäbe, die weit über das bayerische Bauordnungsrecht hinausgehen. Selbst wer außerhalb der Altstadt baut, bewegt sich in einer Region mit klaren Anforderungen – und seit der umfassenden BayBO-Reform zum 1. Januar 2025 hat sich das Regelwerk noch einmal grundlegend verändert. Die Wahl des richtigen Architekten entscheidet hier nicht nur über Kosten und Zeitplan, sondern darüber, ob ein Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist.

Was Regensburg als Baustandort besonders macht

Seit 2006 gehört die Altstadt Regensburg mit Stadtamhof zum UNESCO-Welterbe. Das hat direkte Konsequenzen für Bauvorhaben – nicht nur innerhalb der Kernzone, sondern auch in der Pufferzone, die sich entlang der natürlichen Grenzen des Donautals erstreckt. In dieser Zone gilt: Keine visuelle oder sonstige Beeinträchtigung des Welterbes. Wer dort baut oder umbaut, braucht einen Architekten, der diese Prozesse kennt und mit dem Bauordnungsamt sowie der Denkmalpflege kommunizieren kann.

Innerhalb der Altstadt kommen weitere Ebenen hinzu:

• Bayerisches Denkmalschutzgesetz (BayDSchG): Veränderungen an Baudenkmälern erfordern eine denkmalrechtliche Erlaubnis – unabhängig davon, ob eine Baugenehmigung nötig ist.
• Altstadtschutzsatzung: Seit 2007 in Kraft; regelt Gestaltungsanforderungen für das historische Stadtbild.
• Gestaltungshandbuch Altstadt: Die Stadt Regensburg hat einen eigenen Leitfaden für Bauvorhaben in der Altstadt herausgegeben, der bei der Planung verbindlich zu berücksichtigen ist.
• Gestaltungsbeirat: Bei bestimmten Vorhaben ist eine Abstimmung mit dem beratenden Gremium der Stadt erforderlich.

Ein Architekt ohne Erfahrung mit diesen Strukturen wird in der Regensburger Altstadt Zeit verlieren – und damit Ihr Geld.

BayBO 2025: Was sich für Bauherren geändert hat

Die Bayerische Bauordnung wurde zum 1. Januar 2025 umfassend reformiert. Für Bauherren in Regensburg sind vor allem zwei Punkte relevant:

Erweiterte Verfahrensfreiheit: Viele Vorhaben, die früher eine Baugenehmigung erforderten, sind seit 2025 verfahrensfrei – darunter unter bestimmten Voraussetzungen der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken und bestimmte Nutzungsänderungen. Das klingt nach weniger Aufwand, bedeutet aber das Gegenteil: Die Verantwortung für die Einhaltung aller materiell-rechtlichen Anforderungen (Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit) liegt vollständig beim Bauherrn. Wer ohne Fachplanung baut und dabei eine Vorschrift übersieht, riskiert Rückbauanordnungen und Bußgelder.

Anzeigepflicht statt Genehmigung: Verfahrensfreie Dachausbauten und Nutzungsänderungen müssen zwei Wochen vor Baubeginn beim Bauordnungsamt angezeigt werden. Bautechnische Nachweise – also Statik, Brandschutz, ggf. Schallschutz – müssen trotzdem vorliegen.

Für Vorhaben in der Regensburger Altstadt gilt zudem: Verfahrensfreiheit nach BayBO schließt die denkmalrechtliche Erlaubnispflicht nicht aus. Wer einen Dachausbau in einem denkmalgeschützten Gebäude plant, braucht auch ohne Baugenehmigungsverfahren die Zustimmung der Denkmalpflege.

Wann ein Architekt in Bayern Pflicht ist

In Bayern darf nur einreichen, wer in der Architektenliste der Bayerischen Architektenkammer eingetragen ist oder als bauvorlageberechtigter Ingenieur zugelassen ist. Die Berufsbezeichnung „Architekt" ist in Bayern gesetzlich geschützt – wer sie führt, ist automatisch bauvorlageberechtigt. Das bedeutet: Für jeden genehmigungspflichtigen Bauantrag brauchen Sie einen eingetragenen Architekten als Entwurfsverfasser. Auch bei verfahrensfreien Vorhaben mit bautechnischen Nachweisen ist ein qualifizierter Planer faktisch unerlässlich.

So finden Sie den passenden Architekten für Ihr Vorhaben

Die Bayerische Architektenkammer führt ein öffentlich zugängliches Büroverzeichnis mit Angaben zu Bürogröße, Spezialisierung und Kontaktdaten. Das ist der verlässlichste Ausgangspunkt, um geprüfte Architekten in Regensburg zu finden. Ergänzend helfen Empfehlungen aus dem persönlichen Umfeld – besonders wenn jemand ein vergleichbares Projekt in der Region realisiert hat.

Entscheidend ist aber nicht die Nähe, sondern die Passung. Achten Sie bei der Auswahl auf folgende Kriterien:

• Projekterfahrung: Hat das Büro nachweislich vergleichbare Vorhaben realisiert – Neubau, Dachausbau, Nutzungsänderung oder Altbausanierung?
• Denkmalschutz-Kompetenz: Wer in der Regensburger Altstadt oder Pufferzone baut, braucht einen Architekten mit konkreter Erfahrung in der Abstimmung mit Denkmalpflege und Gestaltungsbeirat.
• Kommunikationsstil: Erklärt der Architekt das Verfahren verständlich? Gibt es klare Aussagen zu Zeitplan und Leistungsumfang?
• Honorartransparenz: Wird das Honorar vor Vertragsschluss in Textform vereinbart, mit konkreten Angaben zu Leistungsphasen und anrechenbaren Kosten?
• Vollständigkeit der Unterlagen: Unvollständige Bauanträge sind der häufigste Grund für Verzögerungen beim Bauordnungsamt. Ein erfahrener Architekt kennt die Anforderungen der Regensburger Behörden.
• Digitale Prozesse: Für die Leistungsphasen 1–7 (Grundlagenermittlung bis Vorbereitung der Vergabe) ist örtliche Nähe nicht zwingend erforderlich. Erst bei der Bauüberwachung vor Ort wird lokale Präsenz relevant.

Planeco Building arbeitet bundesweit und hat über 1.400 Bauvorhaben erfolgreich begleitet – von der Bauzeichnung bis zur Baugenehmigung, inklusive Statik und Fachplanerkoordination. Für Bauherren in Regensburg bedeutet das: volle Leistung, digitaler Workflow, keine Wartezeiten durch überlastete lokale Büros. Mehr dazu unter Architektenleistungen bei Planeco Building.

Was kostet ein Architekt in Regensburg?

Seit einem EuGH-Urteil ist die HOAI seit 2021 kein verbindliches Preisrecht mehr. Honorare können frei vereinbart werden – die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen. In der Praxis werden häufig Pauschalhonorare vereinbart, besonders bei klar definierten Leistungsumfängen wie Bauantragsplanung oder Nutzungsänderung.

Als grobe Orientierung: Wer alle neun Leistungsphasen beauftragt, rechnet in der Regel mit einem Architektenhonorar von etwa 10–15 % der Bausumme. Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 400.000 ,–€ und Honorarzone II liegt das Honorar nach HOAI-Honorartafel im Bereich von ca. 45.500 ,–€ bis 54.000 ,–€ – je nach vereinbartem Honorarsatz.

Typische Kostenpositionen für ein Bauvorhaben in Regensburg:

• Architektenhonorar (alle 9 LPH): ca. 10–15 % der Bausumme
• Statik / Tragwerksplanung: abhängig von Projektgröße und Komplexität; Statiker-Kosten im Überblick
• Baugenehmigungsgebühr: 1–4 ‰ der Baukosten (Landkreis Regensburg)
• Ggf. denkmalrechtliche Gutachten: bei Vorhaben in der Altstadt oder Pufferzone

Wichtig: Lassen Sie das Honorar immer vor Vertragsschluss schriftlich vereinbaren – mit Angabe der beauftragten Leistungsphasen, der Honorarzone und der anrechenbaren Kosten. Fehlt dieser Hinweis bei Verbraucherverträgen, gilt nach HOAI automatisch der Basishonorarsatz.

Typische Bauvorhaben in Regensburg – Was Sie jeweils beachten müssen

Einfamilienhaus-Neubau im Landkreis Regensburg

Standardfall mit vereinfachtem Baugenehmigungsverfahren. Bauanträge werden seit 2025 direkt beim Bauordnungsamt eingereicht – nicht mehr über die Gemeinde. Bei vollständigen Unterlagen sind Bearbeitungszeiten von 4–12 Wochen realistisch. Zuständig ist das Bauamt des Landratsamts Regensburg, das in vier Baubezirke aufgeteilt ist.

Dachgeschossausbau in der Regensburger Altstadt

Seit 1. Januar 2025 unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei – aber nicht ohne Auflagen. Die denkmalrechtliche Erlaubnis nach BayDSchG ist weiterhin erforderlich. Dazu kommen Abstimmungen mit der städtischen Denkmalpflege und ggf. dem Gestaltungsbeirat. Die Anzeigepflicht beim Bauordnungsamt gilt zwei Wochen vor Baubeginn. Ein Architekt mit Erfahrung im Bauen im Bestand und Altbausanierung ist hier keine Option, sondern Voraussetzung.

Nutzungsänderung (z. B. Gewerbe zu Wohnen)

Ebenfalls seit 2025 unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei – aber bautechnische Nachweise (Statik, Brandschutz, Schallschutz) müssen vorliegen. Wer eine Nutzungsänderung plant, sollte außerdem die Stellplatzfrage klären: Seit Oktober 2025 gilt die neue Stellplatzregelung – notwendige Stellplätze können nur noch gefordert werden, wenn die Gemeinde eine entsprechende Satzung erlassen hat.

Anbau oder Aufstockung im Bestand

Hier sind Abstandsflächen, Standsicherheit des Bestandsgebäudes und ggf. Brandschutzanforderungen zu prüfen. Ein Standsicherheitsnachweis ist in der Regel erforderlich. Die Zusammenarbeit zwischen Architekt und Statiker muss von Beginn an koordiniert sein, um spätere Planungskonflikte zu vermeiden. Mehr zum Thema Hausanbau finden Sie auf der entsprechenden Seite.

Bauvoranfrage als strategisches Instrument

Bevor teure Detailplanung beginnt, lohnt sich in vielen Fällen eine Bauvoranfrage in Regensburg. Das Bauordnungsamt klärt dabei grundsätzliche Fragen zur Genehmigungsfähigkeit – ohne dass ein vollständiger Bauantrag eingereicht werden muss. Seit 2025 sind Vorbescheide vier Jahre gültig (vorher drei Jahre). Die Stadt Regensburg empfiehlt ausdrücklich eine frühzeitige Kontaktaufnahme: Die Baukommission tagt wöchentlich und kann Grundsatzentscheidungen zügig treffen. Ein erfahrener Architekt nutzt dieses Instrument gezielt, um Planungssicherheit zu schaffen – bevor Sie in Entwurfsplanung investieren.

Häufige Fehler bei der Architektensuche

• Verfahrensfreiheit mit Regelfreiheit verwechseln: Auch ohne Baugenehmigungsverfahren gelten alle materiell-rechtlichen Anforderungen. Das Risiko trägt der Bauherr.
• Denkmalschutz unterschätzen: Wer in der Altstadt oder Pufferzone baut und keinen Architekten mit Denkmalschutz-Erfahrung beauftragt, riskiert Ablehnungen und erhebliche Verzögerungen.
• Kein Honorar in Textform vereinbart: Mündliche Absprachen sind im Streitfall wertlos. Leistungsphasen, Honorarzone und anrechenbare Kosten gehören schriftlich fixiert.
• Unvollständige Unterlagen beim Bauantrag: Das Bauordnungsamt kann unvollständige Anträge nicht oder nur verzögert bearbeiten. Ein Architekt, der die Anforderungen der Regensburger Behörden kennt, verhindert diese Verzögerungen.
• Lokale Präsenz überbewertet: Für Planung, Bauantrag und Genehmigungsabwicklung ist ein digitaler Workflow heute Standard. Wer einen Architekten sucht, sollte Kompetenz und Erfahrung höher gewichten als den Standort des Büros.