Wer in Velbert baut, umbaut oder eine Nutzungsänderung plant, braucht mehr als einen Architekten mit lokalem Büro. Er braucht jemanden, der die Besonderheiten des Velberter Baurechts kennt: die Gestaltungssatzung in Neviges, die unterschiedlichen Bebauungsplan-Situationen in den drei Stadtbezirken und die seit Januar 2024 geltende novellierte Bauordnung NRW. Dieser Leitfaden zeigt, worauf es bei der Architektensuche in Velbert wirklich ankommt – und wo die häufigsten Fehler passieren.

Wann brauchen Sie in Velbert überhaupt einen Architekten?

Nicht jede Baumaßnahme in Velbert ist genehmigungspflichtig – aber genehmigungsfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Mit der Novellierung der Bauordnung NRW zum 01.01.2024 wurde die Genehmigungsfreistellung auf Gebäude bis Gebäudeklasse 4 ausgeweitet. Das klingt nach Erleichterung – verschiebt aber die Verantwortung für die Einhaltung aller Bauvorschriften vollständig auf den Planer. Wer hier einen unerfahrenen Planer beauftragt, trägt das volle Risiko.

Für die meisten Bauvorhaben in Velbert – Neubau, Anbau, Aufstockung, Dachausbau, Nutzungsänderung – gilt: Sie benötigen einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. In NRW darf nur einreichen, wer als Architekt in der Architektenkammer NRW (AKNW) eingetragen ist. Die Berufsbezeichnung ist gesetzlich geschützt.

Folgende Vorhaben sind in der Regel genehmigungspflichtig und erfordern einen bauvorlageberechtigten Architekten:

• Neubau von Wohn- und Gewerbegebäuden
• Anbauten und Aufstockungen, die das Gebäudevolumen verändern
• Dachausbauten mit Nutzungsänderung des Geschosses
• Nutzungsänderungen (z. B. Gewerbe zu Wohnen, Büro zu Gastronomie)
• Abbruch von Gebäuden ab einer bestimmten Größe

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Vorhaben in Velbert

Die Architektenkammer NRW bietet eine Online-Architektenliste, in der Sie nach Tätigkeitsschwerpunkten und Region filtern können. Das ist der sicherste Ausgangspunkt: Nur wer dort gelistet ist, darf in NRW Bauanträge einreichen.

Entscheidender als die Frage „lokal oder digital?" ist die Frage nach der richtigen Spezialisierung. Ein Architekt mit Schwerpunkt Neubau ist nicht automatisch der richtige Partner für eine Nutzungsänderung in einem Bestandsgebäude – und umgekehrt. Für die Planungsleistungen (Leistungsphasen 1–7) ist eine digitale Zusammenarbeit heute problemlos möglich. Erst bei der Bauüberwachung vor Ort (Leistungsphase 8) spielt physische Nähe eine Rolle.

Planeco Building arbeitet bundesweit und hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich abgewickelt – darunter zahlreiche Projekte in NRW. Der vollständig digitale Workflow bedeutet: kürzere Abstimmungswege, transparente Preise und eine Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsunterlagen. Mehr dazu auf der Architekt-Übersichtsseite.

7 Fragen für das Erstgespräch mit dem Architekten

1. Haben Sie Erfahrung mit vergleichbaren Projekten in Velbert oder im Kreis Mettmann?
2. Sind Sie in der Architektenkammer NRW eingetragen und bauvorlageberechtigt?
3. Welche Leistungsphasen übernehmen Sie – und welche nicht?
4. Wie kommunizieren Sie mit dem Bauordnungsamt Velbert (Abt. 3.2)?
5. Wie gehen Sie mit der Gestaltungssatzung in Neviges um, falls relevant?
6. Wie ist Ihr Honorar aufgebaut – und haben Sie mich über die Möglichkeit höherer oder niedrigerer Honorare informiert?
7. Wie lange dauert die Erstellung der Bauantragsunterlagen bei Ihnen?

Was kostet ein Architekt für Bauvorhaben in Velbert?

Seit dem EuGH-Urteil von 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr. Honorare werden frei vereinbart – die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen. Wichtig: Nach § 7 Abs. 2 HOAI muss der Architekt Sie vor Vertragsabschluss schriftlich darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die HOAI-Tabellenwerte vereinbart werden kann. Das OLG Köln hat 2024 entschieden (Az. 11 U 215/22), dass eine fehlende Belehrung das Honorar auf den Basishonorarsatz deckelt.

Als grobe Orientierung können Sie mit 10–15 % der Baukosten für das Architektenhonorar rechnen, wenn Sie alle Leistungsphasen beauftragen. Für einzelne Leistungen – etwa nur die Genehmigungsplanung (LP 1–4) – fallen entsprechend geringere Kosten an.

Drei typische Szenarien für Velbert:

• Neubau Einfamilienhaus (300.000 ,–€ anrechenbare Baukosten): Gesamthonorar LP 1–9 nach HOAI-Orientierung ca. 40.000 ,–€ netto; nur LP 1–4 (Bauantrag) ca. 10.000–11.000 ,–€ netto
• Dachausbau (80.000 ,–€ anrechenbare Baukosten, Honorarzone III, 20 % Umbauzuschlag): LP 1–4 ca. 7.000–8.000 ,–€ netto
• Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnen: Abhängig von Komplexität und Bestandssituation; eine vorgelagerte Bauvoranfrage in Velbert kostet zwischen 800 ,–€ und 2.500 ,–€ Gesamtkosten und kann zu 50–90 % auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden

Für einen einfachen Bauantrag ohne komplexe Planungsleistungen bietet Planeco Building transparente Preise ab einem festen Ausgangspunkt – ohne versteckte Kosten. Die genauen Konditionen erfahren Sie in der kostenlosen Erstberatung.

Velbert-spezifische Bauvorschriften – was Ihr Architekt kennen muss

Gestaltungssatzung Velbert-Neviges

Wer in Velbert-Neviges baut oder umbaut, muss die Gestaltungssatzung vom 13.06.2023 kennen. Sie stellt besondere Anforderungen an Fassadengestaltung, Dachform und Materialwahl – und zwar bereits in der frühen Planungsphase. Wer diese Anforderungen erst nach dem Bauantrag berücksichtigt, riskiert kostspielige Nachbesserungen und Verzögerungen. Ein Architekt ohne Kenntnis dieser Satzung ist für Projekte in Neviges der falsche Partner.

Bebauungspläne und planungsrechtliche Situation

In Velbert gibt es rechtsverbindliche Bebauungspläne für viele, aber nicht alle Flächen. Grundstücke außerhalb eines Bebauungsplans werden nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) beurteilt – mit deutlich restriktiveren Regeln im Außenbereich. Die aktuelle Bebauungsplan-Situation können Sie über das Stadtplanungsportal Velbert einsehen. Bei unklarer Rechtslage empfiehlt sich eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt Velbert (Abt. 3.2, Thomasstr. 1, 42551 Velbert), bevor größere Planungskosten entstehen.

Solarpflicht NRW – auch bei Dachsanierungen

Die novellierte BauO NRW führt die Solardachpflicht gestaffelt ein:

• Ab 01.01.2024: Pflicht für neue Nichtwohngebäude
• Ab 01.01.2025: Pflicht für neue Wohngebäude
• Ab 01.01.2026: Pflicht bei Dacherneuerungen

Das bedeutet: Wer in Velbert ein Dach saniert, muss ab 2026 eine Photovoltaikanlage einplanen. Ein Architekt, der diese Anforderung nicht von Anfang an in die Planung integriert, schafft Mehrkosten und Verzögerungen.

Grundstückszufahrten – die vergessene Genehmigung

Eine erteilte Baugenehmigung deckt nicht die Genehmigung für Grundstückszufahrten ab. Diese müssen separat bei den Technischen Betrieben Velbert (TBV) beantragt werden – idealerweise vor Einreichung des Bauantrags. Wer das übersieht, riskiert Bauverzögerungen nach erteilter Genehmigung.

Denkmalschutz in Velbert-Langenberg

Velbert-Langenberg besitzt eines der am besten erhaltenen historischen Ortsbilder in NRW. Wer hier eine Bestandsimmobilie umbaut oder eine Nutzungsänderung plant, muss frühzeitig klären, ob Denkmalschutzauflagen gelten. Das betrifft nicht nur eingetragene Denkmäler, sondern auch Gebäude in denkmalgeschützten Ensembles. Ein Architekt mit Erfahrung in denkmalgerechtem Bauen ist hier keine Option, sondern Voraussetzung.

Der Weg zur Baugenehmigung in Velbert – Schritt für Schritt

1. Bebauungsplan prüfen: Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines B-Plans? Wenn nicht, gelten § 34 oder § 35 BauGB.
2. Bauvoranfrage stellen (optional, aber oft sinnvoll): Bei unklarer Rechtslage, geplanten Befreiungen vom B-Plan oder hohen Investitionen lohnt sich eine Bauvoranfrage. Die Gebühr wird später auf die Baugenehmigung angerechnet. Mehr dazu: Bauvoranfrage Velbert.
3. Architekten beauftragen und Planungsunterlagen erstellen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan, Baubeschreibung – je nach Verfahren unterschiedlich umfangreich.
4. Bauantrag einreichen: Seit der BauO-NRW-Novelle ist die digitale Einreichung per E-Mail möglich – ein echter Zeitvorteil. Zuständig ist das Bauordnungsamt Velbert, Abt. 3.2.
5. Genehmigungsverfahren: Die meisten Wohngebäude und kleineren Gewerbevorhaben laufen im vereinfachten Genehmigungsverfahren mit reduziertem Prüfumfang. Sonderbauten (z. B. größere Gewerbebauten) durchlaufen das vollständige Verfahren.

Konkrete Bearbeitungszeiten des Bauordnungsamts Velbert sind offiziell nicht veröffentlicht. Vergleichbare NRW-Kommunen nennen für Bauvoranfragen 4–6 Wochen, für Bauanträge im vereinfachten Verfahren 8–12 Wochen. Fragen Sie beim Amt direkt nach dem aktuellen Stand.

Typische Bauvorhaben in Velbert – was Sie konkret beachten müssen

Anbau und Aufstockung

Bei Anbauten und Aufstockungen sind Abstandsflächen zu Nachbargrenzen einzuhalten – die BauO NRW 2024 hat diese in bestimmten Konstellationen gelockert. Tragende Eingriffe erfordern immer einen Standsicherheitsnachweis durch einen geprüften Statiker. Architekt und Statiker arbeiten dabei eng zusammen – mehr dazu unter Zusammenarbeit Architekt und Statiker. Planeco Building koordiniert beide Leistungen aus einer Hand.

Altbausanierung und Bestandsumbau

Für Umbau- und Sanierungsplanungen kann der Architekt einen Zuschlag von bis zu 20 % auf das Honorar vereinbaren. Wer eine ältere Immobilie in Velbert saniert, sollte außerdem das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Blick haben – und bei Dachsanierungen ab 2026 die Solarpflicht. Einen guten Überblick bietet die Seite Architekt für Altbausanierung.

Nutzungsänderung in Velbert

Ob Gewerbe zu Wohnen, Büro zu Gastronomie oder Lager zu Einzelhandel: Eine Nutzungsänderung ist in Velbert fast immer genehmigungspflichtig. Die novellierte BauO NRW hat die Aufzugserrichtungspflicht bei nachträglichem Ausbau oder Nutzungsänderung des obersten Geschosses ausgesetzt – ein relevantes Detail für Bestandsgebäude. Planeco Building hat sich auf Nutzungsänderungen spezialisiert und wickelt den gesamten Genehmigungsprozess digital ab.