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Was ist ein Bebauungsplan (B-Plan)?

Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert den Bebauungsplan gemeinsam mit dem Flächennutzungsplan als die beiden zentralen Instrumente der Bauleitplanung. Während der Flächennutzungsplan die langfristige städtebauliche Entwicklung skizziert, regelt der Bebauungsplan (auch B-Plan) verbindlich, was auf einzelnen Grundstücken oder in bestimmten Gebieten gebaut werden darf.

Die Gemeinden erstellen Bebauungspläne eigenverantwortlich, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Das bedeutet: Es gibt keine übergeordnete Instanz, die einer Gemeinde vorschreibt, wann und wo sie einen Bebauungsplan aufstellen muss.

Bauen trotz fehlendem Bebauungsplan

Nicht für jedes Grundstück existiert ein Bebauungsplan. Besonders in historisch gewachsenen Ortskernen oder älteren Wohngebieten fehlt häufig eine formelle Bauleitplanung.

Liegt kein Bebauungsplan vor, greift § 34 BauGB. Dieser Paragraph regelt das Bauen im Innenbereich, also innerhalb der Ortschaft. Ein Bauvorhaben ist dann zulässig, wenn es sich „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“ Die Bewertung orientiert sich folglich an der vorhandenen Nachbarbebauung. Die Baubehörde prüft, ob sich das Vorhaben rechtlich einfügt.

Die drei Arten von Bebauungsplänen im Vergleich

Bebauungspläne unterscheiden sich in ihrer Regelungsdichte. Je nachdem, wie umfassend die Festsetzungen sind, spricht man von einem qualifizierten oder einem einfachen Bebauungsplan. Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie bestimmt, welche rechtlichen Vorgaben gelten und wie ein Bauvorhaben bewertet wird.

Qualifizierter Bebauungsplan

Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält alle Mindestfestsetzungen, die das Baugesetzbuch fordert. Dazu gehören Festsetzungen

• zur Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet oder Gewerbegebiet)
• zum Maß der baulichen Nutzung (Gebäudehöhe, Grundfläche)
• zu den überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) 
• sowie zu den örtlichen Verkehrsflächen

Ein qualifizierter B-Plan ist rechtlich in sich geschlossen. Das bedeutet, ein Bauvorhaben lässt sich allein anhand dieses Plans bewerten, ohne auf weitere Regelungen zurückgreifen zu müssen.

Einfacher Bebauungsplan

Ein einfacher Bebauungsplan erfüllt nicht alle Mindestanforderungen eines qualifizierten Plans. Es werden nur einzelne Aspekte geregelt, etwa die Art der Nutzung, nicht jedoch das Maß oder die Bauweise. Für die fehlenden Festsetzungen gilt dann § 34 BauGB, wonach sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung einfügen muss.

Diese Mischform findet sich häufig in älteren Bebauungsplänen, die vor mehreren Jahrzehnten aufgestellt wurden. Bauherren sollten hier besonders aufmerksam sein, da nicht alle Regelungen klar aus dem Plan hervorgehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform, die speziell für ein konkretes Bauvorhaben aufgestellt wird. Anders als beim klassischen B-Plan, der mehrere Grundstücke umfasst, wird das Planrecht hier maßgeschneidert auf ein einzelnes Projekt zugeschnitten.

Dieses Planungsinstrument kommt häufig zum Einsatz, wenn ein bestimmtes Vorhaben umgesetzt werden soll, aber nach geltendem Recht nicht umsetzbar wäre. Die Gemeinde erstellt dann gemeinsam mit einem Investor einen Bebauungsplan, der genau dieses Vorhaben ermöglicht. Für private Bauherren spielt diese Form in der Regel keine Rolle.

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Wie ist ein Bebauungsplan aufgebaut?

Ein Bebauungsplan besteht aus zwei Teilen: einer grafischen Planzeichnung und einem Textteil. Die Planzeichnung stellt die wichtigsten Informationen durch Abkürzungen, Zahlen, Linien und Symbole gemäß Planzeichenverordnung (PlanZV) dar. Der Textteil erläutert diese Darstellungen und regelt Belange, die in den Planzeichnungen nicht abgebildet werden können. Zentral ist die sogenannte Nutzungsschablone – eine kleine Tabelle, die alle wichtigen Kennzahlen für ein Grundstück enthält. Die folgenden Abschnitte erläutern die wichtigsten Bestandteile eines Bebauungsplans.

Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung legt fest, welche Gebäude und Nutzungsarten in einem Gebiet zulässig sind. Üblicherweise wird dies über vordefinierte Gebietstypen aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Die Verordnung definiert verschiedene Baugebiete mit jeweils eigenen Nutzungsmöglichkeiten.

Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Abkürzungen und ihre Zeichenerklärung:

Für Nutzungsänderungen ist diese Festsetzung besonders relevant, da Ferienwohnungen in der Regel nicht als Wohnen, sondern als „nicht störende Gewerbebetriebe“ eingeordnet werden. In allgemeinen Wohngebieten (WA) sind sie daher nur in Ausnahmefällen zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung begrenzt, wie viel gebaut werden darf. Dies geschieht über verschiedene Kennzahlen und Vorgaben, die in der Nutzungsschablone eingetragen werden.

• Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks mit Gebäuden bebaut werden darf. Bei einer GRZ von 0,4 dürfen 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden.
• Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt das Verhältnis der gesamten Fläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,8 bei einem 1.000 m² großen Grundstück erlaubt 800 m² Geschossfläche insgesamt. 
• Die Anzahl der Vollgeschosse (VG) wird mit römischen Ziffern angegeben. Eine II bedeutet maximal zwei Geschosse. Ist die Ziffer umkreist, handelt es sich um eine zwingende Vorgabe – das Gebäude muss dann genau zwei Geschosse haben.
• Zusätzlich können Höhenvorgaben wie die Traufhöhe (TH), die Firsthöhe (FH) oder die Oberkante (OK) in Metern festgesetzt werden. Diese Werte stehen entweder direkt in der Nutzungsschablone oder werden im Textteil des Bebauungsplans erläutert.

Beispiel: Bei einem 1.000 m² großen Grundstück mit GRZ 0,4 und GFZ 0,8 sind 400 m² Grundfläche und 800 m² Geschossfläche möglich. Diese Vorgaben werden sowohl bei zwei Vollgeschossen à 400 m² als auch bei vier Geschossen à 200 m² eingehalten.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen legen fest, in welchem Bereich des Grundstücks ein Gebäude stehen darf. Grafisch wird dies durch die Baugrenze dargestellt, üblicherweise in Form einer blauen Linie. Der von dieser Linie umrahmte Bereich wird als Baufenster bezeichnet.

Innerhalb des Baufensters darf das Gebäude frei positioniert werden, die Baugrenze darf jedoch nicht überschritten werden; ein geringfügiges Vortreten von Gebäudeteilen (z.B. Balkone, Erker) kann jedoch zulässig sein. Eine Ausnahme bildet die Baulinie (meist rot dargestellt): Hier muss die Außenkante des Gebäudes grundsätzlich auf dieser Linie stehen, wobei geringfügige Abweichungen möglich sind.

Weitere Vorgaben

Neben den Mindestfestsetzungen können Bebauungspläne weitere Regelungen aus dem Bauplanungsrecht enthalten: 

• Bauweise: Bei offener Bauweise (o) werden Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet. Bei geschlossener Bauweise (g) wird ohne seitlichen Grenzabstand gebaut. 
• Verkehrsflächen: Straßen, Fußwege, Parkplätze und Zufahrten sind im Plan eingezeichnet.

Darüber hinaus gibt es noch die sogenannten örtlichen Bauvorschriften, die nicht dem Baugesetzbuch, sondern den Landesbauordnungen entstammen. Diese regeln etwa:

• Dachform: SD steht für Satteldach, WD für Walmdach, FD für Flachdach, PD für Pultdach. Oft wird zusätzlich die zulässige Dachneigung in Grad angegeben.
• Stellplätze: Der Bebauungsplan kann Anzahl, Lage und Ausführung von Pkw-Stellplätzen regeln.
• Grünflächen: Private und öffentliche Grünflächen, Bepflanzungsvorgaben sowie zu erhaltende oder neu zu pflanzende Bäume können festgesetzt sein.
• Gestaltungsvorgaben: Fassadenfarben, Materialien und Einfriedungen werden über örtliche Satzungen geregelt.

Örtliche Bauvorschriften können als eigenständige Satzung oder als Teil des Bebauungsplans erlassen werden. Sie regeln beispielsweise gestalterische Aspekte und unterliegen dem jeweiligen Landesrecht. Für Abweichungen von Festsetzungen des Bebauungsplans ist eine Befreiung nach § 31 BauGB erforderlich, während für Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften die jeweilige Landesbauordnung maßgeblich ist.

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Bebauungsplan lesen: Beispiel aus der Praxis (vereinfacht)

Um die theoretischen Inhalte greifbar zu machen, lohnt sich der Blick auf eine vereinfachte Darstellung eines fiktiven Bebauungsplans. Die folgende Grafik zeigt die wichtigsten Elemente, die in nahezu jedem B-Plan zu finden sind, allerdings stark vereinfacht und mit idealisierten Grundstücksgrenzen. Reale Bebauungspläne sind häufig komplexer und enthalten zusätzliche Sonderregelungen.

Die folgende Anleitung bezieht sich auf die vereinfachte Beispielgrafik mit Nutzungsschablone:

1. Gebietstyp ablesen: Oben steht der Gebietstyp mit fortlaufender Nummer, im Beispiel mit dem Kürzel „WA 10“ für allgemeines Wohngebiet Nummer 10.
2. GRZ und GFZ entnehmen: In der Mitte stehen die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Eine GRZ von 0,3 bedeutet, dass 30 % des Grundstücks bebaut werden dürfen. Eine GFZ von 0,6 erlaubt eine Geschossfläche von 60 % der Grundstücksfläche über alle Vollgeschosse hinweg.
3. Geschosszahl prüfen: Unten links findet sich die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse, dargestellt durch römische Ziffern (II für maximal zwei Geschosse). Ist die Ziffer umkreist, ist die Angabe zwingend.
4. Bauweise erkennen: Unten rechts findet sich die Bauweise. Der Buchstabe „g“ steht für eine geschlossene, „o“ für eine offene und „a“ für eine abweichende Bauweise. 
5. Baufenster identifizieren: Der blau umrandete Bereich in der Planzeichnung markiert die überbaubare Grundstücksfläche. Diese markiert, wo Ihr Gebäude stehen darf.

Wichtiger Hinweis: Diese vereinfachte Darstellung vermittelt einen ersten Eindruck und hilft dabei, grundsätzliche Zulässigkeiten einzuschätzen. Ein vollständiges Verständnis aller Regelungen, Ausnahmen und Sondervorschriften erfordert jedoch umfangreiches Fachwissen. Planeco Building analysiert Ihren Bebauungsplan professionell, prüft Ihr Vorhaben auf Machbarkeit und erstellt alle erforderlichen Unterlagen.

Wie kann ich den Bebauungsplan für mein Grundstück einsehen?

Den Bebauungsplan für ein bestimmtes Grundstück können Interessierte beim zuständigen Bauamt, der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt einsehen. Die Einsichtnahme ist in der Regel kostenfrei, solange keine Kopien oder Auszüge angefertigt werden. Für diese können Gebühren anfallen, deren Höhe je nach Kommune variiert.

Mittlerweile erlauben viele Gemeinden und Städte auch, Bebauungspläne online einzusehen. Über Geoportale oder kommunale Websites lassen sich die Pläne digital abrufen. Für die Einsichtnahme sollten Sie die Angaben zum betroffenen Grundstück bereithalten, etwa die Flurstücks- und Grundstücksnummer.

Expertentipp: Bauvoranfrage schafft Planungssicherheit

Einen Bebauungsplan zu lesen und die grundsätzlichen Regelungen zu verstehen, ist ein wichtiger erster Schritt. Die finale Bewertung, ob ein Bauvorhaben oder eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist, kann jedoch nur von einem Experten vorgenommen werden. Bebauungspläne sind hochkomplexe Dokumente, die neben den offensichtlichen Festsetzungen auch Sonderregelungen, Ausnahmetatbestände und ergänzende Vorschriften enthalten können. Hinzu kommt die Auslegung der einzelnen Angaben, die Sachkenntnis und Erfahrung zur Rechtslage erfordert.

Eine Bauvoranfrage bietet hier zusätzliche Planungssicherheit. Mit dieser förmlichen Anfrage lässt sich vor der eigentlichen Baugenehmigung klären, ob das geplante Vorhaben den baurechtlichen Anforderungen entspricht. Die Bauvoranfrage ist vor dem Grundstückserwerb und Hausbau sowie bei Anbauten und Nutzungsänderungen sinnvoll, wenn es zu einzelnen Aspekten Klärungsbedarf gibt, etwa zur Art der Nutzung.

Mit der Expertise von Planeco Building zur erfolgreichen Baugenehmigung

Der Bebauungsplan legt fest, was gebaut werden darf, wie groß ein Gebäude sein darf und wo es auf dem Grundstück stehen muss. Mit einem grundlegenden Verständnis der wichtigsten Abkürzungen, Symbole und Kennzahlen lässt sich ein erster Überblick gewinnen – die vollständige Bewertung erfordert jedoch umfangreiches Fachwissen.

Planeco Building begleitet Sie von der ersten Idee bis zur finalen Genehmigung. Unsere erfahrenen Architekten analysieren den Bebauungsplan für Ihr Grundstück, prüfen die Machbarkeit Ihres Vorhabens und erstellen alle erforderlichen Unterlagen. Die Bearbeitungszeit bis zur Einreichung beim Bauamt beträgt in der Regel 14 bis 21 Tage, vorausgesetzt alle erforderlichen Informationen liegen vor.