Wer in Dortmund nach einer Bauzeichnung sucht, landet meist zuerst bei Anbietern für Immobilienmarketing: schicke 3D-Grundrisse fürs Exposé, in wenigen Tagen fertig, ab 20,–€. Für den Verkauf einer Wohnung reicht das völlig aus. Für einen Bauantrag beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund jedoch nicht. Diese Verwechslung führt regelmäßig dazu, dass Bauherren zunächst Geld für die falsche Art von Plan ausgeben und erst beim Einreichen merken, dass das Bauamt andere Anforderungen stellt. Der Unterschied ist keine Formalität, sondern entscheidet darüber, ob Ihr Antrag überhaupt bearbeitet wird.

Grundriss oder Bauzeichnung: Der Unterschied, der über Ihren Bauantrag entscheidet

Ein Marketing-Grundriss ist eine vereinfachte, oft farbige Darstellung zur Visualisierung von Raumaufteilung und Größe. Er wird von Möblierungsdiensten oder Grafikbüros erstellt, meist ohne bauvorlageberechtigte Fachperson im Hintergrund. Eine bauamtstaugliche Bauzeichnung dagegen ist ein rechtlich verbindliches Dokument mit exakter Bemaßung, festgelegtem Maßstab und Angaben, die das Bauamt zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit benötigt.

• Zweck: Marketing-Grundriss für Exposé und Vermarktung, Bauzeichnung für Bauantrag und Nutzungsänderung
• Ersteller: Marketing-Grundriss durch Grafikdienstleister, Bauzeichnung nur durch bauvorlageberechtigte Architekten oder Ingenieure
• Inhalt: Marketing-Grundriss zeigt Raumaufteilung, Bauzeichnung zeigt zusätzlich Wandstärken, Maßketten, Bauteilbezeichnungen und bei Umbauten den Bestand-Abbruch-Neubau-Code
• Rechtswirkung: Nur die Bauzeichnung ist als Bauvorlage beim Bauamt einreichbar

Wenn Sie planen, ein Dachgeschoss auszubauen, eine Nutzungsänderung zu beantragen oder einen Anbau zu errichten, benötigen Sie in jedem Fall die zweite Variante. Ein guter Architekt erkennt bereits beim Erstgespräch, welcher Detailgrad für Ihr konkretes Vorhaben notwendig ist.

Was muss eine Bauzeichnung für das Dortmunder Bauamt enthalten?

Die inhaltlichen Anforderungen an Bauzeichnungen sind in NRW landeseinheitlich geregelt. Die Verordnung über bautechnische Prüfungen legt fest, dass für Grundrisse, Schnitte und Ansichten grundsätzlich der Maßstab 1:100 zu verwenden ist (BauPrüfVO NRW). Bei Umbauten müssen zusätzlich die zu beseitigenden und die neu entstehenden Bauteile eindeutig kenntlich gemacht werden, üblicherweise über eine Farbcodierung.

Konkret verlangt das Bauamt in den Grundrissen unter anderem:

• Raumaufteilung mit Nutzungsbezeichnung jedes Raumes
• Vollständige Maßketten für Außen- und Innenmaße
• Wandstärken und tragende Bauteile
• Fenster- und Türöffnungen mit Maßangaben
• Bei Änderungen: Bestand, Abbruch und Neubau farblich unterschieden

Wichtig zu wissen: Bauzeichnungen dürfen nicht von Laien angefertigt werden. Die Stadt Dortmund verlangt eine Entwurfsverfasserin oder einen Entwurfsverfasser mit Bauvorlagenberechtigung (Stadt Dortmund, Bauantrag im vereinfachten Verfahren). Diese Berechtigung besitzen ausschließlich Architekten und Bauingenieure mit entsprechendem Nachweis. Wer selbst zeichnet oder einen reinen Online-Grafikdienst beauftragt, erhält damit keine einreichfähige Bauvorlage. Wie Sie eine passende Fachperson finden, die diese Anforderung erfüllt, lesen Sie unter Statiker finden, sofern Ihr Vorhaben zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis erfordert.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine komplette Neuerstellung. Wenn bereits Bestandspläne existieren, prüft ein erfahrener Planer zunächst, ob diese für den aktuellen Antrag aufbereitet werden können, statt neu aufzumessen. Das spart Zeit und Kosten. Entscheidend ist dabei nicht das Alter des Plans, sondern drei Kriterien:

1. Qualität: Ist der Plan lesbar, vollständig bemaßt und nicht durch Kopieren verzerrt?
2. Aktualität: Zeigt der Plan den zuletzt genehmigten Zustand oder existieren nicht genehmigte Umbauten, die im Plan fehlen?
3. Umfang der Änderung: Betrifft Ihr Vorhaben nur einen Teilbereich, oder ändert sich die gesamte Gebäudestruktur?

Fehlen Ihnen die Unterlagen komplett, ist das Bauaktenarchiv der Stadt Dortmund die erste Anlaufstelle. Baugenehmigungsakten bis 1979 werden dort als Papierakten geführt, seit 1980 auf Mikrofilm und seit 2002 digital (Stadt Dortmund, Bauakteneinsicht). Ein praxisrelevanter Hinweis: Die Digitalisierung mikroverfilmter Unterlagen dauert aktuell aufgrund erhöhten Antragsaufkommens spürbar länger als gewohnt, und eine Einsichtnahme vor Ort ist derzeit nur eingeschränkt möglich. Wer zeitkritisch plant, sollte daher parallel ein eigenes Aufmaß in Betracht ziehen, statt sich allein auf das Archiv zu verlassen. Mehr zur strukturierten Bewertung vorhandener Unterlagen finden Sie unter Bestandspläne prüfen lassen.

Häufige Mängel, die bei eingereichten Bestandsunterlagen zur Nachforderung führen:

• Handyfotos statt professioneller Scans
• Geknickte oder abgeschnittene Pläne ohne erkennbare Maßketten
• Veraltete Planstände, die nicht dem letzten genehmigten Zustand entsprechen
• Nur Teilbereiche statt des Gesamtgebäudes
• Durch Skalieren verlorener Maßstab

Das Genehmigungsverfahren in Dortmund: Ablauf und Fristen

Für die meisten privaten Wohn- und Nutzungsänderungsvorhaben in Dortmund greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW. Ein weit verbreitetes Missverständnis: "Vereinfacht" bedeutet nicht "weniger Vorschriften einzuhalten". Die nicht geprüften bauordnungsrechtlichen Vorschriften bleiben für Sie als Bauherr trotzdem uneingeschränkt verbindlich (Bauportal NRW). Es entfällt lediglich die behördliche Prüfung, nicht die Pflicht zur Einhaltung.

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, kommt unter bestimmten Voraussetzungen die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW infrage. Auch hier ist ein zweiter Irrtum verbreitet: Genehmigungsfrei heißt nicht planfrei. Vollständige Bauzeichnungen müssen der Gemeinde trotzdem vorgelegt werden, lediglich die behördliche Prüfpflicht entfällt (Bauportal NRW). Zudem kann die Gemeinde jederzeit ein reguläres Verfahren verlangen, wenn Zweifel an der Rechtmäßigkeit bestehen.

Zur realen Bearbeitungsdauer: Die Stadt Dortmund prüft eingereichte Unterlagen zunächst innerhalb von rund 10 Arbeitstagen auf Vollständigkeit, bevor das Beteiligungsverfahren mit den zuständigen Fachstellen beginnt (Stadt Dortmund). Die gesetzliche Entscheidungsfrist im vereinfachten Verfahren läuft erst ab diesem Zeitpunkt der Vollständigkeit, nicht ab dem Eingang des Antrags. Unvollständige oder fehlerhafte Bauzeichnungen verzögern den Fristbeginn damit unmittelbar, was in der Praxis den Gesamtprozess spürbar verlängern kann.

Bei Nutzungsänderungen kommt in Dortmund ein lokales Detail hinzu, das leicht übersehen wird: Die Dortmunder Stellplatzsatzung regelt die Anzahl notwendiger Kfz- und Fahrradstellplätze eigenständig und wurde zuletzt 2024 novelliert (Stadt Dortmund, Stellplatzsatzungen). Diese Stellplatzsituation muss in der Bauzeichnung beziehungsweise im zugehörigen Lageplan korrekt dargestellt sein. Wer eine Nutzungsänderung plant, etwa von Büro- zu Ladenfläche, sollte diesen Punkt frühzeitig mit seinem Planer klären, um Nachforderungen zu vermeiden.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Dortmund?

Die Kosten für professionelle, bauamtstaugliche Bauzeichnungen richten sich nach Aufwand für Aufmaß, Zeichnung und Abstimmung mit dem Bauamt. Als Orientierung:

• Stundensatz für die Erstellung: ab 85,–€ bis 120,–€ netto
• Komplettpaket für ein einfaches Einfamilienhaus (Grundriss, Schnitt, Ansichten): ab 850,–€ netto
• Bei Mehrfamilienhäusern oder umfangreichen Umbaumaßnahmen mit mehreren Geschossen steigt der Aufwand entsprechend

Getrennt davon zu betrachten ist die behördliche Bearbeitungsgebühr, die unabhängig von den Planungskosten anfällt. In NRW beträgt sie 0,6 % der sogenannten Rohbausumme, die sich aus dem Brutto-Rauminhalt in Kubikmetern multipliziert mit dem jährlich amtlich festgelegten Bauwert ergibt. Diese Gebühr fließt an die Behörde, nicht an Ihren Planer, und ist bei jedem Bauantrag unabhängig vom gewählten Anbieter identisch. Bei größeren Vorhaben, bei denen zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist, lohnt sich ein Blick auf die separaten Statiker Kosten, da beide Leistungen meist gemeinsam beim Bauamt eingereicht werden.

Typische Bauvorhaben in Dortmund und ihre Anforderungen

Der benötigte Umfang an Bauzeichnungen unterscheidet sich je nach Projekt deutlich:

• Dachgeschossausbau: Neuer Grundriss des betroffenen Geschosses, Schnitt zur Darstellung der neuen Raumhöhen, oft zusätzlicher Standsicherheitsnachweis bei Eingriffen in die Dachkonstruktion
• Anbau: Grundrisse und Ansichten des Gesamtgebäudes inklusive Anbau, Lageplan mit Grenzabständen, meist statischer Nachweis für neue Fundamente
• Nutzungsänderung: Vollständige Grundrisse mit alter und neuer Nutzung, Nachweis der Stellplatzsituation nach Dortmunder Stellplatzsatzung, gegebenenfalls Brandschutzangaben je nach neuer Nutzungsart

Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Entfernen einer Wand für einen offenen Grundriss, reicht die Bauzeichnung allein nicht aus. Hier ist zusätzlich ein statischer Nachweis erforderlich, den ein Statiker auf Basis der Bauzeichnung erstellt. Beide Dokumente werden gemeinsam beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt eingereicht, weshalb sich eine abgestimmte Planung aus einer Hand in der Praxis regelmäßig als der reibungsloseste Weg erweist. Planeco Building begleitet in Dortmund seit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen genau diesen Prozess: von der Prüfung vorhandener Bestandspläne über das Aufmaß bis zur einreichfähigen Bauzeichnung, mit transparenter Preisgestaltung ohne versteckte Zusatzkosten.