In Görlitz treffen zwei völlig unterschiedliche Anforderungen an Bauzeichnungen aufeinander: die schnelle, verkaufsoptimierte Grundrissdarstellung fürs Immobilienexposé und die bauamtstaugliche Bauzeichnung, die den Anforderungen der Sächsischen Bauordnung und ihrer Durchführungsverordnung genügen muss. Wer für einen Bauantrag, eine Genehmigungsfreistellung oder eine Nutzungsänderung plant, braucht Letzteres – und genau hier liegt der größte Stolperstein für Eigentümer von Görlitzer Altbauten: Alte, teils Jahrzehnte zurückliegende Baupläne entsprechen oft nicht mehr dem aktuellen Bestand, und die Anforderungen der Bauaufsicht unterscheiden sich spürbar von dem, was ein reiner Grundriss-Dienstleister liefert.

Dieser Beitrag zeigt, welche Bauzeichnungen Sie für Ihr Vorhaben in Görlitz tatsächlich benötigen, wer dafür zuständig ist und worauf Sie bei Altbauten in der Innenstadt oder den ausgewiesenen Sanierungsgebieten besonders achten müssen.

Bauzeichnung fürs Bauamt oder Grundriss fürs Exposé? Der Unterschied zählt

Ein verkaufsoptimierter 2D- oder 3D-Grundriss für ein Immobilienportal erfüllt keine der formalen Anforderungen, die eine Bauaufsichtsbehörde an Bauvorlagen stellt. Für einen Bauantrag, einen Vorbescheid oder eine Genehmigungsfreistellung benötigen Sie maßstabsgetreue, bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die exakt dem baulichen Bestand oder der geplanten Ausführung entsprechen und die formalen Vorgaben der Durchführungsverordnung zur Sächsischen Bauordnung (DVOSächsBO) erfüllen.

Für die praktische Arbeit heißt das: Bauzeichnungen müssen unter anderem die Gründung der baulichen Anlage, sämtliche Grundrisse mit Nutzungsangabe der Räume sowie Schnitte und Ansichten in einem für die Bauaufsicht nachvollziehbaren Maßstab enthalten. Für Bauzeichnungen gilt dabei in der Regel ein Maßstab nicht kleiner als 1:100, für den Lageplan ein Maßstab nicht kleiner als 1:500, sofern die Behörde nichts anderes verlangt (DVOSächsBO). Wer diese Anforderungen unterschätzt, riskiert Nachforderungen und damit Zeitverlust im Genehmigungsverfahren.

Wer ist in Görlitz für Ihren Bauantrag zuständig?

Eine häufige Fehlannahme betrifft die Zuständigkeit: Viele Eigentümer gehen automatisch vom Landratsamt Görlitz aus. Tatsächlich ist die Zuständigkeit differenzierter geregelt.

Stadt Görlitz als eigene Bauaufsichtsbehörde

Die Große Kreisstadt Görlitz ist eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde und damit für alle genehmigungspflichtigen Bauvorhaben im Stadtgebiet selbst zuständig, organisatorisch angesiedelt im Sachgebiet Bauordnung des Amtes für Stadtentwicklung (Stadt Görlitz). Dort werden Bauanträge nach § 68 SächsBO, Anträge auf Vorbescheid nach § 75 SächsBO sowie Genehmigungsfreistellungen nach § 62 SächsBO bearbeitet. Wer alte Bestandspläne seines Görlitzer Altbaus sucht, kann zudem Einsicht in die städtische Bauakte nehmen, aktuell nach Voranmeldung dienstags möglich.

Landkreis Görlitz für die Umlandgemeinden

Für alle übrigen Gemeinden des Landkreises außerhalb der Stadt Görlitz ist stattdessen das Bauaufsichtsamt des Landkreises Görlitz zuständig, das den Vollzug des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts sowie des Denkmalschutzes für diese Gemeinden übernimmt (Landkreis Görlitz). Wenn Ihr Grundstück außerhalb der Stadtgrenzen liegt, ist also nicht die Stadtverwaltung, sondern das Landratsamt Ihr Ansprechpartner.

Was müssen Bauzeichnungen nach SächsBO konkret enthalten?

Unabhängig davon, ob Sie neu bauen, umbauen oder eine Nutzungsänderung planen: Ihre Bauvorlagen müssen ein einheitliches Bild des Vorhabens liefern. Dazu gehören in der Regel:

• Grundrisse aller Geschosse mit Angabe der vorgesehenen Raumnutzung
• Schnitte, die Geschosshöhen, Dachneigung und Gründung erkennbar machen
• Ansichten aller Gebäudeseiten, insbesondere bei Fassadenänderungen relevant
• Lageplan auf Grundlage der Daten des Liegenschaftskatasters
• Bei tragwerksrelevanten Eingriffen zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis

Bei kleineren Änderungen, die weder Außenwände noch Dach oder Nutzung betreffen, kann laut DVOSächsBO auf den Lageplan verzichtet werden (DVOSächsBO) – ein Detail, das bei kleineren Sanierungsmaßnahmen Zeit und Kosten sparen kann. Ob Ihr Vorhaben darunterfällt, sollte im Zweifel fachlich geprüft werden, bevor Sie neue Bauzeichnungen in Auftrag geben.

Reichen Ihre alten Baupläne noch aus?

Görlitz hat einen außergewöhnlich hohen Anteil an Altbausubstanz aus Gründerzeit, Historismus und älteren Bauepochen. Viele dieser Gebäude wurden im Zuge der umfangreichen Stadtsanierung seit den 1990er-Jahren umgebaut, ohne dass durchgehend aktualisierte Bestandspläne bei der Bauaufsicht hinterlegt wurden. Für Sie als Eigentümer bedeutet das konkret:

1. Prüfen Sie den Planstand: Entspricht der vorhandene Plan dem tatsächlich gebauten Zustand, oder gab es seither Umbauten?
2. Klären Sie die Herkunft: Handgezeichnete Pläne aus DDR-Zeit oder Vorkriegszeit werden von der Bauaufsicht oft nicht ohne Weiteres akzeptiert.
3. Beschaffen Sie fehlende Unterlagen frühzeitig: Die Einsicht in die Bauakte der Stadt Görlitz ist nach Voranmeldung möglich, kann aber je nach Aktenlage Zeit in Anspruch nehmen.
4. Lassen Sie ein Aufmaß erstellen, wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen. Ein professionelles Bestandsplan-Aufmaß ist die Grundlage für alle weiteren Planungsschritte.

Gerade bei Vorhaben wie einer Nutzungsänderung ist ein aktueller, korrekter Bestandsplan zwingend erforderlich, da die Bauaufsicht sonst nicht beurteilen kann, welche baulichen Veränderungen tatsächlich beantragt werden.

Görlitz-Besonderheit: Denkmalschutz und Sanierungsgebiete

Görlitz verzeichnet mehr als 4.000 Kultur- und Baudenkmale (Deutsche Stiftung Denkmalschutz) und zwei große, historisch gewachsene Sanierungsgebiete: die Historische Altstadt (Satzungsbeschluss 1994) und den Gründerzeit-Brückenpark im Bereich Innenstadt Ost, förmlich festgesetzt 2010. Wenn Ihr Gebäude in einem dieser Gebiete liegt oder unter Denkmalschutz steht, verlangt die Denkmalschutzbehörde häufig eine detailliertere Bestandsdokumentation als die reine bauordnungsrechtliche Mindestanforderung, etwa zu historischen Fassadendetails oder Bauteilen.

Zuständig für denkmalschutzrechtliche Anfragen ist ebenfalls das Amt für Stadtentwicklung der Stadt Görlitz, Sachgebiet Denkmalschutz (Stadt Görlitz). Eine frühzeitige Abstimmung mit dieser Stelle, bevor die endgültigen Bauzeichnungen erstellt werden, erspart Ihnen im Zweifel eine kostspielige Überarbeitung. Das gilt besonders für Vorhaben wie die Umnutzung von leerstehenden Gewerbeflächen in der Innenstadt zu Wohnraum, ein angesichts des dortigen Leerstands wiederkehrendes Thema in Görlitz.

Genehmigungsfreistellung: Auch hier sind Bauzeichnungen Pflicht

Ein verbreiteter Irrtum: Wer nach § 62 SächsBO im Genehmigungsfreistellungsverfahren baut, brauche keine Bauzeichnungen. Tatsächlich entfällt lediglich die vollständige bauaufsichtliche Prüfung, nicht aber die Pflicht zur Einreichung vollständiger Bauvorlagen. Auch im Freistellungsverfahren müssen Grundrisse, Schnitte und Ansichten in der geforderten Qualität und im geforderten Maßstab vorliegen, da die Gemeinde und gegebenenfalls Nachbarn Einsicht nehmen können.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Görlitz?

Die Kosten hängen vom Aufwand für Aufmaß, Bestandsprüfung und Detailtiefe ab. Als Orientierung:

• Einfache Bauzeichnungen für ein Einfamilienhaus (Grundriss, Schnitt, Ansichten): ab 850,–€ netto
• Stundensatzbasierte Leistungen bei individuellem Aufwand: 85–120,–€ netto pro Stunde
• Zusätzlicher Aufwand bei denkmalgeschützten Altbauten mit erhöhter Bestandsdokumentation: im oberen Bereich der genannten Spanne, je nach Umfang des erforderlichen Aufmaßes

Diese Preise verstehen sich als Orientierung und variieren je nach Zustand des Gebäudes, Verfügbarkeit von Bestandsunterlagen und Umfang des Vorhabens. Planeco Building bietet dazu volle Preistransparenz ohne versteckte Kosten und eine kostenlose Erstberatung, in der der individuelle Aufwand für Ihr Görlitzer Objekt eingeschätzt wird.

Dachgeschossausbau: Neue Erleichterungen durch die SächsBO-Novelle 2024

Seit dem 19.03.2024 gilt eine überarbeitete Fassung der Sächsischen Bauordnung (REVOSax). Für Görlitzer Eigentümer mit ungenutzten Dachgeschossen in der dicht bebauten Altstadt sind zwei Neuerungen besonders relevant: Auf ein langes Genehmigungsverfahren wird beim Dachgeschossausbau zur Wohnraumgewinnung verzichtet, und die Stellplatzpflicht entfällt, wenn durch Nutzungsänderung, Aufstockung oder Dachausbau neuer Wohnraum entsteht (WEKA). Trotz dieser Verfahrenserleichterungen bleiben vollständige, korrekte Bauzeichnungen als Grundlage für die Anzeige oder den vereinfachten Antrag erforderlich.

So läuft die Zusammenarbeit mit Planeco Building ab

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Görlitz von der Bestandsaufnahme über die Erstellung bauamtstauglicher Bauzeichnungen bis zur Einreichung bei der zuständigen Behörde. Der Ablauf gliedert sich typischerweise in folgende Schritte:

1. Kostenlose Erstberatung: Einschätzung des Vorhabens, Klärung der Zuständigkeit und des Verfahrenstyps
2. Bestandsaufnahme: Prüfung vorhandener Pläne oder Aufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Unterlagen existieren
3. Erstellung der Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten nach den Vorgaben der DVOSächsBO
4. Abstimmung mit Denkmalschutz, sofern das Objekt in einem Sanierungsgebiet oder unter Denkmalschutz steht
5. Einreichung bei der Stadt Görlitz oder dem Landkreis, je nach Lage des Grundstücks

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer typischen Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Erstellung der Unterlagen deckt Planeco Building dabei den gesamten Rundum-Service ab: von der Architektenleistung über die statische Prüfung bis zur behördlichen Kommunikation. Wer unsicher ist, welcher Fachplaner für sein Vorhaben in Görlitz der richtige Ansprechpartner ist, findet Orientierung auf der Seite Statiker finden oder zu den Statiker-Kosten als Vergleichsgrundlage.