Wer in Hürth einen Grundriss erstellen lassen möchte, verfolgt in der Regel eines von zwei völlig unterschiedlichen Zielen: Entweder soll die Immobilie für den Verkauf oder die Vermietung ansprechend dargestellt werden, oder es wird eine bauantragsfähige Bauzeichnung benötigt, mit der das Bauordnungsamt Hürth ein Vorhaben prüfen kann. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, welchen Dienstleister Sie beauftragen sollten, welche Anforderungen die Zeichnung erfüllen muss und wie viel Zeit Sie einplanen müssen. Wer beides verwechselt, riskiert entweder ein optisch schönes, aber beim Amt unbrauchbares Dokument oder unnötig hohe Kosten für eine Detailtiefe, die für ein Exposé gar nicht erforderlich ist.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie wirklich brauchen

Ein Vermarktungsgrundriss ist auf Verständlichkeit und Optik ausgelegt: möbliert, oft farbig, ohne bauordnungsrechtliche Vorgaben. Er eignet sich für Exposés, Immobilienportale oder die Bank bei einer Finanzierungsanfrage, ist aber für einen Bauantrag wertlos.

Eine Bauzeichnung für den Bauantrag hingegen ist ein technisches Dokument. Sie umfasst mindestens:

• Grundriss mit Raummaßen, Wandstärken und Nutzungsangaben
• Schnitt durch das Gebäude zur Darstellung von Geschosshöhen und Dachneigung
• Ansichten aller Gebäudeseiten
• Amtlicher Lageplan auf Basis eines aktuellen Katasterauszugs

Diese Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur erstellt oder freigegeben werden, damit das Bauordnungsamt sie überhaupt prüfen kann. Seit der Novelle der Landesbauordnung NRW zum 1. Januar 2024 dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auch Handwerksmeister bestimmte Bauvorlagen einreichen, für die meisten Wohn- und Gewerbevorhaben bleibt jedoch ein bauvorlageberechtigter Architekt die praxisübliche Lösung.

Anforderungen an bauantragsfähige Bauzeichnungen in NRW

Inhalt, Maßstab und Darstellung von Bauzeichnungen sind in Nordrhein-Westfalen nicht dem Zufall überlassen, sondern in der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW) festgelegt. Für Grundrisse, Schnitte und Ansichten gilt grundsätzlich der Maßstab 1:100, für die Umgebungsansicht 1:200. Der amtliche Lageplan wird üblicherweise im Maßstab 1:500 erstellt. Zusätzlich sind die Bauvorlagen in dreifacher Ausfertigung einzureichen und mit den vorgeschriebenen Zeichen und Farben zu kennzeichnen. Die genauen Vorgaben finden sich in der BauPrüfVO NRW.

An diesen Formvorgaben scheitern in der Praxis erstaunlich viele Anträge: eingescannte Handyfotos statt maßstabsgetreuer PDF-Dateien, fehlende Maßketten, veraltete Planstände, die nicht mehr dem tatsächlichen Gebäudezustand entsprechen, oder Zeichnungen, die nur einen Gebäudeteil statt des Gesamtgebäudes zeigen. Jeder dieser Fehler führt zu einer Nachforderung durch das Amt und damit zu Verzögerungen, die sich leicht vermeiden lassen.

Zuständigkeit und Ablauf in Hürth

In Hürth ist das Bauordnungsamt der Stadt Hürth als untere Bauaufsichtsbehörde für die Bearbeitung von Bauanträgen zuständig. Die Fachaufsicht darüber liegt beim Rhein-Erft-Kreis als obere Bauaufsichtsbehörde. Nach Eingang wird der Antrag zunächst auf Vollständigkeit geprüft; fehlen Unterlagen oder liegen Mängel in den Bauzeichnungen vor, erhalten Bauherren eine Frist zur Nachbesserung. Wird diese Frist versäumt, gilt der Antrag als gebührenpflichtig zurückgenommen, ein Risiko, das ausschließlich durch vollständige und normgerechte Bauvorlagen von Anfang an vermieden wird.

Die Antragstellung selbst kann in NRW digital über das Bauportal.NRW erfolgen. Wichtig für Bauherren in Hürth: Je nach technischer Anbindung der Kommune wird zwar der Antrag elektronisch entgegengenommen, die eigentlichen Bauzeichnungen müssen aber teilweise weiterhin in Papierform eingereicht werden. Diese Unterscheidung zwischen digitaler Antragstellung und tatsächlicher Übermittlung der Pläne wird häufig übersehen und sollte vor Einreichung mit dem zuständigen Sachbearbeiter geklärt werden.

Planeco Building begleitet Bauherren in Hürth durch diesen gesamten Prozess, von der ersten Prüfung des Bebauungsplans über die Erstellung der Bauzeichnungen bis zur Kommunikation mit dem Bauordnungsamt. Mit einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen bis zur einreichfähigen Unterlage lässt sich der Zeitverlust durch Nachforderungen in der Regel deutlich reduzieren.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Bevor Sie eine neue Bauzeichnung beauftragen, lohnt sich die Prüfung, ob vorhandene Bestandspläne noch verwendbar sind. Folgende Punkte entscheiden darüber:

• Entspricht der Planstand dem tatsächlichen, aktuellen Gebäudezustand oder wurden seither Wände verändert, An- oder Umbauten vorgenommen?
• Liegt die Zeichnung im geforderten Maßstab 1:100 vor und nicht nur als grobe Skizze?
• Ist die Datei in ausreichender Qualität vorhanden, also als Vektor-PDF oder hochauflösender Scan, nicht als Handyfoto?
• Sind Maßketten, Raumbezeichnungen und Nutzungsangaben vollständig und lesbar?
• Wurde das gesamte Gebäude erfasst oder nur ein Teilbereich?

Fehlen brauchbare Pläne, ist das Bauaktenarchiv der Stadt Hürth die erste Anlaufstelle. Zugang erhalten Eigentümer, bevollmächtigte Architekturbüros und weitere berechtigte Personen gegen Vorlage eines aktuellen Eigentumsnachweises. Die Einsichtnahme ist gebührenpflichtig und wird nach Aufwand berechnet, unter anderem je angefangener Viertelstunde für die Anforderung der Akte. Ist auch dort nichts Verwertbares vorhanden, bleibt nur ein Bestandsaufmaß vor Ort, bei dem das Gebäude neu vermessen und die Bauzeichnung von Grund auf neu erstellt wird.

Was kostet eine Bauzeichnung in Hürth?

Die Kosten für eine bauantragsfähige Bauzeichnung hängen von Gebäudegröße, Komplexität und davon ab, ob ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist. Für ein Einfamilienhaus mit einfachem Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen die Kosten bei Planeco Building typischerweise zwischen 650,–€ und 1.100,–€ netto. Wesentliche Einflussfaktoren sind:

• Vorhandensein und Qualität bestehender Pläne (Zeitersparnis gegenüber Neuaufmaß)
• Gebäudegröße und Anzahl der Geschosse
• Zusätzlicher Bedarf an statischen Nachweisen bei tragenden Eingriffen
• Notwendigkeit eines aktuellen amtlichen Lageplans

Bei Vorhaben, die in tragende Bauteile eingreifen, etwa beim Entfernen einer Wand oder beim Ausbau des Dachgeschosses, kommt in der Regel ein Standsicherheitsnachweis hinzu. Einen Überblick über typische Preisspannen für statische Leistungen finden Sie unter Statiker Kosten.

Typische Bauvorhaben mit Bauzeichnungsbedarf in Hürth

In der Praxis entsteht der Bedarf an neuen Bauzeichnungen meist durch konkrete Bauvorhaben:

• Dachgeschossausbau: Da hierbei in der Regel eine Nutzungsänderung des bisherigen Dachbodens vorliegt, ist eine Genehmigung erforderlich, für die neben der Bauzeichnung häufig auch ein statischer Nachweis nötig wird.
• Anbau oder Erweiterung: Hier müssen sowohl die Bestandssituation als auch der geplante Zustand zeichnerisch dargestellt werden.
• Nutzungsänderung, etwa bei Gewerbeeröffnung: Wer beispielsweise ein Ladenlokal in einer ehemaligen Büro- oder Wohnfläche eröffnen möchte, benötigt eine Nutzungsänderung, für die aktuelle Grundrisse der betroffenen Einheit Pflichtbestandteil sind.

Ein Punkt, der in der Praxis immer wieder zu Missverständnissen führt: Maßgeblich für die Zulässigkeit einer Nutzung ist stets die in der Bauakte dokumentierte genehmigte Nutzung, nicht eine frühere, möglicherweise ungenehmigte tatsächliche Nutzung. Wer sich darauf verlässt, dass "hier ja schon immer ein Laden war", geht ohne Prüfung der Bauakte ein vermeidbares Risiko ein.

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen bundesweit und lokaler Expertise für Hürth und den Rhein-Erft-Kreis unterstützt Planeco Building bei der Erstellung normgerechter Bauzeichnungen, der Abstimmung mit dem Bauordnungsamt und, wo erforderlich, bei ergänzenden Nachweisen wie Statik oder Brandschutz, alles mit voller Preistransparenz und ohne versteckte Zusatzkosten.