Wer in Neubrandenburg einen Umbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, stößt schnell auf zwei unterschiedliche Angebote im Netz: verkaufsoptimierte Grundrisse für Immobilienexposés und bauantragsfähige Bauzeichnungen für die Bauaufsichtsbehörde. Nur Letztere erfüllen die Anforderungen der Bauvorlagenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (BauVorlVO M-V) und werden von der Stadt Neubrandenburg als Bauaufsichtsbehörde überhaupt geprüft. Wer hier das falsche Produkt bestellt, verliert Wochen, weil die Unterlagen nachgereicht werden müssen.

Grundriss oder Bauzeichnung: die Verwechslung, die Zeit kostet

Ein Grundriss fürs Immobilienportal soll ansprechend wirken: farbige Möblierung, freundliche Perspektive, oft ohne exakte Bemaßung. Für den Bauantrag zählt das Gegenteil: Grundrisse, Schnitte und Ansichten müssen normgerecht bemaßt, mit Raumnutzung beschriftet und in einem festgelegten Maßstab dargestellt sein. Nach den Vorgaben für Mecklenburg-Vorpommern ist grundsätzlich ein Maßstab von mindestens 1:100 vorgeschrieben, bei Abbruchvorhaben sogar nicht kleiner als 1:50.

Wer online nach „Grundriss erstellen lassen" sucht, landet häufig bei Anbietern, die auf Maklerkunden zugeschnitten sind. Für einen Bauantrag bei der Stadt Neubrandenburg reichen solche Darstellungen in der Regel nicht aus. Planeco Building erstellt ausschließlich Bauzeichnungen, die den formalen Anforderungen der zuständigen Behörde entsprechen und direkt in den Bauantrag einfließen.

Pflichtbestandteile für den Bauantrag in Neubrandenburg

Zum Bauantrag gehört ein festgelegtes Set an Bauvorlagen, zu dem neben Lageplan und Baubeschreibung auch die Bauzeichnungen zählen. Diese müssen mindestens folgende Elemente enthalten:

• Grundrisse aller Geschosse: mit vorgesehener Raumnutzung und vollständiger Maßkette (Innen-, Außen- und Fenstermaße)
• Schnitte: zur Darstellung von Geschosshöhen, Deckenaufbauten und Dachkonstruktion
• Ansichten: aller Gebäudeseiten mit Bezug zum Bestand oder zur Nachbarbebauung
• Farbliche Kennzeichnungen: nach den genormten Zeichen und Farben der Bauvorlagenverordnung, etwa zur Unterscheidung von Neubau und Bestand

Eine seit 1. Dezember 2022 geltende Änderung der Bauvorlagenverordnung M-V betrifft speziell viele Bestandsplan-Besitzer: Bauzeichnungen müssen seither Angaben zur Barrierefreiheit enthalten, inklusive eines rechnerischen Nachweises zur Anzahl barrierefreier Wohnungen. Diese Pflicht gilt ausdrücklich nicht nur für Neubauten, sondern auch bei Nutzungsänderungen. Wer noch mit Plänen aus der Zeit davor arbeitet, sollte davon ausgehen, dass diese Angaben fehlen und ergänzt werden müssen.

Zuständigkeit und Fristen bei der Stadt Neubrandenburg

Als kreisfreie Stadt verfügt Neubrandenburg über eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde im Fachbereich Stadtplanung, Wirtschaft und Bauordnung. Anträge gehen also nicht an den Landkreis Mecklenburgische Seenplatte, sondern direkt an die Stadtverwaltung, die zusätzlich in einzelne Bauaufsichtsbezirke mit jeweils eigenen Ansprechpartnern gegliedert ist.

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren ist über einen vollständigen Bauantrag innerhalb von drei Monaten zu entscheiden, mit der Möglichkeit einer Verlängerung um bis zu einen Monat aus wichtigem Grund. Entscheidend dabei: Diese Frist beginnt erst, wenn die Unterlagen vollständig vorliegen. Fehlende Bemaßungen, unklare Barrierefreiheits-Angaben oder unvollständige Geschossdarstellungen verzögern den Fristbeginn unmittelbar. Eine erteilte Baugenehmigung gilt zudem nur drei Jahre und erlischt, wenn in dieser Zeit nicht mit der Ausführung begonnen wurde.

Ein weiterer, oft übersehener Punkt: Bauvorlagen sind grundsätzlich elektronisch einzureichen. Papierexemplare werden nur noch ergänzend oder in begründeten Ausnahmefällen akzeptiert. Handyfotos alter Pläne oder unformatierte Scans erfüllen diesen Standard in der Regel nicht.

Bestandspläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Gerade in Neubrandenburg ist diese Frage praxisrelevant: Die Stadt ist stark durch DDR-Wohnungsbau geprägt, mit Wachstum von rund 46.000 auf knapp 91.000 Einwohner zwischen 1970 und 1990 und entsprechend vielen Plattenbaugebieten aus dieser Zeit. Für diese Bestandsgebäude existieren oft keine digitalen oder überhaupt keine verwertbaren Originalpläne mehr. Auch in der wiederaufgebauten Altstadt ist die Aktenlage nicht immer lückenlos.

Vor der Entscheidung „aufbereiten oder neu erstellen" lohnt sich eine kurze Prüfung:

• Planstand prüfen: Zeigt der Plan den zuletzt genehmigten Zustand oder nur einen früheren, möglicherweise nie angezeigten Umbau?
• Qualität prüfen: Sind Maßketten, Raumbezeichnungen und Wandstärken noch vollständig lesbar?
• Aktualität prüfen: Stammt der Plan von vor Dezember 2022 und fehlen damit die geforderten Barrierefreiheits-Angaben?
• Vollständigkeit prüfen: Liegen alle Geschosse vor, nicht nur die vom Vorhaben betroffene Etage?

Sind Pläne unauffindbar oder unbrauchbar, führt kein Weg an einem Bestandsaufmaß vorbei, bevor neue Bauzeichnungen entstehen können. Bevor dafür Kosten entstehen, lohnt sich ein Blick ins Bauaktenarchiv der Stadt Neubrandenburg oder eine Nachfrage beim ursprünglichen Architekturbüro, da viele Bestandspläne dort noch vorliegen. Planeco Building prüft im Rahmen der Bestandsplan-Recherche zunächst, ob vorhandenes Material verwendbar ist, bevor ein Aufmaß beauftragt wird.

Wer darf Bauzeichnungen erstellen: Architekt, Bauzeichner oder Online-Dienst

Nicht jede Zeichnung, die technisch korrekt aussieht, ist auch bauvorlageberechtigt. Für viele Vorhaben in Mecklenburg-Vorpommern ist ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur zwingend erforderlich, damit der Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde überhaupt angenommen wird. Reine Online-Zeichendienste, die für Maklerzwecke werben, erfüllen diese Voraussetzung meist nicht und liefern folglich keine bauantragsfähigen Unterlagen.

Bei größeren Eingriffen in die Tragstruktur, etwa beim Entfernen einer tragenden Wand für einen offenen Grundriss, reicht die reine Zeichnung ohnehin nicht aus: Zusätzlich wird ein Standsicherheitsnachweis benötigt. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 besteht dabei zwar grundsätzlich keine Prüfpflicht durch einen Prüfingenieur, der Nachweis selbst muss aber trotzdem von einem qualifizierten Tragwerksplaner mit mindestens dreijähriger Berufserfahrung erstellt werden, der bei der Architekten- oder Ingenieurkammer M-V gelistet ist. Wie Sie einen passenden Ansprechpartner identifizieren, zeigt der Beitrag Statiker finden.

Kosten für Bauzeichnungen in Neubrandenburg

Die Kosten für Bauzeichnungen hängen von Gebäudegröße, Komplexität und davon ab, ob ein Bestandsaufmaß notwendig ist. Als grobe Orientierung für ein Einfamilienhaus mit vorhandenen, verwertbaren Grundlagen liegt der Aufwand bei Planeco Building bei einem Stundensatz von 85,–€ bis 120,–€ netto, was in Summe häufig auf rund 850,–€ netto hinausläuft. Ist dagegen ein vollständiges Bestandsaufmaß erforderlich, weil keine verwertbaren Pläne vorliegen, erhöht sich der Aufwand entsprechend.

Wichtig für die Einordnung: Diese Werte betreffen die reine Erstellung der Bauzeichnungen. Wird die komplette Bauantragsleistung inklusive Entwurfsplanung, Abstimmung mit der Behörde und allen weiteren Bauvorlagen benötigt, liegt der Gesamtaufwand naturgemäß höher. Über mögliche Kostenfaktoren bei zusätzlich erforderlichen statischen Nachweisen informiert die Übersicht zu Statiker-Kosten.

Wenn Bauzeichnungen nicht reichen: Statik und Nutzungsänderung

Bauzeichnungen sind oft nur ein Baustein im größeren Genehmigungsprozess. Wer beispielsweise eine ehemalige Bürofläche in Neubrandenburg zu einem Ladengeschäft umbauen möchte, benötigt zusätzlich zu aktualisierten Grundrissen mit korrekter Raumnutzung eine formale Nutzungsänderung, da sich die bauordnungsrechtliche Einstufung des Gebäudes ändert. Auch hier gilt: Weitere Vorschriften wie Abstandsflächen, Standsicherheit oder Brandschutz müssen unabhängig davon eingehalten werden, ob das Vorhaben im Einzelfall als verfahrensfrei gilt.

Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Durchbruch für einen neuen Zugang oder dem Entfernen einer Wand, ist zusätzlich frühzeitig ein Statiker einzubinden, damit die Bauzeichnungen und der Standsicherheitsnachweis inhaltlich zueinander passen und nicht in getrennten Verfahrensschritten nachgebessert werden müssen. Planeco Building koordiniert Architektur, Statik und die Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde aus einer Hand, sodass Bauzeichnungen, Nachweise und der eigentliche Antrag von Beginn an aufeinander abgestimmt sind. Bauherren in Neubrandenburg profitieren dabei von einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen bis zur einreichfertigen Antragsunterlage sowie von voller Preistransparenz ohne versteckte Zusatzkosten.