Wer in Viersen einen Umbau, Dachausbau oder eine Nutzungsänderung plant, braucht als Erstes eines: eine Bauzeichnung, die das zuständige Bauamt ohne Nachforderung akzeptiert. Das klingt einfach, ist es in der Praxis aber selten – denn zwischen einem hübschen Grundriss fürs Immobilien-Exposé und einer bauordnungsrechtlich korrekten Bauzeichnung liegen Welten. Planeco Building erstellt beide Varianten, hat aber in über 1.400 Bauanträgen eine klare Erkenntnis gewonnen: Wer die Anforderungen des Bauamts von Anfang an kennt, spart Wochen an Bearbeitungszeit.

Grundriss oder Bauzeichnung: zwei verschiedene Dokumente, ein Ziel

Ein Grundriss im landläufigen Sinn ist meist ein optisch aufbereitetes Dokument für Exposés, Bankfinanzierungen oder die Wohnflächenberechnung. Eine Bauzeichnung dagegen ist eine bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Planunterlage: Grundriss, Schnitt und Ansicht zusammen, maßstabsgerecht und mit allen Angaben, die das Bauamt für die Prüfung eines Bauantrags benötigt. Für Bauvorhaben in Viersen ist ausschließlich die zweite Variante relevant.

Konkret schreibt die nordrhein-westfälische Verordnung über bautechnische Prüfungen vor, dass Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 zu erstellen sind und bei Änderungen bestehender Gebäude die zu beseitigenden und die neuen Bauteile eindeutig unterschieden werden müssen (§ 4 BauPrüfVO NRW). Fehlt diese Differenzierung, ist die Zeichnung für das Bauamt nicht prüffähig, egal wie sauber sie sonst gestaltet ist. Wer bereits Bestandspläne besitzt, sollte diese daher zunächst fachlich prüfen lassen, bevor er in eine Neuerstellung investiert.

Zuständigkeit in Viersen: Stadt oder Kreis?

Ein häufiger Stolperstein: Nicht jede Gemeinde im Kreis Viersen hat dieselbe Bauaufsichtsbehörde. Die Stadt Viersen verfügt über eine eigene Bauaufsicht im Fachbereich 80/II, ebenso wie Kempen, Nettetal und Willich. Für Brüggen, Grefrath, Niederkrüchten, Schwalmtal und Tönisvorst übernimmt der Kreis Viersen diese Aufgabe als untere Bauaufsichtsbehörde (Kreis Viersen, Bauen).

Für die Praxis heißt das: Wer sein Grundstück in einer der kreisangehörigen Gemeinden ohne eigene Bauaufsicht hat, reicht seinen Bauantrag beim Kreis Viersen ein, nicht bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung. Diese Unterscheidung wirkt sich auch auf die Anzahl der geforderten Ausfertigungen aus, die je nach Behörde zwischen zweifach und dreifach variieren kann.

Was muss in einer Bauzeichnung stehen, damit das Bauamt sie akzeptiert?

Über die reine Darstellung von Wänden und Räumen hinaus verlangt die BauPrüfVO konkrete Angaben, die in vielen selbst erstellten oder älteren Plänen fehlen:

• Grundrisse für alle Geschosse: inklusive Installationsschächten, Lüftungsleitungen und, falls vorgeschrieben, Feuermelde- und Feuerlöscheinrichtungen
• Vollständige Maßketten: Außenmaße, Innenmaße und Raummaße, damit das Bauamt Wohnflächen und Abstandsflächen nachvollziehen kann
• Ansichten mit Geländehöhen: das vorhandene und künftige Gelände muss mit Höhenangaben bezogen auf das amtliche Höhenbezugssystem dargestellt werden (BauPrüfVO, Anforderungen an Ansichten)
• Farbliche Kennzeichnung bei Umbauten: abzureißende Bauteile und Neubauten müssen eindeutig unterscheidbar sein

Wer eine bestehende Immobilie umbaut oder deren Nutzung ändern möchte, benötigt zusätzlich aktuelle Bestandspläne als Grundlage. Sind diese veraltet oder unvollständig, ist ein Aufmaß vor Ort meist unumgänglich.

Reichen Ihre vorhandenen Pläne noch aus?

Bevor Sie neue Bauzeichnungen beauftragen, lohnt sich eine kurze Prüfung. Ihre vorhandenen Unterlagen reichen wahrscheinlich noch aus, wenn:

• sie dem letzten genehmigten Zustand entsprechen, nicht nur dem tatsächlichen Ist-Zustand
• der Maßstab beim Scannen oder Kopieren nicht verändert wurde
• alle Geschosse und nicht nur einzelne Etagen dargestellt sind
• Maßketten und Beschriftungen vollständig lesbar sind

Fehlt auch nur eines dieser Kriterien, führt das bei der behördlichen Vollständigkeitsprüfung in aller Regel zu einer Nachforderung. Genau hier lohnt sich eine fachliche Einschätzung durch einen Architekten, bevor der Antrag überhaupt gestellt wird.

Genehmigungsfrei bauen? Was § 63 BauO NRW 2018 wirklich bedeutet

Viele Ein- und Zweifamilienhaus-Vorhaben im Kreis Viersen fallen unter die Genehmigungsfreistellung, sofern das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, keine Befreiung nach § 31 BauGB erforderlich ist und die Erschließung gesichert ist (§ 63 BauO NRW 2018). Das klingt entlastend, wird aber häufig missverstanden.

Denn: In diesem Verfahren prüft die Behörde die Rechtmäßigkeit des Vorhabens nicht, sondern es liegt vollständig in der Verantwortung von Bauherrschaft und Entwurfsverfasser, dass das Bauvorhaben zulässig ist. Fehler in den Bauzeichnungen werden hier nicht durch eine behördliche Kontrolle abgefangen, sondern fallen erst im Streit- oder Verkaufsfall auf. Genehmigungsfrei heißt also nicht sorglos, sondern verlangt eher noch mehr planerische Sorgfalt.

Ablauf und Fristen: Was nach der Einreichung passiert

Nach Eingang wird ein Bauantrag beim Kreis Viersen innerhalb von zwei Wochen auf Vollständigkeit geprüft (Kreis Viersen, Baugenehmigung). Sind die Bauzeichnungen unvollständig oder mangelhaft, fordert die Behörde die fehlenden Unterlagen innerhalb einer festgelegten Frist nach. Bleibt der Antrag danach weiterhin unvollständig, greift die gesetzliche Fiktionswirkung nach § 71 BauO NRW: Der Antrag gilt dann faktisch als nicht gestellt, und das gesamte Verfahren beginnt von vorn.

Wichtig zu wissen: Die kostenlose Bauberatung der Stadt Viersen sieht ausdrücklich keine Vorprüfung der Vollständigkeit vor. Wer sich auf dieses Gespräch als Qualitätskontrolle verlässt, geht ein vermeidbares Risiko ein. Bei komplexeren Vorhaben, insbesondere Nutzungsänderungen, empfiehlt sich vorab ein Bauvorbescheid, um zentrale Fragen verbindlich klären zu lassen.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen?

Die Kosten hängen von Gebäudetyp, Zustand der Bestandsunterlagen und Umfang des Vorhabens ab. Als grobe Orientierung:

• Stundensätze für Planungsleistungen: ab 85,–€ bis 120,–€ netto
• Bauzeichnungen für ein einfaches Einfamilienhaus (Grundriss, Schnitt, Ansichten): ab 850,–€ netto
• Umfangreichere Vorhaben mit mehreren Geschossen oder erforderlichem Vor-Ort-Aufmaß: entsprechend höher, abhängig vom tatsächlichen Aufwand

Zusätzlich zur Bauzeichnung fällt bei der Stadt Viersen eine Baugenehmigungsgebühr zwischen 0,6 % und 1,3 % der Rohbausumme an. Bei tragenden Eingriffen kommt ein Standsicherheitsnachweis hinzu, dessen Kosten Sie separat auf unserer Seite zu Statiker-Kosten nachvollziehen können.

Bauzeichnungen, Statik und Genehmigung aus einer Hand

Planeco Building übernimmt in Viersen die Erstellung genehmigungsfähiger Bauzeichnungen ebenso wie die begleitende statische Berechnung und die vollständige Kommunikation mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Wer bereits einen Statiker sucht, findet über unsere Seite Statiker finden zusätzliche Orientierung zur Auswahl. Für Gewerbetreibende, die eine bestehende Fläche umnutzen möchten, lohnt sich zudem ein Blick auf unsere Leistungen rund um die Nutzungsänderung, da hier häufig zusätzliche Nachweise wie Brandschutz oder Betriebsbeschreibungen erforderlich werden.

Der Vorteil eines Rundum-Service liegt in der Praxis vor allem in der Vermeidung von Schnittstellenfehlern: Wenn Bauzeichnung, Statik und Antragstellung aus einer Hand kommen, entfallen die Abstimmungsschleifen zwischen mehreren Dienstleistern, die in der Praxis häufig für Verzögerungen sorgen. Mit einer kostenlosen Erstberatung und einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen begleitet Planeco Building Bauvorhaben in Viersen von der ersten Bauzeichnung bis zur Einreichung bei Stadt oder Kreis, bei voller Preistransparenz und ohne versteckte Kosten.