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Was sind die Leistungsphasen des Architekten nach HOAI?

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, ist eine deutsche Rechtsverordnung. Sie strukturiert die Leistung von Architekten und Ingenieuren in neun aufeinanderfolgende Abschnitte – die Leistungsphasen (LPH 1 bis 9). Jede Phase fasst mehrere sogenannte Grundleistungen zusammen. Sie ist zunächst mit einem festen prozentualen Anteil am Gesamtaufwand bewertet – erst in einem zweiten Schritt wird über die Bausumme, die Gebäudekomplexität sowie projektspezifische Zu- und Abschläge ein Gesamthonorar ermittelt und gemäß diesen Prozentsätzen auf die Leistungsphasen verteilt.

Wichtig: Leistungsphasen sind keine Bauphasen auf der Baustelle. Der Begriff bezeichnet Planungs- und Betreuungsabschnitte – beginnend mit der Grundlagenermittlung noch vor der ersten Idee und endend mit der Begleitung des Objekts während der Gewährleistungsfrist nach der Fertigstellung. Viele Phasen sind abgeschlossen, bevor die erste Schaufel Erde bewegt wird.

Experten-Tipp: Die HOAI unterscheidet zwischen Grundleistungen und Besonderen Leistungen. Grundleistungen sind jene Tätigkeiten, die für eine ordnungsgemäße Erfüllung eines Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind (§ 3 Abs. 2 HOAI) – sie sind in der Honorarberechnung enthalten. Besondere Leistungen gehen darüber hinaus, etwa aufwendige Variantenuntersuchungen oder spezielle Gutachten, und werden gesondert vereinbart und vergütet.

Was regelt die HOAI-Novelle 2021?

Seit der HOAI-Novelle 2021 ist das Honorar nicht mehr an gesetzlich festgelegte Mindest- und Höchstsätze gebunden, sondern frei vereinbar. Ausgelöst wurde die Änderung durch ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 4. Juli 2019 (Rs. C-377/17), der die bisherigen Fixsätze als unvereinbar mit der EU-Dienstleistungsrichtlinie bewertete. Die bekannten Honorar-Prozentsätze gelten seitdem als Orientierung; verpflichtend bleibt für den Architekten jedoch, die HOAI als Grundlage der Honorarermittlung heranzuziehen und die Angemessenheit des Honorars im Streitfall nachzuweisen.

Entscheidend für Bauherren: Gemäß § 7 Abs. 1 HOAI 2021 dürfen nur die Prozentsätze der tatsächlich beauftragten Phasen berechnet werden. Wer also nur LPH 1 bis 4 beauftragt, zahlt auch nur die entsprechenden Anteile – und nicht das volle Honorar für alle neun Phasen.

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Die 9 Leistungsphasen im Überblick: Was passiert in welcher Phase?

Die folgende Tabelle zeigt alle neun Phasen mit ihrem Namen, dem jeweiligen Honorar-Prozentsatz sowie einer Einschätzung, für welche Vorhabenstypen die Phase typischerweise relevant ist.

LPH 1 bis 3: Planung und Entwurf – von der Idee zum genehmigungsfähigen Konzept

Am Anfang jedes Bauvorhabens steht die Grundlagenermittlung (LPH 1). Der Architekt klärt gemeinsam mit dem Bauherrn die Aufgabenstellung, besichtigt das Grundstück oder Objekt und prüft die grundsätzliche Machbarkeit. Mit 2 % am Gesamthonorar ist diese Phase kompakt, aber unverzichtbar: Sie definiert den rechtlichen und ökonomischen Rahmen, innerhalb dessen der Architekt in der nächsten Phase den Vorentwurf erstellt.

In der Vorplanung (LPH 2) entsteht der Vorentwurf: Flächen- und Raumbedarf werden ermittelt, Raumkonzepte erstellt und grundsätzliche Anforderungen an Nutzung und Qualität festgelegt – meist noch ohne konkreten planerischen Entwurf. Eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 rundet diese Phase ab. Behörden werden bei Bedarf vorab kontaktiert, um mögliche Hinderungsgründe früh zu erkennen. Mit 7 % ist diese Phase der erste größere Honorarblock.

Die Entwurfsplanung (LPH 3) ist mit 15 % der gewichtigste Planungsabschnitt vor der Bauleitung. Hier entsteht der ausgearbeitete Entwurf mit Kostenberechnung. Das Ergebnis muss genehmigungsfähig sein – es bildet die Grundlage für die nachfolgende Genehmigungsplanung. Laut einer Einschätzung aus der Planungspraxis haben LPH 3 und LPH 8 den größten Einfluss auf Kosten, Qualität und Termine eines Bauprojekts.

Ein Aspekt, der oft übersehen wird: Die Kosten werden nicht einmalig, sondern mit fortschreitender Planung in mehreren Stufen ermittelt – vom Kostenrahmen in LPH 1 über die Kostenschätzung in LPH 2 und die Kostenberechnung in LPH 3 bis zum Kostenanschlag in LPH 6/7 und der abschließenden Kostenfeststellung nach der Objektüberwachung (LPH 8). Grundlage dafür sind die DIN 276 und DIN 277.

LPH 4: Genehmigungsplanung – der Schlüssel zur Baugenehmigung

Die Genehmigungsplanung (LPH 4) ist jene Phase, in der alle Unterlagen für den Bauantrag erarbeitet und beim zuständigen Bauamt eingereicht werden. Grundleistung ist es, sämtliche behördlich geforderten Unterlagen zum Bauantrag zusammenzustellen, Anträge auf Ausnahmen oder Befreiungen zu stellen und Verhandlungen mit der Behörde zu führen.

Auffällig: Mit nur 3 % am Gesamthonorar ist LPH 4 einer der kleinsten Honorarblöcke. Entscheidend für die Genehmigungsfähigkeit ist vor allem die vorangehende Entwurfsplanung (LPH 3) – dort entsteht der genehmigungsfähige Entwurf. LPH 4 überführt diesen Entwurf lediglich in den formal erforderlichen Rahmen und ergänzt die notwendigen Formulare für die Einreichung. Für Bauherren, deren einziges Ziel eine Baugenehmigung ist, sind LPH 3 und LPH 4 gemeinsam die zentralen Leistungen.

LPH 5 bis 9: Ausführung und Überwachung – was kommt nach der Genehmigung?

Nach der Baugenehmigung beginnt für viele Bauvorhaben eine zweite, operative Phase. Wer plant, tatsächlich zu bauen, benötigt in der Regel die Leistungen ab LPH 5.

Die Ausführungsplanung (LPH 5) erstellt alle technisch detaillierten Pläne, die Handwerker und Baufirmen für die Umsetzung benötigen – typischerweise im Maßstab 1:50, bei konstruktiven Details auch 1:10 oder 1:5. Mit 25 % ist dies nach LPH 8 der zweitgrößte Honorarblock. Für reine Genehmigungsvorhaben, etwa eine Nutzungsänderung ohne Umbaumaßnahmen, ist diese Phase in der Regel nicht erforderlich.

LPH 6 (Vorbereitung der Vergabe) und LPH 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) betreffen die Ausschreibung von Bauleistungen: Leistungsverzeichnisse werden erstellt, Angebote eingeholt und geprüft. Diese Phasen sind relevant, wenn der Architekt die Vergabe an Handwerker und Baufirmen begleiten soll.

Die Objektüberwachung (LPH 8) ist mit 32 % die größte Einzelphase – und das aus gutem Grund. Als Bauleitung überwacht der Architekt kontinuierlich, ob die Ausführung den genehmigten Plänen entspricht, dokumentiert den Baufortschritt, kontrolliert Kosten und Termine und überwacht die Einhaltung der sonstigen rechtlichen Vorgaben – bei Bedarf auch als Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo). Wer LPH 8 nicht beim planenden Architekten beauftragt, benötigt in der Regel trotzdem eine bauleitende Aufsicht – häufig fordert die Behörde einen bestellten Bauleiter. Ohne kontinuierliche professionelle Kontrolle können Planabweichungen oder Mängel unbemerkt bleiben.

LPH 9 (Objektbetreuung) ist optional und wird in der Praxis tatsächlich oft nicht gesondert beauftragt. Anders als bei LPH 5 bis 8 gibt es dafür aber in der Regel keine andere Stelle, die diese Aufgabe übernehmen könnte: Der Architekt begeht das fertige Bauwerk vor Ablauf der Gewährleistungsfrist und dokumentiert etwaige Mängel. Wer langfristig auf der sicheren Seite sein will, sollte diese Phase einkalkulieren.

Welche Leistungsphasen brauche ich für mein Vorhaben?

Welche der neun Phasen sind für Ihr konkretes Vorhaben tatsächlich nötig? Die Antwort hängt vor allem davon ab, was Sie erreichen wollen.

• Nutzungsänderung (z. B. Ferienwohnung, Gewerbefläche, Arztpraxis): Bei einer reinen Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderungen sind typischerweise LPH 1 bis 4 ausreichend. Das Ziel ist die Baugenehmigung, nicht der Bau selbst. LPH 5 bis 9 greifen erst dann, wenn im Zuge der Nutzungsänderung auch umgebaut oder neu gebaut werden soll – oder wenn Auflagen aus der Baugenehmigung baulich umgesetzt werden müssen.
• Anbau oder Umbau: Wer anbauen oder bestehende Flächen umstrukturieren möchte, benötigt in der Regel LPH 1 bis 5. Die Objektüberwachung (LPH 8) ist empfehlenswert, da während der Bauausführung kontinuierliche Kontrolle sinnvoll ist. Fordert die Behörde einen bestellten Bauleiter, muss diese Rolle besetzt werden – das kann, muss aber nicht der planende Architekt sein; auch ein anderer Bauleiter ist möglich.
• Neubau: Beim klassischen Neubau sind LPH 1 bis 8 der Standardumfang. LPH 9 ist optional, wird aber von erfahrenen Bauherren häufig mitbeauftragt, um Mängel vor Ablauf der Gewährleistungsfrist rechtssicher zu dokumentieren.

Wer LPH 5 bis 8 weglässt, muss sicherstellen, dass ein anderer Fachmann diese Aufgaben übernimmt. Ohne Ausführungsplanung kann ein Handwerker kein belastbares Angebot erstellen – die Gefahr von Nachforderungen oder unverhältnismäßigen, weil nicht kontrollierbaren Forderungen steigt entsprechend.

Experten-Tipp: Die Teilbeauftragung ist nach § 7 Abs. 1 HOAI 2021 ausdrücklich zulässig. Wer nur LPH 1 bis 4 beauftragt, zahlt 2 % + 7 % + 15 % + 3 % = 27 % des HOAI-Gesamthonorars – nicht den vollen Satz. Das macht spezialisierte Büros wie Planeco Building für reine Genehmigungsvorhaben wirtschaftlich attraktiv. Sinnvoll kann es auch sein, vorab eine Bauvoranfrage zu stellen, um die Genehmigungsfähigkeit frühzeitig zu klären.

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Was kostet ein Architekt nach HOAI? So berechnet sich das Honorar

Als grobe Orientierung gilt: Die Kosten für den Architekten liegen typischerweise bei ca. 10 bis 15 % der Gesamtbaukosten – einen detaillierten Überblick bietet unser Ratgeber zu den Architektenkosten. Der genaue Wert hängt von mehreren Faktoren ab.

Das HOAI-Honorar berechnet sich aus drei Komponenten: den anrechenbaren Kosten (vereinfacht: Baukosten der Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276), der Honorarzone (1 bis 5, nach Komplexität des Vorhabens) und den beauftragten Leistungsphasen. Innerhalb jeder Honorarzone kann zudem zwischen einem Von- und einem Bis-Satz gewählt werden; hinzu kommen projektspezifische Zu- und Abschläge, etwa ein Umbauzuschlag oder ein Abschlag bei mehreren gleichartigen Gebäuden mit reduziertem Planungsaufwand. Die Honorarzonen spiegeln die Anforderungen des Projekts wider: Zone 1 gilt für sehr einfache, Zone 5 für sehr anspruchsvolle Vorhaben.

Zur Veranschaulichung ein Rechenbeispiel: Bei einem Büro-Neubau mit 3.500.000,– € anrechenbaren Kosten und Honorarzone III ergibt sich ein Gesamthonorar von rund 290.000,– €. Davon entfallen auf LPH 5 (Ausführungsplanung) ca. 72.500,– € und auf LPH 8 (Objektüberwachung) ca. 92.800,– €. Wer nur die Genehmigungsplanung (LPH 1 bis 4) beauftragt, zahlt in diesem Beispiel rund 78.300,– € – also etwa 27 % des Gesamthonorars.

Seit der HOAI-Novelle 2021 sind diese Sätze nicht mehr verbindlich, sondern frei vereinbar. Sie bieten aber eine verlässliche Orientierung für die Budgetplanung. Gerade für Genehmigungsvorhaben lohnt sich der Vergleich: Wer nur die Phasen beauftragt, die sein Vorhaben erfordert, spart gegenüber einer Vollbeauftragung erheblich.

Wie Planeco Building Sie bei Bauantrag und Genehmigungsplanung unterstützt

Planeco Building ist ein spezialisiertes Planungsbüro für digitale Bauanträge mit Fokus auf LPH 1 bis 4 – also genau jene Phasen, die für Genehmigungsvorhaben entscheidend sind. Das Leistungsangebot umfasst die vollständige Prozesskette: Machbarkeitsprüfung, Erstellung aller erforderlichen Unterlagen, Einreichung beim zuständigen Bauamt und Begleitung bis zur behördlichen Entscheidung.

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen – darunter viele Nutzungsänderungen – verfügt Planeco Building über umfangreiche Erfahrung in allen deutschen Bundesländern. Bis zur Einreichung beim Bauamt vergehen in der Regel 14 bis 21 Tage – vorausgesetzt, alle erforderlichen Informationen liegen vor. Der gesamte Prozess läuft vollständig digital ab.

HOAI-Leistungsphasen verstehen: der erste Schritt zum Bauantrag mit Planeco Building

Die neun HOAI-Leistungsphasen sind keine bürokratische Pflichtliste, sondern eine klare Landkarte des Bauprozesses. Wer versteht, welche Phase welche Leistung umfasst, kann gezielt entscheiden – und beauftragt nur das, was sein Vorhaben wirklich braucht. Für eine Nutzungsänderung oder eine reine Baugenehmigung sind das häufig nur LPH 1 bis 4. Planeco Building begleitet Sie dabei – von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur Einreichung beim Bauamt.