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Was bedeutet verfahrensfreies Bauvorhaben?

Grundsätzlich gilt in Deutschland: Wer eine bauliche Anlage errichten, verändern oder eine Nutzungsänderung vornehmen möchte, benötigt eine Baugenehmigung. Dieser Grundsatz ist in den Landesbauordnungen verankert und gilt für alle Vorhaben mit bodenrechtlicher Relevanz – also für alles, was das Grundstück und seine Umgebung prägt.

Da ein vollständiges Baugenehmigungsverfahren jedoch sowohl für Bauherren als auch für Behörden mit erheblichem Aufwand verbunden ist, gibt es sogenannte verfahrensfreie Bauvorhaben. Dazu zählen alle Vorhaben, die aufgrund ihrer geringen Größe oder untergeordneten Bedeutung ohne Bauantrag und ohne behördliche Prüfung errichtet werden dürfen.

Sie müssen der Gemeinde weder förmlich angezeigt noch genehmigt werden. Die Bauaufsichtsbehörde behält jedoch das Recht, bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuschreiten.

Verfahrensfrei vs. genehmigungsfrei – wo liegt der Unterschied?

Die Begriffe „verfahrensfrei" und „genehmigungsfrei" werden oft verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Baugenehmigungsverfahren:

• Verfahrensfreie Bauvorhaben benötigen keinerlei Unterlagen und keine Beteiligung der Bauaufsichtsbehörde. Sie dürfen einfach gebaut werden – vorausgesetzt, alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen sind erfüllt.
• Genehmigungsfreie Bauvorhaben betreffen hingegen größere Vorhaben wie Wohngebäude der Gebäudeklassen 1–3 oder 1–4. Hier müssen Sie umfangreiche Unterlagen einreichen, fast wie bei einem Bauantrag. Die Behörde prüft dann die Vollständigkeit der Unterlagen, erteilt jedoch keine aktive Genehmigung.

Gut zu wissen: In 15 von 16 Bundesländern wird das Verfahren „Genehmigungsfreistellung" genannt, lediglich in Baden-Württemberg trägt es den Namen „Kenntnisgabeverfahren".

Typische verfahrensfreie Bauvorhaben im Überblick

Welche Bauvorhaben genau verfahrensfrei sind, regeln die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Trotz regionaler Unterschiede gibt es hier viele Gemeinsamkeiten. Die folgenden Vorhaben sind in den meisten Bundesländern verfahrensfrei, sofern sie bestimmte Größen- und Höhenvorgaben einhalten und keine Konflikte mit dem Bebauungsplan oder den Abstandsflächen entstehen.

Garagen und Carports

Garagen und Carports zählen zu den wichtigsten verfahrensfreien Bauvorhaben. In den meisten Bundesländern sind sie bis zu einer Grundfläche von 30 oder 50 m² und einer Höhe von maximal 3 Metern verfahrensfrei – vorausgesetzt, sie werden als Nebenanlage zu einem bestehenden Wohnhaus errichtet. 

Wichtig: Auch wenn kein Bauantrag erforderlich ist, müssen Sie die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück beachten. Garagen und Carports können unter bestimmten Voraussetzungen privilegiert und ohne Einhaltung von Abstandsflächen direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Dies setzt jedoch Folgendes voraus:

• Maximale Wandhöhe von meist 3 m
• Maximale Länge pro Grenze von meist 9 m
• Maximale Gesamtlänge aller Grenzbebauungen zwischen 15 m und 18 m

Stellplätze und Terrassenflächen

Stellplätze für Fahrzeuge sind in der Regel bis zu einer Fläche von 30 oder 50 m² verfahrensfrei. Auch Terrassen, die ebenerdig angelegt werden, benötigen in der Regel keinen Bauantrag. 

Sobald die Terrasse jedoch erhöht ist oder ins Bauverbot eines Bebauungsplans hineinragt, wird ein Abweichungsantrag notwendig. Gleiches gilt, wenn die Terrasse außerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten Baufensters liegt oder die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück nicht eingehalten werden können.

Zäune und Einfriedungen

Einfriedungen wie Zäune, Hecken oder Mauern im Innenbereich müssen in der Regel einen Mindestabstand von 2,5 Metern einhalten, um verfahrensfrei zu sein. Die genauen Höchstgrenzen sind in den Landesbauordnungen geregelt und können variieren. Im Außenbereich gelten strengere Anforderungen, hier ist oft eine Baugenehmigung erforderlich.

Auch bei verfahrensfreien Einfriedungen kann der Bebauungsplan detaillierte Vorgaben zu Art, Höhe, Material oder Gestaltung machen. Wer davon abweichen möchte, benötigt einen Abweichungsantrag. Bei Unsicherheit prüft Planeco Building Ihr Vorhaben auf Zulässigkeit und erstellt bei Bedarf die erforderlichen Unterlagen für die Bauaufsichtsbehörde.

Weitere verfahrensfreie Bauvorhaben

Neben den genannten Beispielen gibt es zahlreiche weitere verfahrensfreie Bauvorhaben. Dazu zählen beispielsweise:

• Geräteschuppen und Gartenhäuser bis zu einer Grundfläche von etwa 10–30 m²
• Antennenanlagen und Satellitenschüsseln auf bestehenden Gebäuden
• Schwimmbecken und Pools bis zu einem Volumen von 100 m³ im Innenbereich (je nach Bundesland)
• Werbeanlagen an der eigenen Betriebsstätte (i. d. R. auf Gewerbegebiete beschränkt)

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Kritische Punkte: Bebauungsplan und Abstandsflächen beachten

Auch wenn ein Bauvorhaben verfahrensfrei ist, muss es dennoch zulässig sein. Das bedeutet: Sie müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten, insbesondere die Festsetzungen des Bebauungsplans und die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück.

• Der Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf und was nicht. Er kann beispielsweise vorgeben, dass Garagen nur an bestimmten Stellen zulässig sind oder Nebenanlagen außerhalb des Baufensters nicht erlaubt sind. Auch Vorgaben zur Gestaltung sind möglich und müssen bei der Errichtung verfahrensfreier Anlagen beachtet werden.
• Die Abstandsflächen regeln, wie nah Sie an die Grundstücksgrenze bauen dürfen. Auch verfahrensfreie Bauvorhaben müssen diese Abstände grundsätzlich einhalten, es sei denn, sie sind privilegiert (z. B. Garagen bis zu einer bestimmten Länge). 

Verstöße gegen den Bebauungsplan oder Abstandsflächen können zu Bußgeldern, Nutzungsuntersagungen oder im schlimmsten Fall zur Beseitigung der Anlage führen. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Durchführung unzulässiger Maßnahmen jederzeit untersagen.

Wichtiger Hinweis zum Thema Nachbarschutz

Auch wenn die Bauaufsichtsbehörde Ihr Vorhaben genehmigt oder eine Befreiung erteilt, bleiben zivilrechtliche Abwehransprüche der Nachbarn unberührt. Bei Verstößen gegen nachbarschaftliche Grenzabstände oder andere nachbarrechtlich relevante Regelungen können Nachbarn unter Umständen eine Beseitigung oder Unterlassung verlangen, selbst wenn eine öffentlich-rechtliche Genehmigung vorliegt. Im Zweifel empfiehlt sich daher eine frühzeitige Abstimmung mit den Nachbarn.

Die Lösung: Abweichungsantrag (AAB-Antrag) stellen

Wenn Ihr verfahrensfreies Vorhaben gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans oder die Abstandsflächen verstößt, benötigen Sie einen Abweichungsantrag, auch AAB-Antrag genannt (Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung). Dieser Antrag ist deutlich schlanker als ein vollständiger Bauantrag: Sie benötigen keinen Bauleiter, keine Statik und nicht alle Planunterlagen, die sonst bei einem Baugenehmigungsverfahren erforderlich wären.

Für den Abweichungsantrag reichen in der Regel folgende Unterlagen:

• Ein Lageplan (meist auf Basis eines Katasterauszugs), in dem das geplante Vorhaben eingezeichnet ist.
• Eine aussagekräftige Beschreibung des Vorhabens mit Angaben zur Größe und Ausführung (z. B. Foto oder Prospekt). So kann die Bauaufsichtsbehörde die geplante Ausführung nachvollziehen.
• Das Antragsformular mit Angaben zum Bauherrn und zum Grundstück

Die Erfolgschancen hängen vom Einzelfall ab: Je geringfügiger die Abweichung, desto höher sind die Chancen auf Zustimmung.

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Planeco Building prüft Ihr Vorhaben und erstellt den Abweichungsantrag

Auch wenn verfahrensfreie Bauvorhaben fachlich oft nicht besonders anspruchsvoll sind, scheitern viele Bauherren an der praktischen Durchführung: Sie wissen nicht, ob ihr Bauvorhaben außerhalb des Baufensters liegt, welche Unterlagen für einen Abweichungsantrag benötigt werden oder wie ein Lageplan auf Basis eines Katasterauszugs erstellt wird. Die Folge: Verzögerungen, Nachforderungen oder im schlimmsten Fall die Zurückweisung des AAB-Antrags durch die Gemeinde.

Planeco Building übernimmt für Sie:

• Die Prüfung Ihres Vorhabens auf Zulässigkeit: Wir prüfen Bebauungsplan, Abstandsflächen und weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften
• Die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen: Lageplan, Beschreibung, Antragsformular und alle weiteren Bauvorlagen
• Die Einreichung des Abweichungsantrags bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
• Die Kommunikation mit der Behörde bei Rückfragen oder Nachforderungen

Der größte Vorteil: Zeitersparnis. Gerade wenn Sie bereits mit dem Bau begonnen haben oder Firmen beauftragt sind, zählt jeder Tag. Mit professionellen, vollständigen Unterlagen vermeiden Sie Verzögerungen und stellen sicher, dass Ihr verfahrensfreies Vorhaben schnell bearbeitet wird.