Was sind Verfahrensarten bei der Baugenehmigung?
Baugenehmigungsverfahren sind unterschiedliche Wege, wie Ihr Baumaßnahme behördlich geprüft und genehmigt wird. Sie entstanden aus dem Bedürfnis, den Genehmigungsprozess an die Komplexität des jeweiligen Bauprojekts anzupassen – denn für die Errichtung eines einfachen Carports muss die jeweilige Bauaufsicht im Regelfall weniger baurechtliche, relevante Aspekte beachten, wie bei der Umwandlung einer Wohnung in eine Arztpraxis. Das heißt, für einfache Vorhaben ist der Umfang der Bauvorlagen überschaubarer.
Das deutsche Baurecht kennt heute vier verschiedene Varianten für den jeweiligen Bauantrag:
- Der Grundgedanke: Je einfacher und je geringer die städtebauliche Bedeutung Ihres Projektes ist, desto weniger aufwändig soll auch das Genehmigungsverfahren sein. Dies spart nicht nur Zeit und Kosten, sondern entlastet auch die Bauaufsichtsbehörden, die sich auf die wirklich komplexen Fälle konzentrieren können.
- Bundesweite Grundlagen, regionale Unterschiede: Obwohl die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Baugenehmigung bundesweit ähnlich geregelt sind, gibt es in den einzelnen Landesbauordnungen durchaus Unterschiede bei Details, Fristen und Anwendungsbereichen.
Planeco-Tipp: Die Verfahrensvariante bestimmt die Bearbeitungsdauer und welche Anforderungen Sie erreichen müssen, welche Fachplaner Sie benötigen und welche Kosten auf Sie zukommen. Eine falsche Einschätzung kann zu Verzögerungen oder die Bauaufsicht dazu verleiten, Ihren Antrag unbearbeitet zurückzuweisen.
Baugenehmigungsverfahren im Überblick – so sparen Sie beim vereinfachten Verfahren Zeit
Das deutsche Baurecht kennt vier grundlegende Verfahrensvarianten, die sich nach Komplexität Ihres Baus und Prüfumfang unterscheiden. Vorab gilt, je komplexer der Einzelfall, desto mehr Stellen werden involviert und desto komplexer die Entscheidungen, die die Bauherrschaft treffen muss:
Wichtige landesspezifische Unterschiede:
- Vereinfachtes Verfahren: Gebäudeklasse 1-3, teilweise nur Wohngebäude, i.d.R. vereinfachtes Verfahren
- Genehmigungsfreistellung: Regelbauten Gebäudeklasse 1-3 bei Vorliegen und vollumfänglicher Einhaltung eines Bebauungsplans
- Verfahrensfreiheit: v.a. Nebenanlagen ohne bodenrechtliche Relevanz (Listen in den Bauordnungen)
Die genauen Regelungen variieren zwischen den Bundesländern erheblich. Eine Einzelfallprüfung ist daher unerlässlich.
Achtung, Ihre Eigenverantwortung steigt: Je einfacher das Verfahren, desto höher Ihre eigene Verantwortung, denn bei Ihnen liegt mehr Verantwortung. Während beim klassischen Verfahren die Behörde umfassend prüft, müssen Sie bei der vereinfachten Variante eigenständig sicherstellen, dass alle Vorschriften eingehalten werden.
Vollständige Eigenverantwortung trotz vereinfachtem Verfahren
Obwohl bei Genehmigungsfreistellung und vereinfachten Verfahren weniger oder gar nicht geprüft wird, müssen Sie dennoch alle baurechtlichen Vorschriften einhalten. Die Verantwortung für die Rechtmäßigkeit liegt vollständig bei Ihnen und Ihrem Planer.
Mögliche Konsequenzen bei Verstößen:
- Nachträgliche Verfahren: Die Freistellung greift nicht und es muss ein (vereinfachtes) Verfahren durchgeführt werden
- Nutzungsuntersagung: Bis die Mängel behoben sind
- Abrissanordnungen: Bei gravierenden Sicherheitsmängeln, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder Bestandsänderungen handelt
Üblich ist bei gravierenden Sicherheitsmängeln zunächst die Nutzungsuntersagung, bis die Mängel beseitigt sind. Eine Abrissanordnung bzw. im Beamtendeutsch eher Rückbauverfügung wird nur dann erlassen, wenn auch durch bauliche Anpassungen, nachträgliche Verfahren etc. weder materiell noch formal eine zulässige Situation hergestellt werden kann.
Hintergrund: Die Gefahr, bei Untersagung der Nutzung besteht. Sie ist das mildeste Mittel und wird daher immer dem Abbruch vorgezogen. Behörden sind verpflichtet, das jeweils für den Betroffenen mildeste Mittel zur Beseitigung des Missstands zu wählen.
Empfehlung: Im Regelfall wird zunächst geprüft, ob eine Nachgenehmigung möglich ist. Lassen Sie bei Unsicherheiten vorab prüfen, ob Ihr Vorhaben tatsächlich alle Anforderungen erfüllt.
Für Genehmigungsfreistellung ist ein rechtskräftiger Bebauungsplan zwingend erforderlich. Ohne B-Plan oder bei Abweichungen davon kann keine Befreiung vorgenommen werden und Sie müssen die Einhaltung aller Regeln beachten.
Landesspezifische Unterschiede: Die genauen Regelungen – besonders bei verfahrensfreien Vorhaben – unterscheiden sich beispielsweise bei der Definition von Obergrenzen bezüglich der Flächen bzw. Volumen. Was in Bayern problemlos verfahrensfrei ist, kann zum Beispiel für Ihr Baugrundstück in Nordrhein-Westfalen laut der Landesbauordnung genehmigungspflichtig sein.
Planeco-Tipp: Die Bauvorlagen müssen immer dieselben sein. Eine Bauvoranfrage bringt lediglich Sicherheit zu einzelnen Fragen, die dann nicht mehr geprüft werden und ggf. das Vorhaben verhindern könnten.
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Genehmigungsfreistellung und Kenntnisgabeverfahren
Statt einer klassischen Genehmigung kommen Sie in den Bereich der Genehmigungsfreistellung – wenn Ihr Vorhaben bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Nach einer Wartezeit von meist zwei bis vier Wochen können Sie mit dem Bau beginnen, ohne einen Genehmigungsbescheid zu erhalten.
Die Grundidee dahinter: Bei unkritischen Vorhaben, die einem rechtsgültigen Bebauungsplan entsprechen, verzichtet die Bauaufsicht auf die aufwendige Einzelfallprüfung. Typische Beispiele können Einfamilienhäuser Bebauungsplan oder Wintergärten sein. Eine inhaltliche Prüfung erfolgt nicht. Es wird damit auch nicht geprüft, ob das Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht. Auch das liegt in der Verantwortung des Bauherren. Dazu zählen:
- Ihr Grundstück muss im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans liegen
- Ihr Vorhaben muss diesem Plan vollständig entsprechen
- Bereits kleine Abweichungen schließen die Freistellung aus
- Das Bauvorhaben darf kein Sonderbau sein
Verfahrensfreie Bauvorhaben: Sofortiger Baubeginn möglich
Am einfachsten haben es Bauherren bei verfahrensfreien Vorhaben: Hier können Sie sofort mit dem Bau beginnen, ohne jegliche behördliche Antragsstellung. Die Landesbauordnungen definieren abschließende Kataloge solcher Maßnahmen – meist kleinere Nebenanlagen und untergeordnete bauliche Änderungen.
Typische verfahrensfreie Vorhaben: Garagen und Carports bis zu bestimmten Größen, Gartenschuppen, Terrassen, Zäune, der Austausch von Fenstern und Türen.
Baugenehmigung Verfahrensarten – Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren vs. klassische Verfahren
Die Wahl der richtigen Bauantragsverfahren ist nicht dem Zufall überlassen – sie folgt klaren rechtlichen Kriterien und praktischen Überlegungen. Trotz des Baurechts gibt es Grenzfälle und Wahlmöglichkeiten, bei denen eine strategische Entscheidung sinnvoll ist. Planeco Building unterstützt Sie bei diesen Entscheidungspunkten und stellt Ihnen alle wichtigen Informationen für die optimale Verfahrenswahl zur Verfügung:
- Gebäudeart und Komplexität: Der wichtigste Faktor ist die Art Ihres Bauvorhabens. Sonderbauten – dazu zählen Hotels, Schulen, Krankenhäuser, größere Versammlungsstätten oder Gewerbebetriebe ab bestimmten Größen – durchlaufen grundsätzlich die klassische Baugenehmigungsvariante. Hier gibt es keine Wahlmöglichkeit. Einfamilienhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser und überschaubare Gewerbebetriebe können dagegen oft von einer vereinfachter Genehmigung profitieren.
- Standort und Bebauungsplan: Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans und entspricht Ihr Vorhaben diesem Plan vollständig? Dann stehen Ihnen alle Verfahrensarten offen – von der klassischen Genehmigung bis zur Genehmigungsfreistellung. Auch ohne Bebauungsplan kann das vereinfachte Verfahren durchgeführt werden bzw. muss bei Wohngebäuden GKl 1-3 in einigen Bundesländern eingesetzt werden. Das Bauamt muss dann nach § 34 BauGB prüfen, ob sich Ihr Vorhaben in die Umgebungsbebauung einfügt.
- Besondere Umstände und Abweichungen: Benötigen Sie Befreiungen oder Ausnahmen von baurechtlichen Vorschriften? Liegt Ihr Grundstück in einem Wasserschutzgebiet, Denkmalschutzbereich oder anderen Schutzgebieten? **Im vereinfachten Verfahren wird i.d.R. das Bauplanungsrecht, die Abstandsregeln des Bauordnungsrechts und das Baunebenrecht geprüft. Baunebenrecht bedeutet z.B. Wasserrecht, Umweltschutzrecht, Arbeitsrecht etc. Auch im vereinfachten Verfahren können z.B. Abweichungen zu ordnungsrechtlichen Themen außerhalb des Prüfumfangs (z.B. Brandschutz) genehmigt werden. Dafür müssen diese Abweichungen oder Befreiungen aber separat beantragt werden, um dann ebenfalls zum Prüfinhalt zu werden.
Wir geben Ihnen einige Hilfen, welche Variante für Sie bei welchem Gebäude die richtige Wahl sein kann:
Ablauf und Dauer der Genehmigungsverfahren
Jede Verfahrensvariante durchläuft dieselben Grundschritte – der Unterschied liegt im Prüfumfang und der Bearbeitungszeit. Während das klassische Verfahren alle Aspekte umfassend prüft, konzentrieren sich vereinfachte Verfahren auf wesentliche Punkte im Bauplanungsrecht, im Bauebenenrecht und der Einhaltung der Abstandsflächen.
Der Standard-Verfahrensablauf in 5 Stufen
- Vollständigkeitsprüfung (1–2 Wochen): Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob alle erforderlichen Bauunterlagen vollständig eingereicht wurden. Bei Mängeln erhalten Sie eine Nachforderung – erst dann beginnt die eigentliche Bearbeitungsfrist.
- Behördenbeteiligung (4–8 Wochen): Je nach Antragsart werden Fachbehörden, Angrenzer und die Gemeinde beteiligt.
- Fachliche Prüfung (2–6 Wochen): Die Bauaufsichtsbehörde prüft die baurechtliche Zulässigkeit.
- Genehmigungsentscheidung: Die Bauaufsichtsbehörde klärt zunächst offene Punkte und Nachforderungen. Anschließend erfolgt die Erteilung der Baugenehmigung (meist mit Auflagen) oder eine begründete Ablehnung.
- Baufreigabe: Bauleiter und Prüfstatiker können nach Genehmigungserteilung benannt werden. Der Baubeginn erfolgt erst nach entsprechender Freigabe durch die Behörde.
Beschleunigung durch richtige Vorbereitung
Die 80/20-Regel besagt: 80 % des Erfolgs lassen sich mit 20 % des Aufwands erzielen. Für die letzten 20 % des Erfolgs werden 80 % Aufwand nötig. Für das letzte Bisschen entsteht der größte Aufwand, während der größte Erfolg mit relativ wenig Aufwand erzielt wird.
Die wichtigsten Beschleunigungsfaktoren:
- Vollständige Unterlagen von Anfang an (verhindert 30 % aller Verzögerungen)
- Qualifizierte Planverfasser nutzen (Architekten kennen Behördenanforderungen)
- Vorabstimmung bei kritischen Punkten (informell oder per Bauvoranfrage)
- Digitale Antragstellung wo möglich (beschleunigt Übermittlung um 1–2 Wochen)
Planeco-Vorteil: Unsere erfahrenen Architekten kennen die spezifischen Anforderungen jeder Bauaufsichtsbehörde und reichen vollständige, behördentaugliche Anträge ein – das spart Ihnen wertvolle Wochen.
Kosten und Gebühren je nach Baugenehmigung
Die Kosten für eine Baugenehmigung variieren erheblich je nach gewähltem Verfahren, Bundesland und Komplexität Ihres Bauvorhabens. Als Bauherr sollten Sie bereits bei der Planung die verschiedenen Gebührenstrukturen der Verfahrensvarianten berücksichtigen, da die richtige Verfahrenswahl erhebliches Einsparpotential bietet.
Planeco-Tipp: Beachten Sie, dass auch kostengünstigere, vereinfachte Baugenehmigungsverfahren die Einhaltung aller bauordnungsrechtlichen sowie bauordnungsrechtlichen Vorschriften und öffentlich-rechtlichen Vorschriften zwingend erforderlich ist. Dies kann zusätzliche Prüfkosten durch Architekten verursachen.
Häufige Fehler bei der Verfahrenswahl für den Bauantrag vermeiden
Die Wahl der falschen Bauverfahrensart kann den Beginn Ihrer Arbeiten erheblich verzögern oder sogar gefährden. Aus unserer langjährigen Praxis bei der Verfahrensbearbeitung kennen wir die typischen Stolpersteine, die Ihnen beim Antrag typischerweise begegnen können:
Viele Bauherren setzen auf das Genehmigungsfreistellungsverfahren – und erleben eine böse Überraschung. Bereits kleinste Abweichungen vom Bebauungsplan sowie den Bauvorlagen stellen bei allen Verfahrensvarianten ein Problem dar. Ein Satteldach statt des festgesetzten Walmdachs, eine um 50 cm versetzte Garage oder ein zusätzliches Dachfenster – schon ist die erhoffte Zeitersparnis dahin. Das heißt, mit einem Bauantrag hätten Sie mehr Zeit gespart.
Planeco-Tipp: Die Bauaufsichtsbehörden prüfen buchstabengetreu nach dem Bebauungsplan. Achten Sie daher darauf, alle relevanten Informationen mit dem Antrag bei der Bauaufsicht einzureichen.
„Wir ändern ja nur die Nutzung“ denken viele Hausbesitzer und wählen aufgrund dieser Annahme oft die falsche Verfahrensvariante. Die Umwandlung einer Wohnung in eine Arztpraxis beziehungsweise Gewerbe erscheint simpel, bringt aber völlig neue Anforderungen mit sich: Plötzlich gelten andere Brandschutzbestimmungen oder Sie müssen zusätzliche Stellplätze sowie die Barrierefreiheit zusichern. Auch in der Gastronomie gibt es spezielle Anforderungen. Ähnliches gilt, wenn Sie Ihre Garage als Wohnraum umbauen lassen möchten. Dies gilt selbst bei einem Neubau!
Bei einer Arztpraxis, im Gewerbe oder in der Gastronomie wird es noch komplexer: Zweckentfremdungssatzungen, besondere Brandschutzauflagen oder Umweltverträglichkeitsprüfungen können greifen. Was als einfache Nutzungsänderung geplant war, wird zum Sonderbau mit entsprechend aufwendigeren Verfahrensvarianten.
Planeco Building: Ihr Partner für alle Bauverfahren
Wir haben uns auf Baugenehmigungsverfahren spezialisiert und unterstützen Sie bei der optimalen Verfahrenswahl und begleiten Sie sicher durch den gesamten Genehmigungsprozess mit allen wichtigen Stellen Ihrer Gemeinde.
Verfahrensermittlung als kostenlose Erstberatung
Welches Verfahren passt zu Ihrem Bauvorhaben? Diese entscheidende Frage klären wir in einer kostenlosen Erstberatung. Unsere Architekten analysieren Ihr Projekt hinsichtlich Gebäudeklasse, Standort und Komplexität. So erhalten Sie eine fundierte Empfehlung, wie Ihr Antrag ein Erfolg wird – noch bevor Sie sich festlegen. Die Verfahrensermittlung berücksichtigt dabei alle relevanten Fragen für Ihren erfolgreichen Bauantrag: vom Bebauungsplan über die Landesbauordnung bis hin zu örtlichen Besonderheiten. Dadurch vermeiden Sie von Anfang an teure Umwege und Verzögerungen.
Bundesweite Expertise
Planeco Building verfügt über langjährige Erfahrung mit sämtlichen Verfahrensvarianten in allen Bundesländern. Wir kennen die regionalen Besonderheiten und Anforderungen sowie potentielle Ausnahmen. Ein Bauantrag in Nordrhein-Westfalen kann andere Besonderheiten haben als in Bayern. Unsere Architekten sind nicht nur bauvorlageberechtigt, sondern verfügen über praktische Erfahrung über tausend erfolgreich begleiteten Anträgen. Diese Expertise nutzen wir für eine strategische Herangehensweise an Ihr Bauvorhaben.
Transparente Festpreise
Planungssicherheit beginnt bei den Kosten. Deshalb bieten wir für alle Verfahrensvarianten transparente Festpreise – von der Antragstellung bis zur Genehmigung. Sie wissen von Anfang an, welche Kernleistungen auf Sie zukommen und erhalten maximale Kostentransparenz.
Für jeden Einzelfall erhalten Sie ein maßgeschneidertes Angebot, das alle standardmäßig erforderlichen Leistungen umfasst: von der Unterlagenerstellung über die Behördenkommunikation bis zur Begleitung durch eventuelle Nachforderungen. Sollten in Ausnahmefällen zusätzliche Leistungen nötig werden – etwa spezielle Fachgutachten bei komplexen Projekten – informieren wir Sie vorab transparent über Umfang und Kosten.
Digitaler Prozess und Tracking
Unser digitaler Prozess ermöglicht es Ihnen, den Fortschritt Ihres Bauantrags jederzeit zu verfolgen. Von der ersten Beratung bis zur Genehmigungserteilung haben Sie über unsere Plattform transparenten Einblick in alle Verfahrensschritte.
Dabei profitieren Sie von unserer Expertise im Umgang mit digitalen Antragssystemen der verschiedenen Bundesländer. Wo immer möglich nutzen wir die Vorteile digitaler Einreichung für eine beschleunigte Bearbeitung.
Fazit – Baugenehmigung und Verfahren
Die Wahl der richtigen Baugenehmigung entscheidet über Erfolg, Kosten und Zeitrahmen Ihres Bauvorhabens. Komplexe Vorhaben benötigen das klassische Baugenehmigungsverfahren, Standardgebäude profitieren vom vereinfachten Verfahren, und bebauungsplankonforme Projekte können die schnelle Genehmigungsfreistellung nutzen.
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