.svg)
.svg)
[[bauantrag]]
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis nach § 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie bestätigt, dass die einzelnen Einheiten einer Immobilie baulich in sich abgeschlossen sind. In der Praxis setzen Bauämter dafür regelmäßig auch einen eigenständigen Zugang voraus.
Ausgestellt wird sie vom zuständigen Bauamt auf Basis eines Aufteilungsplans, den ein Architekt oder ein anderer bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt. Ohne diese Bescheinigung ist eine rechtliche Aufteilung der Immobilie nicht möglich.
Abgeschlossenheitsbescheinigung vs. Teilungserklärung – was ist der Unterschied?
Die beiden Begriffe Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung werden häufig verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Schritte im Aufteilungsprozess.
Die Reihenfolge ist dabei bindend: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Teilungserklärung, und die Teilungserklärung wiederum ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung. Wer diesen Ablauf kennt, vermeidet unnötige Verzögerungen im Prozess.
Wann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?
Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie rechtlich in separate Einheiten aufgeteilt werden soll. Die häufigsten Anwendungsfälle in der Praxis:
- Mehrfamilienhaus aufteilen: Umwandlung in einzelne Eigentumswohnungen, um die Einheiten separat verkaufen zu können.
- Teileigentum begründen: Rechtliche Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten, etwa bei Praxis-, Laden- oder Werkstatträumen im selben Gebäude.
- Erbteilung und Schenkung: Klare Grundbuchabgrenzung einzelner Einheiten, damit Erben oder Beschenkte eigenständige Eigentumsrechte erhalten.
- Separate Finanzierung: Banken verlangen den Nachweis der Abgeschlossenheit häufig, bevor sie einzelne Einheiten beleihen oder einen Hauskredit gewähren.
Zu beachten ist das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt bis Ende 2030 ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Betroffen sind bestimmte Städte und Gemeinden, die per Landesverordnung festgelegt wurden. Nicht betroffen sind Wohngebäude mit maximal fünf Wohnungen sowie Fälle, in denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.
Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Damit das Bauamt die Bescheinigung ausstellt, muss jede Einheit vier Kriterien erfüllen:
- Räumliche Abgeschlossenheit: Jede Einheit muss vollständig durch eigene Wände, Decken und Böden von anderen Einheiten getrennt sein.
- Separater Zugang: Der Zugang erfolgt direkt vom Treppenhaus oder von außen, ohne Durchquerung einer anderen Einheit.
- Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche und Bad müssen innerhalb der Einheit liegen und dürfen nicht über eine fremde Einheit erreichbar sein.
- Abgeschlossene Nebenräume: Keller, Garage oder Stellplatz müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und separat abschließbar sein.
Gerade bei Altbauten sind diese Voraussetzungen nicht immer von vornherein erfüllt. Fehlt etwa ein separater Zugang oder sind Nebenräume nicht klar zugeordnet, sind bauliche Anpassungen notwendig – bevor der Antrag beim Bauamt gestellt werden kann. Eine frühzeitige Prüfung durch einen erfahrenen Architekten hilft, solche Hindernisse rechtzeitig zu erkennen und den Prozess nicht unnötig zu verzögern.
[[bauantrag]]
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: So läuft der Prozess ab
Von der ersten Vorbereitung bis zum separaten Grundbuchblatt durchläuft die Aufteilung einer Immobilie sechs Schritte:
- Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen. Fehlen diese, ist ein Aufmaß vor Ort oder eine Bauakteneinsicht beim Bauamt erforderlich.
- Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein Architekt oder bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt den Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG inkl. Grundrissen, Schnitten, Ansichten und maßgenauer Flächenberechnung.
- Antrag beim Bauamt einreichen: Der vollständige Antrag inklusive Aufteilungsplan wird beim zuständigen Bauamt eingereicht.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Das Bauamt prüft den Antrag und stellt bei Vollständigkeit die Bescheinigung aus.
- Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der vorliegenden Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung und regelt die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Grundbucheintragung: Der Notar reicht die Teilungserklärung beim Grundbuchamt ein – jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt.
In der Praxis nimmt die Architektenleistung (Schritte 1–3) rund zehn bis fünfzehn Werktage in Anspruch; die Prüfung im Bauamt dauert vier bis acht Wochen, in Großstädten teils länger. Notar und Grundbuchamt benötigen weitere zwei bis sechs Wochen. Die Gesamtdauer liegt damit erfahrungsgemäß bei drei bis fünf Monaten.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren sowie Notar- und Grundbuchkosten.
Die Architektenleistung ist der einzige Kostenpunkt, der sich vorab verbindlich festlegen lässt. Behörden- sowie Notar- und Grundbuchgebühren variieren je nach Bundesland und Verkehrswert der Immobilie.
Liegen keine verwertbaren Baupläne vor, entstehen zusätzliche Kosten für ein Aufmaß vor Ort oder eine Bauakteneinsicht beim Bauamt. Bei Planeco Building ist das Aufmaß ab 390,– € netto erhältlich.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Typische Fehler und wie man sie vermeidet
Ablehnungen durch das Bauamt sind in der Praxis keine Seltenheit und kosten jedes Mal Zeit und Geld. Die häufigsten Ursachen:
- Fehlende Maßangaben: Unvollständige Maßketten oder fehlende Raumhöhen führen zur Ablehnung. Alle Maßangaben müssen WEG-konform und vollständig sein.
- Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Gerade bei Altbauten fehlen aktuelle Pläne – ohne verwertbare Grundlage kann kein prüffähiger Aufteilungsplan erstellt werden.
- Unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Keller, Stellplätze und Gemeinschaftsflächen müssen eindeutig zugeordnet und im Plan kenntlich gemacht sein.
- Inkonsistente Nummerierung: Stimmen die Einheiten im Aufteilungsplan nicht mit den Antragsformularen überein, fordert das Bauamt nach.
- Kein nachgewiesener separater Zugang: Fehlt der Nachweis eines eigenständigen Zugangs für jede Einheit, ist die Abgeschlossenheit nicht belegt.
Wer diese Punkte von vornherein sauber löst, vermeidet Nachforderungen und Verzögerungen. Planeco Building prüft jeden Aufteilungsplan vor Einreichung auf Vollständigkeit und stimmt die Unterlagen bei Bedarf direkt mit dem zuständigen Bauamt ab.
Mit Planeco Building schnell und digital zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Planeco Building übernimmt für Sie die zentralen Schritte auf dem Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung. Unsere Architekten erstellen den Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG, bereiten alle Antragsunterlagen vollständig auf und übernehmen die Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Das ist im Service enthalten:
- Vollständiger Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG
- Grundriss, Schnitt und Ansicht jeder Einheit
- Maßgenaue Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- Eindeutige Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Vollständige Antragsformulare des zuständigen Bauamts
- Persönlicher Ansprechpartner während der gesamten Bearbeitung
- Optional: Aufmaß vor Ort bei fehlenden Bestandsplänen
Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren, Genehmigungsfähigkeit prüfen und transparentes Angebot für Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten.
