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Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist das zentrale rechtliche Instrument, mit dem eine Immobilie in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wird. Das Dokument ermöglicht es Eigentümern, aus einem einheitlichen Grundstück mit Gebäude mehrere selbständige Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten zu schaffen. Erst durch diese notariell beurkundete Erklärung entstehen rechtlich eigenständige Wohneinheiten, die separat verkauft, vermietet oder vererbt werden können.

Die Teilungserklärung fungiert dabei als „Verfassung” der entstehenden Eigentümergemeinschaft und legt nicht nur die räumliche Aufteilung fest, sondern regelt auch das Zusammenleben der Eigentümer untereinander. Alle späteren Käufer einer Wohneinheit werden automatisch an den Inhalt der Teilungserklärung gebunden – unabhängig davon, ob sie diese vor dem Kauf gelesen haben oder nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Besonders wichtig ist die klare Abgrenzung verschiedener Eigentumskategorien. Die Teilungserklärung muss exakt definieren, welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer gehören und welche Teile dem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet sind. Diese Unterscheidung hat direkte finanzielle Auswirkungen, da sie bestimmt, wer bei Reparaturen, Sanierungen oder Modernisierungen die Kosten trägt.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet grundlegend zwischen drei Kategorien der Eigentumsverteilung:

• Gemeinschaftseigentum bezeichnet alle Gebäudeteile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören: Dach, Fassade, Fundament, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage und Außenanlagen.
• Sondereigentum umfasst alle Bereiche, die ausschließlich einem Eigentümer gehören: Innenräume der Wohneinheit, nicht-tragende Innenwände, Wand- und Bodenbeläge, sanitäre Einrichtungen, Innentüren sowie die Innenseite von Balkonen.
• Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Eigentümern das alleinige Recht zur Nutzung von Gartenteilen, der Terrasse oder einem Kfz-Stellplatz.

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Aus welchen Teilen besteht eine Teilungserklärung?

Eine vollständige Teilungserklärung setzt sich aus drei zentralen Komponenten zusammen, die jeweils unterschiedliche Aspekte der Eigentumsaufteilung regeln. Diese Dreiteilung ist gesetzlich vorgeschrieben und bildet die Grundlage für die rechtswirksame Teilung einer Immobilie:

• Der Aufteilungsplan ist eine maßstabsgetreue Bauzeichnung (1:100), die das Gebäude mit Grundriss, Schnitt und Ansicht darstellt. Jede Wohneinheit erhält eine eindeutige Nummer, wodurch Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar voneinander abgegrenzt werden. Zusätzlich sind Sondernutzungsrechte wie Gartenteile oder Stellplätze entsprechend markiert. 
• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt und bestätigt, dass alle Wohneinheiten baulich voneinander getrennt sind – jede Einheit muss für sich eigenständig nutzbar sein und über einen separaten, abschließbaren Zugang verfügen. ‍
• Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander und kann von den Standardvorgaben des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) abweichen, beispielsweise bei Kostenverteilung, Stimmrechten oder Nutzungsbeschränkungen.

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Wann benötige ich eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung wird in verschiedenen Situationen zwingend benötigt:

• Der häufigste Fall ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses für den Verkauf der einzelnen Wohnungen, da dies oft einen höheren Gesamterlös erzielt als der Verkauf des kompletten Gebäudes. 
• Ebenso erforderlich ist sie bei Einfamilienhäusern, die rechtlich aufgeteilt werden sollen, ohne das Grundstück real zu teilen – ein Szenario, das gerade in Städten immer häufiger vorkommt.
• Beim Immobilienkauf benötigen Käufer die Teilungserklärung zur Vorlage bei der finanzierenden Bank, da diese die Eigentumsverhältnisse und Kostenverteilung für die Kreditbewertung prüft.
• Bei baulichen Veränderungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Teilungserklärung gegebenenfalls angepasst werden, beispielsweise wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden und sich dadurch die Eigentumsanteile verschieben.

Wichtiger Hinweis: Für eine reine Nutzungsänderung – etwa von Wohnung zur Ferienwohnung – ist keine neue Teilungserklärung erforderlich. Allerdings kann je nach Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung der anderen Teileigentümer erforderlich sein.

Wie kann man eine Teilungserklärung beantragen bzw. erstellen?

Die Erstellung einer Teilungserklärung folgt einem strukturierten Verfahren, das mehrere Behördengänge und fachliche Expertise erfordert. Zunächst muss der Aufteilungsplan erstellt werden, welcher exakt definiert, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Diese Aufgabe übernimmt in der Regel ein Architekt oder ein spezialisiertes Architekturbüro wie Planeco Building. Anschließend beantragt der Eigentümer beim örtlichen Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, wofür der Aufteilungsplan eingereicht werden muss.

Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt die notarielle Beurkundung der vollständigen Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Erst mit diesem Schritt wird die Teilungserklärung rechtswirksam. Abschließend reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein, welches nach Prüfung das bisherige Grundstücksgrundbuch schließt und für jede Wohneinheit separate Wohnungsgrundbücher anlegt. 

Wichtiger Hinweis: Die Erstellung eines Aufteilungsplans erfordert umfangreiche Fachkenntnisse und sollte niemals in Eigenregie durchgeführt werden. Wir von Planeco Building unterstützen Sie gerne bei Ihrem Vorhaben . Jetzt Erstgespräch vereinbaren.

Woher erhalte ich die bestehende Teilungserklärung?

Wenn Sie eine bereits existierende Teilungserklärung benötigen – beispielsweise für einen Immobilienkauf oder Kreditantrag –, gibt es mehrere Anlaufstellen. Die erste Adresse ist meist die Hausverwaltung, die in der Regel über aktuelle Kopien aller relevanten Dokumente verfügt. Alternativ können Sie sich an den Notar wenden, der die Teilungserklärung erstellt hat, oder beim zuständigen Grundbuchamt eine beglaubigte Abschrift anfordern – hierfür müssen Sie jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Lässt sich eine Teilungserklärung ändern?

Nachträgliche Änderungen einer Teilungserklärung sind grundsätzlich möglich, aber mit hohem Aufwand verbunden. Jede Änderung erfordert die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie eine notarielle Beurkundung der Änderung.

Checkliste: Teilungserklärung prüfen und erstellen

Eine systematische Prüfung der Teilungserklärung verhindert kostspielige Fehler und rechtliche Probleme. Diese Checkliste hilft Ihnen bei der Bewertung bestehender Dokumente oder der Planung einer neuen Teilungserklärung.

1. Sind Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig voneinander abgegrenzt?
2. Stimmen der Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung überein?
3. Existieren alle im Plan eingezeichneten Sondernutzungsrechte tatsächlich?
4. Sind die Miteigentumsanteile nachvollziehbar berechnet?
5. Wie sind die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung geregelt?
6. Gibt es Beschränkungen für Verkauf oder gewerbliche Nutzung?

Darüber hinaus sollten Sie unbedingt überprüfen, ob der Aufteilungsplan, der letzte genehmigte Plan und die Gegebenheiten vor Ort tatsächlich übereinstimmen. In der Praxis finden sich nämlich oft bauliche Veränderungen, die nicht im Plan enthalten sind. Achtung: In diesen Fällen kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung und damit auch keine Teilungserklärung erstellt werden.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung kostet in der Regel zwischen 1.500 und 2.500,– €. Die setzen sich dabei aus verschiedenen Gebühren zusammen und richten sich hauptsächlich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Für die notarielle Beurkundung fallen Gebühren gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an: bei einem Immobilienwert von 500.000,– € beträgt die Notargebühr etwa 935,– €, bei einem Immobilienwert von 800.000,– € sind es bereits 1.415,– €. Diese Kosten trägt dabei zunächst der Auftraggeber, also der Grundstückseigentümer.

Zusätzliche Kosten entstehen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung (100,– bis 300,– € je nach Bundesland) und den Aufteilungsplan (250,– bis 500,– € je nach Gebäudegröße) sowie für die Eintragung der neuen Wohnungsgrundbücher. 

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Teilungserklärung: Häufige Fehler und Fallstricke 

Fehlerhafte oder unklare Teilungserklärungen führen regelmäßig zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten zwischen Eigentümern. Zu den häufigsten Fehlern zählen:

• Die falsche Zuordnung von Fenstern und Fensterrahmen zum Sondereigentum, obwohl diese nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören.
• Abweichungen zwischen Teilungserklärung, Grundbuch und tatsächlicher Bauausführung – beispielsweise wenn einem Käufer ein Kfz-Stellplatz zugewiesen wird, der real gar nicht existiert.
• Unvorteilhafte Stimmrechtsregelungen, bei denen Investoren mit mehreren Wohneinheiten oder höheren Anteilen Sanierungsmaßnahmen gegen kleinere Eigentümer durchsetzen können. 
• Falsche Formulierungen bei gewerblicher Nutzung – beispielsweise kann die Bezeichnung „Geschäftsraum” statt „Ladenfläche” unerwünschte Nutzungen wie Gaststätten oder Bars ermöglichen.

Aufteilungsplan erstellen lassen – schnell, einfach und sicher mit Planeco Building

Die Erstellung einer korrekten Teilungserklärung erfordert Expertise im Baurecht und die Koordination verschiedener Behörden. Fehler im Aufteilungsplan oder beim Antrag für die Abgeschlossenheitsbescheinigung führen zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten oder ungültigen Dokumenten, die den Immobilienverkauf verhindern. Eine professionelle Begleitung ist daher unerlässlich.

Wir erstellen für Sie den Aufteilungsplan und den vollständigen Antrag für die Abgeschlossenheitsbescheinigung – die eigentliche Bescheinigung wird dann vom zuständigen Bauamt ausgestellt. Mit diesen fachlich geprüften Unterlagen können Sie anschließend zum Notar gehen, der daraus die rechtswirksame Teilungserklärung erstellt. Benötigen Sie einen Aufteilungsplan? Dann kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung und erhalten Sie ein unverbindliches Angebot für Ihre Immobilie.