Wer in Bochum bauen, umbauen oder eine Immobilie umnutzen will, kommt an einer zentralen Frage nicht vorbei: Brauche ich eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt für mein Vorhaben? Die Antwort hängt nicht nur von der Art des Bauvorhabens ab, sondern auch davon, ob Ihr Grundstück in einem Bebauungsplangebiet liegt oder nicht. In Bochum ist Letzteres für einen erheblichen Teil des Stadtgebiets der Fall – mit direkten Konsequenzen für Ablauf, Dauer und Kosten Ihres Bauantrags.

Zuständige Behörde ist das Bauordnungsamt der Stadt Bochum im Technischen Rathaus, Hans-Böckler-Straße 19, 44777 Bochum. Rechtsgrundlage für alle Baugenehmigungsverfahren in Bochum ist die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW).

Wann brauchen Sie in Bochum eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich gilt: Für die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und den Abbruch baulicher Anlagen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Es gibt jedoch Ausnahmen – und die Grenzen sind feiner, als viele Bauherren vermuten.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte kleinere Maßnahmen sind nach § 62 BauO NRW verfahrensfrei – das heißt, Sie brauchen weder einen Bauantrag einzureichen noch eine Genehmigung abzuwarten. Dazu gehören:

• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche und 4,50 m Tiefe – aber nur direkt am Gebäude und mit mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze
• Wintergärten bis 30 m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit mindestens 3 m Abstand zur Grenze
• Balkonverglasungen und Balkonüberdachungen bis 30 m²

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz – müssen trotzdem eingehalten werden. Die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn und dem beauftragten Planer.

Genehmigungsfreistellung

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kann die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW greifen – vorausgesetzt, das Vorhaben widerspricht den Festsetzungen des B-Plans nicht und die Erschließung ist gesichert. In diesem Fall müssen die Bauunterlagen mindestens vier Wochen vor Baubeginn beim Bauordnungsamt eingereicht werden, ohne dass eine Genehmigung erteilt wird.

Der entscheidende Haken für Bochum: Ein erheblicher Teil des Stadtgebiets liegt außerhalb eines gültigen Bebauungsplans. Für diese Grundstücke greift die Genehmigungsfreistellung nicht – ein vollständiger Bauantrag ist dann auch für einfache Wohngebäude zwingend erforderlich.

Sonderfall Nutzungsänderung

Eine Baugenehmigung ist immer an eine bestimmte Nutzung gekoppelt. Wer von dieser genehmigten Nutzung abweicht, braucht eine neue Genehmigung – auch wenn am Gebäude selbst nichts verändert wird. Das gilt für die Umwandlung einer Bürofläche in eine Wohnung genauso wie für die Einrichtung einer Ferienwohnung in einer bisher dauerhaft vermieteten Wohnung. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zur Nutzungsänderung.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

In Bochum kommen je nach Vorhaben drei Verfahrensarten in Betracht:

• Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW): Gilt für die meisten Wohngebäude und kleinere Vorhaben. Der Prüfumfang ist gegenüber dem Vollverfahren reduziert – die Behörde prüft vor allem das Bauplanungsrecht und ausgewählte bauordnungsrechtliche Anforderungen.
• Normales Genehmigungsverfahren (§ 65 BauO NRW): Gilt für Sonderbauten – also Gebäude mit mehr als 1.600 m² Grundfläche, Hochhäuser über 30 m, Schulen, Krankenhäuser und vergleichbare Anlagen. Hier prüft die Behörde das gesamte öffentliche Baurecht.
• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW): Kein Genehmigungsverfahren, aber Einreichungspflicht vier Wochen vor Baubeginn – nur im B-Plan-Gebiet und nur bei vollständiger Plankonformität.

Bochum-Besonderheit: Bauen im unbeplanten Innenbereich

Wer in Bochum ein Grundstück ohne gültigen Bebauungsplan bebauen will, bewegt sich im sogenannten unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist dort zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Was einfach klingt, ist in der Praxis einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Bauherren und Bauaufsichtsbehörden. Anders als bei einem Bebauungsplan gibt es keine festen Zahlen – die Behörde bewertet die Umgebungsbebauung individuell. Wer hier ohne Vorbereitung einen Bauantrag einreicht, riskiert Nachforderungen, Verzögerungen oder eine Ablehnung.

Die Empfehlung von Planeco Building für § 34-Gebiete: Stellen Sie vor dem vollständigen Bauantrag eine Bauvoranfrage in Bochum. Sie erhalten eine rechtsverbindliche Antwort vom Bauordnungsamt – bevor teure Planungsleistungen beauftragt werden. 50 bis 90 % der Vorbescheidgebühr werden später auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet.

Ablauf: Vom Bauantrag zur Baugenehmigung in Bochum

1. Bauberatung: Das Baubürgerbüro des Bauordnungsamts bietet kostenlose telefonische Beratung nach Terminvereinbarung. Die Beratung hat keinen Rechtscharakter, ist aber ein sinnvoller erster Schritt zur Orientierung.
2. Entwurfsverfasser beauftragen: Bauanträge dürfen nur von bauvorlageberechtigten Personen eingereicht werden – in der Regel ein Architekt oder ein Bauingenieur mit Kammermitgliedschaft. Seit dem 01.01.2024 gibt es zusätzlich die kleine Bauvorlageberechtigung für Gebäude der Klassen 1 und 2 bis 7 m Höhe und maximal 400 m².
3. Bauantrag einreichen: Seit der BauO NRW-Novelle 2024 reicht die Textform – Bauanträge können per E-Mail oder über das Bauportal NRW digital eingereicht werden. Bei Papiereinreichung sind die Unterlagen in mindestens zweifacher Ausfertigung vorzulegen.
4. Vollständigkeitsprüfung: Das Bauordnungsamt prüft innerhalb von 10 Arbeitstagen, ob der Antrag vollständig ist. Fehlen Unterlagen, beginnt die Bearbeitungsfrist erst nach Nachreichung neu.
5. Behörden- und Nachbarbeteiligung: Fachämter und beteiligte Behörden haben zwei Monate Zeit für ihre Stellungnahmen. Angrenzende Grundstückseigentümer können innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erheben.
6. Entscheidung: Ab vollständiger Einreichung aller Stellungnahmen beträgt die gesetzliche Entscheidungsfrist im vereinfachten Verfahren 6 Wochen. In der Praxis sind in Bochum 3 bis 6 Monate Gesamtdauer realistisch – abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen, Nachforderungen und der Auslastung der Behörde.
7. Bautechnische Nachweise einreichen: Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung vorliegt und die bautechnischen Nachweise – insbesondere der Standsicherheitsnachweis, Schallschutz- und Wärmeschutznachweis – beim Bauordnungsamt eingereicht wurden.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Vollständigkeitsprüfung beginnt neu, sobald nachgeforderte Dokumente eingehen. Für die meisten Bauanträge in Bochum sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefüllter Bauantragsvordruck (unterschrieben von Bauherr und Entwurfsverfasser)
• Amtlicher Lageplan (erstellt von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
• Flurkartenauszug
• Baubeschreibung
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Bautechnische Berechnungen (Statik, Wärmeschutz, ggf. Schallschutz)
• Nachweis der Bauvorlageberechtigung des Entwurfsverfassers
• Stellplatznachweis nach der Stellplatzsatzung der Stadt Bochum

Je nach Vorhaben kommen weitere Unterlagen hinzu: Brandschutzkonzept, Entwässerungsplanung, Freiflächenplan oder bei § 34-Vorhaben ein dokumentierter Einfügenachweis mit Analyse der Umgebungsbebauung.

Was kostet eine Baugenehmigung in Bochum?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Wer nur die Behördengebühr im Blick hat, unterschätzt den tatsächlichen Aufwand erheblich.

• Behördengebühren: Im vereinfachten Verfahren beträgt die Grundgebühr 0,6 % der Rohbausumme, im Vollverfahren 1,3 %. Bei einer Bausumme von 300.000,– € entspricht das ca. 1.800,– € netto im vereinfachten Verfahren.
• Architektenhonorar: Für die Erstellung der Bauantragsunterlagen fallen je nach Umfang ca. 6.000,– bis 8.000,– € netto bei einem Einfamilienhaus an.
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein Statiker kostet für ein Einfamilienhaus typischerweise 1.500,– bis 2.500,– € netto. Mehr zu den Faktoren, die den Preis beeinflussen, finden Sie auf unserer Seite zu den Statikerkosten.
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,– bis 1.000,– € netto

Gesamtkosten Beispiel EFH (300.000,– € Baukosten): ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto – abhängig von Verfahrensart, Komplexität und ob eine Bauvoranfrage vorangestellt wird.

Wer ohne Genehmigung baut und nachträglich legalisieren muss, zahlt in NRW das Dreifache der regulären Genehmigungsgebühr – zuzüglich möglicher Bußgelder und dem Risiko einer Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung.

Stellplatzsatzung Bochum: Was Sie beim Bauantrag beachten müssen

Die Stadt Bochum hat auf Grundlage der BauO NRW eine eigene Stellplatzsatzung erlassen, die für das gesamte Stadtgebiet gilt. Sie regelt, wie viele Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder bei einem Bauvorhaben nachzuweisen sind.

Besonders relevant: In Bochum kann die geforderte Stellplatzanzahl durch eine gute ÖPNV-Anbindung reduziert werden. Als Großstadt mit U-Bahn- und S-Bahn-Netz bietet Bochum in vielen Lagen gute Voraussetzungen dafür – ein konkretes Kosteneinsparpotenzial, das im Bauantrag aktiv genutzt werden sollte. Ist die Herstellung von Stellplätzen nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich, besteht die Möglichkeit der Stellplatzablöse nach der Stellplatzablösesatzung der Stadt Bochum.

Was sich durch die BauO NRW-Novelle 2024 für Bauherren in Bochum ändert

Seit dem 01.01.2024 gilt die novellierte Landesbauordnung NRW. Für Bauherren in Bochum sind folgende Änderungen direkt relevant:

• Solardachpflicht (§ 42a BauO NRW): Seit dem 01.01.2025 gilt die Pflicht zur Installation einer Solaranlage auch für neue Wohngebäude. Ab dem 01.01.2026 greift sie bei vollständiger Dacherneuerung von Bestandsgebäuden. Ausgenommen sind Gebäude mit einer Dachfläche bis 50 m².
• Erweiterte Genehmigungsfreistellung: Die Freistellung gilt jetzt für Gebäudeklassen 1 bis 4 (bisher 1 bis 3) – allerdings nur im B-Plan-Gebiet.
• Digitale Antragstellung: Das Schriftformerfordernis entfällt. Bauanträge können per E-Mail oder über das Bauportal NRW eingereicht werden.
• Wärmepumpen ohne Abstandsflächen: Wärmepumpen dürfen unabhängig von Größe und Nennleistung ohne eigene Abstandsflächen errichtet werden – Lärmschutzanforderungen bleiben bestehen.
• Erleichterungen beim Dachgeschossausbau: Bei nachträglichem Ausbau oder Aufstockung um bis zu zwei Geschosse entfällt die Aufzugseinbaupflicht.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, welches Verfahren für Ihr Vorhaben in Bochum gilt oder ob Ihr Grundstück im B-Plan-Gebiet liegt, hilft Planeco Building mit einer kostenlosen Erstberatung weiter. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW begleiten wir Ihr Vorhaben von der ersten Einschätzung bis zur erteilten Genehmigung – bundesweit und vollständig digital. Einen passenden Statiker finden wir für Sie ebenfalls.