Wer in Brandenburg an der Havel bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, hat es mit einer kreisfreien Stadt zu tun – und das ist ein echter Verfahrensvorteil. Als kreisfreie Stadt ist die Bauaufsichtsbehörde zugleich Gemeinde, was bedeutet: Das gemeindliche Einvernehmen muss nicht separat eingeholt werden. Das verkürzt den Verfahrensweg gegenüber Vorhaben in amtsangehörigen Gemeinden spürbar. Gleichzeitig bringt Brandenburg an der Havel zwei Besonderheiten mit, die viele Bauherren unterschätzen: eine außergewöhnlich hohe Denkmaldichte mit rund 790 eingetragenen Denkmalen und die Pflicht zur Kampfmittelfreiheitsbescheinigung – ein Schritt, der in den meisten anderen Regionen Deutschlands schlicht nicht existiert.

Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich gilt: Wer in Brandenburg an der Havel eine bauliche Anlage errichtet, wesentlich ändert oder deren Nutzung ändert, benötigt eine Baugenehmigung. Die Genehmigungspflicht ergibt sich aus der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO). Ausnahmen gibt es – aber sie sind enger gefasst, als viele annehmen.

Genehmigungsfreie Vorhaben

Bestimmte Baumaßnahmen sind nach § 61 BbgBO verfahrensfrei. Dazu zählen unter anderem:

• Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einem Brutto-Rauminhalt von maximal 75 Kubikmeter, die nicht im Außenbereich liegen
• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche und 4 m Tiefe, die einem Wohngebäude im Innenbereich zugeordnet sind und mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze einhalten
• Solaranlagen an und auf Gebäuden sowie an Umwehrungen (z. B. Balkonkraftwerke) – seit der letzten BbgBO-Novelle genehmigungsfrei

Wichtig: Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht Regelfreiheit. Abstandsflächen, Bebauungsplanfestsetzungen und – bei Denkmalen – das Denkmalschutzrecht gelten weiterhin. Sobald davon abgewichen werden muss, entsteht eine Genehmigungspflicht.

Sonderfall Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung ist immer dann genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige. Wer also ein ehemaliges Büro in eine Wohnung umwandelt, ein Ladenlokal zur Gastronomie macht oder eine Wohnung zur Ferienwohnung umwidmet, braucht in aller Regel eine Genehmigung – auch wenn baulich nichts verändert wird.

Die vier Verfahrenswege im Überblick

Nicht jedes Bauvorhaben durchläuft dasselbe Verfahren. Welcher Weg gilt, hängt von der Art des Vorhabens, der Gebäudeklasse und der planungsrechtlichen Situation ab:

• Genehmigungsfreies Vorhaben (§ 61 BbgBO): Kein Antrag erforderlich, aber alle anderen Vorschriften sind einzuhalten.
• Bauanzeigeverfahren (§ 62 BbgBO): Für Wohngebäude im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn alle Festsetzungen eingehalten werden. Nach vier Wochen gilt die Genehmigung als erteilt – aber nur im Bauanzeigeverfahren, nicht im regulären Bauantrag.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BbgBO): Gilt für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 im B-Plan-Gebiet, wenn alle Festsetzungen eingehalten sind. Die Behörde entscheidet innerhalb eines Monats nach vollständigem Antragseingang.
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BbgBO): Vollumfängliche Prüfung, Beteiligung aller Fachbehörden, gesetzliche Gesamtdauer von in der Regel vier Monaten.

Ein häufiges Missverständnis: Die automatische Genehmigungsfiktion nach vier Wochen gilt ausschließlich für die Bauanzeige – nicht für den regulären Bauantrag.

Schritt für Schritt zur Baugenehmigung in Brandenburg an der Havel

1. Bebauungsplan prüfen und Vorabklärung einholen

Bevor Planungskosten entstehen, lohnt die Frage: Gibt es für das Grundstück einen qualifizierten Bebauungsplan? Liegt ein B-Plan vor und werden alle Festsetzungen eingehalten, ist oft ein vereinfachtes Verfahren möglich. Ist die Bebaubarkeit grundsätzlich unklar – etwa bei Grundstücken im Außenbereich oder bei ungewöhnlichen Vorhaben –, bietet sich eine Bauvoranfrage an. Der Bauvorbescheid bindet die Behörde für sechs Jahre und schafft Planungssicherheit, ohne dass alle Bauvorlagen eingereicht werden müssen.

2. Bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser beauftragen

Für die meisten Bauanträge ist ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur zwingend erforderlich. Dieser erstellt die Bauvorlagen, unterschreibt sie und trägt die Verantwortung für deren Vollständigkeit und Richtigkeit. Bei technisch einfachen Vorhaben bis 50 m² Grundfläche können unter bestimmten Voraussetzungen auch Handwerksmeister des Maurer-, Betonbauer- oder Zimmererfachs bauvorlageberechtigt sein.

3. Unterlagen zusammenstellen und Antrag einreichen

Der Bauantrag ist grundsätzlich in dreifacher Ausfertigung in Papierform einzureichen – ergänzt um ein elektronisches Exemplar. Da Brandenburg an der Havel kreisfreie Stadt ist, genügen in bestimmten Fällen zwei Ausfertigungen. Bauanträge können inzwischen auch digital über das Virtuelle Bauamt Brandenburg (vba.brandenburg.de) eingereicht werden.

Die erforderlichen Unterlagen umfassen in der Regel:

• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Maßstab 1:1.000)
• Amtlicher Lageplan (Maßstab 1:200) vom Kataster- und Vermessungsamt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten (Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung, bei Gewerbenutzungen zusätzlich eine Betriebsbeschreibung
• Erklärung des Tragwerksplaners (Formular 8.1) oder Erklärung zur Standsicherheit (Formular 8.5) – der Standsicherheitsnachweis ist Pflichtbestandteil
• Brandschutznachweis (bei bestimmten Gebäudeklassen und Sonderbauten)
• Antrag auf Munitionsfreiheitsbescheinigung beim KMBD (Kampfmittelbeseitigungsdienst)

4. Vollständigkeitsprüfung durch die Behörde (2 Wochen)

Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft innerhalb von zwei Wochen nach Antragseingang, ob die Unterlagen vollständig sind. Fehlt etwas, wird eine Nachfrist gesetzt. Werden die fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht, gilt der Antrag als zurückgenommen – und die Gebühren fallen trotzdem an.

5. Fachbehördenbeteiligung und Entscheidung

Im regulären Verfahren haben Fachbehörden einen Monat Zeit zur Stellungnahme. Anschließend hat die Bauaufsicht einen weiteren Monat zur Entscheidung. Das Verfahren ist damit in der Regel nach vier Monaten abgeschlossen. Im vereinfachten Verfahren verkürzt sich die Fachbehördenfrist auf zwei Wochen, die Entscheidungsfrist auf einen Monat nach vollständigem Eingang.

Planeco Building begleitet Bauherren durch alle Verfahrensschritte – von der Unterlagenerstellung bis zur behördlichen Einreichung – und stellt sicher, dass Anträge beim ersten Einreichen vollständig sind. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.

Besonderheiten in Brandenburg an der Havel

Denkmalschutz: 790 Denkmale, 1.325 Einzelgebäude in Denkmalsiedlungen

Brandenburg an der Havel hat eine der höchsten Denkmaldichten in Brandenburg. Wer ein Denkmal, ein Gebäude in einer Denkmalsiedlung oder ein Gebäude in unmittelbarer Umgebung eines Denkmals verändern möchte, braucht eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Der Vorteil: Bei baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen wird die untere Denkmalschutzbehörde automatisch über das Bauaufsichtsamt beteiligt. Die Baugenehmigung schließt die denkmalrechtliche Genehmigung ein – ein separater Antrag ist nicht erforderlich. Die Beteiligung verlängert aber die Verfahrensdauer und erfordert eine denkmalgerechte Planung von Anfang an.

Kampfmittelfreiheitsbescheinigung: Pflicht, die viele überrascht

Für Bauvorhaben in Brandenburg an der Havel ist ein Antrag auf Munitionsfreiheitsbescheinigung beim Kampfmittelbeseitigungsdienst (KMBD) erforderlich. Diese Besonderheit existiert in den meisten anderen Bundesländern nicht. Die Bearbeitung durch den KMBD kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen – wer diesen Schritt zu spät einleitet, riskiert Verzögerungen im Gesamtverfahren. Der Antrag sollte parallel zur Unterlagenerstellung gestellt werden.

Solarpflicht seit Juni 2024

Seit dem 1. Juni 2024 gilt in Brandenburg eine Pflicht zur Ausstattung von Dächern mit Photovoltaikanlagen. Bei Gebäuden mit einer Dachfläche von mindestens 50 m² müssen mindestens 50 % der Dachfläche mit PV-Anlagen ausgestattet sein. Die Pflicht gilt für Neubauten und vollständig erneuerte Dächer. Ausnahmen sind möglich, wenn die Erfüllung technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Diese Anforderung ist bei der Planung und Kostenberechnung von Neubauten in Brandenburg an der Havel von Anfang an einzukalkulieren.

Was kostet eine Baugenehmigung in Brandenburg an der Havel?

Die Behördengebühren richten sich nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO) und werden auf Basis des anrechenbaren Bauwerts berechnet. Dieser ergibt sich aus dem Brutto-Rauminhalt multipliziert mit dem jährlich aktualisierten Baupreisindex des Landes Brandenburg. Je nach Verfahren und Vorhaben liegen die Gebührensätze zwischen 1 und 4 Promille der Baukosten, im vereinfachten Verfahren bei 1,1 Promille, mindestens jedoch 100,– €. Für Nutzungsänderungen gilt ein Rahmen von 40,– € bis 5.000,– € je nach Verwaltungsaufwand.

Die Gesamtkosten eines Bauvorhabens umfassen mehr als die Behördengebühren:

• Behördengebühren: abhängig vom Bauwert, typischerweise ab 500,– € netto für kleinere Vorhaben
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 2.500,– € netto für einfache Vorhaben, bei Neubauten deutlich höher
• Statik und Standsicherheitsnachweis: ab 500,– € netto – mehr zu den Kosten für Statiker
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ab 500,– € netto

Gebühren fallen auch dann an, wenn der Bauantrag abgelehnt oder zurückgenommen wird.

Geltungsdauer und was danach kommt

Die Baugenehmigung in Brandenburg gilt sechs Jahre ab Erteilung. Sie erlischt nicht, wenn innerhalb dieser sechs Jahre mit der Ausführung begonnen wurde. Eine Verlängerung ist gesetzlich ausgeschlossen – wer die Frist verstreichen lässt, muss einen neuen Antrag stellen. Die Sechs-Jahres-Frist ist großzügiger als in vielen anderen Bundesländern, wo oft nur drei Jahre gelten. Dennoch: Wer ein Grundstück kauft und die Baugenehmigung als Wertfaktor einpreist, sollte das Datum im Blick behalten.

Zuständige Behörde in Brandenburg an der Havel

Zuständig für alle Baugenehmigungsverfahren in Brandenburg an der Havel ist die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadtverwaltung:

• Adresse: Klosterstraße 14, 14770 Brandenburg an der Havel
• Telefon: 03381 58-6301
• Digitale Einreichung: über vba.brandenburg.de
• Sachstandsabfrage: über das Portal „Bauen online" der Stadt – Zugangsdaten werden mit der Eingangsbestätigung übermittelt

Wer unsicher ist, welches Verfahren für sein Vorhaben gilt, kann die Bauaufsicht vorab um Beratung bitten. Die Behörde hat einen gesetzlichen Beratungsauftrag. Wer die Unterlagenerstellung und Antragstellung lieber in erfahrene Hände geben möchte, findet in Planeco Building einen bundesweit tätigen Partner mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und lokaler Kenntnis der Brandenburger Verfahrenspraxis – von der ersten Vorabklärung bis zur erteilten Genehmigung.