Wer in Braunschweig bauen, umbauen oder eine Immobilie umnutzen möchte, steht vor einer zentralen Frage: Welches Verfahren gilt für mein Vorhaben – und was hat sich durch die jüngsten Änderungen der Niedersächsischen Bauordnung konkret verändert? Die NBauO wurde 2024 und 2025 zweimal grundlegend reformiert. Wer das nicht weiß, plant möglicherweise mit veralteten Annahmen – zu Abstandsflächen, Verfahrensgrenzen oder der Frage, ob überhaupt eine Genehmigung nötig ist.

Zuständig für Baugenehmigungen in Braunschweig ist der Fachbereich Bauordnung und Zentrale Vergabestelle der Stadt, erreichbar unter Langer Hof 8, 38100 Braunschweig. Anträge werden seit 2022 digital über das Plattform ITeBAU eingereicht – eine BundID mit Online-Ausweis oder ELSTER-Zertifikat ist dafür Voraussetzung.

Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Braunschweig ist genehmigungspflichtig. Die NBauO unterscheidet zwischen vier Verfahrenswegen – und die Grenzen haben sich durch die Novelle vom 1. Juli 2025 verschoben:

• Verfahrensfrei (§ 60 NBauO): Kein Antrag, keine Mitteilung – aber alle materiellen Vorschriften (Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz) gelten trotzdem.
• Mitteilungsverfahren (§ 62 NBauO): Anzeige bei der Bauaufsicht, keine Genehmigung erforderlich. Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt beim Bauherrn und dem beauftragten Entwurfsverfasser. Gebühr: derzeit 90,– € netto pro Mitteilung.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 NBauO): Standardverfahren für die meisten Wohnbauvorhaben ohne Sonderbau-Charakter.
• Reguläres Verfahren für Sonderbauten (§ 64 NBauO): Umfassende behördliche Prüfung für Gebäude nach § 2 Abs. 5 NBauO – etwa Versammlungsstätten, Krankenhäuser oder Hochhäuser.

Was ist seit Juli 2025 verfahrensfrei?

Die NBauO-Novelle 2025 hat den Katalog verfahrensfreier Baumaßnahmen deutlich erweitert. Für Braunschweiger Bauherren besonders relevant:

• Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume: bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt (bisher 40 m³), im Außenbereich bis 40 m³
• Garagen: bis 60 m² Grundfläche je Baugrundstück und 3 m Höhe – auch mit Abstellraum – verfahrensfrei, außer im Außenbereich
• Terrassenüberdachungen: bis 40 m² (bisher 30 m²) bei mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrundstücksgrenze
• Wintergärten: bis 30 m² Bruttogrundfläche und 5 m Höhe bei mindestens 3 m Grenzabstand
• Balkonverglasungen und Balkonüberdachungen: bis 30 m² Grundfläche neu verfahrensfrei

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Wer eine Garage ohne Genehmigung baut, muss trotzdem Abstandsflächen, Bebauungsplanfestsetzungen und ggf. Denkmalschutzauflagen einhalten. Bei Verstößen kann die Bauaufsicht jederzeit einschreiten – unabhängig davon, was Nachbarn gebaut haben.

Was sich durch die NBauO-Novellen 2024 und 2025 geändert hat

Zwei Reformen in zwei Jahren – wer in Braunschweig plant, sollte beide kennen.

Genehmigungsfiktion für Wohnbauvorhaben (§ 70a NBauO) – befristet bis Ende 2026

Seit der NBauO-Novelle 2024 gilt: Entscheidet die Bauaufsicht nicht innerhalb von drei Monaten über einen vollständigen Wohnbauantrag, gilt die Genehmigung als erteilt. Das klingt komfortabler als es ist – drei Einschränkungen sind entscheidend:

• Die Regelung gilt ausschließlich für Wohnbauvorhaben – bei gewerblichen Baumaßnahmen gibt es keine Fiktion.
• Die Unterlagen müssen vollständig und ohne erhebliche Mängel vorliegen. Unvollständige Anträge lösen die Frist nicht aus.
• Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet. Wer von ihr profitieren will, muss seinen vollständigen Antrag rechtzeitig einreichen.

Die Fiktion ersetzt keine reguläre Baugenehmigung und schützt nicht vor späteren Beanstandungen. Für Bauherren mit konkretem Zeitplan ist sie dennoch ein relevantes Instrument – vorausgesetzt, der Antrag ist von Anfang an vollständig.

Umbauordnung (§ 85a NBauO) – Erleichterungen bei Bestandsgebäuden

Wer ein bestehendes Gebäude aufstockt, umbaut oder in seiner Nutzung ändert, profitiert seit Juli 2024 von reduzierten Anforderungen: An vorhandene Bauteile werden keine höheren Anforderungen gestellt, als sie im Bestand bereits erfüllt sind. Das kann bei Umbauten in der Braunschweiger Innenstadt erhebliche Kosteneinsparungen bedeuten.

Aber: Die Statik bleibt Pflicht. Zusätzliche Lasten – etwa durch eine Aufstockung – müssen nachgewiesen werden. Ein Standsicherheitsnachweis ist bei Bestandsumbauten in der Regel weiterhin erforderlich. Außerdem gilt § 85a nicht für Anbauten, Hochhäuser, Sonderbauten oder Vorhaben, bei denen Energiesparanforderungen berührt werden – hier müssen aktuelle Standards vollständig erfüllt werden.

Reduzierte Abstandsflächen und neue Vollgeschoss-Definition

Ebenfalls seit 2024: Die Grenzabstände wurden von 0,5 H auf 0,4 H reduziert (in Gewerbe- und Industriegebieten auf 0,2 H). Das schafft mehr Spielraum für Anbauten und Aufstockungen, besonders auf engen Grundstücken in der Braunschweiger Innenstadt.

Seit Juli 2025 gilt zudem eine neue Vollgeschoss-Definition für Dachgeschossausbauten: Ein Dachraum gilt nur dann als Vollgeschoss, wenn er auf mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses die maßgebliche lichte Höhe erreicht. Das bedeutet: Viele Dachgeschossausbauten, die bisher an der zulässigen Vollgeschosszahl gescheitert wären, sind nun planungsrechtlich möglich.

Schritt-für-Schritt: Bauantrag in Braunschweig einreichen

1. Bebauungsplan prüfen: Über das Geoportal FRISBI der Stadt Braunschweig können alle rund 1.200 Bebauungspläne kostenlos eingesehen werden. Liegt kein B-Plan vor, gilt § 34 BauGB (Einfügungsgebot im Innenbereich).
2. Bauvoranfrage bei Unsicherheit: Vor größeren Investitionen empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, um die Genehmigungsfähigkeit verbindlich zu klären – ohne den vollständigen Unterlagenaufwand eines Bauantrags.
3. Bauvorlageberechtigten beauftragen: In Niedersachsen ist ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur zwingend erforderlich. Bauherren können keinen Antrag selbst einreichen. Auch der Tragwerksplaner muss eine besondere Qualifikation nach NBauO nachweisen.
4. Unterlagen erstellen: Mindestens erforderlich sind Lageplan (Maßstab 1:500), Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung und – je nach Vorhaben – Standsicherheitsnachweis und Brandschutznachweis. Die Stadt Braunschweig bietet vorhabenspezifische Vorlagenlisten als PDF an.
5. Digitale Einreichung über ITeBAU: Alle Unterlagen werden digital über das ITeBAU-Portal eingereicht. Fachplaner müssen die Unterlagen mit einer qualifizierten elektronischen Signatur (qeS) versehen. Die Stadt Braunschweig stellt derzeit auf die Plattform Dalux um – laufende Verfahren werden migriert.
6. Vollständigkeitsprüfung: Ist der Antrag vollständig, wird er an die Stelle Bauaufsicht weitergeleitet und ein Sachbearbeiter zugewiesen. Unvollständige Anträge verbleiben in der Annahmestelle – mit Nachforderung und Fristsetzung. Das ist der häufigste Grund für Verzögerungen.
7. Behördliche Prüfung und Genehmigung: Nach Vollständigkeit beginnt die inhaltliche Prüfung. Bei Wohnbauvorhaben greift ggf. die Genehmigungsfiktion nach drei Monaten.

Was kostet eine Baugenehmigung in Braunschweig?

Die Behördengebühren richten sich nach der Niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO) und werden auf Basis des Rohbauwerts oder Herstellungswerts berechnet. Als Orientierung gilt: Die Behördengebühren liegen typischerweise bei etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten.

Hinzu kommen Planungskosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Bausumme ergeben sich in der Praxis typischerweise folgende Gesamtkosten für den Bauantrag:

• Behördengebühren: ab ca. 1.500,– € netto
• Architektenhonorar (Leistungsphase 1–4): ab ca. 5.000,– € netto
• Vermessung / Lageplan: 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: 1.500,– bis 2.500,– € netto

Wer ohne Genehmigung baut und nachträglich genehmigen lässt, zahlt laut BauGO die dreifache Gebühr. Das gilt auch für Werbeanlagen. Schwarzbau ist in Braunschweig kein Kavaliersdelikt.

Bei Nutzungsänderungen fließt zusätzlich die betroffene Fläche in die Gebührenberechnung ein. Planeco Building begleitet Bauherren und Investoren in Braunschweig durch den gesamten Prozess – von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur eingereichten Baugenehmigung.

Typische Vorhaben und was dabei zu beachten ist

Dachgeschossausbau

Durch die neue Vollgeschoss-Definition seit Juli 2025 sind viele Ausbauten jetzt planungsrechtlich möglich, die zuvor an der zulässigen Geschosszahl scheiterten. Trotzdem bleibt ein Statiker Pflicht: Die Tragfähigkeit der bestehenden Dachkonstruktion muss für die neue Nutzlast nachgewiesen werden. In der Braunschweiger Innenstadt ist frühzeitig zu klären, ob Denkmalschutz berührt wird.

Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung ist auch dann genehmigungspflichtig, wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden – sofern das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung andere Anforderungen stellt. Das ist bei der Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum oder umgekehrt fast immer der Fall. Wird durch die Nutzungsänderung ein Sonderbau nach § 2 Abs. 5 NBauO geschaffen, ist das aufwendigere Verfahren nach § 64 NBauO erforderlich.

Anbau und Aufstockung

Hier gelten die neuen Abstandsflächen (0,4 H) und ggf. die Erleichterungen der Umbauordnung (§ 85a NBauO) – aber nur für Umbauten im Bestand, nicht für Anbauten. Ein Standsicherheitsnachweis ist in jedem Fall erforderlich, wenn neue Lasten auf bestehende Bauteile wirken.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Verzögerungsgrund in Braunschweig. Nachforderungen können Wochen kosten – und die Genehmigungsfiktion läuft erst ab vollständigem Antrag.
• Verfahrensfrei mit regelungsfrei verwechseln: Wer eine 58-m²-Garage ohne Antrag baut, muss trotzdem Abstandsflächen und B-Plan-Festsetzungen einhalten.
• Genehmigungsfiktion falsch einschätzen: Sie gilt nur für Wohnbau, nur bis Ende 2026 und nur bei vollständigen Unterlagen. Gewerbliche Bauherren können sich nicht darauf verlassen.
• Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Wer ein Büro in ein Café oder eine Lagerhalle in Wohnraum umwandelt, braucht eine Genehmigung – auch ohne Umbau.
• Denkmalschutz zu spät klären: In der historischen Braunschweiger Innenstadt sollte die Stelle Denkmalschutz (ebenfalls Langer Hof 8) frühzeitig einbezogen werden – nicht erst nach Einreichung des Bauantrags.

Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung beträgt in Niedersachsen drei Jahre ab Erteilung. Wer innerhalb dieser Frist nicht mit dem Bau beginnt oder die Ausführung drei Jahre unterbricht, verliert die Genehmigung. Eine Verlängerung um jeweils bis zu drei Jahre ist auf schriftlichen Antrag möglich.