Eine Baugenehmigung in Dortmund zu beantragen ist kein Selbstläufer – aber wer den Prozess kennt, vermeidet die häufigsten Verzögerungen. Zuständig ist das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund am Freistuhl 7, 44137 Dortmund. Es ist gleichzeitig untere Bauaufsichtsbehörde und setzt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) eigenständig um. Was viele Bauherren nicht wissen: Seit der Novellierung der BauO NRW zum 1. Januar 2024 hat sich einiges verändert – welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind, wer Bauvorlagen einreichen darf und wie viel Eigenverantwortung auf Bauherren und Planer übergeht.

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Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Dortmund ist automatisch genehmigungspflichtig. Die BauO NRW unterscheidet vier Kategorien – und die Wahl der richtigen Kategorie entscheidet über Aufwand, Kosten und Zeitplan.

Verfahrensfreie Vorhaben

Kleinere Maßnahmen sind vollständig verfahrensfrei – zum Beispiel Garagen bis 30 m² Grundfläche, Carports oder seit der Novelle 2024 auch gebäudeunabhängige Solaranlagen bis 3 m Höhe und 100 m² Grundfläche. Verfahrensfrei bedeutet aber nicht regellos: Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz – gelten trotzdem. Die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn.

Genehmigungsfreistellung

Seit dem 1. Januar 2024 ist die Genehmigungsfreistellung erheblich ausgeweitet worden. Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 – also Häuser bis 13 m Höhe mit maximal 400 m² pro Nutzungseinheit – können im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans freigestellt werden, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Plans entspricht. Bisher galt diese Möglichkeit nur bis Gebäudeklasse 3 (max. 7 m Höhe). Auch hier gilt: Vollständige Unterlagen müssen eingereicht werden, und die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt beim Bauherrn und seinem Planer – nicht bei der Behörde.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist der Regelfall für die meisten Bauvorhaben in Dortmund – Einfamilienhäuser im Innenbereich ohne Bebauungsplan, Anbauten, Nutzungsänderungen und kleinere Gewerbevorhaben. Die Bauaufsicht prüft dabei nur einen Teil der baurechtlichen Vorschriften: Bebauungsregelungen, Abstandsflächen, Stellplätze und Barrierefreiheit. Die Einhaltung des übrigen Baurechts – insbesondere Statik und Brandschutz – müssen Bauherr und Entwurfsverfasser selbst sicherstellen.

Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten

Für Sonderbauten wie Hotels, Bürogebäude über bestimmten Größen, Schulen oder Versammlungsstätten gilt das umfassende Verfahren nach § 65 BauO NRW. Hier prüft die Bauaufsicht das Vorhaben vollständig auf Übereinstimmung mit allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Bearbeitungszeiten sind entsprechend länger.

Ablauf des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens in Dortmund

Für die meisten Bauherren ist das vereinfachte Verfahren der relevante Weg. Der Ablauf folgt einem klaren Schema – Verzögerungen entstehen fast immer an denselben Stellen.

1. Bauvorlagen erstellen lassen: Bauvorlagen müssen von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Seit 2024 dürfen auch Handwerksmeister (Maurer, Betonbauer, Zimmerer) für Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 Bauvorlagen einreichen.
2. Bauantrag einreichen: Entweder digital über das Bauportal.NRW oder in Papierform in dreifacher Ausfertigung beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund. Eine Einreichung per E-Mail ist in Dortmund nicht möglich.
3. Vollständigkeitsprüfung (ca. 10 Arbeitstage): Die Bauaufsicht prüft, ob alle Unterlagen vorliegen. Fehlt etwas, ergeht eine Nachforderung mit Frist. Werden die fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht eingereicht, gilt der Antrag als zurückgenommen.
4. Beteiligungsverfahren: Sachberührte Dienststellen – zum Beispiel Tiefbauamt, Umweltamt oder Feuerwehr – werden eingebunden. In Dortmund kann das je nach Vorhaben mehrere Stellen betreffen.
5. Entscheidung (ca. 6 Wochen nach Vollständigkeit): Nach vollständiger Einreichung aller Unterlagen und Stellungnahmen wird der Antrag in der Regel innerhalb von 6 Wochen entschieden. Realistisch sollten Bauherren vom Einreichen bis zur Genehmigung 3 bis 4 Monate einplanen – mehr, wenn Nachforderungen nötig werden.

Die Digitalisierung des Verfahrens über das Bauportal.NRW ermöglicht eine bequeme Statusabfrage und digitale Kommunikation mit der Behörde. Schneller wird das Verfahren dadurch nicht – die gesetzlichen Prüfpflichten bleiben dieselben.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Diese Pflichtunterlagen sind für nahezu jeden Bauantrag in Dortmund erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich über das Bauportal.NRW)
• Amtlicher Lageplan (vom Vermessungs- und Katasteramt Dortmund)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung mit technischen Angaben zum Vorhaben
• Flächenberechnungen (bebaute Fläche, Geschossfläche, Wohnfläche)
• Formular zur Hochbaustatistik
• Kostenermittlung (für die Gebührenberechnung)

Je nach Vorhaben kommen weitere Nachweise hinzu:

• Standsicherheitsnachweis (Statik) – bei fast allen Neubauten und größeren Umbauten erforderlich
• Brandschutznachweis – bei Sonderbauten und bestimmten Gebäudeklassen
• Wärmeschutznachweis nach GEG
• Stellplatznachweis gemäß der Dortmunder Stellplatzsatzung
• Entwässerungsgesuch

Wer einen Statiker frühzeitig einbindet, vermeidet Nachforderungen im laufenden Verfahren. Planeco Building koordiniert alle erforderlichen Nachweise aus einer Hand – von der Bauzeichnung bis zum Standsicherheitsnachweis.

Was kostet die Baugenehmigung in Dortmund?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Wer nur die Behördengebühren im Blick hat, unterschätzt den tatsächlichen Aufwand deutlich.

• Behördengebühren: Richten sich nach Art und Umfang des Vorhabens – in der Regel ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Bausumme sind das etwa 1.500,– €.
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto für ein einfaches Einfamilienhaus
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 1.500,– € netto, je nach Komplexität
• Vermessung und Lageplan: 500,– bis 1.000,– € netto

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Bausumme sind Gesamtkosten von 9.500,– bis 14.000,– € netto realistisch. Hinzu kommen ggf. Gebühren für Abweichungen oder Befreiungen von Bebauungsplanfestsetzungen. Auch schriftliche Beratungsanfragen an das Bauordnungsamt Dortmund sind grundsätzlich gebührenpflichtig.

Dortmund-spezifische Besonderheiten

Bauaufsichtsbezirke

Die Bauaufsicht Dortmund ist in vier Bezirke aufgeteilt: Innenstadt, Eving/Mengede, Hörde/Hombruch sowie Aplerbeck/Brackel/Hörde. Dazu kommt eine Sonderbauaufsicht für Sonderbauten, Werbeanlagen und wiederkehrende Prüfungen. Welcher Bezirk für Ihr Grundstück zuständig ist, bestimmt, an welches Team Ihr Antrag geht.

Stellplatzsatzung

Dortmund hat eine eigene Stellplatzsatzung, die die Anzahl der notwendigen Kfz- und Fahrradstellplätze für Bauvorhaben regelt – inklusive Minderungsmöglichkeiten und Ablöseregelungen. Die Satzung wurde zuletzt im Juli 2024 geändert und gilt für alle Bauanträge im Stadtgebiet. Wer den Stellplatznachweis vergisst oder falsch berechnet, riskiert eine Nachforderung.

Kampfmittelfreigabe

Dortmund gehört zu den im Zweiten Weltkrieg am stärksten bombardierten Städten Deutschlands. Bei vielen Bauvorhaben ist deshalb eine Kampfmittelfreigabe erforderlich. Luftbildauswertungen und Messwertaufnahmen sind für den Antragsteller gebührenfrei – zusätzliche Kosten können aber durch die Vorbereitung der Grundstücksfläche entstehen. Wer diese Prüfung nicht frühzeitig einplant, riskiert Verzögerungen im Bauablauf.

Solardachpflicht seit 2024

Mit der BauO NRW-Novelle wurde eine Solardachpflicht eingeführt: Für Neubauten von Wohngebäuden gilt sie ab Bauantragstellung seit dem 1. Januar 2025, für Nichtwohngebäude bereits seit 2024. Bei umfassenden Dachsanierungen greift die Pflicht ab 2026. Wer jetzt einen Bauantrag stellt, muss die Photovoltaikanlage in der Planung berücksichtigen.

Typische Bauvorhaben und was Sie beachten müssen

Neubau Einfamilienhaus

Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist seit 2024 für Gebäude bis Gebäudeklasse 4 die Genehmigungsfreistellung möglich. Liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren erforderlich. Eine Bauvoranfrage lohnt sich hier, um die planungsrechtliche Zulässigkeit vorab zu klären.

Anbau und Umbau

Ob ein Anbau genehmigungspflichtig ist, hängt von Größe, Lage und Gebäudeklasse ab. Abstandsflächen zum Nachbargrundstück sind auch im vereinfachten Verfahren ein Prüfpunkt. Nachbarn müssen benachrichtigt werden und haben seit der BauO NRW-Novelle 2024 nur noch einen Monat Zeit, Einwendungen zu erheben – danach sind sie mit allen öffentlich-rechtlichen Einwendungen ausgeschlossen, auch in einem späteren Widerspruchs- oder Klageverfahren.

Dachausbau und Aufstockung

Die BauO NRW-Novelle 2024 hat Aufstockungen erleichtert: Bei nachträglichem Ausbau des obersten Geschosses oder einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse entfällt die Pflicht zur Nachrüstung eines Aufzugs. Das macht Nachverdichtungsprojekte in Dortmund wirtschaftlich attraktiver. Ein Standsicherheitsnachweis ist bei Aufstockungen in jedem Fall erforderlich.

Nutzungsänderung

Wer eine Immobilie anders nutzen will als bisher genehmigt – etwa ein ehemaliges Büro als Wohnung oder ein Ladenlokal als Gaststätte – braucht eine Nutzungsänderungsgenehmigung. Das gilt auch dann, wenn baulich nichts verändert wird. Dortmund hat als Strukturwandel-Stadt besonders viele solcher Vorhaben. Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauvorhaben erfolgreich begleitet – darunter zahlreiche Nutzungsänderungen in NRW.

Häufige Fehler beim Bauantrag in Dortmund

• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Verzögerungsgrund. Fehlt auch nur ein Dokument, stoppt die Uhr – und bei Fristversäumnis gilt der Antrag als zurückgenommen.
• Falsches Verfahren gewählt: Wer annimmt, sein Vorhaben sei genehmigungsfrei, obwohl es genehmigungspflichtig ist, riskiert eine Nutzungsuntersagung und Bußgelder.
• Verantwortungsverlagerung unterschätzt: Weniger behördliche Prüfung durch das vereinfachte Verfahren bedeutet nicht weniger Verantwortung – es bedeutet mehr. Fehler in der Planung werden nicht von der Behörde aufgefangen.
• Stellplatznachweis vergessen: Die Dortmunder Stellplatzsatzung mit ihrem Zonensystem ist verbindlich. Fehlende Stellplätze können das Verfahren erheblich verzögern oder Ablösekosten verursachen.
• Kampfmittelfreigabe zu spät beantragt: Wer die Kampfmittelprüfung nicht frühzeitig einplant, kann den Baubeginn nicht halten – selbst wenn die Genehmigung vorliegt.

Planeco Building begleitet Bauherren in Dortmund durch den gesamten Prozess – von der ersten Prüfung der Genehmigungsfähigkeit über die Erstellung vollständiger Bauvorlagen bis zur Kommunikation mit dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt. Informationen zu den Kosten für statische Leistungen und zur Auswahl des richtigen Statikers finden Sie auf den jeweiligen Seiten.