Wer in Erfurt bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern will, steht vor einem Verfahren, das je nach Vorhaben und Lage sehr unterschiedlich aussehen kann. Die Thüringer Bauordnung (ThürBO 2024), die seit dem 19. Juli 2024 gilt, hat die Spielregeln an mehreren Stellen verändert – zugunsten von Bauherren, die im Bestand bauen oder Wohnraum schaffen wollen. Gleichzeitig hat Erfurt als Landeshauptstadt mit einer historischen Altstadt, mehreren Sanierungsgebieten und einem der größten Flächendenkmäler Mitteldeutschlands eigene Anforderungen, die über das Thüringer Landesrecht hinausgehen. Dieser Leitfaden erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, was es kostet, wie lange es dauert – und wo in Erfurt besondere Regeln gelten.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Die ThürBO 2024 unterscheidet vier Situationen, die sich grundlegend in Aufwand, Prüftiefe und Zeitrahmen unterscheiden:

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte kleinere Baumaßnahmen brauchen weder genehmigt noch angezeigt zu werden. Typische Beispiele in Erfurt: Garagen und Carports bis 3 m Wandhöhe und 40 m² Bruttogrundfläche (außer im Außenbereich) oder Gartenlauben in Kleingartenanlagen. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen, Brandschutz, Bebauungsplan – müssen trotzdem eingehalten werden.

Genehmigungsfreistellung

Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans können ohne Baugenehmigung realisiert werden, wenn sie den Festsetzungen des B-Plans entsprechen und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben muss der Stadt Erfurt (Bürgerservice Bauverwaltung) vorgelegt werden. Die ThürBO 2024 hat den Anwendungsbereich dieser Freistellung erweitert – auch bestimmte Vorhaben nach § 34 Abs. 3a BauGB fallen nun darunter. Für einen Einfamilienhaus-Neubau in einem Neubaugebiet mit B-Plan ist dies häufig das anwendbare Verfahren.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für kleinere Vorhaben – insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser – gilt das vereinfachte Verfahren. Der entscheidende Vorteil: Es gibt eine gesetzliche Entscheidungsfrist von 3 Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen, die aus wichtigem Grund um bis zu 2 Monate verlängert werden kann. Die Prüftiefe ist geringer als im regulären Verfahren.

Reguläres Baugenehmigungsverfahren

Für größere oder komplexere Vorhaben – Mehrfamilienhäuser, Sonderbauten, Nutzungsänderungen in bestimmten Konstellationen – gilt das vollständige Verfahren mit umfassender behördlicher Prüfung. Eine gesetzliche Entscheidungsfrist gibt es hier nicht. In der Praxis sind 4–6 Monate realistisch, bei Beteiligung mehrerer Fachämter (Denkmalschutz, Brandschutz) auch länger.

Was Sie für den Bauantrag in Erfurt brauchen

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Das Bauamt Erfurt nutzt die standardisierten Thüringer Bauvordrucke des Zentralen Thüringer Formularservice. Der Antrag ist mindestens zweifach einzureichen. Zum Pflichtumfang gehören in der Regel:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Aktueller amtlicher Lageplan (nicht älter als 3 Monate)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Berechnungen zu Wohn-/Nutzfläche und Bruttorauminhalt
• Nachweis der Erschließung
• Standsicherheitsnachweis (Statik) – je nach Vorhaben
• Brandschutznachweis – besonders relevant bei Nutzungsänderungen und Sonderbauten
• Stellplatznachweis

Für Vorhaben in der Altstadt oder bei Kulturdenkmälern kommen weitere Unterlagen hinzu (dazu mehr im nächsten Abschnitt). Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur ist für die meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben in Thüringen gesetzlich vorgeschrieben – er zeichnet die Bauvorlagen und ist gegenüber der Behörde verantwortlich. Planeco Building übernimmt diese Rolle bundesweit, auch für Vorhaben in Erfurt.

Für Vorhaben, bei denen ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist, arbeitet Planeco Building direkt mit geprüften Statikern zusammen – der Nachweis wird als Teil der Bauvorlagen eingereicht, ohne dass Sie selbst koordinieren müssen.

Baugenehmigung in der Erfurter Altstadt: Drei Ebenen, die Sie kennen müssen

Wer in der Erfurter Altstadt baut, bewegt sich im größten Flächendenkmal Mitteldeutschlands. Das bedeutet in der Praxis: Ein einziges Bauvorhaben kann bis zu drei parallele Genehmigungsebenen auslösen.

Ebene 1: Baugenehmigung nach ThürBO

Das reguläre oder vereinfachte Baugenehmigungsverfahren beim Bauamt Erfurt, Bürgerservice Bauverwaltung, Warsbergstraße 3.

Ebene 2: Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis

Wer ein Kulturdenkmal umgestalten, instand setzen oder in seinem äußeren Erscheinungsbild verändern will, braucht eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Denkmalschutzbehörde. Ist das Vorhaben baugenehmigungspflichtig, wird diese Erlaubnis nicht separat erteilt, sondern im Zustimmungsverfahren in die Baugenehmigung integriert. Ist es nicht baugenehmigungspflichtig, muss die Erlaubnis eigenständig beantragt werden. Die Erlaubnispflicht gilt auch für Vorhaben in der Umgebung von Denkmälern.

Ebene 3: Erhaltungs- und Sanierungsrechtliche Genehmigung

Die Erhaltungssatzung für die Altstadt Erfurt verlangt eine zusätzliche Genehmigung für Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung und Neubau im Geltungsbereich. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (z.B. Sanierungsgebiet „Altstadt" SA EFM101) kommt eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB hinzu.

Hinzu kommt ein Aspekt, den viele Bauherren völlig übersehen: Erdarbeiten in der Altstadt, in Siedlungskernen eingemeindeter Dörfer und an zahlreichen weiteren Standorten im Stadtgebiet bedürfen einer denkmalrechtlichen Beurteilung, weil archäologische Befunde zu erwarten sind. Das kann zu erheblichen Bauverzögerungen führen, wenn es nicht frühzeitig geklärt wird. Eine Bauvoranfrage in Erfurt ist in solchen Konstellationen kein Luxus, sondern Risikomanagement.

Was die ThürBO 2024 für Ihr Vorhaben konkret ändert

Die Novelle vom Juli 2024 bringt für mehrere häufige Vorhaben echte Erleichterungen:

• Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken: Bestimmte Änderungen im Dachgeschoss sind unter definierten Voraussetzungen genehmigungsfrei gestellt. Die Stellplatzpflicht entfällt bei Wohnungen, die durch Dachausbau, Aufstockung oder Teilung entstehen.
• Umnutzung zu Wohnraum: Bei der Umnutzung bestehender Aufenthaltsräume zu Wohnraum müssen bestimmte Vorschriften (u.a. zu Abstandsflächen, tragenden Wänden, Decken) auf vorhandene Bauteile nicht angewendet werden – das macht Bestandsumbauten wirtschaftlich deutlich attraktiver.
• Abstandsflächen: Die Neufassung stellt klar, dass Abstandsflächen der Belichtung und Belüftung dienen. Für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich und in bestimmten weiteren Konstellationen wurden Freistellungen erweitert.
• Barrierefreiheit: Neue Wohnungen aus Dachausbau oder Aufstockung sind von der Barrierefreiheitspflicht befreit.

Für Nutzungsänderungen – etwa von Gewerbe zu Wohnen – gelten die Erleichterungen bei Bestandsbauteilen ebenfalls, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Ob Ihr konkretes Vorhaben davon profitiert, hängt von der Bestandssituation und dem planungsrechtlichen Kontext ab.

Was die Baugenehmigung in Erfurt kostet

Die Behördengebühren berechnen sich nach der Thüringer Baugebührenverordnung (ThürBauGVO) auf Basis des anrechenbaren Bauwerts. Als Orientierung gilt: Die Behördengebühr liegt typischerweise bei etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten.

Für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,–€ ergeben sich in der Gesamtschau folgende Größenordnungen:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto
• Gesamtkosten: ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto

Bei Vorhaben in der Altstadt können Mehrkosten durch das Denkmalschutzverfahren, ggf. archäologische Voruntersuchungen und die Abstimmung mit der Gestaltungssatzung entstehen. Stellplätze, die nicht auf dem Grundstück nachgewiesen werden können, lösen in Erfurt zonenabhängige Ablösegebühren aus.

Ablauf: Von der Einreichung bis zum Bescheid

1. Bauberatung beim Bürgerservice Bauverwaltung: Das Bauamt Erfurt bietet kostenlose Erstberatung zu allen Fragen des öffentlichen Bau- und Planungsrechts an (Telefon Projektannahme: 0361 655-6021 oder 6022). Vor allem bei Vorhaben in der Altstadt oder bei unklarer Verfahrenszuordnung ist diese Beratung sinnvoll.
2. Unterlagen zusammenstellen und einreichen: Antragsannahme im Bauamt, Warsbergstraße 3, 99092 Erfurt. Seit dem 1. Januar 2025 ist die elektronische Kommunikation mit der Bauaufsicht gesetzlich gestärkt; Baugenehmigungen können mit qualifiziertem elektronischen Siegel versehen werden.
3. Vollständigkeitsprüfung: Das Bauamt prüft, ob die Unterlagen vollständig sind. Fehlende Dokumente stoppen die Frist – die 3-Monats-Frist im vereinfachten Verfahren beginnt erst mit vollständigem Eingang.
4. Fachbehörden-Beteiligung: Je nach Vorhaben werden Denkmalschutz, Brandschutz, Tiefbauamt oder andere Stellen beteiligt. Nachbarn werden gehört, wenn öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt sind.
5. Baugenehmigungsbescheid: Nach Erteilung müssen Sie den Ausführungsbeginn mindestens eine Woche vorher schriftlich anzeigen. Die beabsichtigte Nutzungsaufnahme ist mindestens 2 Wochen vorher zu melden.

Gültigkeitsdauer: Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit der Ausführung begonnen wurde oder die Bauausführung länger als 2 Jahre unterbrochen wird. Eine Verlängerung ist möglich, muss aber rechtzeitig beantragt werden.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Verzögerungsgrund. Ein erfahrener Architekt, der die Erfurter Anforderungen kennt, stellt sicher, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist.
• Denkmalschutz unterschätzt: Viele Bauherren wissen nicht, dass die Erlaubnispflicht nicht nur für eingetragene Einzeldenkmäler gilt, sondern für die gesamte Gesamtanlage Altstadt – und für Vorhaben in deren Umgebung.
• Sanierungsrecht vergessen: In Sanierungsgebieten ist die zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB Pflicht. Sie wird häufig übersehen.
• Brandschutz bei Nutzungsänderungen: Wer Gewerbe in Wohnen umwandelt oder umgekehrt, löst oft Brandschutzauflagen aus, die im Vorfeld nicht eingeplant wurden. Ein frühzeitiger Nutzungsänderungsantrag mit integriertem Brandschutzkonzept verhindert teure Nachbesserungen.
• Archäologische Relevanz ignoriert: Erdarbeiten in weiten Teilen des Stadtgebiets – nicht nur in der Altstadt – können eine denkmalrechtliche Beurteilung auslösen. Wer das nicht einplant, riskiert Baustopps.

Wann eine Bauvoranfrage in Erfurt sinnvoll ist

Vor dem eigentlichen Bauantrag können einzelne Fragen per Bauvoranfrage verbindlich geklärt werden. Der daraus resultierende Vorbescheid bindet die Behörde für 3 Jahre. Besonders sinnvoll ist die Bauvoranfrage bei Vorhaben in der Altstadt, bei Abstandsflächenunterschreitungen, bei Nutzungsänderungen mit unklarer Genehmigungsfähigkeit oder wenn der Kauf eines Grundstücks von der Bebaubarkeit abhängt. Die Gebühr für den Vorbescheid kann bis zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden. Mehr dazu auf der Seite zur Bauvoranfrage Erfurt.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Erfurt durch den gesamten Prozess – von der ersten Einschätzung der Genehmigungsfähigkeit über die vollständige Zusammenstellung der Bauvorlagen bis zur Kommunikation mit dem Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einem Team aus Architekten, Ingenieuren und Genehmigungsexperten ist Planeco Building der Ansprechpartner, wenn es darum geht, ein Vorhaben in Erfurt sicher und effizient durch das Verfahren zu bringen. Nutzen Sie die kostenlose Erstberatung, um Ihr Vorhaben einordnen zu lassen – bevor Sie Zeit und Geld in die falsche Richtung investieren.