Wer in Erlangen bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, hat es mit einer der aktivsten Bauaufsichtsbehörden Bayerns zu tun – und mit einer Bauordnung, die sich seit 2025 grundlegend verändert hat. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) wurde durch drei Modernisierungsgesetze reformiert: Mehr Vorhaben sind verfahrensfrei, Genehmigungen gelten länger, und der Bauantrag lässt sich jetzt digital einreichen. Was das konkret für Ihr Vorhaben in Erlangen bedeutet – und wo trotz aller Erleichterungen Fallstricke lauern – erfahren Sie hier.

Brauchen Sie in Erlangen eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich gilt: Wer eine bauliche Anlage errichtet, ändert oder deren Nutzung ändert, braucht eine Baugenehmigung. So steht es in der BayBO – und so handhabt es das Bauaufsichtsamt der Stadt Erlangen als zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Erlangen ist eine kreisfreie Stadt, das heißt: Für alle Vorhaben im Stadtgebiet ist ausschließlich das städtische Bauaufsichtsamt zuständig, nicht das Landratsamt Erlangen-Höchstadt (das ist nur für den Landkreis zuständig).

In der Praxis gibt es drei Verfahrensarten, die Sie kennen müssen:

• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Der Regelfall. Neubauten, Anbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen – hier brauchen Sie einen vollständigen Bauantrag mit allen Unterlagen, bevor Sie mit dem Bau beginnen dürfen.
• Verfahrensfreie Vorhaben (Art. 57 BayBO): Seit der BayBO-Novelle zum 1. Januar 2025 erheblich erweitert. Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken inklusive Dachgauben, bestimmte Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken und Instandsetzungsarbeiten am Bestand sind unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht genehmigungsfrei. Die materiell-rechtlichen Anforderungen der BayBO – Brandschutz, Standsicherheit, Energieeffizienz – müssen trotzdem eingehalten werden. Das Risiko trägt der Bauherr. Außerdem besteht eine Anzeigepflicht 14 Tage vor Baubeginn beim Bauaufsichtsamt.
• Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO): Möglich, wenn ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und das Vorhaben dessen Festsetzungen vollständig einhält. Die Stadt Erlangen kann dennoch ein Genehmigungsverfahren verlangen – es besteht kein Rechtsanspruch auf die Freistellung.

Eine häufige Verwechslung: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass Sie einfach loslegen können. Das Bauaufsichtsamt Erlangen führt Baukontrollen durch und kann bei fehlenden Nachweisen eine Baueinstellung oder Nutzungsuntersagung anordnen.

Zuständige Behörde und Einreichung

Bauanträge für Vorhaben im Stadtgebiet Erlangen gehen an die Zentrale Planannahme des Bauaufsichtsamts, Gebbertstraße 1, 91052 Erlangen. Seit der BayBO-Reform werden Bauanträge direkt bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht – nicht mehr über die Gemeinde. Da Erlangen selbst die untere Bauaufsichtsbehörde ist, genügen zwei Ausfertigungen der Unterlagen (statt der sonst üblichen drei).

Einreichungswege:

• Per Post an die Zentrale Planannahme
• Einwurf in den Briefkasten im rückwärtigen Innenhof der Gebbertstraße 1 oder am Rathaus (Rathausplatz 1)
• Digital über das BayernPortal – seit dem 1. Januar 2025 möglich, wenn die Nachbarbeteiligung bereits abgeschlossen ist. Die Unterlagen werden als PDF hochgeladen, die BayernID dient zur Authentifizierung.

Die Zentrale Planannahme prüft alle eingehenden Anträge zunächst auf Vollständigkeit. Unvollständige Unterlagen werden zurückgegeben – erst danach beginnt die eigentliche Bearbeitung. Das ist kein bürokratischer Formalismus, sondern ein echter Zeitfaktor: Wer mit lückenhaften Unterlagen einreicht, verliert Wochen.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Bauvorlagen dürfen in Bayern ausschließlich von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassern erstellt werden – in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Bei kleineren Vorhaben können auch Handwerksmeister oder staatlich geprüfte Techniker berechtigt sein. Als Bauherr können Sie den Bauantrag nicht selbst erstellen.

Die Standardunterlagen für einen Bauantrag in Erlangen umfassen:

• Ausgefülltes Antragsformular (oder Abfragen im Online-Assistenten bei digitaler Einreichung)
• Lageplan (amtlicher Katasterauszug als Grundlage)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Nachweis der Grundstücksentwässerung (separat zu prüfen)
• Standsicherheitsnachweis (bei genehmigungspflichtigen Vorhaben)
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse)
• Nachbarbeteiligung: Unterschriften der Nachbarn auf Lageplan und Bauzeichnungen

Je nach Vorhaben kommen hinzu: Schallschutznachweis, Nachweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG), Stellplatznachweis gemäß Erlanger Stellplatzsatzung oder – bei Vorhaben in denkmalgeschützten Bereichen – die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG.

Den Standsicherheitsnachweis erstellt ein Tragwerksplaner. Bei Planeco Building wird dieser Nachweis als Teil des Gesamtpakets koordiniert – so dass Bauantrag, Statik und Brandschutz aus einer Hand eingereicht werden können.

Erlangen-spezifische Besonderheiten

Denkmalschutz in der Hugenottenstadt

Erlangen hat eine historische Altstadt mit zahlreichen Einzelbaudenkmälern und Denkmalensembles – darunter das Hugenottenquartier. Wer in einem solchen Bereich baut oder umbaut, braucht zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz. Diese sollte parallel zum Bauantrag beantragt werden, um keine Zeit zu verlieren. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, lässt sich über das Bayerische Denkmalatlas prüfen.

Wichtig für Dachgeschossausbauten: Auch wenn diese seit 2025 grundsätzlich verfahrensfrei sind, greift in denkmalgeschützten Bereichen die Erlaubnispflicht nach BayDSchG. Und seit dem 1. Januar 2026 müssen verfahrensfreie Dachgeschossausbauten zusätzlich mit geltenden Ortsgestaltungssatzungen in Einklang stehen.

Stellplatzsatzung der Stadt Erlangen

Erlangen hat eine eigene Stellplatzsatzung (zuletzt geändert am 26. Juni 2025, in Kraft seit 18. Juli 2025). Diese regelt, wie viele Kfz-Stellplätze und Fahrradabstellplätze für ein Vorhaben nachzuweisen sind – mit einer Zoneneinteilung in Innenstadt, Kernstadt und übriges Stadtgebiet. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Nutzungsart erheblich: Wohnnutzung hat andere Richtzahlen als Büro oder Gastronomie.

Wer ein Mobilitätskonzept vorlegt, das die Kfz-Nachfrage nachweislich reduziert, kann eine Ermäßigung der Stellplatzanforderungen beantragen. Dieses Instrument ist vielen Bauherren unbekannt – und kann bei innerstädtischen Projekten erhebliche Kosten sparen.

Bebauungspläne und weitere Satzungen

In Erlangen können neben dem Bebauungsplan weitere Satzungen gelten: Sanierungs-, Erhaltungs- und Freiflächengestaltungssatzungen sowie die Baumschutzverordnung. Vor dem Bauantrag lohnt es sich, beim Amt für Stadtplanung und Mobilität zu klären, welche Regelungen für Ihr Grundstück konkret gelten. Bebauungspläne können über das Bebauungsplan-Portal der Stadt Erlangen eingesehen werden.

Ablauf: Von der Idee zur Baugenehmigung

1. Genehmigungsfähigkeit prüfen: Bebauungsplan einsehen, Grundstücksdaten klären, Verfahrensart bestimmen (genehmigungspflichtig, verfahrensfrei oder Freistellung). Bei Unsicherheit empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Erlangen, um die Genehmigungsfähigkeit vorab verbindlich klären zu lassen.
2. Fachplaner beauftragen: Architekten und ggf. Statiker beauftragen. Die Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser stammen.
3. Nachbarbeteiligung durchführen: Nachbarn müssen Lageplan und Bauzeichnungen zur Zustimmung vorgelegt bekommen. Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen. Verweigern Nachbarn die Unterschrift, verzögert das den Prozess – aber es blockiert ihn nicht zwingend.
4. Bauantrag einreichen: Vollständige Unterlagen in zweifacher Ausfertigung bei der Zentralen Planannahme einreichen – per Post, Einwurf oder digital.
5. Vollständigkeitsprüfung abwarten: Die Behörde hat drei Wochen Zeit für die Vollständigkeitsprüfung. Werden Mängel nicht fristgerecht behoben, gilt der Antrag als zurückgezogen.
6. Fachstellenbeteiligung: Je nach Vorhaben werden weitere Behörden beteiligt – Immissionsschutz, Wasserrecht, Straßenverkehr, Denkmalschutz. Das verlängert die Bearbeitungszeit.
7. Baugenehmigung erhalten und Baubeginn anzeigen: Mindestens eine Woche vor Baubeginn muss die Baubeginnsanzeige beim Bauaufsichtsamt eingehen. Wer das vergisst, riskiert eine Ordnungswidrigkeit.

Was kostet eine Baugenehmigung in Erlangen?

Die Behördengebühren richten sich nach den Baukosten: zwischen 1 ‰ und 4 ‰ der Baukosten. Bei einer Nutzungsänderung liegen die Gebühren zwischen 40,–€ und 5.000,–€, abhängig vom Verwaltungsaufwand. Für einen Vorbescheid fallen 40,–€ bis 2.500,–€ an – die Hälfte davon kann auf eine spätere Baugenehmigung angerechnet werden.

Die Behördengebühren sind aber nur ein Teil der Gesamtkosten. Für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,–€ sollten Sie realistisch mit folgendem Rahmen rechnen:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,–€ bis 8.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto
• Gesamtkosten: ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto

Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisspannen – ohne versteckte Kosten. Eine kostenlose Erstberatung hilft, den konkreten Aufwand für Ihr Vorhaben einzuschätzen, bevor Sie sich festlegen.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Erlangen?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht – aber realistische Orientierungswerte schon. Für ein unkompliziertes Einfamilienhaus im Bebauungsplangebiet ohne Sonderfachstellenbeteiligung sind 3 bis 5 Monate ein realistischer Rahmen. Bei Vorhaben mit Denkmalschutz, mehreren beteiligten Fachstellen oder komplexen Nutzungsänderungen können es auch 6 Monate oder mehr werden.

Was die Bearbeitungszeit verlängert:

• Unvollständige Unterlagen bei Einreichung
• Fehlende oder verspätete Nachbarbeteiligung
• Beteiligung mehrerer Fachbehörden (Denkmalschutz, Immissionsschutz, Wasserrecht)
• Rückfragen der Sachbearbeiter zu Planunterlagen

Was die Bearbeitungszeit verkürzt: vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen, frühzeitige Nachbarbeteiligung und – bei komplexen Vorhaben – eine vorgeschaltete Bauvoranfrage, die die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit klärt, bevor die aufwendigen Planungsunterlagen erstellt werden.

Seit dem 1. Januar 2025 gelten Baugenehmigungen und Vorbescheide einheitlich vier Jahre – auch rückwirkend für bereits erteilte, noch gültige Bescheide.

Nutzungsänderungen in Erlangen

Nutzungsänderungen gehören zu den häufigsten Bauvorhaben in Erlangen – und zu den am meisten unterschätzten. Wer ein Büro in eine Wohnung umwandelt, einen Laden in ein Café oder eine Gewerbefläche in eine Arztpraxis, braucht in der Regel eine Genehmigung. Die neue BayBO hat zwar bestimmte Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken verfahrensfrei gestellt – aber die Stellplatzanforderungen nach der Erlanger Stellplatzsatzung, der Brandschutz und ggf. der Denkmalschutz bleiben relevant.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge und Nutzungsänderungen erfolgreich abgewickelt. Für Nutzungsänderungen in Erlangen und Bayern bedeutet das: lokale Kenntnis der Behördenanforderungen, koordinierte Einreichung aller Nachweise und eine Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben eine Genehmigung erfordert oder welches Verfahren gilt, ist die erste Anlaufstelle eine fachkundige Einschätzung – bevor Geld in Planung investiert wird, die möglicherweise angepasst werden muss.