Wer in Flensburg bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern will, stößt schnell auf eine Besonderheit: Bebauungspläne gibt es hier nicht flächendeckend. Weite Teile des Stadtgebiets werden nach dem sogenannten Einfügungsgebot beurteilt – das macht die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens schwerer einschätzbar als in Städten mit vollständiger Bauleitplanung. Hinzu kommen ein umfangreicher Denkmalbestand, Erhaltungssatzungen und die seit Juli 2024 geltende neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein. Dieser Leitfaden erklärt, was das konkret für Ihr Bauvorhaben in Flensburg bedeutet.

Wann brauchen Sie in Flensburg eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich gilt: Jede bauliche Anlage, die errichtet, geändert oder in ihrer Nutzung verändert wird, ist genehmigungspflichtig – es sei denn, sie fällt ausdrücklich unter eine der Ausnahmen der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH). Die neue LBO SH ist seit dem 5. Juli 2024 in Kraft und hat einige Vorhaben neu geregelt.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte kleinere Bauvorhaben sind vollständig verfahrensfrei – Sie müssen nichts einreichen und keine Genehmigung einholen. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Abstandsflächen, Bebauungsplan und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten trotzdem. Zu den verfahrensfreien Vorhaben gehören unter anderem:

• Garagen und überdachte Stellplätze bis 50 m² Brutto-Grundfläche und 3 m mittlerer Wandhöhe
• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche und 3 m Tiefe
• Stützwände und geschlossene Einfriedungen bis 2 m Höhe (außerhalb des Außenbereichs)
• Wärmepumpen bis 2 m Höhe und 3 m Länge entlang der Grundstücksgrenze

Genehmigungsfreistellung

Die Genehmigungsfreistellung ist kein Freifahrtschein. Bei bestimmten Wohngebäuden im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans müssen die Bauvorlagen bei der Gemeinde eingereicht werden – eine behördliche Prüfung findet aber nicht statt. Sie als Bauherr tragen die volle Verantwortung dafür, dass alle Vorschriften eingehalten werden. In Flensburg greift dieses Verfahren seltener als anderswo, weil viele Bereiche keinen qualifizierten Bebauungsplan haben.

Wann ist eine vollständige Baugenehmigung erforderlich?

Für alle Vorhaben, die weder verfahrensfrei noch freigestellt sind, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Das betrifft in Flensburg insbesondere:

• Neubauten (Wohn- und Gewerbegebäude)
• Anbauten und Aufstockungen
• Dachausbauten, bei denen neue Aufenthaltsräume entstehen
• Nutzungsänderungen (z. B. Büro zu Wohnung, Wohnung zu Ferienwohnung)
• Abbruch von Gebäuden, die nicht freistehen
• Alle Vorhaben an denkmalgeschützten Gebäuden

Zuständige Behörde: Bauordnung Flensburg

Zuständige untere Bauaufsichtsbehörde für das Stadtgebiet Flensburg ist die Abteilung Bauordnung im Technischen Rathaus, Am Pferdewasser 14, 24937 Flensburg. Die Behörde ist erreichbar unter der Telefonnummer 0461 85-0 sowie per E-Mail unter bauordnung@flensburg.de.

Öffnungszeiten: Montag und Dienstag 08:30–12:00 Uhr, Donnerstag 14:00–17:30 Uhr sowie nach Vereinbarung.

Wichtig für Grundstücke im Umland: Wer im Kreis Schleswig-Flensburg baut – also außerhalb des Stadtgebiets –, wendet sich an den Landrat des Kreises als untere Bauaufsichtsbehörde. Die Zuständigkeit der Stadt Flensburg gilt ausschließlich innerhalb der Stadtgrenzen.

Bauanträge können in Flensburg elektronisch über das Bürgerportal Schleswig-Holstein oder schriftlich in Papierform eingereicht werden. Für die digitale Einreichung als Privatperson ist ein BundID-Konto erforderlich.

Bauantrag in Flensburg: So läuft das Verfahren ab

1. Bebauungsplan prüfen: Klären Sie zuerst, ob für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan existiert. In Flensburg ist das häufig nicht der Fall – viele Bereiche unterliegen historischen Fluchtlinienplänen oder werden nach § 34 BauGB (Einfügen in die Umgebungsbebauung) beurteilt. Das macht die Genehmigungsfähigkeit weniger vorhersehbar und erfordert eine sorgfältige Vorabprüfung.
2. Bauvoranfrage stellen: Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Schleswig-Holstein, um einzelne Rechtsfragen verbindlich zu klären – etwa ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Der Vorbescheid gilt drei Jahre und wird zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet.
3. Bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser beauftragen: Bauanträge in Flensburg müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser eingereicht werden – in der Regel einem Architekten oder Bauingenieur mit entsprechender Kammermitgliedschaft. Planeco Building übernimmt diese Rolle und erstellt alle erforderlichen Bauvorlagen.
4. Bauvorlagen zusammenstellen: Alle Unterlagen gemäß der Bauvorlagenverordnung SH (BauVorlVO) müssen vollständig eingereicht werden. Unvollständige Unterlagen sind die häufigste Ursache für Verzögerungen – die gesetzliche Bearbeitungsfrist beginnt erst drei Wochen nach vollständigem Eingang.
5. Antrag einreichen: Seit dem 1. Februar 2025 sind ausschließlich die neuen Vordrucke der LBO SH 2024 zu verwenden. Die Übergangsregelung für alte Formulare ist abgelaufen.
6. Prüfung durch die Bauaufsicht: Die Bauordnung Flensburg prüft den Antrag und beteiligt weitere Stellen (z. B. Denkmalschutz, Naturschutz). Sie erhalten anschließend die Baugenehmigung sowie einen Gebührenbescheid.
7. Baubeginnsanzeige einreichen: Mindestens eine Woche vor Baubeginn muss eine Baubeginnsanzeige bei der Bauaufsicht eingereicht werden.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die erforderlichen Bauvorlagen richten sich nach Art und Umfang des Vorhabens. Für die meisten Bauanträge in Flensburg sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (neue Vordrucke LBO SH 2024)
• Lageplan auf Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Berechnung der Wohn- und Nutzflächen sowie des umbauten Raums
• Nachweis der Erschließung (Wasser, Abwasser, Zufahrt)

Je nach Vorhaben kommen hinzu:

• Standsicherheitsnachweis: Pflicht bei tragenden Bauteilen; muss zu Baubeginn vorliegen. Ein Standsicherheitsnachweis kostet je nach Komplexität ab 500,–€ netto.
• Brandschutznachweis: Abhängig von der Gebäudeklasse
• Wärmeschutznachweis nach GEG
• Schallschutznachweis
• Bei Denkmalschutz: Zusätzliche denkmalrechtliche Unterlagen
• Bei Nutzungsänderungen: Nutzungsbeschreibung und ggf. Betriebskonzept

Einen Statiker für die bautechnischen Nachweise müssen Sie in der Regel separat beauftragen – oder Sie arbeiten mit einem Anbieter wie Planeco Building zusammen, der Architektur, Statik und Genehmigungsabwicklung aus einer Hand koordiniert.

Was kostet eine Baugenehmigung in Flensburg?

Die Behördengebühr berechnet sich nach dem anrechenbaren Bauwert des Vorhabens. In Schleswig-Holstein gilt: 11,–€ je angefangene 1.000,–€ anrechenbarer Bauwert, mindestens jedoch 100,–€. Der anrechenbare Bauwert ergibt sich aus den Richtwerten der Anlage 2 der Baugebührenverordnung SH, multipliziert mit der aktuellen Indexzahl von 1,800 (gültig ab 1. September 2024).

Für ein typisches Einfamilienhaus in Flensburg mit einem Bauvolumen von rund 300.000,–€ ergeben sich folgende Gesamtkosten:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 1.500,–€ netto (mehr dazu auf der Seite Statiker Kosten)

Die Gesamtkosten für Planung und Genehmigung liegen bei einem Einfamilienhaus erfahrungsgemäß zwischen 9.500,–€ und 14.000,–€ netto. Bei Sonderbauten, denkmalgeschützten Gebäuden oder Vorhaben ohne Bebauungsplan können die Planungskosten höher ausfallen.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Flensburg?

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt drei Monate – gerechnet ab drei Wochen nach vollständigem Eingang der Unterlagen. Sind die Unterlagen unvollständig, beginnt die Frist erst nach Nachreichung der fehlenden Dokumente.

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der Frist, gilt der Antrag als genehmigt. Dieses Instrument ist in der Praxis relevant, aber an formale Voraussetzungen geknüpft.

Die erteilte Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nicht mit dem Bau begonnen wird oder die Bauarbeiten länger als ein Jahr unterbrochen werden. Eine Verlängerung ist auf Antrag möglich.

Besonderheiten in Flensburg: Was Sie wissen müssen

Fehlende Bebauungspläne und Fluchtlinienpläne

In Flensburg existieren keine flächendeckenden Bebauungspläne. Weite Teile des Stadtgebiets liegen im Geltungsbereich historischer Fluchtlinienpläne, die zum Teil noch nacherfasst werden müssen. Für Bauvorhaben in diesen Bereichen gilt § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das ist eine Einzelfallentscheidung – und macht eine Bauvoranfrage in vielen Fällen zur sinnvollsten ersten Maßnahme.

Denkmalschutz: Die doppelte Genehmigung

Flensburg hat einen der dichtesten Denkmalbestände in Schleswig-Holstein – historische Kaufmannshöfe, Gründerzeitgebäude und die Altstadt prägen das Stadtbild. Wer an einem Kulturdenkmal baut, verändert oder saniert, braucht zwei separate Genehmigungen: eine Baugenehmigung nach Baurecht und eine denkmalrechtliche Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Eine Baugenehmigung ersetzt die Denkmalschutzgenehmigung nicht. Wer diesen Schritt übersieht, riskiert Baustopp und Rückbaupflicht.

Erhaltungssatzungen

In bestimmten Flensburger Quartieren gelten Erhaltungssatzungen nach BauGB. Diese können ein Bauvorhaben verhindern, das bauplanungsrechtlich eigentlich zulässig wäre – wenn es dem städtebaulichen Charakter des Gebiets widerspricht. Die Versagung einer Genehmigung aufgrund einer Erhaltungssatzung hat die Wirkung eines Bauverbots. Prüfen Sie vor Kauf oder Planung, ob Ihr Grundstück in einem solchen Geltungsbereich liegt.

Nutzungsänderungen und Ferienwohnungen

Die Umnutzung einer Wohnung zur Ferienwohnung oder eines Büros zu einem Ladenlokal ist in Flensburg genehmigungspflichtig. Die Bauordnung Flensburg stellt für Ferienwohnungen eine eigene Informationsbroschüre bereit. Wer eine Nutzungsänderung plant, sollte frühzeitig klären, ob das Vorhaben im jeweiligen Gebiet planungsrechtlich zulässig ist – insbesondere in Wohngebieten, wo gewerbliche Nutzungen eingeschränkt sein können.

Neue LBO Schleswig-Holstein 2024: Was sich für Flensburger Bauherren ändert

Die seit Juli 2024 geltende LBO SH bringt für Flensburg besonders relevante Erleichterungen – gerade weil der Gebäudebestand hier überwiegend aus der Gründerzeit stammt:

• Dachausbau erleichtert: Die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss beträgt nun 2,20 m (bisher höher). Das macht nachträgliche Dachausbauten in Altbauten häufig erst wirtschaftlich sinnvoll.
• Abweichungen leichter durchsetzbar: Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen sind nun in der Regel zu gewähren, wenn keine unzumutbaren Belästigungen oder Gefahren entstehen. Das erleichtert Umnutzungen und Sanierungen im Bestand erheblich.
• Wärmepumpen privilegiert: Wärmepumpen bis 2 m Höhe und 3 m Länge dürfen ohne zusätzliche Abstandsflächen direkt an der Grundstücksgrenze installiert werden.
• Neue Vordrucke Pflicht seit 1. Februar 2025: Wer noch mit alten Formularen arbeitet, riskiert die Zurückweisung seines Antrags.

Bauen ohne Genehmigung: Die Risiken

Wer in Flensburg ohne erforderliche Baugenehmigung baut, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Bauordnung Flensburg ist befugt, Baueinstellungen anzuordnen, die Nutzung zu untersagen und den Rückbau zu verlangen. Das gilt auch für Nutzungsänderungen ohne Genehmigung. Hinzu kommt: Nicht genehmigte bauliche Anlagen können den Verkaufswert einer Immobilie erheblich beeinträchtigen und bei der Finanzierung zu Problemen führen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, lohnt sich eine Erstberatung durch einen erfahrenen Planer. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich abgewickelt und kennt die lokalen Besonderheiten in Flensburg und ganz Schleswig-Holstein. Sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.