Wer in Friedrichshafen bauen will, hat seit 2025 mit einem grundlegend veränderten Genehmigungsverfahren zu tun: Bauanträge werden ausschließlich digital eingereicht, eine neue Genehmigungsfiktion begrenzt die Bearbeitungszeit faktisch auf drei Monate, und das Widerspruchsverfahren wurde abgeschafft. Wer diese Änderungen nicht kennt, riskiert vermeidbare Verzögerungen – oder verpasst echte Chancen zur Verfahrensbeschleunigung.

Friedrichshafen ist als Große Kreisstadt selbst untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet: Bauanträge werden nicht über das Landratsamt Bodenseekreis abgewickelt, sondern direkt beim Bauordnungsamt der Verwaltungsgemeinschaft Friedrichshafen-Immenstaad, Charlottenstraße 12, 88045 Friedrichshafen (Tel.: 07541 203-54700, E-Mail: bauordnungsamt@friedrichshafen.de). Das schafft kurze Wege – und ein Bauordnungsamt, das sich ausdrücklich als Beratungsstelle versteht.

Welches Verfahren gilt für Ihr Bauvorhaben?

Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) kennt vier Verfahrenswege. Welcher für Ihr Vorhaben gilt, hängt vor allem von der Gebäudeklasse, der Lage im Bebauungsplan und der Art der Nutzung ab:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Kleinere Maßnahmen wie bestimmte Garagen, Carports oder Nebengebäude bis zu definierten Größen benötigen kein behördliches Verfahren. Achtung: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos – alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Abstandsflächen, Bebauungsplan) müssen trotzdem eingehalten werden.
• Kenntnisgabeverfahren: Möglich, wenn das Vorhaben vollständig den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans entspricht und keine Abweichungen erforderlich sind. Die Behörde prüft inhaltlich nicht – die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt beim Bauherrn und seinem Planverfasser. Sind Befreiungen oder Ausnahmen nötig, ist das Kenntnisgabeverfahren unzulässig.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Der Standardweg für die meisten Wohn- und Gewerbebauten (Gebäudeklassen 1–4). Die Behörde prüft Bauplanungsrecht und einige bauordnungsrechtliche Anforderungen – aber nicht alles. Brandschutz etwa liegt im vereinfachten Verfahren in der Verantwortung des Bauherrn.
• Vollständiges Baugenehmigungsverfahren: Gilt für Sonderbauten wie Schulen, Hotels, Krankenhäuser oder Versammlungsstätten. Umfassendste Prüfung, längste Bearbeitungszeit.

Für die meisten Einfamilienhäuser, Anbauten und Nutzungsänderungen in Friedrichshafen ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren der relevante Weg. Wer unsicher ist, welches Verfahren gilt, kann vorab eine Bauvoranfrage stellen – dazu weiter unten mehr.

Was sich durch die LBO-Reform 2025 konkret ändert

Die novellierte Landesbauordnung ist seit dem 28. Juni 2025 in Kraft. Für Bauherren in Friedrichshafen sind drei Änderungen besonders relevant:

• Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Baurechtsbehörde im vereinfachten Verfahren nicht innerhalb von drei Monaten nach Bestätigung der Vollständigkeit der Unterlagen, gilt die Genehmigung als erteilt. Das klingt komfortabel – birgt aber ein Risiko: Eine fiktiv erteilte Genehmigung, die materiell rechtswidrig ist, kann von Dritten angefochten werden. Vollständige Unterlagen sind daher wichtiger denn je.
• Wegfall des Widerspruchsverfahrens: Wer gegen eine Ablehnung vorgehen will, kann nicht mehr Widerspruch einlegen. Der einzige Weg ist jetzt die Klage vor dem Verwaltungsgericht. Das erhöht den Aufwand bei einer Ablehnung erheblich – und macht eine sorgfältige Antragsvorbereitung noch wichtiger.
• Erleichterungen beim Bauen im Bestand: Abstandsflächen, Brandschutzanforderungen und Anforderungen bei Nutzungsänderungen wurden vereinfacht. Vorhaben, die vor der Reform an Brandschutzauflagen gescheitert wären, können heute genehmigungsfähig sein. Auch die Nachbarbeteiligung wurde von vier auf zwei Wochen verkürzt.

Bauantrag digital einreichen: ViBa BW seit 2025 Pflicht

Seit dem 1. Januar 2025 ist die Einreichung von Bauanträgen in Baden-Württemberg ausschließlich digital über die Plattform ViBa BW (Virtuelles Bauamt Baden-Württemberg) möglich. Papieranträge werden nicht mehr akzeptiert.

Für die Nutzung benötigen Sie eine Anmeldung über BundID oder ein Elster-Zertifikat. Der Aktivierungscode kommt per Post und kann bis zu zwei Wochen dauern – planen Sie das ein, bevor Sie mit der Antragsvorbereitung beginnen. Außerdem gilt: Bauvorlagen müssen im PDF/A-Format eingereicht werden, Dateinamen dürfen keine Umlaute enthalten. Wer diese technischen Details übersieht, riskiert eine Zurückweisung des Antrags.

Ablauf: Von der Idee zur Baugenehmigung in Friedrichshafen

1. Bebauungsplan prüfen: Die gültigen Bauleitpläne für Friedrichshafen sind im Geodatenportal der Stadt online einsehbar. Der B-Plan bestimmt, welches Verfahren möglich ist und welche Festsetzungen gelten.
2. Bauvorlageberechtigten beauftragen: Für die meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben ist ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erforderlich. Er ist als Entwurfsverfasser verantwortlich für die Übereinstimmung der Pläne mit dem öffentlichen Recht.
3. Unterlagen zusammenstellen und digital einreichen: Alle Bauvorlagen werden über ViBa BW hochgeladen. Das Bauordnungsamt Friedrichshafen prüft zunächst die Vollständigkeit – in der Regel innerhalb von zehn Arbeitstagen.
4. Behördliche Prüfung und Beteiligung: Nach der Vollständigkeitsbestätigung beginnt die inhaltliche Prüfung. Andere Fachbehörden (z.B. Denkmalschutz, Straßenbau) werden beteiligt, Nachbarn erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme (jetzt zwei Wochen statt vier).
5. Entscheidung und Baufreigabe: Die Baugenehmigung wird erteilt, mit Auflagen versehen oder abgelehnt. Mit dem Bau beginnen dürfen Sie erst, wenn die Genehmigung vorliegt und der Baufreigabeschein („Roter Punkt") erteilt wurde.

Die gesetzliche Frist für die Entscheidung beträgt zwei Monate nach vollständiger Einreichung. Durch die neue Genehmigungsfiktion gibt es im vereinfachten Verfahren faktisch eine Obergrenze von drei Monaten. In der Praxis hängt die tatsächliche Dauer stark davon ab, wie vollständig die Unterlagen sind und wie viele Fachbehörden beteiligt werden müssen.

Wichtig: Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Bauausführung begonnen wird oder die Bauausführung danach ein Jahr unterbrochen wird.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sind gemäß der Verfahrensverordnung zur LBO (LBOVVO) mindestens folgende Bauvorlagen erforderlich:

• Lageplan: Amtlicher Lageplan auf Basis der Liegenschaftskarte, erstellt von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten aller Geschosse im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens, der Baustoffe und der Nutzung
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen bauvorlageberechtigten Statiker – bei den meisten Neubauten und größeren Umbauten Pflicht
• Wärmeschutznachweis / Energieausweis: Nachweis der Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
• Bautätigkeitsstatistik: Pflichtformular für statistische Erhebungen
• Nachweise zu Stellplätzen: Anzahl und Lage der nachzuweisenden Kfz-Stellplätze

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Jede Nachforderung durch das Bauordnungsamt verlängert das Verfahren – und setzt die Frist für die Genehmigungsfiktion neu an. Planeco Building stellt sicher, dass alle Bauvorlagen vollständig und in der richtigen Form eingereicht werden.

Was kostet eine Baugenehmigung in Friedrichshafen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: In der Regel ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten entspricht das ca. 1.500,–€.
• Architekten- und Planungsleistungen: ab ca. 6.000,–€ netto, je nach Umfang und Komplexität des Vorhabens
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Statik und Standsicherheitsnachweis: ab ca. 1.500,–€ netto – die genauen Statiker-Kosten hängen von Gebäudeklasse und Konstruktion ab

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten sind Gesamtkosten von ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto realistisch. Bei Nutzungsänderungen oder kleineren Umbauten liegen die Kosten deutlich darunter.

Besonderheiten in Friedrichshafen

Denkmalschutz

Friedrichshafen hat zahlreiche Kulturdenkmale. Wer ein Vorhaben in der Nähe eines Denkmals plant oder an einem denkmalgeschützten Gebäude baut, benötigt zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, lässt sich in der Digitalen Denkmalkarte Baden-Württemberg prüfen. Das Bauordnungsamt Friedrichshafen ist auch für den Denkmalschutz zuständig – ein Vorteil gegenüber Gemeinden, bei denen verschiedene Behörden involviert sind.

Fluglärm und Schallschutz

Bauvorhaben in der Einflugschneise des Flughafens Friedrichshafen können besondere Anforderungen an den Schallschutz auslösen. Die Stadt bietet ein Schallschutzförderprogramm für bewohnte Altgebäude (Baujahr bis 1992) in den drei Förderzonen – relevant bei Sanierungsvorhaben in diesen Bereichen.

Neue Baugebiete

In Friedrichshafen entstehen aktuell mehrere neue Baugebiete: Lachenäcker in Kluftern (ca. 80 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau), Reinachweg-Süd (Einfamilien- und Doppelhäuser sowie Geschosswohnungsbau, Erschließung ab Frühjahr 2026 geplant) und Kreuzlinger Straße in Hirschlatt (120 neue Wohnungen). Wer in diesen Gebieten plant, sollte den Satzungsbeschluss und die Erschließungsplanung im Blick behalten, bevor der Bauantrag gestellt wird.

Nutzungsänderung in Friedrichshafen

Wer eine Immobilie anders nutzen will – etwa ein Büro in eine Wohnung umwandeln, einen Hobbyraum als Wohnraum genehmigen lassen oder ein Ladenlokal in ein Café umnutzen – braucht in der Regel eine gesonderte Genehmigung. Durch die LBO-Reform 2025 sind bestimmte Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung im Innenbereich inzwischen verfahrensfrei möglich. Ob das auf Ihr Vorhaben zutrifft, hängt von der konkreten Situation ab. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung Friedrichshafen.

Bauvoranfrage: Sicherheit vor dem Bauantrag

Bei unsicherer Genehmigungslage – etwa bei Vorhaben ohne Bebauungsplan, in Denkmalschutzbereichen oder bei ungewöhnlichen Grundstückssituationen – lohnt sich eine Bauvoranfrage nach § 57 LBO BW. Das Ergebnis ist ein Bauvorbescheid: ein rechtsverbindlicher Verwaltungsakt, der für drei Jahre gilt und einzelne Rechtsfragen verbindlich klärt, bevor der vollständige Bauantrag gestellt wird. Der Bauvorbescheid berechtigt nicht zum Baubeginn, schafft aber Planungssicherheit – und kann aufwendige Planungskosten für ein letztlich nicht genehmigungsfähiges Vorhaben vermeiden.

Häufige Fehler – und wie man sie vermeidet

• Kenntnisgabeverfahren gewählt, obwohl Abweichungen nötig sind: Sobald auch nur eine Befreiung vom Bebauungsplan erforderlich ist, ist das Kenntnisgabeverfahren unzulässig. Das führt zur Zurückweisung und Zeitverlust.
• BundID zu spät beantragt: Die Registrierung für ViBa BW kann bis zu zwei Wochen dauern. Wer damit wartet, bis die Unterlagen fertig sind, verliert unnötig Zeit.
• Denkmalschutz nicht geprüft: Wer in der Nähe eines Kulturdenkmals baut und die erforderliche denkmalrechtliche Genehmigung nicht beantragt, riskiert einen Baustopp.
• Ohne Genehmigung gebaut: Schwarzbauten können Bußgelder von mehreren Tausend Euro bis zu 50.000,–€ nach sich ziehen – und im schlimmsten Fall den Rückbau auf eigene Kosten.
• Genehmigungsfiktion falsch eingeschätzt: Die Fiktion greift nur, wenn die Unterlagen vollständig sind und alle Stellungnahmen vorliegen. Wer unvollständige Unterlagen einreicht und auf die Fiktion wartet, wartet vergeblich.

Wenn Sie Ihr Bauvorhaben in Friedrichshafen planen und sicherstellen wollen, dass der Antrag vollständig, verfahrenskonform und ohne unnötige Verzögerungen eingereicht wird, begleitet Planeco Building Sie vom ersten Schritt bis zur Baugenehmigung – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise im Bodenseekreis. Jetzt unverbindlich anfragen.