Nutzungsänderung in Friedrichshafen: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Eine Nutzungsänderung in Friedrichshafen eröffnet neue Möglichkeiten für Ihre Immobilie – sei es die Umwandlung von Büroräumen zu Wohnraum, die Einrichtung einer Ferienwohnung oder der Wechsel zwischen verschiedenen Gewerbenutzungen. Dank der reformierten Landesbauordnung Baden-Württemberg sind seit 2025 viele Verfahren erheblich vereinfacht worden. Das Bauordnungsamt Friedrichshafen in der Charlottenstraße 12 ist Ihre zentrale Anlaufstelle für alle Fragen rund um die Nutzungsänderung.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die rechtliche Überführung eines Gebäudes oder Gebäudeteils von der bisherigen in eine neue Nutzungsart. Entscheidend ist dabei die in der letzten Baugenehmigung festgelegte Nutzung. Falls Ihnen diese nicht vorliegt, können Sie sie über das Bauaktenarchiv der Stadt Friedrichshafen einsehen.

Wichtig zu wissen: Ein Antrag auf Nutzungsänderung entspricht rechtlich einem Bauantrag. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg stellt die Errichtung eines Gebäudes der Nutzungsänderung gleich – selbst wenn keine baulichen Maßnahmen erforderlich sind.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Friedrichshafen?

Eine Nutzungsänderung in Friedrichshafen ist immer dann erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl das Bauplanungsrecht als auch das Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht regelt die städtebauliche Zulässigkeit und bestimmt, welche Nutzungsarten in welchen Gebieten erlaubt sind. Zentrale Fragen sind dabei:

• Liegt das Grundstück im Innen- oder Außenbereich?
• Entspricht die geplante Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans?
• Passt das Vorhaben zur Umgebungsbebauung?

Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technischen und sicherheitsrechtlichen Anforderungen wie Raumhöhen, Rettungswege, Brandschutz oder Stellplätze.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Friedrichshafen

Die häufigsten Anwendungsfälle für eine Nutzungsänderung umfassen verschiedene Bereiche:

1. Nutzungsänderung Ferienwohnung: Umwandlung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung
2. Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büro- oder Ladenflächen zu Wohnungen
3. Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Wechsel zwischen verschiedenen gewerblichen Nutzungen
4. Wohnraum zu Gewerbe: Einrichtung von Praxen oder Büros in Wohngebäuden

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Friedrichshafen beantragen

Der Prozess für eine erfolgreiche Nutzungsänderung folgt einem strukturierten Ablauf:

1. Erstberatung und Machbarkeitsprüfung: Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit und bauordnungsrechtlichen Anforderungen
2. Beauftragung eines Architekten: Nur bauvorlageberechtigte Personen dürfen Bauantrag stellen
3. Erstellung der Antragsunterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und weitere erforderliche Dokumente
4. Digitale Einreichung über ViBa BW: Seit Januar 2025 ist die digitale Antragstellung verpflichtend
5. Behördliche Prüfung: Das Bauordnungsamt prüft den Antrag auf Vollständigkeit und Genehmigungsfähigkeit
6. Genehmigungserteilung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung

Planeco Building begleitet Sie durch diesen gesamten Prozess und sorgt dafür, dass Ihr Antrag auf Nutzungsänderung vollständig und fachgerecht eingereicht wird.

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine erfolgreiche Antragstellung sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Die genaue Liste hängt vom Umfang und der Art Ihrer geplanten Nutzungsänderung ab:

• Bestandspläne: Aktuelle Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gebäudes
• Lageplan: Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Frühere Baugenehmigungen: Nachweis der aktuell genehmigten Nutzung
• Baubeschreibung: Detaillierte Darstellung der geplanten Nutzungsänderung
• Fachgutachten: Bei Bedarf Brandschutz-, Schallschutz- oder Statikgutachten

Alle Dokumente müssen seit 2025 digital über die Plattform ViBa BW im PDF/A-Format eingereicht werden. Planeco Building übernimmt für Sie die ordnungsgemäße Aufbereitung und Einreichung aller erforderlichen Unterlagen.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Friedrichshafen?

Die Bearbeitungszeiten haben sich durch die Digitalisierung und rechtlichen Reformen erheblich verkürzt. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beträgt die gesetzliche Frist einen Monat nach Eingang vollständiger Unterlagen. Erfolgt keine Entscheidung innerhalb dieser Frist, gilt die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion).

Was kostet eine Nutzungsänderung in Friedrichshafen?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Planungskosten:

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner (bei Bedarf): 500,– bis 2.000,– €
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

2. Behördliche Kosten:

• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
• Baugenehmigung: 0,3 bis 0,8 % der Baukosten
• Mindestgebühr meist: 200,– bis 800,– €

3. Mögliche Baumaßnahmen:

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Eine Nutzungsänderung ohne entsprechende Genehmigung kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Folgen haben:

Bußgelder und Strafen:

• Nicht genehmigter Wohnraum: bis zu 50.000,– €
• Ferienwohnung ohne Genehmigung: bis zu 50.000,– €
• Zusätzliche Gebühren für behördliche Maßnahmen
• Zwangsgelder bei Nichteinhaltung von Auflagen

Weitere Konsequenzen: Bei Schadensfällen in nicht genehmigten Nutzungseinheiten kann Ihr Versicherer die Regulierung ablehnen. Dies gilt sowohl für die Gebäudeversicherung als auch für gewerbliche Haftpflichtversicherungen. Im schlimmsten Fall kann die Behörde eine Nutzungsuntersagung aussprechen.

Besonders hohe Strafen drohen bei Verstößen gegen Zweckentfremdungssatzungen und bei gewerblicher Nutzung ohne Genehmigung. Eine professionelle Beratung durch Architekt finden oder Statiker finden kann diese Risiken von vornherein ausschließen.

Nutzungsänderung in Friedrichshafen beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr spezialisierter Partner für Nutzungsänderungen in Friedrichshafen und ganz Baden-Württemberg. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen verfügen wir über einzigartige Erfahrung im Bereich Nutzungsänderung.

Ihre Vorteile mit Planeco Building:

• Kostenlose Erstberatung: Umfassende Machbarkeitsbewertung ohne Risiko
• Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge: Bewährte Expertise in allen Bundesländern
• Volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten: Faire und nachvollziehbare Kostenstruktur
• 14–21 Tage Bearbeitungszeit: Schnelle Erstellung Ihrer Antragsunterlagen
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr aus einer Hand
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Friedrichshafen: Kenntnis der örtlichen Besonderheiten

Durch unsere digitalen Abläufe und die proaktive Behördenkommunikation führen wir zu weniger Rückfragen, beschleunigten Verfahren und planbaren Genehmigungen. Unser eingespieltes Team aus erfahrenen Architekten, Bauzeichnern und Fachplanern begleitet Sie persönlich bis zum Projekterfolg.