Wer in Göttingen bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, steht vor einer Frage, die viele unterschätzen: Welche Behörde ist überhaupt zuständig – und was hat sich durch die jüngsten Änderungen der Niedersächsischen Bauordnung konkret verändert? Die Antworten darauf entscheiden, wie lange das Verfahren dauert, was es kostet und ob das Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist.

Stadt oder Landkreis: Wer ist für Ihre Baugenehmigung in Göttingen zuständig?

Göttingen hat eine Besonderheit, die viele Bauherren erst beim Antrag bemerken: Die Zuständigkeit für Baugenehmigungen ist geteilt. Die Stadt Göttingen ist als große selbständige Stadt eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde – zuständig für alle Bauvorhaben innerhalb des Stadtgebiets. Der Landkreis Göttingen ist für alle Gemeinden im Umland zuständig.

• Stadtgebiet Göttingen: Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie, Neues Rathaus, Hiroshimaplatz 1–4, 37083 Göttingen
• Landkreis Göttingen (Umland): Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Göttingen, Reinhäuser Landstraße 4, 37083 Göttingen

Wichtig: Auch die Städte Duderstadt und Hann. Münden haben eigene Bauaufsichtsbehörden und sind für ihr jeweiliges Stadtgebiet selbst zuständig. Für alle anderen Gemeinden im Landkreis gilt die Bauaufsicht des Landkreises.

Beim Landkreis Göttingen sollten Bauherren aktuell mehr Zeit einplanen: Offizielle Kommunikation des Landkreises weist auf Verzögerungen bei der Bearbeitung von Bauanträgen hin, die auf Stellenvakanzen in der Bauaufsicht zurückzuführen sind. Wer ein Vorhaben im Umland plant, sollte das bei der Zeitplanung berücksichtigen.

Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Göttingen ist genehmigungspflichtig. Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) unterscheidet zwischen verfahrensfreien Maßnahmen, der Genehmigungsfreistellung und dem genehmigungspflichtigen Verfahren.

Was ist seit Juli 2025 verfahrensfrei?

Die NBauO wurde zum 1. Juli 2025 erneut novelliert und hat den Katalog verfahrensfreier Baumaßnahmen erheblich erweitert. Viele Behördenseiten zeigen noch die alten Grenzwerte – hier sind die aktuell gültigen:

• Gebäude ohne Aufenthaltsräume: bis zu 75 m³ Bruttorauminhalt im Innenbereich (bisher 40 m³), bis zu 40 m³ im Außenbereich
• Garagen: bis zu 60 m² Grundfläche je Baugrundstück und 3 m Höhe – auch mit Abstellraum (bisher 30 m²), außer im Außenbereich
• Terrassenüberdachungen: bis zu 40 m² Grundfläche (bisher 30 m²), bei mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze
• Wintergärten: bis zu 30 m² Grundfläche und 5 m Höhe, bei mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze
• Balkonverglasungen und Balkonüberdachungen: bis zu 30 m² Grundfläche – neu seit 2025

Ein entscheidender Hinweis: Verfahrensfrei bedeutet nicht, dass keine Regeln gelten. Abstandsflächen, Bebauungsplan-Festsetzungen, Brandschutz und – in Göttingen besonders relevant – Denkmalschutzvorschriften müssen auch bei verfahrensfreien Maßnahmen eingehalten werden.

Wann ist eine Baugenehmigung Pflicht?

Alles, was nicht ausdrücklich verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt ist, braucht eine Baugenehmigung. Dazu gehören typischerweise: Neubauten, Anbauten, Dachgeschossausbauten mit Nutzungsänderung, Nutzungsänderungen von Gewerbe- zu Wohnflächen und umgekehrt sowie Sonderbauten jeder Art.

Vereinfachtes oder reguläres Verfahren – was gilt für Ihr Vorhaben?

In Niedersachsen gibt es zwei Baugenehmigungsverfahren, die sich im Prüfumfang und damit auch in der Bearbeitungsdauer unterscheiden:

Vereinfachtes Verfahren nach § 63 NBauO

Das vereinfachte Verfahren gilt für die meisten Wohnbauvorhaben und einfache Gewerbevorhaben. Die Behörde prüft hier ausschließlich das Planungsrecht (Bebauungsplan, § 34 BauGB) sowie ausgewählte öffentlich-rechtliche Vorschriften. Die bautechnischen Nachweise – also Statik und Brandschutz – werden nicht von der Behörde geprüft, sondern liegen in der Verantwortung des Entwurfsverfassers. Typische Bearbeitungszeit: 4 bis 8 Wochen bei vollständigen Unterlagen.

Reguläres Verfahren nach § 64 NBauO

Für Sonderbauten – etwa Schulen, Hotels, Versammlungsstätten, Krankenhäuser oder größere Gewerbebauten – gilt das vollständige Baugenehmigungsverfahren. Hier prüft die Behörde alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen umfassend. Typische Bearbeitungszeit: 2 bis 4 Monate, in der Praxis beim Landkreis Göttingen derzeit länger.

Genehmigungsfiktion: Was passiert, wenn die Behörde nicht rechtzeitig entscheidet?

Seit der NBauO-Novelle 2024 gilt in Niedersachsen eine Genehmigungsfiktion für Wohnbauvorhaben: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang eines vollständigen Antrags, gilt die Genehmigung als erteilt. Die Behörde kann die Frist verlängern, muss das aber einzelfallbezogen begründen. Für gewerbliche Bauvorhaben gilt diese Regelung nicht.

Voraussetzung ist ein vollständiger Antrag – fehlende Unterlagen setzen die Frist außer Kraft. Wer die Genehmigungsfiktion strategisch nutzen möchte, braucht deshalb von Anfang an lückenlose Bauvorlagen.

Bauantrag in Göttingen stellen: Der Ablauf in fünf Schritten

1. Vorklärung: Prüfen Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt oder ob § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) maßgeblich ist. Die Stadt Göttingen bietet über den Fachdienst Stadt- und Verkehrsplanung eine Beratung zum Planungsrecht an. Im Landkreis übernimmt die Bauaufsichtsbehörde diese Funktion.
2. Bauvorlageberechtigte Person beauftragen: In Niedersachsen darf den Bauantrag nur eine bauvorlageberechtigte Person einreichen – in der Regel ein Architekt oder ein Bauingenieur mit entsprechender Qualifikation. Der Bauherr unterschreibt den Antrag, aber die Bauvorlagen müssen vom Entwurfsverfasser erstellt und verantwortet werden.
3. Unterlagen zusammenstellen: Dazu gehören Lageplan, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung, Berechnungen (Wohnfläche, Bruttorauminhalt) sowie je nach Vorhaben Standsicherheitsnachweis, Brandschutznachweis und weitere Fachgutachten.
4. Digitale Einreichung: Seit 2022 schreibt die NBauO die digitale Antragstellung vor. Im Landkreis Göttingen wird dafür das System ITeBAU eingesetzt. Über dieses Portal können Anträge eingereicht und der Verfahrensstand nachverfolgt werden. Die Stadt Göttingen hat ein eigenes digitales Verfahren.
5. Behördliche Prüfung: Die Bauaufsicht koordiniert alle beteiligten Fachdienste – Stadtplanung, Denkmalschutz, Naturschutz, ggf. Feuerwehr – und fasst deren Stellungnahmen in der Baugenehmigung oder als Auflagen zusammen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die Anforderungen richten sich nach der Niedersächsischen Bauvorlagenverordnung (NBauVorlVO). Für die meisten Vorhaben sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Amtlicher Lageplan (nicht älter als 3 Jahre, vom Vermessungsbüro)
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, alle Ansichten – im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung mit Angaben zu Konstruktion, Materialien und Nutzung
• Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- oder Nutzfläche
• Standsicherheitsnachweis (bei tragenden Eingriffen, Neubauten, Aufstockungen) – erstellt durch einen Statiker
• Brandschutznachweis (abhängig von Gebäudeklasse und Nutzung)
• Nachweis der Erschließung (Wasser, Abwasser, Zufahrt)

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Bauaufsicht kann einen mangelhaften Antrag ablehnen – mit dem Ergebnis, dass das Verfahren von vorne beginnt. Planeco Building stellt sicher, dass alle Unterlagen vollständig und in der geforderten digitalen Form eingereicht werden.

Was kostet eine Baugenehmigung in Göttingen?

Die Behördengebühren richten sich nach der Niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO) und orientieren sich an den Baukosten des Vorhabens. Als Richtwert gilt: etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergibt das rund 1.500,– € an Behördengebühren.

Dazu kommen die Planungskosten:

• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Vermessung und amtlicher Lageplan: 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 1.500,– € netto

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten sind Gesamtkosten von rund 9.500,– bis 14.000,– € netto realistisch – abhängig von Komplexität, Vorhaben und ob Denkmalschutz oder besondere Nachweise erforderlich sind.

Besonderheiten in Göttingen: Denkmalschutz und Bestandsgebäude

Denkmalschutz: Rund 1.500 Denkmale in Göttingen

Göttingen hat mit rund 1.500 eingetragenen Denkmalen eine der dichtesten Denkmaldichten in Niedersachsen. Wer in der Innenstadt oder in historischen Stadtteilen baut, umbaut oder auch nur die Fassade verändert, muss prüfen, ob eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz (NDSchG) erforderlich ist. Diese wird parallel zur Baugenehmigung beim Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie beantragt. Ob ein Gebäude oder sein Umfeld unter Schutz steht, lässt sich über die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Göttingen klären.

Erleichterungen bei Bestandsgebäuden (§ 85a NBauO)

Für Göttingen mit seinem hohen Altbaubestand ist eine Neuregelung der NBauO besonders relevant: Wer ein bestehendes Gebäude durch Aufstockung, Umbau oder Ausbau verändert oder die Nutzung ändert, muss an den betroffenen Bauteilen keine höheren Anforderungen erfüllen, als im Bestand bereits erfüllt sind. Statik, Brandschutz und Rettungswege müssen weiterhin gewährleistet sein – aber die früher häufig geforderte vollständige Ertüchtigung auf den aktuellen Neubaustandard entfällt. Das macht Dachgeschossausbauten, Umnutzungen und Aufstockungen in Göttingens Altbaubestand deutlich wirtschaftlicher.

Bebauungsplan oder § 34 BauGB?

Der Flächennutzungsplan der Stadt Göttingen wurde 2017 neu aufgestellt. Für Teile des Stadtgebiets gibt es verbindliche Bebauungspläne – für andere Bereiche gilt § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Gerade in gewachsenen Stadtteilen ist diese Beurteilung nicht immer eindeutig und sollte vor Antragstellung mit der Bauaufsicht oder dem Fachdienst Stadtplanung abgestimmt werden.

Typische Bauvorhaben in Göttingen: Was gilt für Ihr Projekt?

Dachgeschossausbau

In Göttingen eines der häufigsten Vorhaben. Relevant: § 85a NBauO (Bestandserleichterungen), ggf. Denkmalschutz, neue Regelung zu Dachgauben (unter bestimmten Voraussetzungen keine Anrechnung auf die Vollgeschosszahl). Ein Standsicherheitsnachweis ist bei Eingriffen in die Dachkonstruktion Pflicht.

Garage und Carport

Seit 1. Juli 2025: Garagen bis 60 m² Grundfläche und 3 m Höhe sind im Innenbereich verfahrensfrei – auch mit Abstellraum. Die bisherige Begrenzung auf zwei Garagen pro Grundstück wurde aufgehoben. Im Außenbereich gilt weiterhin eine Grenze von 40 m³ Bruttorauminhalt.

Nutzungsänderung

Wer Gewerbe zu Wohnen, Wohnen zu Ferienwohnung oder eine gewerbliche Nutzung in eine andere umwandeln möchte, braucht in der Regel eine Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderung. Für Göttingen gilt: Die Stellplatzpflicht entfällt für neu geschaffene Wohnungen – der Rückbau bestehender Stellplätze ist aber nicht zulässig. Planeco Building hat bereits zahlreiche Nutzungsänderungen in Göttingen erfolgreich begleitet.

Geltungsdauer und Verlängerung der Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung in Niedersachsen erlischt, wenn nicht innerhalb der festgesetzten Frist mit dem Bau begonnen wird oder wenn die Bauarbeiten länger als drei Jahre unterbrochen werden. Eine Verlängerung muss vor Fristablauf schriftlich beantragt werden. Wer das versäumt, muss einen neuen Antrag stellen – mit allen damit verbundenen Kosten und Wartezeiten.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Göttingen durch den gesamten Prozess – von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Erstellung vollständiger Bauvorlagen bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einem Team aus Architekten und Ingenieuren kennen wir die lokalen Anforderungen und vermeiden die Fehler, die Verfahren unnötig verzögern. Sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.