Nutzungsänderung in Göttingen: Zuständigkeiten und Fristen sicher klären

Wer in Göttingen eine Immobilie umnutzen möchte, ob als Ferienwohnung in der Innenstadt, als Praxis in der Weender Straße oder als zusätzliche Wohnung im Souterrain, stößt schnell auf eine Besonderheit: Die Zuständigkeit ist zwischen Stadt und Landkreis geteilt, und bei touristischer Vermietung greift zusätzlich die Göttinger Zweckentfremdungssatzung. Wer diese beiden Punkte übersieht, riskiert Verzögerungen von mehreren Monaten oder eine Ablehnung, die sich mit besserer Vorbereitung hätte vermeiden lassen. [[banner-nutzu]]

Was ist eine Nutzungsänderung – und wann brauche ich in Göttingen eine Genehmigung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, sobald sich die tatsächliche Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils von der zuletzt genehmigten Nutzung unterscheidet. Entscheidend ist dabei nicht, ob bauliche Veränderungen stattfinden, sondern ob für die neue Nutzung andere oder weitergehende rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige. Das bestätigt auch die IHK Hannover in ihrer Einordnung zur Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).

Ein Beispiel aus der Praxis: Wird ein Ladenlokal in der Göttinger Innenstadt zu einer Physiotherapiepraxis umgenutzt, ändern sich Anforderungen an Stellplätze, Barrierefreiheit und teilweise Brandschutz. Das macht die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, selbst wenn keine Wand versetzt wird.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen verfahrensfrei und genehmigungsfrei: Verfahrensfrei nach § 60 Abs. 2 NBauO ist eine Nutzungsänderung nur dann, wenn keine anderen oder weitergehenden Anforderungen entstehen. In der Praxis gehen Bauaufsichtsbehörden jedoch regelmäßig von einer Genehmigungspflicht aus, wie die IHK Hannover ausdrücklich betont. Wer ohne Rücksprache von Verfahrensfreiheit ausgeht, riskiert eine spätere Nutzungsuntersagung. Genehmigungsfrei im Sinne des niedersächsischen Serviceportals bedeutet dagegen, dass statt eines vollständigen Bauantrags eine schriftliche Mitteilung mit Bauunterlagen genügt, ein deutlich schlankeres Verfahren.

Für Eigentümer, die ihr Vorhaben grundsätzlich einordnen möchten, lohnt sich zunächst ein Blick auf die allgemeinen Grundlagen zur Nutzungsänderung sowie auf die niedersachsenspezifischen Regelungen im Detail.

Zuständigkeit in Göttingen: Stadt oder Landkreis?

Ein Punkt, der in vielen allgemeinen Ratgebern fehlt, aber für die Verfahrensdauer entscheidend ist: Göttingen selbst, Duderstadt und Hann. Münden nehmen als große selbständige beziehungsweise selbständige Städte die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde in eigener Zuständigkeit wahr. Für alle Gemeinden im Landkreis außerhalb dieser drei Städte ist stattdessen der Fachdienst Bauaufsicht des Landkreises Göttingen zuständig, wie das Serviceportal des Landkreises Göttingen beschreibt.

Praktisch bedeutet das:

• Liegt Ihr Objekt im Stadtgebiet Göttingen, ist der Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie der Stadt Göttingen Ihr Ansprechpartner.
• Liegt es in einer Umlandgemeinde wie Rosdorf, Bovenden oder Adelebsen, wenden Sie sich an den Fachdienst Bauaufsicht des Landkreises Göttingen.
• Beide Behörden nutzen die digitale Antragsplattform ITeBAU, über die seit dem 1. Januar 2022 unter anderem Bauanträge, Bauvoranfragen und Mitteilungen zur Genehmigungsfreistellung verpflichtend digital eingereicht werden müssen.

Diese Unterscheidung ist keine Formalie: Beim Landkreis wurden in der Vergangenheit personelle Engpässe in der Bauaufsicht dokumentiert, die sich auf Bearbeitungszeiten auswirken können. Wer unsicher ist, welche Behörde zuständig ist, sollte dies vor Einreichung klären, statt Zeit mit einem falsch adressierten Antrag zu verlieren. Genau hier setzt auch die Erstberatung von Planeco Building an: Wir klären die Zuständigkeit, bevor die eigentliche Planung beginnt.

Die Verfahrensarten nach NBauO – und was sie für Ihr Vorhaben bedeuten

Die Niedersächsische Bauordnung kennt für Nutzungsänderungen im Kern vier unterschiedliche Verfahrenswege, deren Anwendung sich nach der Art des Gebäudes und der geplanten Nutzung richtet:

1. Verfahrensfrei (§ 60 Abs. 2 NBauO): Keine anderen oder weitergehenden Anforderungen an die neue Nutzung. In der Praxis selten unstrittig anwendbar.
2. Genehmigungsfreistellung (§ 62 NBauO): Schriftliche Mitteilung an die Gemeinde mit Bauunterlagen statt vollständigem Bauantrag.
3. Einfaches Baugenehmigungsverfahren (§ 63 NBauO): Der Regelfall für die meisten Nutzungsänderungen ohne Sonderbau-Charakter.
4. Vollständiges Baugenehmigungsverfahren (§ 64 NBauO): Zwingend, wenn die neue Nutzung das Gebäude zu einem Sonderbau nach § 2 Abs. 5 NBauO macht, etwa bei größeren Beherbergungsbetrieben oder Versammlungsstätten.

Bei unklaren Fällen, etwa wenn nicht sicher ist, ob ein Grundstück die gewünschte Nutzung überhaupt zulässt, empfiehlt sich vorab eine Bauvoranfrage. Der resultierende Bauvorbescheid ist in Niedersachsen drei Jahre gültig und schafft Planungssicherheit, bevor größere Kosten für Architektur oder Statik entstehen. Sind bei der Umnutzung tragende Wände oder Deckenlasten betroffen, etwa beim Ausbau eines Kellers zu Wohnraum, ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein Statiker erstellt.

Sonderfall Ferienwohnung: Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung

Wer in Göttingen eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln möchte, braucht in der Regel zwei getrennte Genehmigungen. Neben der baurechtlichen Nutzungsänderung von „Wohnen“ zu „Beherbergungsgewerbe“ ist zusätzlich eine Genehmigung nach der städtischen Zweckentfremdungssatzung erforderlich, die auf dem Niedersächsischen Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum basiert. Die Göttinger Satzung ist seit dem 21. Dezember 2019 in Kraft und wurde seither mehrfach verlängert.

Diese zweite Genehmigung ist kein reiner Formalakt: Laut einer Ratsvorlage der Stadt Göttingen wurde bei rund der Hälfte der bislang bearbeiteten Anfragen die Zweckentfremdung ganz oder teilweise verhindert. Die Prüfung erfolgt durch die Wohnraumagentur, deren Stellungnahme in das Baugenehmigungsverfahren einfließt. Für Eigentümer bedeutet das: Eine baurechtlich einwandfreie Planung schützt nicht automatisch vor einer Ablehnung der Zweckentfremdung. Beide Prüfschienen sollten daher von Anfang an parallel mitgedacht werden, nicht erst, wenn der Bauantrag bereits eingereicht ist.

Sonderfall Denkmalschutz und Statik in der Göttinger Altstadt

Viele Nutzungsänderungen in Göttingen betreffen Gebäude in der historischen Innenstadt, die dem Denkmalschutz unterliegen. Da der zuständige Fachdienst Bauordnung, Denkmalschutz und Archäologie bei der Stadt Göttingen Bau- und Denkmalschutzfragen gebündelt bearbeitet, lohnt es sich, denkmalschutzrechtliche Aspekte bereits in der Machbarkeitsprüfung zu klären, nicht erst nach Einreichung der Planunterlagen. Das gilt besonders, wenn im Zuge der Umnutzung Wanddurchbrüche, neue Treppenhäuser oder veränderte Deckenlasten notwendig werden, denn dann ist zusätzlich ein statischer Nachweis gefragt. Eine Übersicht zu realistischen Statiker-Kosten hilft, diesen Posten frühzeitig in die Kalkulation einzuplanen. Wer noch keinen passenden Ansprechpartner hat, findet über Statiker finden eine erste Orientierung.

Kosten und Bearbeitungsdauer realistisch einschätzen

Die Gesamtkosten einer Nutzungsänderung in Göttingen setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen: den Planungskosten für Architektur und gegebenenfalls Statik, den behördlichen Gebühren nach der niedersächsischen Gebührenordnung für Bauaufsicht sowie, im Fall einer Ferienwohnung, den Kosten für den separaten Zweckentfremdungsantrag. Als grobe Orientierung bewegen sich die Planungskosten für eine unkomplizierte Nutzungsänderung ohne bauliche Eingriffe häufig ab 1.500,–€ netto, während Vorhaben mit statischen Eingriffen, Brandschutznachweis oder Denkmalschutzabstimmung deutlich darüber liegen können.

Bei der Bearbeitungsdauer gilt: Vollständige, fachlich korrekt aufbereitete Unterlagen sind der größte Hebel. Sowohl die Stadt als auch der Landkreis Göttingen weisen darauf hin, dass Anträge mit wesentlichen Mängeln zur Ablehnung der Bearbeitung führen können, was den gesamten Prozess erneut verzögert. Planeco Building erstellt die Antragsunterlagen für Ihre Nutzungsänderung in 14 bis 21 Tagen, sodass ein vollständiger, prüffähiger Antrag beim jeweils zuständigen Fachdienst eingeht, ohne Nachforderungsschleifen, die in der Praxis oft mehrere Wochen kosten. Eine erste Einschätzung zu Ihrem konkreten Vorhaben erhalten Sie im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung, in der wir auch die Zuständigkeit und mögliche Zweckentfremdungsfragen direkt mitprüfen.