Wer in Hannover bauen, umbauen oder die Nutzung einer Immobilie ändern will, steht vor einem Verfahren, das sich in den letzten zwei Jahren erheblich verändert hat. Die Niedersächsische Bauordnung wurde 2024 und erneut 2025 novelliert – mit konkreten Auswirkungen auf Genehmigungspflichten, Verfahrenswege und Bearbeitungszeiten. Gleichzeitig läuft das Bauantragsverfahren in Hannover seit Januar 2024 vollständig digital. Wer diese Änderungen kennt, spart Zeit, Kosten und vermeidet typische Fehler, die Verfahren um Monate verzögern können.

Wann brauchen Sie in Hannover eine Baugenehmigung?

Die Grundregel lautet: Wer in Hannover neu baut, umbaut, die Nutzung ändert oder ein Gebäude beseitigt, braucht in der Regel eine Baugenehmigung – es sei denn, das Vorhaben fällt ausdrücklich unter eine der gesetzlichen Ausnahmen der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Für Bauvorhaben im Stadtgebiet Hannover ist die Bauaufsichtsbehörde der Landeshauptstadt zuständig, für Umlandgemeinden die Bauaufsicht der Region Hannover – zwei eigenständige Behörden mit jeweils eigenen Ansprechpartnern.

In der Praxis gibt es vier Verfahrenswege, die sich in Aufwand, Dauer und Eigenverantwortung deutlich unterscheiden:

• Verfahrensfrei: Kein Antrag, keine Anzeige – aber alle Bauvorschriften gelten trotzdem. Wer hier gegen Abstandsflächen oder Bebauungsplanvorgaben verstößt, riskiert eine Nutzungsuntersagung.
• Mitteilungsverfahren (§ 62 NBauO): Anzeige bei der Behörde, die innerhalb eines Monats eine Erschließungsbestätigung ausstellt. Schneller als ein Bauantrag, aber ohne vollständige behördliche Prüfung – die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt beim Bauherrn und dem beauftragten Planer.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 NBauO): Standardverfahren für die meisten Wohngebäude. Die Behörde prüft das Bauplanungsrecht vollständig, bauordnungsrechtliche Anforderungen jedoch nur eingeschränkt.
• Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 64 NBauO): Umfassende Prüfung für komplexe Vorhaben wie Versammlungsstätten, Krankenhäuser oder Hochhäuser.

Was seit Juli 2025 verfahrensfrei ist – die wichtigsten Änderungen

Die NBauO-Novelle 2025 hat die Grenzen für verfahrensfreie Baumaßnahmen deutlich angehoben. Für Bauherren in Hannover sind insbesondere folgende Änderungen relevant:

• Garagen und Carports: Bis zu 60 m² Grundfläche und 3 m Höhe sind verfahrensfrei – außer im Außenbereich. Bisher lag die Grenze bei 40 m².
• Terrassenüberdachungen: Bis zu 40 m² Bruttogrundfläche (bisher 30 m²) verfahrensfrei, wenn mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrundstücksgrenze eingehalten wird.
• Wintergärten: Bis zu 30 m² und 5 m Höhe verfahrensfrei bei gleichem Mindestabstand.
• Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume: Bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt (bisher 40 m³) verfahrensfrei im Innenbereich.
• Balkonverglasungen und Balkonüberdachungen: Bis 30 m² Grundfläche neu als verfahrensfrei eingestuft.

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Abstandsflächen, Bebauungsplanvorgaben und – bei Denkmälern – das Niedersächsische Denkmalschutzgesetz gelten uneingeschränkt weiter.

Der Bauantrag in Hannover – Schritt für Schritt

Seit dem 1. Januar 2024 werden Bauanträge in Hannover ausschließlich digital eingereicht. Das Verfahren läuft über das Virtuelle Bauamt der Landeshauptstadt, die Authentifizierung erfolgt über ein BundID-Konto – einzurichten mit Online-Personalausweis oder Elster-Zertifikat. Die endgültige Einreichung muss zwingend durch eine bauvorlageberechtigte Person erfolgen, also einen in Niedersachsen zugelassenen Architekten oder Bauingenieur.

1. Vorabstimmung mit der Bauaufsicht: Bei komplexen oder unklaren Vorhaben lohnt eine informelle Vorabstimmung. Sie verhindert Fehler, die später zu Nachforderungen oder Rückbauforderungen führen können.
2. Bauvorlageberechtigten Planer beauftragen: Ohne bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur kann kein Bauantrag eingereicht werden. Die Architektenkammer Niedersachsen und die Ingenieurkammer Niedersachsen führen entsprechende Listen.
3. Unterlagen zusammenstellen: Amtlicher Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Berechnungen und je nach Vorhaben Standsicherheitsnachweis, Brandschutznachweis und weitere Fachgutachten.
4. Digitale Einreichung: Alle PDF-Dateien müssen gemäß der Bauvorlagenverordnung (NBauVorlVO) korrekt bezeichnet sein. Technische Fehler bei der Benennung führen zu Nachforderungen.
5. Vollständigkeitsprüfung: Die Bauaufsicht prüft innerhalb von 3 Wochen nach Eingang, ob die Unterlagen vollständig sind. Fehlende Dokumente werden mit Fristsetzung nachgefordert – wird die Frist versäumt, wird der Antrag kostenpflichtig zurückgesandt.
6. Behördliche Prüfung und Genehmigung: Nach vollständiger Einreichung beginnt die inhaltliche Prüfung. Bei Bedarf werden Fachstellen beteiligt.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die Mindestunterlagen für jeden Bauantrag in Hannover umfassen:

• Antragsformular (digital über das Bauportal)
• Amtlicher Lageplan (vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Berechnungen (Wohn-/Nutzfläche, Brutto-Rauminhalt, Abstandsflächen)
• Erhebungsbogen über Bautätigkeit

Je nach Vorhaben kommen hinzu:

• Standsicherheitsnachweis bei tragenden Eingriffen, Aufstockungen oder Nutzungsänderungen mit Laständerung
• Brandschutznachweis bei Nutzungsänderungen, Sonderbauten und größeren Umbauten
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
• Abweichungsanträge, wenn vom Bebauungsplan oder der NBauO abgewichen werden soll
• Denkmalrechtliche Genehmigung bei Baudenkmälern – diese muss separat beantragt werden, bevor die Baugenehmigung erteilt werden kann

Bei Bestandsgebäuden empfiehlt sich vor jeder Planung die Einsicht in die Bauakte beim Bauaktenarchiv der Landeshauptstadt Hannover. Der Bestand reicht bis in die Jahre 1946/1950 zurück und zeigt, welche Nutzung zuletzt genehmigt wurde – entscheidend für jede Nutzungsänderung.

Was kostet eine Baugenehmigung in Hannover?

Die Behördengebühren richten sich nach der Verordnung über die Gebühren und Auslagen für Amtshandlungen der Bauaufsicht (BauGO Niedersachsen) und variieren je nach Vorhaben und Prüfumfang. Als Orientierungswert gilt: Die Behördengebühren liegen typischerweise bei ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten.

Hinzu kommen Planungskosten. Das Architektenhonorar für die Erstellung der Bauantragsunterlagen beträgt erfahrungsgemäß ca. 2,5 % der Bausumme. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergibt sich damit eine Gesamtkostenspanne von ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto – inklusive Behördengebühren, Architektenhonorar und Nebenleistungen wie Statik und Vermessung.

Ein besonders relevanter Kostenfaktor: Wer ohne Genehmigung baut und das Vorhaben nachträglich legalisieren will, zahlt laut BauGO die dreifachen Behördengebühren – sofern das Vorhaben überhaupt nachträglich genehmigungsfähig ist. Das Risiko eines Schwarzbaus übersteigt die Kosten einer ordentlichen Antragstellung regelmäßig bei weitem.

Für die Kosten eines Statikers gilt: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,– € netto, bei komplexeren Vorhaben entsprechend mehr.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Hannover?

Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Verfahrensart und Auslastung der Behörde:

• Mitteilungsverfahren: Erschließungsbestätigung innerhalb von ca. 1 Monat nach vollständiger Einreichung
• Bauvoranfragen: ca. 3–8 Wochen
• Baugenehmigung (vereinfachtes Verfahren): ca. 3–5 Monate, bei hoher Auslastung bis zu 140 Tage

Die Genehmigungsfiktion: Was sie bedeutet und wo sie gilt

Seit der NBauO-Novelle 2024 gilt für Wohnbauvorhaben eine sogenannte Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von 3 Monaten nach vollständiger Einreichung, gilt die Genehmigung als erteilt. Die Behörde kann die Frist verlängern, muss dies aber einzelfallbezogen begründen.

Wichtige Einschränkung: Die Genehmigungsfiktion gilt nicht für gewerbliche Bauvorhaben. Wer eine Nutzungsänderung für ein Büro, ein Restaurant oder einen Laden plant, kann sich darauf nicht berufen.

Gültigkeit und Verlängerung

Eine erteilte Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit dem Bau begonnen wird oder die Ausführung 3 Jahre unterbrochen war. Eine Verlängerung ist möglich, muss aber vor Ablauf der Dreijahresfrist beantragt werden. Hat sich die Rechtslage zwischenzeitlich geändert, kann eine Verlängerung ausgeschlossen sein.

Was die NBauO-Novellen 2024 und 2025 für Bestandsgebäude bedeuten

Für Bauherren, die ein bestehendes Gebäude umbauen, aufstocken oder in seiner Nutzung ändern wollen, ist die sogenannte Umbauordnung (§ 85a NBauO) der wichtigste Neuerung der letzten Jahre. Sie gilt seit dem 1. Juli 2024 und besagt: An Bauteile, die von einer Umbaumaßnahme betroffen sind, werden keine höheren Anforderungen gestellt, als sie im Bestand bereits erfüllt sind – solange die Statik gewährleistet bleibt.

Das bedeutet in der Praxis: Wer ein Dachgeschoss ausbaut oder ein Gebäude aufstockt, muss nicht zwingend alle betroffenen Bestandsbauteile auf den aktuellen Neubaustandard nachrüsten. Das reduziert Kosten und Planungsaufwand erheblich. Die Dokumentationspflichten für den beauftragten Planer sind allerdings anspruchsvoll – alle Abweichungen vom aktuellen Standard müssen in den Bauvorlagen nachgewiesen werden.

Ebenfalls seit 2024 gelten reduzierte Abstandsflächen: statt 0,5 H nun 0,4 H zur Grundstücksgrenze, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H. Das schafft auf vielen Grundstücken in Hannover neue Spielräume für Anbauten und Aufstockungen.

Typische Fehler beim Bauantrag in Hannover

Aus der Praxis mit über 1.400 Bauvorhaben kennt Planeco Building die Stolpersteine, die Verfahren regelmäßig verzögern:

• Unvollständige Unterlagen bei Ersteinreichung: Jede Nachforderung verlängert das Verfahren um Wochen. Die Vollständigkeit der Unterlagen ist der wichtigste Faktor für eine zügige Bearbeitung.
• Fehlende Befreiungsanträge: Wer vom Bebauungsplan abweichen will, muss diesen Antrag zusammen mit dem Bauantrag einreichen und ausführlich begründen – nicht nachträglich.
• Denkmalschutz nicht berücksichtigt: In Hannover gibt es einen umfangreichen Denkmalbestand. Auch verfahrensfreie Maßnahmen können eine Genehmigung nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz erfordern. Der Kontakt zum Denkmalpfleger sollte bereits in der frühen Planungsphase aufgenommen werden.
• Wasserrechtliche oder sanierungsrechtliche Genehmigungen fehlen: Diese müssen separat beantragt und erteilt sein, bevor eine Baugenehmigung erteilt werden kann.
• BundID nicht rechtzeitig eingerichtet: Die Registrierung mit Online-Personalausweis oder Elster-Zertifikat dauert. Wer damit erst bei der Einreichung beginnt, verliert Zeit.
• Nutzungsänderung ohne Kenntnis der letzten Baugenehmigung: Maßgeblich ist nicht die tatsächliche, sondern die zuletzt genehmigte Nutzung. Wer das übersieht, plant an der Realität vorbei.

Bauvoranfrage als strategisches Instrument

Vor einem vollständigen Bauantrag lohnt sich in vielen Fällen eine Bauvoranfrage in Hannover. Sie klärt einzelne Fragen zur Bebaubarkeit oder Nutzungsänderung verbindlich, ohne dass alle Bauantragsunterlagen eingereicht werden müssen. Der resultierende Bauvorbescheid ist 3 Jahre gültig und bindend – und die gezahlten Gebühren werden auf das spätere Baugenehmigungsverfahren angerechnet.

Besonders bei größeren Investitionen, bei denen die Genehmigungsgebühren 0,4 bis 0,8 % der Bausumme betragen können, verhindert eine Bauvoranfrage teure Fehlplanungen. Wer ein Grundstück kaufen oder eine Immobilie umstrukturieren will, sollte die Bebaubarkeit nicht dem Zufall überlassen.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Hannover durch den gesamten Prozess – von der ersten Einschätzung über die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen bis zur Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde. Wenn Sie wissen möchten, welches Verfahren für Ihr konkretes Vorhaben gilt und was es kostet, sprechen Sie uns an.