Wer in Konstanz bauen will, hat es mit einer Behörde zu tun, die zwei Zuständigkeiten in einem Amt vereint: Das Baurechts- und Denkmalamt ist gleichzeitig Untere Baurechtsbehörde und Untere Denkmalschutzbehörde. Das macht Konstanz zu einer der wenigen Städte in Baden-Württemberg, in der Baurecht und Denkmalschutz nicht getrennt bearbeitet werden – mit direkten Konsequenzen für Ablauf, Unterlagen und Bearbeitungsdauer. Hinzu kommt die LBO-Reform 2025, die das Baugenehmigungsverfahren in Baden-Württemberg grundlegend verändert hat. Was das für Ihr Vorhaben in Konstanz konkret bedeutet, erklärt dieser Ratgeber.

Welche Behörde ist in Konstanz zuständig?

Als Große Kreisstadt ist Konstanz selbst Untere Baurechtsbehörde – nicht das Landratsamt Konstanz. Das ist ein wichtiger Unterschied zu den umliegenden Gemeinden im Landkreis, für die das Landratsamt zuständig bleibt. Ihren Bauantrag für ein Vorhaben innerhalb der Stadtgrenzen Konstanz richten Sie ausschließlich an das Baurechts- und Denkmalamt der Stadt Konstanz.

Erste Anlaufstelle ist die Abteilung BauPunkt im 2. Obergeschoss des Verwaltungsgebäudes Laube. Dort wird zunächst der konkrete Beratungsbedarf abgeklärt, bevor ein Antrag gestellt wird. Für Vorhaben im Landkreis Konstanz (also außerhalb der Stadtgrenzen) bleibt das Landratsamt zuständig.

Die drei Verfahrenswege – welcher gilt für Ihr Vorhaben?

In Konstanz stehen grundsätzlich drei Verfahrenswege zur Verfügung. Welcher für Sie gilt oder infrage kommt, hängt vom Vorhabentyp und der Lage des Grundstücks ab.

Kenntnisgabeverfahren

Das Kenntnisgabeverfahren ist kein Genehmigungsverfahren im eigentlichen Sinne: Sie informieren die Behörde über Ihr Vorhaben, und nach Ablauf eines Monats ab Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Gemeinde dürfen Sie mit dem Bau beginnen – sofern niemand Einwände erhebt. Das Verfahren ist nur möglich, wenn das Vorhaben vollständig den Festsetzungen eines Bebauungsplans entspricht und keine Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich sind.

Der entscheidende Nachteil: Es gibt keine behördliche Genehmigung und damit keinen Bestandsschutz. Nachbareinwendungen sind auch noch Jahre nach Baubeginn möglich. Erfahrene Planer empfehlen das Kenntnisgabeverfahren daher nur bei eindeutiger B-Plan-Konformität und unkritischer Nachbarsituation.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 (bis 13 m Wandhöhe) ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren seit der LBO-Reform 2025 zwingend vorgeschrieben – sofern nicht das Kenntnisgabeverfahren gewählt wird. Für gewerbliche Vorhaben besteht ein Wahlrecht zwischen vereinfachtem und konventionellem Verfahren.

Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde einen reduzierten Umfang: Planungsrecht, örtliche Bauvorschriften und beantragte Abweichungen – aber nicht alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Die Verantwortung dafür, dass auch die nicht geprüften Vorschriften eingehalten werden, liegt beim Bauherrn. Wer hier Fehler macht, riskiert einen Baustopp oder eine Rückbauverfügung.

Im vereinfachten Verfahren erhalten Angrenzereigentümer zwei Wochen Zeit für Einwendungen, sofern Abweichungen beantragt wurden, die auch dem Nachbarschutz dienen.

Konventionelles Baugenehmigungsverfahren

Das vollumfängliche Verfahren ist für Sonderbauten nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg zwingend – also für Gebäude mit besonderer Art oder Nutzung wie Hochhäuser, Schulen oder Versammlungsstätten. Die Behörde prüft hier alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen vollständig. Das Verfahren dauert länger, bietet dafür aber die größte Rechtssicherheit.

Was sich durch die LBO-Reform 2025 geändert hat

Die Novellierung der Landesbauordnung Baden-Württemberg ist am 28. Juni 2025 in Kraft getreten und hat das Baugenehmigungsverfahren in mehreren Punkten grundlegend verändert. Eine weitere Anpassung folgte am 28. Februar 2026. Hier sind die für Bauherren in Konstanz relevantesten Änderungen:

Genehmigungsfiktion nach drei Monaten

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt eine Baugenehmigung als erteilt, wenn die Behörde nach Ablauf von drei Monaten keine Entscheidung getroffen hat – vorausgesetzt, die Unterlagen wurden als vollständig bestätigt und alle Stellungnahmen der beteiligten Stellen liegen vor. Die Frist beginnt also nicht mit der Einreichung, sondern erst nach der Vollständigkeitsbestätigung.

Wichtig: Die Fiktion gilt nicht automatisch für beantragte Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen – diese müssen gesondert beantragt worden sein. Außerdem bleibt unklar, wie die Stadt Konstanz in der Praxis mit dem Baufreigabeschein (dem sogenannten „Roten Punkt") im Fall der Genehmigungsfiktion umgeht, da die LBO hierzu keine explizite Regelung enthält. Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn der Rote Punkt vorliegt. Bauherren sollten bei Eintritt der Fiktion aktiv bei der Behörde nachfragen.

Zudem kann auf die Genehmigungsfiktion verzichtet werden – bei komplexen Vorhaben kann eine formale Genehmigung die bessere Wahl sein, da sie mehr Rechtssicherheit bietet.

Kein Widerspruchsverfahren mehr

Seit dem 1. Juni 2025 ist das baurechtliche Widerspruchsverfahren in Baden-Württemberg abgeschafft. Wer gegen einen Bescheid des Baurechts- und Denkmalamts Konstanz vorgehen will, muss direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht Freiburg erheben. Für Bescheide, die vor dem 1. Juni 2025 bekannt gegeben wurden, ist der Widerspruch noch möglich.

Erleichterungen bei Abstandsflächen und Bestandsschutz

Die Abstandsflächenregelungen wurden gelockert, unter anderem durch neue Privilegierungen im Innenbereich. Solaranlagen auf Dächern bis 1,50 m Höhe und nachträgliche Dachdämmungen bis 0,30 m Dicke haben keine Auswirkungen mehr auf die Abstandsflächenberechnung. Für Nutzungsänderungen und Aufstockungen im Bestand gelten außerdem erleichterte Brandschutzanforderungen.

Neu ist auch, dass der Bestandsschutz erstmals gesetzlich definiert wurde: Er gilt für bauliche Anlagen, die genehmigt und genehmigungskonform errichtet wurden und den Umfang der genehmigten Nutzung nicht verlassen haben. Das ist besonders relevant für Umbauvorhaben und Nutzungsänderungen im Bestand.

Ablauf: So läuft das Baugenehmigungsverfahren in Konstanz ab

1. Erstberatung beim BauPunkt: Klären Sie vorab, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt und welche Unterlagen benötigt werden. Bei Vorhaben in der Altstadt oder an denkmalgeschützten Gebäuden empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit dem Baurechts- und Denkmalamt.
2. Bauvorlagen zusammenstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die erforderlichen Unterlagen. Ohne Bauvorlageberechtigten kann kein Bauantrag eingereicht werden.
3. Digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt (ViBa-BW): Bauanträge in Konstanz werden elektronisch über das Virtuelle Bauamt eingereicht. Alle Unterlagen müssen im archivfähigen Format PDF/A vorliegen. Über das ViBa-BW können Bauherren und Architekten den Bearbeitungsstand jederzeit online einsehen.
4. Vollständigkeitsprüfung (10 Arbeitstage): Die Behörde prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob die Bauvorlagen vollständig sind. Sind Unterlagen unvollständig, teilt die Behörde mit, was nachzureichen ist – und die Frist beginnt erst nach vollständiger Einreichung neu zu laufen. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
5. Fachstellenbeteiligung: Je nach Vorhaben werden weitere Ämter beteiligt – etwa zu Brandschutz, Immissionsschutz, Naturschutz oder Barrierefreiheit. Bei Vorhaben in der Altstadt oder an Kulturdenkmalen wird automatisch die Denkmalschutzbehörde einbezogen.
6. Entscheidung und Baufreigabe: Die Baugenehmigung wird erteilt, mit Auflagen versehen oder abgelehnt. Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn die Genehmigung vorliegt und der Baufreigabeschein – der sogenannte „Rote Punkt" – erteilt wurde.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag in Konstanz

Die genauen Anforderungen richten sich nach der Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO). Für die meisten Bauanträge in Konstanz sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Amtlicher Lageplan (aktuell, maßstabsgerecht)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis bzw. Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
• GEG-Erfüllungserklärung (bei Neubau und bestimmten Bestandsmaßnahmen)
• Statistik-Erhebungsbogen
• Berechnung der erforderlichen Kfz-Stellplätze
• Erklärung gemäß § 7 Baumschutzsatzung Konstanz – wird häufig übersehen, ist aber in Konstanz zwingend einzureichen

Bei Vorhaben an Kulturdenkmalen oder in der denkmalgeschützten Altstadt kommen je nach Einzelfall weitere Unterlagen hinzu: restauratorische Voruntersuchungen, Gutachten von Sonderfachleuten aus den Bereichen Restaurierung, Zimmermannsrestaurierung oder Geologie.

Wann ein Statiker einzubinden ist und welche statischen Nachweise konkret erforderlich sind, hängt vom Vorhabentyp ab. Bei Aufstockungen, Dachausbauten mit Eingriffen in die Tragstruktur oder Nutzungsänderungen mit geänderten Lastannahmen ist ein Standsicherheitsnachweis in der Regel Pflicht. Die Kosten für Statik liegen je nach Umfang ab ca. 1.500,– € netto.

Besonderheit Konstanz: Denkmalschutz in der Altstadt

Die Konstanzer Altstadt ist eine denkmalgeschützte Gesamtanlage. Wer dort baut oder umbaut, muss mit einer automatischen Beteiligung der Denkmalschutzbehörde rechnen – die im Baurechts- und Denkmalamt direkt angesiedelt ist. Das gilt auch für Vorhaben in der Umgebung von Kulturdenkmalen besonderer Bedeutung.

Für baugenehmigungspflichtige Vorhaben an Kulturdenkmalen müssen Bauherren keinen separaten denkmalrechtlichen Antrag stellen – die Denkmalschutzbehörde wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens automatisch beteiligt. Anders verhält es sich bei Maßnahmen, die zwar denkmalrechtlich relevant sind, aber keine Baugenehmigung erfordern: Hier ist eine gesonderte denkmalrechtliche Genehmigung notwendig.

Praktisch bedeutet das: Vorhaben in der Altstadt dauern in der Regel länger als vergleichbare Projekte außerhalb. Realistische Bearbeitungszeiten liegen bei drei bis sechs Monaten, wenn denkmalschutzrechtliche Abstimmungen erforderlich sind. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem Baurechts- und Denkmalamt – noch vor der eigentlichen Planung – spart Zeit und Planungskosten.

Kosten einer Baugenehmigung in Konstanz

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Richten sich nach den Baukosten, in der Regel ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten entspricht das ca. 1.500,– € Behördengebühren.
• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,– bis 8.000,– € netto für einen typischen Bauantrag
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und Nachweise: ab ca. 1.500,– € netto, je nach Umfang bis 2.500,– € netto und mehr
• Zusatzkosten bei Denkmalschutz: Gutachten und Voruntersuchungen können je nach Einzelfall 2.000,– bis 5.000,– € netto zusätzlich kosten

Für ein typisches Einfamilienhaus in Konstanz (300.000,– € Baukosten, kein Denkmalschutz) sind Gesamtkosten von ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto realistisch. Planeco Building bietet volle Preistransparenz – alle Kosten werden vor Auftragserteilung offengelegt.

Gültigkeitsdauer und was bei Verzögerungen gilt

Eine Baugenehmigung in Konstanz erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Bauausführung begonnen wird oder wenn die Bauausführung nach diesem Zeitraum ein Jahr lang unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Wer absehbar nicht im Zeitplan liegt, sollte den Verlängerungsantrag rechtzeitig stellen – nach Erlöschen der Genehmigung muss ein neuer Antrag gestellt werden.

Bauvoranfrage als Absicherung vor dem Bauantrag

Bei Vorhaben mit unklarer Genehmigungsfähigkeit – etwa bei fehlenden Bebauungsplänen, Vorhaben im Außenbereich oder komplexen Altstadtprojekten – empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Konstanz vor dem vollständigen Bauantrag. Die Behörde klärt dabei einzelne Fragen zur Genehmigungsfähigkeit verbindlich – ohne dass bereits alle Bauvorlagen eingereicht werden müssen. Das spart Planungskosten, wenn sich herausstellt, dass ein Vorhaben in der geplanten Form nicht genehmigungsfähig ist.

Planeco Building hat in Konstanz und der Region bereits zahlreiche Bauvoranfragen und Bauanträge erfolgreich begleitet – von Wohnungsneubauten im B-Plan-Gebiet bis zu Nutzungsänderungen im Bestand. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen bundesweit und lokaler Expertise in Konstanz übernimmt Planeco Building den gesamten Prozess: von der Erstberatung über die Erstellung aller Bauvorlagen bis zur Kommunikation mit dem Baurechts- und Denkmalamt.

Wenn Sie wissen möchten, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt und was es realistisch kosten wird, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.