Wer in Magdeburg ein Bauvorhaben plant, stößt schnell auf eine zentrale Frage: Brauche ich überhaupt eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt für mein Vorhaben? Die Antwort hängt von der Art des Vorhabens, dem Grundstück und der aktuellen Rechtslage ab. Mit der BauO LSA-Novelle vom Dezember 2025 hat sich einiges verändert: Bestimmte Dachgeschossausbauten sind jetzt genehmigungsfrei, der Prüfrahmen im vereinfachten Verfahren wurde reduziert, und der Umbau im Bestand wird durch neue Experimentierklauseln erleichtert. Dieser Leitfaden erklärt, was das konkret für Bauherren und Immobilieneigentümer in Magdeburg bedeutet.

Wann brauchen Sie in Magdeburg eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Magdeburg ist genehmigungspflichtig. Die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) unterscheidet zwischen verfahrensfreien Vorhaben, der Genehmigungsfreistellung und dem genehmigungspflichtigen Verfahren.

Verfahrensfrei – also ohne Antrag beim Bauordnungsamt – sind in Sachsen-Anhalt unter anderem:

• Garagen und überdachte Stellplätze bis 50 m² Grundfläche und einer mittleren Wandhöhe bis 3 m
• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche und 3 m Tiefe
• Gartenhäuser bis 10 m³ Brutto-Rauminhalt
• Solaranlagen auf Dächern (nach der Novelle 2025 mit reduzierten Mindestabständen zu Brandwänden)
• Wärmepumpen innerhalb der Abstandsflächen (neu seit der Novelle 2025)

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Abstandsflächen, Bebauungsplan-Festsetzungen und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiterhin – die Eigenverantwortung des Bauherrn ist hier besonders gefragt.

Für größere Vorhaben – Neubauten, Anbauten, Nutzungsänderungen, Aufstockungen – ist in der Regel ein Bauantrag erforderlich. Ob das vereinfachte oder das vollständige Verfahren gilt, hängt vor allem von der Gebäudeklasse ab.

Was die BauO LSA-Novelle 2025 für Magdeburg ändert

Der Landtag Sachsen-Anhalt hat am 16. Dezember 2025 eine umfangreiche Novelle der Bauordnung beschlossen, die mehr als 30 Paragrafen betrifft. Für Bauherren in Magdeburg sind vor allem diese Änderungen relevant:

• Genehmigungsfreier Dachgeschossausbau: Der Ausbau zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich ist unter bestimmten Voraussetzungen künftig genehmigungsfrei. Das bedeutet nicht, dass keine Prüfung nötig ist – es entfällt lediglich der förmliche Antrag. Statik und Brandschutz müssen trotzdem nachgewiesen werden.
• Vereinfachte Umnutzung zu Wohnraum: Aufenthaltsräume in rechtmäßig bestehenden Gebäuden können einfacher in Wohnraum umgenutzt werden. Das reduziert den Aufwand bei bestimmten Nutzungsänderungen erheblich.
• Experimentierklausel für Bestandsumbau: Beim Umbau im Bestand können bestimmte technische Standards abgesenkt werden, solange Standsicherheit und Brandschutz gewährleistet bleiben. Das macht die Reaktivierung von Leerstand wirtschaftlich attraktiver.
• Reduzierter Prüfrahmen: Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde künftig weniger – Bauherren und Entwurfsverfasser tragen entsprechend mehr Eigenverantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften.

Die Novelle macht manche Vorhaben einfacher und schneller. Sie erhöht aber gleichzeitig die Anforderungen an die Qualität der eingereichten Unterlagen – wer fehlerhafte Pläne einreicht, trägt das Risiko selbst.

Die Verfahrensarten im Überblick

Für genehmigungspflichtige Vorhaben in Magdeburg gibt es drei relevante Verfahrenswege:

Genehmigungsfreistellung

Gilt für einfache Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, wenn ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und das Vorhaben dessen Festsetzungen einhält. Die Unterlagen werden beim Bauordnungsamt eingereicht, aber nicht aktiv geprüft – die Behörde kann das Verfahren jedoch innerhalb eines Monats stoppen. Seit der Novelle 2025 entfällt die Möglichkeit, freiwillig einen Bauantrag für freigestellte Vorhaben zu stellen.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das häufigste Verfahren für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3. Die Behörde prüft vor allem das Planungsrecht (Bebauungsplan, Abstandsflächen), nicht aber technische Nachweise wie Statik oder Brandschutz – diese liegen in der Verantwortung des Entwurfsverfassers. Nach der Novelle 2025 ist der Prüfrahmen hier nochmals reduziert worden.

Baugenehmigungsverfahren

Das vollständige Verfahren gilt für komplexere Vorhaben, insbesondere Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5, Sonderbauten und Vorhaben mit besonderen Anforderungen. Hier prüft die Behörde umfassend – planungsrechtlich, bauordnungsrechtlich und technisch. Die gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt 3 Monate ab Eingang vollständiger Unterlagen.

Schritt für Schritt: So läuft der Bauantrag in Magdeburg ab

1. Bebauungsplan prüfen: Bevor Sie planen, klären Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan existiert und was er erlaubt. Der Fachdienst Bauleitplanung der Landeshauptstadt Magdeburg gibt Auskunft zur Bebaubarkeit. Achtung: Magdeburg stellt seinen Flächennutzungsplan derzeit neu auf – in einzelnen Stadtbereichen können Veränderungssperren entstehen, die laufende Planungen blockieren.
2. Bauvoranfrage stellen (optional, aber empfehlenswert): Bei unklarer Rechtslage – etwa im unbeplanten Innenbereich oder bei Nutzungsänderungen – sichert eine Bauvoranfrage in Magdeburg die planungsrechtliche Zulässigkeit verbindlich ab. Die Gebühr wird bis zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigung angerechnet.
3. Bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser beauftragen: Für genehmigungspflichtige Vorhaben ist ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur gesetzlich vorgeschrieben. Er erstellt alle Bauvorlagen und zeichnet für deren Richtigkeit verantwortlich.
4. Unterlagen zusammenstellen und einreichen: Der vollständige Bauantrag wird bei der zentralen Antragsannahme des Fachdiensts Bauordnungsamt und Denkmalschutz eingereicht. Seit Dezember 2024 ist auch eine digitale Einreichung über das Online-Portal der Stadt möglich – Voraussetzung ist ein BundID-Konto oder ein Mein-Unternehmenskonto. Die Registrierung kann bis zu 14 Tage dauern, daher frühzeitig einplanen. Die Schriftform bleibt weiterhin Pflicht.
5. Vollständigkeitsprüfung abwarten: Die Bearbeitungsfrist beginnt erst mit Eingang vollständiger Unterlagen. Jede Nachforderung kostet Wochen. Unvollständige Unterlagen sind die häufigste Ursache für Verzögerungen in Magdeburg.
6. Baugenehmigung erhalten und Baubeginnsanzeige einreichen: Nach Erteilung der Genehmigung muss mindestens eine Woche vor Baubeginn eine Baubeginnsanzeige beim Bauordnungsamt eingereicht werden. Dieser Schritt wird von vielen Bauherren vergessen – er ist aber gesetzlich vorgeschrieben.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag

Für jeden Bauantrag in Magdeburg sind folgende Grundunterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Bauantragsformular mit Übereinstimmungserklärung
• Auszug aus dem amtlichen Liegenschaftskataster
• Lageplan (von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Nachweis der gesicherten Erschließung

Je nach Vorhaben kommen hinzu:

• Standsicherheitsnachweis: Pflicht bei allen genehmigungspflichtigen Neubauten, Aufstockungen und tragenden Umbauten. Ein Statiker erstellt den Standsicherheitsnachweis – die Kosten beginnen ab 500,– € netto für einfache Vorhaben, bei komplexeren Projekten liegen sie deutlich höher. Mehr dazu unter Statiker Kosten.
• Brandschutznachweis: Erforderlich ab Gebäudeklasse 3 und bei Sonderbauten.
• Bestandsunterlagen bei Nutzungsänderungen: Ohne Nachweis der bisherigen Nutzung und vorhandene Baugenehmigungen kann die Zulässigkeit nicht beurteilt werden.
• Denkmalrechtliche Genehmigung: Bei Vorhaben an oder in der Nähe von Kulturdenkmalen – in Magdeburg prüft dasselbe Amt Bauordnungs- und Denkmalschutzfragen, was die Abstimmung vereinfacht, aber erweiterte Anforderungen mit sich bringt.

Was kostet eine Baugenehmigung in Magdeburg?

Die Behördengebühren richten sich nach der Baugebührenverordnung Sachsen-Anhalt (BauGVO LSA): 5,– € je angefangene 500,– € Bauwert, mindestens 50,– €.

Konkrete Beispiele:

• Terrassenüberdachung (Bauwert 8.500,– €): Behördengebühr ca. 85,– €
• Einfamilienhaus-Neubau (Bauwert 300.000,– €): Behördengebühr ca. 3.000,– €

Zur Behördengebühr kommen die Kosten für Planung und Nachweise hinzu. Für einen Einfamilienhaus-Neubau in Magdeburg sollten Bauherren insgesamt mit folgenden Größenordnungen rechnen:

• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,– bis 8.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und Nachweise: ca. 1.500,– bis 2.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 3.000,– € netto
• Gesamtkosten: ca. 11.000,– bis 14.500,– € netto

Bei einer Nutzungsänderung – etwa von Gewerbe zu Wohnen – fallen die Planungskosten in der Regel geringer aus, da kein vollständiger Neubauplan erstellt werden muss. Die Behördengebühr richtet sich hier nach dem Wert der genehmigungspflichtigen Maßnahme.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Magdeburg?

Die gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt 3 Monate ab Eingang vollständiger Unterlagen. In der Praxis dauert das Verfahren in Magdeburg häufig 4 bis 6 Monate, insbesondere wenn:

• Unterlagen nachgefordert werden müssen
• Nachbarbeteiligungen strittig verlaufen
• Denkmalschutzbelange betroffen sind
• Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen beantragt werden

Die erteilte Baugenehmigung gilt 3 Jahre – innerhalb dieser Frist muss mit den Bauarbeiten begonnen werden. Werden die Arbeiten länger als 2 Jahre unterbrochen, erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung um 1 Jahr ist auf Antrag möglich.

Der effektivste Hebel zur Verkürzung der Verfahrensdauer: vollständige und fehlerfreie Unterlagen beim ersten Einreichen. Planeco Building bearbeitet Bauanträge in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen zur Einreichungsreife – die Behördenbearbeitungszeit liegt außerhalb unseres Einflussbereichs.

Besonderheit Magdeburg: Denkmalschutz und Flächennutzungsplan

In Magdeburg bearbeitet der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz sowohl Baugenehmigungen als auch denkmalrechtliche Anträge unter einem Dach. Das vereinfacht die Abstimmung, bedeutet aber auch: Bei Vorhaben in der Altstadt oder in denkmalgeschützten Bereichen sind erweiterte Anforderungen zu erwarten, und die Bearbeitungszeit kann sich verlängern.

Genehmigungspflichtig nach dem Denkmalschutzgesetz Sachsen-Anhalt sind unter anderem Instandsetzungen, Umgestaltungen, Nutzungsänderungen und Beseitigungen von Kulturdenkmalen sowie Maßnahmen, die das Erscheinungsbild eines Kulturdenkmals verändern. Wer in einem denkmalgeschützten Bereich baut, sollte die denkmalrechtliche Genehmigung parallel zum Bauantrag einplanen.

Zusätzlich stellt Magdeburg seinen Flächennutzungsplan derzeit neu auf. Da die Neuaufstellung mehrere Jahre in Anspruch nimmt, sind in einzelnen Stadtbereichen Veränderungssperren möglich. Wer ein Grundstück kaufen oder ein Projekt starten will, sollte vorab prüfen, ob eine solche Sperre besteht oder droht. Eine positiv beschiedene Bauvoranfrage vor einer möglichen Veränderungssperre sichert die Planungsgrundlage verbindlich ab.

Häufige Fehler bei Bauanträgen in Magdeburg

• Unvollständige Unterlagen: Die Bearbeitungsfrist beginnt erst mit vollständigem Eingang. Jede Nachforderung kostet Wochen.
• Denkmalschutz unterschätzt: Wer in der Altstadt oder in denkmalgeschützten Bereichen baut, ohne die denkmalrechtliche Dimension einzuplanen, riskiert erhebliche Verzögerungen.
• Mündliche Zusagen als Grundlage: Telefonische Auskünfte des Bauamts sind nicht verbindlich. Nur der schriftliche Bauvorbescheid entfaltet Bindungswirkung.
• Baubeginnsanzeige vergessen: Mindestens eine Woche vor Baubeginn muss die Anzeige beim Bauordnungsamt eingehen – unabhängig davon, wie lange das Genehmigungsverfahren gedauert hat.
• Fehlende Bestandsunterlagen bei Nutzungsänderungen: Ohne Nachweis der bisherigen Nutzung und vorhandene Baugenehmigungen lässt sich die Zulässigkeit nicht beurteilen. Wer einen Statiker findet und einbindet, bevor Unterlagen eingereicht werden, vermeidet nachträgliche Korrekturen.

Bauordnungsamt Magdeburg: Kontakt und Zuständigkeiten

Zuständige Behörde ist der Fachdienst Bauordnungsamt und Denkmalschutz der Landeshauptstadt Magdeburg. Die Abgabe und Entgegennahme aller Anträge erfolgt ausschließlich über die zentrale Antragsannahme (Tel.: +49 391 540-5104). Die Bearbeitung erfolgt in drei geografischen Sachgebieten:

• Sachgebiet Nord/Nordwest
• Sachgebiet Mitte/Ost
• Sachgebiet Süd/Südost

Anschrift: An der Steinkuhle 6, 39128 Magdeburg. Aktuelle Öffnungszeiten und Kontaktdaten finden Sie direkt auf der Seite des Fachdiensts Bauordnungsamt und Denkmalschutz.