Wer in Marburg bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, trifft auf ein Genehmigungssystem mit einigen Besonderheiten, die sich von anderen hessischen Städten unterscheiden. Marburg ist eine sogenannte Sonderstatusstadt – das bedeutet: Die Stadt führt ihre eigene untere Bauaufsichtsbehörde und ist nicht dem Landkreis Marburg-Biedenkopf unterstellt. Für Bauherren ist das der erste entscheidende Punkt, bevor sie irgendeinen Antrag stellen.

Hinzu kommt: Die Hessische Bauordnung (HBO) wurde im Oktober 2025 durch das sogenannte Baupaket I novelliert. Einige Regelungen, die jahrelang galten, sind damit überholt. Wer jetzt plant, sollte mit dem aktuellen Stand arbeiten.

Welche Behörde ist für Ihr Bauvorhaben in Marburg zuständig?

Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo genau Ihr Grundstück liegt:

• Stadtgebiet Marburg: Fachdienst 63 – Bauaufsicht, Barfüßerstraße 11, 35037 Marburg, Telefon 06421 201-1620, E-Mail bauaufsicht@marburg-stadt.de. Öffnungszeiten: Montag bis Donnerstag 08:00–15:00 Uhr, Freitag 08:00–12:00 Uhr.
• Umlandgemeinden im Landkreis Marburg-Biedenkopf: Fachdienst Bauen des Landkreises, Im Lichtenholz 60, 35043 Marburg.

Liegt Ihr Grundstück innerhalb der Stadtgrenzen Marburgs, ist ausschließlich der städtische Fachdienst 63 Ihr Ansprechpartner – nicht der Landkreis. Dieser Unterschied klingt banal, führt in der Praxis aber regelmäßig zu Verwirrung, besonders bei Grundstücken in den Randlagen und Ortsteilen.

Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben ist genehmigungspflichtig. Die HBO unterscheidet drei Kategorien:

• Verfahrensfreie Vorhaben (§ 63 HBO): Bestimmte kleinere Maßnahmen benötigen keine Genehmigung – zum Beispiel Garagen bis 50 m² Nutzfläche oder Gebäude bis 30 m³ Brutto-Rauminhalt. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere Abstandsflächen und Bebauungsplanvorgaben, müssen trotzdem eingehalten werden.
• Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO): Wenn Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, kein Sonderbau ist und keine Abweichungen von Bauvorschriften erforderlich sind, können Sie unter Umständen ohne formale Baugenehmigung bauen – einen Monat nach Einreichung der Bauvorlagen bei der Gemeinde. Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt dabei vollständig bei Ihnen als Bauherrschaft.
• Genehmigungspflicht: Alles, was nicht unter die beiden obigen Kategorien fällt, ist genehmigungspflichtig. Das betrifft Neubauten, Anbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen und viele Umbauten im Bestand.

Ob eine Nutzungsänderung in Ihrem Fall genehmigungspflichtig ist, hängt unter anderem davon ab, ob sich die Nutzungsart baurechtlich ändert – etwa von Büro zu Wohnen oder von Lager zu Gastronomie. In Marburg ist das besonders relevant, weil die Universität einen hohen Bedarf an Wohnraum erzeugt und viele Eigentümer Gewerbeeinheiten umwidmen möchten.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Für die meisten privaten Bauvorhaben in Marburg gilt das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 65 HBO. Es kommt zum Einsatz, wenn das Vorhaben nicht verfahrensfrei und kein Sonderbau ist. Der entscheidende Unterschied zum Vollverfahren: Die Bauaufsicht prüft nur einen eingeschränkten Teil der eingereichten Unterlagen – insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit und ausgewählte bauordnungsrechtliche Anforderungen.

Was das für Sie bedeutet: Die Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren ist kein Freifahrtschein. Vorschriften, die nicht Gegenstand der behördlichen Prüfung sind, müssen Sie dennoch einhalten. Stellt die Bauaufsicht später fest, dass dagegen verstoßen wurde, kann sie den Bau stoppen oder bereits Gebautes abreißen lassen.

Das Vollverfahren nach § 66 HBO ist Sonderbauten vorbehalten – also Gebäuden mit besonderen Nutzungen oder Dimensionen, zum Beispiel Hochhäuser, Versammlungsstätten oder Krankenhäuser. Für ein Einfamilienhaus oder einen Anbau spielt es in der Regel keine Rolle.

Schritt für Schritt: So läuft der Bauantrag in Marburg ab

1. Bebauungsplan prüfen: Schauen Sie, ob für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Dieser regelt Nutzungsart, Baumasse, Abstandsflächen und Gestaltungsvorgaben. Liegt kein B-Plan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) – mit deutlich weniger Planungssicherheit.
2. Verfahrensweg klären: Ist Ihr Vorhaben verfahrensfrei, freigestellt oder genehmigungspflichtig? Bei Unsicherheit empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Marburg, die verbindliche Auskunft zu einzelnen Fragen liefert und drei Jahre gültig ist.
3. Bauvorlagen erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt – muss die Unterlagen erstellen und unterschreiben. Das ist in Hessen gesetzlich vorgeschrieben.
4. Bauantrag einreichen: Der Antrag kann digital über das Bauportal Hessen oder schriftlich beim Fachdienst 63 eingereicht werden. Vollständigkeit ist entscheidend: Unvollständige Unterlagen können zur Zurückweisung führen und verzögern das Verfahren erheblich.
5. Prüfung durch die Bauaufsicht: Die Behörde prüft die Unterlagen, beteiligt ggf. andere Fachbehörden (Denkmalschutz, Naturschutz, Straßenverkehrsbehörde) und gibt Nachbarn Gelegenheit zur Stellungnahme.
6. Baugenehmigung erhalten: Nach Erteilung der Genehmigung darf mit dem Bau begonnen werden. Die Genehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Bauausführung begonnen wird.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die erforderlichen Bauvorlagen richten sich nach dem Hessischen Bauvorlagenerlass. Für das vereinfachte Verfahren sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Amtlicher Lageplan: Erstellt von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, zeigt das Grundstück mit Bestandsbebauung und Nachbargrundstücken.
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, erstellt und unterschrieben vom Entwurfsverfasser.
• Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens, der Baustoffe und der Nutzung.
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen Statiker. Wann dieser erforderlich ist und was er kostet, hängt vom Vorhaben ab – mehr dazu auf der Seite zu Standsicherheitsnachweisen.
• Wärmeschutznachweis: Nachweis der energetischen Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
• Ausgefüllte BAB-Vordrucke: Standardformulare des Landes Hessen. Seit Dezember 2025 gelten neue Vordrucke (BAB 10, 17, 27, 29, 33, 36). Bis zum 1. April 2026 können noch die bisherigen Formulare verwendet werden.

Je nach Vorhaben kommen weitere Unterlagen hinzu: ein Brandschutznachweis bei bestimmten Gebäudeklassen, ein Schallschutznachweis bei Nutzungsänderungen oder ein Freiflächengestaltungsplan. Planeco Building prüft im Rahmen der Projektbearbeitung, welche Nachweise für Ihr konkretes Vorhaben erforderlich sind.

Was kostet eine Baugenehmigung in Marburg?

Die Behördengebühr berechnet sich nach den Rohbaukosten: Pro 1.000,–€ Rohbausumme werden mindestens 7,–€ festgesetzt. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten ergibt das eine Behördengebühr von mindestens 2.100,–€ netto – je nach Vorhaben und Aufwand auch mehr.

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten
• Architektenhonorar für die Bauantragsunterlagen: ca. 2,5 % der Bausumme
• Vermessung / amtlicher Lageplan: ab 500,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 1.500,–€ netto – mehr zu den Kosten für Statiker

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten sind Gesamtkosten von ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto realistisch. Bei Vorhaben in denkmalgeschützten Bereichen kommen Kosten für denkmalgerechte Planung und ggf. Gutachten hinzu.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Marburg?

Im vereinfachten Verfahren hat die Bauaufsicht maximal drei Monate Zeit, über den Antrag zu entscheiden. Bei besonderen Umständen kann die Frist um zwei Monate verlängert werden. Entscheidet die Behörde nicht innerhalb dieser Frist, gilt der Antrag als genehmigt – die sogenannte Genehmigungsfiktion. In der Praxis sollten Sie mit dieser Regelung aber nicht kalkulieren; sie ist ein rechtliches Sicherheitsnetz, kein Planungsinstrument.

Realistisch sind in Marburg Bearbeitungszeiten von zwei bis vier Monaten im vereinfachten Verfahren. Bei Vorhaben in denkmalgeschützten Bereichen oder Sanierungsgebieten verlängert sich das auf vier bis sechs Monate, weil zusätzlich die Untere Denkmalschutzbehörde und ggf. das Landesamt für Denkmalpflege beteiligt werden müssen. Der häufigste Grund für Verzögerungen: unvollständige Unterlagen bei Einreichung.

HBO-Novelle 2025: Was sich für Bauherren in Marburg geändert hat

Das Baupaket I, das am 14. Oktober 2025 in Kraft getreten ist, bringt mehrere Änderungen, die für Bauvorhaben in Marburg direkt relevant sind:

• Reduzierte Mindestabstandsfläche: Die Mindestabstandsfläche wurde von 3 m auf 2,50 m verkürzt. Das klingt nach wenig, hat aber konkrete Auswirkungen – besonders bei Marburgs engen Hanggrundstücken und der dichten Bebauung in der Altstadt und den Gründerzeitvierteln.
• Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten für Wohnungsbau: § 31 Abs. 3 BauGB, der Befreiungen von Bebauungsplanfestsetzungen für den Wohnungsbau ermöglicht, gilt nun ohne zeitliche Befristung und ohne Voraussetzung eines angespannten Wohnungsmarkts – also auch in Marburg. Ferienwohnungen sind ausgenommen.
• Neue BAB-Vordrucke: Seit Dezember 2025 gelten aktualisierte Formulare. Wer jetzt einen Antrag vorbereitet, sollte die neuen Vordrucke verwenden.

Besonderheiten in Marburg: Denkmalschutz, Altstadt und Sanierungsgebiete

Marburg hat eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen Altstädte Deutschlands. Das ist ein Standortvorteil – und eine baurechtliche Herausforderung. Wer in der Oberstadt, im Bereich des Landgrafenschlosses oder in einem der denkmalgeschützten Gesamtanlagen baut, muss zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz (HDSchG) einholen. Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben wird diese Genehmigung in die Baugenehmigung integriert – die Untere Denkmalschutzbehörde wird im Verfahren beteiligt. Ein Hinweis, der oft übersehen wird: Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung ist gebührenfrei.

Darüber hinaus gilt für die Marburger Altstadt eine Altstadtsatzung, die besondere gestalterische Anforderungen an Fassaden, Dachformen und Materialien stellt. Wer diese Vorgaben nicht kennt, riskiert Nachforderungen oder Ablehnungen im Verfahren.

In den Sanierungsgebieten Marburgs – darunter Teile der Altstadt und das Nordstadt/Bahnhofsquartier – ist zusätzlich eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich. Das gilt für Baumaßnahmen, aber auch für Grundstücksteilungen und bestimmte Verträge. Wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss die Bauaufsicht spätestens zwei Monate nach Eingang des Antrags entscheiden.

Typische Bauvorhaben in Marburg – worauf Sie achten müssen

Neubau im Neubaugebiet (z.B. Cappel, Richtsberg): Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor und sind keine Abweichungen erforderlich, ist die Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO möglich. Baubeginn ist dann einen Monat nach Einreichung der Unterlagen möglich – ohne formale Baugenehmigung. Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt bei Ihnen.

Dachgeschossausbau in der Altstadt: Hier greift fast immer der Denkmalschutz. Dachform, Gauben, Materialien und Dämmung müssen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Planen Sie vier bis sechs Monate Bearbeitungszeit ein.

Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnen: In Marburg ein häufiges Vorhaben, gerade in universitätsnahen Lagen. Genehmigungspflichtig, oft mit Stellplatznachweis und Brandschutzkonzept. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Anbau auf Hanggrundstücken: Marburgs Topografie macht Abstandsflächen komplizierter als in der Ebene. Die seit Oktober 2025 geltende Mindestabstandsfläche von 2,50 m schafft hier etwas mehr Spielraum. Trotzdem: Bei Hanglagen sollte die Abstandsflächenberechnung frühzeitig geprüft werden – am besten durch einen erfahrenen Statiker oder Architekten, der die lokalen Verhältnisse kennt.

Bauvoranfrage: Sinnvoll vor dem eigentlichen Antrag

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist – etwa bei einem Grundstück ohne qualifizierten B-Plan, bei einer unklaren Nutzungsänderung oder bei einem Bestandsgebäude in der Altstadt – ist eine Bauvoranfrage der richtige erste Schritt. Sie erhalten einen verbindlichen Bauvorbescheid zu einzelnen Fragen, der drei Jahre gültig ist und im späteren Baugenehmigungsverfahren bindend ist. Das spart Zeit und vermeidet kostspielige Planungsänderungen. Planeco Building begleitet Bauvoranfragen in Marburg von der Fragestellung bis zur Einreichung.