Bauvoranfrage Marburg: Ablauf, Kosten & Tipps

Wer in Marburg ein Grundstück kaufen, ein Bestandsgebäude umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, steht früh vor einer zentralen Frage: Ist das Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig? Die Bauvoranfrage gibt darauf eine verbindliche Antwort – bevor teure Planungsleistungen beauftragt werden. Das Ergebnis ist ein Bauvorbescheid, der drei Jahre lang gilt und im späteren Baugenehmigungsverfahren bindend ist. In Marburg ist dieses Instrument besonders wertvoll: Die historische Altstadt, die ausgeprägte Hangtopografie und der hohe Anteil denkmalgeschützter Gebäude machen viele Vorhaben planungsrechtlich komplex – und eine frühzeitige Klärung entsprechend wichtig.

Was die Bauvoranfrage in Marburg von anderen Städten unterscheidet

Marburg ist eine Sonderstatusstadt in Hessen. Das bedeutet: Die Stadt unterhält eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde und ist damit für alle Bauvoranfragen im Stadtgebiet selbst zuständig – unabhängig vom Landkreis Marburg-Biedenkopf, der die umliegenden Gemeinden betreut. Wer also ein Vorhaben innerhalb der Stadtgrenzen plant, wendet sich an den Fachdienst 63 – Bauaufsicht der Stadt Marburg, Barfüßerstraße 11, 35037 Marburg. Für Grundstücke im Landkreis ist der Fachdienst Bauen des Landkreises Marburg-Biedenkopf, Lichtenholz 60, 35043 Marburg, zuständig.

Darüber hinaus gibt es drei Marburg-spezifische Faktoren, die bei der Vorbereitung einer Bauvoranfrage regelmäßig unterschätzt werden:

• Denkmalschutz: In der historischen Altstadt und in den historischen Dorfkernen der Stadtteile begleitet die Untere Denkmalschutzbehörde nahezu jeden Umbau. Bei denkmalgeschützten Gebäuden empfiehlt es sich, die Bauvoranfrage und die denkmalschutzrechtliche Abstimmung parallel zu führen – nicht nacheinander. Die Untere Denkmalschutzbehörde leitet die Maßnahme anschließend an das Landesamt für Denkmalpflege Hessen weiter, um das erforderliche Einvernehmen herzustellen.
• Hanglagen und Abstandsflächen: Die ausgeprägte Topografie Marburgs führt bei vielen Grundstücken zu besonderen Anforderungen an Abstandsflächen und Höhenbegrenzungen. Seit der HBO-Novelle vom 14. Oktober 2025 wurde der gesetzliche Mindestabstand zur Nachbargrenze von 3 m auf 2,50 m reduziert – eine Änderung, die für enge Hanggrundstücke in Marburg konkret mehr Spielraum bedeuten kann.
• Bebauungspläne vorab prüfen: Die Stadt Marburg stellt alle Bebauungspläne online zur Verfügung. Eine Vorab-Prüfung kostet nichts und gibt einen ersten Hinweis darauf, welche Festsetzungen für das eigene Grundstück gelten.

Rechtsgrundlage und was der Bauvorbescheid wirklich bedeutet

Die Bauvoranfrage ist in § 76 der Hessischen Bauordnung (HBO) geregelt. Auf Antrag können einzelne Fragen eines Bauvorhabens verbindlich durch die Bauaufsichtsbehörde geklärt werden – noch bevor der vollständige Bauantrag eingereicht wird. Das Ergebnis ist ein schriftlicher Bescheid (Bauvorbescheid), der für das spätere Baugenehmigungsverfahren bindend ist, sofern er nicht zurückgenommen oder widerrufen wird.

Wichtig zu verstehen: Ein Bauvorbescheid ist keine Baugenehmigung und keine Erlaubnis zum Bauen. Er klärt ausschließlich die konkret gestellten Fragen – nicht das gesamte Vorhaben. Wer also fragt, ob ein Dachgeschossausbau planungsrechtlich zulässig ist, erhält darüber Auskunft – aber noch keine Aussage zu Brandschutz, Stellplatzpflicht oder Entwässerung.

Was sich 2025 geändert hat – und was das für Marburg bedeutet

Die HBO-Novelle vom 14. Oktober 2025 bringt mehrere Änderungen, die für Bauvoranfragen in Marburg direkt relevant sind:

• Reduzierter Mindestabstand (2,50 m): Der gesetzliche Mindestabstand zur Nachbargrenze wurde von 3 m auf 2,50 m gesenkt. Für Marburgs enge Hanggrundstücke kann das die Bebaubarkeit verbessern.
• Erleichterter Dachausbau: Bei der Umnutzung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken wurde die Anforderung an die lichte Raumhöhe auf 2,20 m reduziert. Das ist besonders relevant für Marburg als Universitätsstadt mit hohem Bedarf an studentischem Wohnraum.
• Erweitertes Freistellungsverfahren: Im unbeplanten Innenbereich können sich bestimmte Vorhaben nun ohne Baugenehmigung im Freistellungsverfahren realisieren lassen – sofern sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt. Das kann bedeuten, dass für manche Vorhaben, für die bisher eine Bauvoranfrage sinnvoll war, gar kein Genehmigungsverfahren mehr nötig ist.
• Genehmigungsfreie Abbruchvorhaben: Seit dem 14. Oktober 2025 sind Abbruchvorhaben nach § 63a HBO nicht mehr genehmigungspflichtig.

Diese Änderungen sollten bei der Formulierung der Fragen in der Bauvoranfrage berücksichtigt werden – insbesondere wenn das Vorhaben bisher an Abstandsflächen oder Raumhöhen gescheitert wäre.

Kosten einer Bauvoranfrage in Marburg

Die Kosten setzen sich aus zwei Positionen zusammen: den Behördengebühren und den Kosten für den beauftragten Architekten.

• Behördengebühren: Die Gebühr beträgt grundsätzlich 40 % der entsprechenden Baugenehmigungsgebühr, mindestens jedoch 100,– € netto. Ein praktischer Vorteil: Die Hälfte der Bauvoranfragegebühr wird auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet, sofern der Bauvorbescheid bindend ist.
• Architektenkosten: In Hessen darf eine Bauvoranfrage ausschließlich von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser gestellt werden – das ist eine hessische Besonderheit, die in anderen Bundesländern nicht gilt. Bauherren können die Bauvoranfrage also nicht selbst einreichen. Die Architektenkosten für die Vorbereitung und Einreichung liegen typischerweise zwischen 500,– € und 1.500,– € netto.
• Gesamtkosten: In der Regel sind Gesamtkosten von ca. 800,– € bis 2.500,– € netto realistisch.

Rechenbeispiel Dachgeschossausbau: Bei einem Dachausbau mit geschätzten Rohbaukosten von 60.000 € ergibt sich eine Baugenehmigungsgebühr von ca. 600 €. Die Bauvoranfragegebühr beträgt dann ca. 240 € (40 %), mindestens aber 100 €. Zuzüglich Architektenkosten von ca. 500–1.000 € netto entstehen Gesamtkosten von ca. 740–1.240 € netto – bevor ein einziger Grundriss gezeichnet wurde. Davon werden 120 € (Hälfte der Behördengebühr) später auf die Baugenehmigung angerechnet.

Welche Unterlagen werden benötigt

Die Grundausstattung für jede Bauvoranfrage in Marburg umfasst:

• Ausgefülltes Antragsformular (BAB 01), digital über das Bauportal Hessen einreichbar
• Aktuelle Lageplanskizze oder Flurkarte
• Konkret formulierte Fragestellungen

Je nach Art des Vorhabens kommen weitere Unterlagen hinzu:

• Grundrisse und Ansichten bei Fragen zu Höhen, Geschossigkeit oder Abständen
• Bestehende Baugenehmigungen bei Nutzungsänderungen
• Fotos des Bestands bei Vorhaben in der Altstadt oder an denkmalgeschützten Gebäuden

Unvollständige Anträge werden von der Bauaufsichtsbehörde zurückgewiesen. Werden Mängel nach gesetzter Frist nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen. Planeco Building prüft die Vollständigkeit der Unterlagen vor Einreichung – das verhindert unnötige Verzögerungen.

Ablauf: Von der Frage bis zum Bauvorbescheid

1. Vorbereitung: Bebauungsplan online prüfen, Fragestellungen präzise formulieren, Unterlagen zusammenstellen. Der Architekt übernimmt die fachgerechte Aufbereitung.
2. Antragstellung: Einreichung beim Fachdienst 63 der Stadt Marburg (Stadtgebiet) oder beim Fachdienst Bauen des Landkreises (umliegende Gemeinden) – digital über das Bauportal Hessen oder in Papierform.
3. Vollständigkeitsprüfung und Beteiligung: Die Behörde prüft die Vollständigkeit und beteiligt ggf. weitere Fachstellen (z.B. Untere Denkmalschutzbehörde, Stadtplanung).
4. Prüfung und Bescheiderstellung: Die Bauaufsicht prüft die gestellten Fragen und erteilt den Bauvorbescheid. Die Bearbeitungszeit in Marburg liegt typischerweise bei 3–8 Wochen.

Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. Reagiert die Behörde bei Vorhaben im vereinfachten Verfahren nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt der Vorbescheid als erteilt (Genehmigungsfiktion). Wird die Bauvoranfrage abgelehnt, kann innerhalb eines Monats nach Zustellung Widerspruch eingelegt werden.

Wie man Fragen richtig formuliert – und welche Fehler vermieden werden sollten

Die Formulierung der Fragen ist der entscheidende Erfolgsfaktor. Vage Fragen wie „Ist mein Vorhaben genehmigungsfähig?" werden abgelehnt. Fragen müssen konkret, prüfbar und so formuliert sein, dass sie mit Ja oder Nein beantwortet werden können. Beispiele für typische Marburger Vorhaben:

• Dachausbau: „Ist der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken auf dem Flurstück [X], Gemarkung Marburg, bei einer lichten Raumhöhe von 2,20 m nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?"
• Nutzungsänderung: „Ist die Nutzungsänderung des Erdgeschosses von Büro- zu Wohnnutzung im Gebäude [Adresse] nach dem geltenden Bebauungsplan Nr. [X] zulässig?"
• Neubau: „Ist die Errichtung eines zweigeschossigen Wohngebäudes mit Satteldach auf dem Flurstück [X] mit einem Grenzabstand von 2,50 m zur nördlichen Grundstücksgrenze planungsrechtlich zulässig?"

Die häufigsten Ablehnungsgründe bei Bauvoranfragen in Marburg sind:

• Unklare oder nicht prüfbare Fragestellungen
• Fehlende oder veraltete Unterlagen (z.B. keine aktuelle Flurkarte)
• Planungsrechtliche Unvereinbarkeit mit dem Bebauungsplan oder dem Einfügungsgebot nach § 34 BauGB
• Nicht berücksichtigte denkmalschutzrechtliche Anforderungen in der Altstadt
• Übersehene Brandschutzanforderungen bei Nutzungsänderungen

Bei einer Nutzungsänderung – etwa von Gewerbe zu Wohnraum oder von Wohnraum zu Ferienwohnung – ist die Bauvoranfrage besonders sinnvoll, weil hier häufig mehrere Rechtsbereiche gleichzeitig betroffen sind. Planeco Building hat in solchen Konstellationen über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Stolpersteine in Hessen.

Wann eine Bauvoranfrage in Marburg besonders sinnvoll ist

Eine Bauvoranfrage lohnt sich immer dann, wenn die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens unklar ist und bevor größere Planungskosten entstehen. In Marburg ist das besonders relevant bei:

• Vorhaben in der historischen Altstadt oder an denkmalgeschützten Gebäuden
• Dachgeschossausbauten zur Schaffung von Wohnraum (auch für studentische Nutzung)
• Nutzungsänderungen von Gewerbe zu Wohnraum oder umgekehrt
• Neubauten oder Anbauten auf Hanggrundstücken mit engen Abstandsverhältnissen
• Grundstückskäufen, bei denen die Bebaubarkeit vor der Kaufentscheidung geprüft werden soll
• Vorhaben in planungsrechtlichen Grauzonen, z.B. im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB

Wer einen bauvorlageberechtigten Architekten für die Bauvoranfrage sucht oder wissen möchte, ob für das eigene Vorhaben auch ein Statiker frühzeitig eingebunden werden sollte, kann sich bei Planeco Building kostenlos beraten lassen. Die Bearbeitungszeit für die Erstellung und Einreichung der Bauvoranfrage liegt bei Planeco Building bei 14–21 Tagen.