Wer in München baut, muss mit einem realistischen Zeithorizont von 8 bis 18 Monaten für die Baugenehmigung rechnen – nicht mit den gesetzlich vorgesehenen 3 Monaten. Die Lokalbaukommission (LBK) ist die größte zentrale Baugenehmigungsbehörde Deutschlands und bearbeitet jährlich über 10.000 Bauanträge. Das Ergebnis: Wartezeiten, die Finanzierungspläne ins Wanken bringen, Handwerkerverträge gefährden und Projektkalkulationen auf den Kopf stellen. Wer das Verfahren kennt, kann es nicht abkürzen – aber erheblich glatter gestalten.

Brauchen Sie in München überhaupt eine Baugenehmigung?

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet vier Verfahrensarten. Welche für Ihr Vorhaben gilt, entscheidet maßgeblich über Aufwand, Kosten und Zeitplan.

• Verfahrensfreiheit: Bestimmte Vorhaben benötigen kein Genehmigungsverfahren. Seit der BayBO-Novelle 2025 gilt das unter anderem für Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben – sofern die Dachkonstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes unverändert bleiben. Auch Nutzungsänderungen ohne Sonderbau-Bezug können verfahrensfrei sein. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiterhin, und das Vorhaben ist der LBK formlos per E-Mail anzuzeigen.
• Genehmigungsfreistellung: Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und entspricht das Vorhaben dessen Festsetzungen vollständig, kann das vereinfachte Freistellungsverfahren greifen. Die Gemeinde muss nicht zustimmen, aber sie muss informiert werden.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Das Regelverfahren für die meisten Wohn- und Gewerbebauten, die keine Sonderbauten sind. Die LBK prüft dabei nur einen Ausschnitt der baurechtlichen Anforderungen. Was nicht geprüft wird, liegt in der Eigenverantwortung von Bauherr und Entwurfsverfasser – ein Aspekt, den viele unterschätzen.
• Sonderbauverfahren: Für Gebäude mit erhöhtem Gefährdungspotenzial (z. B. Versammlungsstätten, große Verkaufsflächen) gilt ein umfassenderer Prüfumfang. Seit 2025 gelten angehobene Schwellenwerte: Verkaufsstätten sind erst ab 2.000 m² Sonderbauten, Gaststätten erst ab mehr als 60 Sitzplätzen, Beherbergungsstätten erst ab 30 Betten.

In München kommt eine entscheidende Einschränkung hinzu: Selbst wenn ein Vorhaben nach BayBO verfahrensfrei ist, können Münchner Gestaltungssatzungen, Erhaltungssatzungen oder der Denkmalschutz eine Genehmigungspflicht auslösen. Mit 7.000 Baudenkmälern, 81 Denkmalensembles und rund 350 Bodendenkmälern ist München eine der denkmalreichsten Städte Bayerns. Wer in der Altstadt, in Schwabing oder in einer Villenkolonie baut, sollte das frühzeitig prüfen lassen.

Die Lokalbaukommission München: Struktur und Zuständigkeiten

Die LBK ist Teil des Referats für Stadtplanung und Bauordnung und vereint die Untere Bauaufsichtsbehörde, die Untere Denkmalschutzbehörde sowie Baumschutz und Freiflächengestaltung unter einem Dach. Sie ist in 8 geografische Bezirke aufgeteilt, jeder mit eigenen Sachbearbeitern für bestimmte Stadtteile.

Die Bearbeitungszeiten unterscheiden sich je nach Bezirk erheblich:

• Bezirk 6 (Südost: Perlach, Trudering-Riem): 8–11 Monate – vergleichsweise schnell durch viele Neubaugebiete und wenig Denkmalschutz
• Bezirke 2–5 (Stadtmitte, Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen): 12–16 Monate – hohe Bebauungsdichte, viele Erhaltungssatzungen
• Bezirk 1 (Altstadt): 16–24 Monate – fast jedes Gebäude ist denkmalgeschützt, Abstimmung mit dem Denkmalamt allein dauert 8–16 Wochen

Bauanträge können seit dem 1. Januar 2024 digital über BayernID oder ELSTER-Unternehmenskonto eingereicht werden. Alternativ ist die Einreichung per Post oder persönliche Abgabe im Antragsbüro (Blumenstraße 28b, 80331 München) möglich. Die LBK hat nach Eingang 3 Wochen Zeit für die Vollständigkeitsprüfung – eine Neuerung der BayBO-Novelle 2025.

Ablauf der Baugenehmigung in München: Schritt für Schritt

1. Bauvoranfrage (optional, aber strategisch wertvoll): Vor dem eigentlichen Bauantrag können einzelne Fragen – etwa die Bebaubarkeit des Grundstücks oder das zulässige Maß der Nutzung – verbindlich geklärt werden. Der Vorbescheid gilt seit der BayBO-Novelle 2025 vier Jahre. In München spart eine gut vorbereitete Bauvoranfrage erfahrungsgemäß mehrere Monate an späteren Nachforderungen.
2. Bauantrag vorbereiten: Alle Unterlagen müssen vollständig sein, bevor der Antrag eingereicht wird. Fehlende Dokumente führen zu Nachforderungen, die weitere 4–8 Wochen kosten können. Bauvorlagen dürfen in Bayern nur von bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieuren erstellt werden.
3. Einreichung und Vollständigkeitsprüfung: Nach Eingang prüft die LBK innerhalb von 3 Wochen auf Vollständigkeit. Ist der Antrag unvollständig, beginnt die gesetzliche Bearbeitungsfrist erst mit Eingang der fehlenden Unterlagen.
4. Fachbehörden-Beteiligung: Je nach Vorhaben werden Denkmalamt, Naturschutzbehörde, Verkehrsplanung oder andere Stellen eingebunden. Allein das Denkmalamt benötigt in München typischerweise 8–16 Wochen.
5. Nachbarbeteiligung: Nachbarn erhalten die Möglichkeit, Einwände zu erheben. Die Unterschrift der Nachbarn ist keine Voraussetzung für die Genehmigung – wer nicht unterschreibt, verzichtet aber nicht auf sein Widerspruchsrecht. Einwände können das Verfahren um Wochen bis Monate verlängern.
6. Bescheid und Auflagen: Die Baugenehmigung gilt seit der BayBO-Novelle 2025 vier Jahre und kann jeweils um vier Jahre verlängert werden. Sie enthält häufig Auflagen, die vor Baubeginn zu erfüllen sind.
7. Baubeginn: Erst nach Vorliegen der Baugenehmigung und Erfüllung aller Auflagen darf gebaut werden. Wer vorher beginnt, riskiert eine Nutzungsuntersagung und Bußgelder bis zu 50.000,– €.

Was kostet eine Baugenehmigung in München?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren der LBK: Orientieren sich an den Baukosten, typischerweise ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten sind das rund 1.500,– € Behördengebühren.
• Architekten- und Planungsleistungen: Ab ca. 6.000,– € netto für ein einfaches Einfamilienhaus – abhängig von Umfang und Komplexität des Vorhabens.
• Statik und Standsicherheitsnachweis: Ab ca. 1.500,– € netto. Bei Dachausbauten, Aufstockungen oder tragenden Eingriffen ist ein Standsicherheitsnachweis Pflicht. Die Statik ist kein optionaler Kostenfaktor, sondern Bestandteil eines vollständigen Bauantrags.
• Vermessung und amtlicher Lageplan: Ca. 500,– € bis 1.000,– € netto über den GeodatenService München.
• München-spezifische Zusatzkosten: Die Stellplatzablösung variiert je nach Lage und ÖPNV-Anbindung erheblich. Wer Bäume fällen muss, braucht eine Genehmigung nach der Baumschutzverordnung – seit dem 31. Dezember 2025 gilt diese bereits für Bäume ab 60 cm Stammumfang (vorher 80 cm) und auf 53,5 % der Stadtfläche.

Als Orientierung für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten: Gesamtkosten von ca. 9.500,– € bis 14.000,– € netto sind realistisch – ohne Stellplatzablösung und ohne Denkmalschutz-Auflagen.

Münchner Satzungen: Was zusätzlich zu beachten ist

München hat ein dichtes Netz an kommunalen Satzungen, die parallel zur BayBO gelten und das Genehmigungsverfahren beeinflussen:

• Stellplatzsatzung: Obwohl die BayBO-Stellplatzpflicht ab Oktober 2025 entfällt, gilt in München weiterhin die kommunale Stellplatzsatzung. Je nach ÖPNV-Anbindung kann die Zahl der nachzuweisenden Stellplätze reduziert oder durch Ablöse ersetzt werden. Bei Dachgeschossausbauten und Aufstockungen bestehender Gebäude sind ermäßigte Ablösebeträge möglich.
• Fahrradabstellplatzsatzung (FabS): Bereits mit dem Bauantrag muss nachgewiesen werden, wie die erforderliche Anzahl an Fahrradabstellplätzen in die Planung integriert wird.
• Baumschutzverordnung (neu seit 31.12.2025): Der Geltungsbereich wurde um 650 Hektar erweitert. Wer im Zuge eines Bauvorhabens Bäume fällen oder beschädigen muss, braucht eine gesonderte Genehmigung – das gilt bei praktisch jedem Bauvorhaben im Stadtgebiet.
• Gestaltungs- und Begrünungssatzung: Regelt Dach- und Fassadenbegrünung sowie Freiflächengestaltung. Versiegelung ist auf das notwendige Minimum zu beschränken.
• Besondere Siedlungsgebiete-Verordnung: Schützt Gebiete mit Gartenstadtcharakter wie Villenkolonien. Hier gelten besondere Einschränkungen für Bebauung und Gestaltung.
• Zweckentfremdungssatzung: Wer Wohnraum in Gewerbe umwandeln möchte, braucht zusätzlich eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung. Bei Nutzungsänderungen in München ist diese Satzung regelmäßig relevant.

Die häufigsten Fehler bei Bauanträgen in München

Aus der Praxis mit über 1.400 Bauanträgen zeigt sich: Die meisten Verzögerungen entstehen nicht durch die Behörde, sondern durch vermeidbare Fehler bei der Antragstellung.

• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Grund für Nachforderungen. Jede Nachforderung kostet 4–8 Wochen. Planeco Building prüft Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit.
• Mythos automatische Genehmigung: Die gesetzliche 3-Monats-Frist ist eine Bearbeitungsfrist, keine Genehmigungsfiktion. Wer nach 3 Monaten ohne Bescheid zu bauen beginnt, baut illegal. In München überschreiten laut Branchenschätzungen rund 85 % der Anträge diese Frist.
• Münchner Satzungen übersehen: Wer Stellplatznachweis, Fahrradabstellplatznachweis oder Baumbestandserklärung vergisst, erhält eine Nachforderung – und verliert Zeit.
• Denkmalschutz zu spät einbinden: Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Denkmalensembles sollte das Denkmalamt vor der Antragstellung eingebunden werden. Wer das erst im laufenden Verfahren tut, verliert 8–12 Wochen.
• Nachbarn nicht informiert: Wer Nachbarn erst durch den Bauantrag von seinem Vorhaben erfährt, riskiert Einwände, die das Verfahren erheblich verlängern. Ein frühzeitiges Gespräch reduziert dieses Risiko deutlich.
• Verfahrensfreie Vorhaben falsch eingeschätzt: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen der LBK angezeigt werden (E-Mail an: plan.ha4-anzeige-verfahrensfrei@muenchen.de) und alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Wer das ignoriert, riskiert eine nachträgliche Nutzungsuntersagung.

Statische Anforderungen: Was viele Bauherren unterschätzen

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die LBK nicht alle baurechtlichen Anforderungen – der Bauherr trägt die Verantwortung für die Einhaltung der nicht geprüften Vorschriften. Das betrifft insbesondere die Standsicherheit.

Ein Standsicherheitsnachweis ist immer dann erforderlich, wenn tragende Bauteile verändert werden – also bei Dachausbauten mit Dachgauben, Aufstockungen, Anbauvorhaben oder dem Entfernen von Wänden. Die Kosten für den Statiker variieren je nach Komplexität, beginnen aber in der Regel ab 1.500,– € netto. Wer einen erfahrenen Statiker frühzeitig einbindet, vermeidet Planungsfehler, die sich erst in der Bauphase zeigen – und dann deutlich teurer werden.

Bau-Turbo in München: Schneller zu Wohnraum

Seit dem 30. Oktober 2025 ermöglicht der neue § 246e BauGB Kommunen, von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen, wenn dadurch Wohnraum geschaffen wird. München hat Bauvorhaben dafür in drei Kategorien eingeteilt:

• Überschaubare Vorhaben: Die Stadtverwaltung entscheidet ohne Stadtratsbeschluss, orientiert am Vorbescheidsverfahren der LBK.
• Städtebaulich wirksame Vorhaben: Erfordern eine Stadtratsentscheidung.
• Großprojekte: Unterliegen einem eigenen politischen Abstimmungsprozess.

Was der Bau-Turbo nicht ersetzt: das bauordnungsrechtliche Verfahren. Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit und alle weiteren Anforderungen der BayBO gelten unverändert. Die Regelung ist befristet bis zum 31. Dezember 2030 und für Investoren und Bauträger interessant, die Aufstockungen oder Nachverdichtungen planen.

So beschleunigen Sie Ihr Genehmigungsverfahren

1. Bauvoranfrage nutzen: Klären Sie strittige Fragen vor dem Bauantrag. Eine Bauvoranfrage in München kostet in der Regel 200,– € bis 500,– € Behördengebühren plus Architektenkosten – und spart im Erfolgsfall mehrere Monate.
2. Vollständige Unterlagen von Anfang an: Lassen Sie alle Unterlagen vor Einreichung von einem erfahrenen Architekten prüfen. Die LBK hat 3 Wochen für die Vollständigkeitsprüfung – nutzen Sie diese Zeit nicht für Nachlieferungen.
3. Denkmalamt frühzeitig einbinden: Bei Denkmalschutz-Bezug sollte die Abstimmung vor dem Bauantrag erfolgen. Das spart 8–12 Wochen im laufenden Verfahren.
4. Nachbarn proaktiv informieren: Ein Gespräch vor der Antragstellung reduziert das Risiko von Einwänden erheblich.
5. München-Expertise wählen: Planeco Building begleitet Bauvorhaben in München mit lokaler Kenntnis der LBK-Anforderungen, Münchner Satzungen und typischer Stolperfallen – von der Bauvoranfrage bis zur eingereichten Genehmigungsunterlage.