Wer in Nürnberg baut, umbaut oder eine Nutzung ändert, bewegt sich in einem der komplexesten Baugenehmigungsumfelder Bayerns: eine historische Altstadt mit knapp 3.000 Einzeldenkmälern, 35 Ensemblegebiete, eine eigene Stellplatzsatzung – und seit 2025 eine grundlegend reformierte Bayerische Bauordnung, die vieles vereinfacht, aber auch neue Fallstricke schafft. Dieser Leitfaden erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, was es kostet, wie lange es dauert und wo die typischen Fehler liegen.

Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Die erste und wichtigste Frage ist nicht „Wie beantrage ich eine Baugenehmigung?", sondern: „Brauche ich überhaupt eine?" Die Bayerische Bauordnung kennt vier Wege – und seit den BayBO-Reformen 2025 sind deutlich mehr Vorhaben als früher ohne formelles Genehmigungsverfahren möglich.

Verfahrensfreie Vorhaben

Seit dem 1. Januar 2025 sind zahlreiche Vorhaben verfahrensfrei, für die früher eine Baugenehmigung erforderlich war. Dazu gehören unter anderem:

• Terrassenüberdachungen bis 30 m²
• Schwimmbecken außerhalb des Außenbereichs (unabhängig von der Größe)
• Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden
• Bestimmte Nutzungsänderungen, wenn die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet gebietstypisch ist und keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen entstehen
• Instandsetzungsarbeiten an Bestandsgebäuden, auch mit Eingriffen in die Statik

Wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht Baufreiheit. Die Bauordnungsbehörde Nürnberg stellt klar, dass alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen trotzdem eingehalten werden müssen – die Verantwortung liegt dann vollständig beim Bauherrn. Wer verfahrensfrei baut und dabei gegen Brandschutz-, Abstandsflächen- oder Denkmalschutzvorschriften verstößt, riskiert eine Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung.

Verfahrensfreie Nutzungsänderungen müssen zudem zwei Wochen vor Aufnahme der geänderten Nutzung schriftlich bei der Bauordnungsbehörde angezeigt werden.

Genehmigungsfreistellung

Liegt Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, entspricht dessen Festsetzungen und ist kein Sonderbau, kann eine Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO in Frage kommen. In diesem Fall reichen Sie die vollständigen Unterlagen bei der Stadt ein – und dürfen nach einem Monat mit dem Bau beginnen, wenn die Stadt kein förmliches Genehmigungsverfahren verlangt. Behördengebühren fallen dabei keine an.

Seit der BayBO-Novelle 2021 ist die Genehmigungsfreistellung auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB möglich – das ist für viele Nürnberger Bestandsgebiete ohne qualifizierten Bebauungsplan relevant.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist der Standardweg für die meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben in Nürnberg. Die Bauordnungsbehörde prüft dabei kein vollständiges Anforderungsprogramm, sondern ein eingeschränktes: Bauplanungsrecht, Abstandsflächen und örtliche Bauvorschriften wie die Stellplatzsatzung. Brandschutz und andere technische Anforderungen liegen in der Verantwortung des Bauherrn und seines Planers – Abweichungen müssen separat beantragt und begründet werden.

Vollständiges Verfahren für Sonderbauten

Nur bei Sonderbauten – also Hochhäusern, größeren Verkaufsstätten, Versammlungsstätten, Krankenhäusern, Schulen und ähnlichen Gebäuden besonderer Nutzung – prüft die Behörde alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften vollständig. Die Schwellen wurden zum 1. Januar 2025 angehoben: Erdgeschossige Verkaufsstätten gelten erst ab 2.000 m² (bisher 800 m²) als Sonderbau, Gaststätten erst ab 100 Gastplätzen (bisher 40).

Was sich durch die BayBO-Reformen 2025 und 2026 geändert hat

Bayern hat seine Bauordnung in den Jahren 2025 und 2026 durch drei Modernisierungsgesetze und den sogenannten Bau-Turbo grundlegend reformiert. Für Bauherren in Nürnberg sind folgende Änderungen besonders relevant:

• Erweiterte Verfahrensfreiheit (seit 01.01.2025): Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken und viele Nutzungsänderungen sind unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei – ein erheblicher Zeitvorteil gegenüber früher.
• Neue Abstandsflächenregel für Großstädte (seit 01.01.2025): In Nürnberg beträgt die Mindestabstandsfläche bei entsprechender Umgebungsbebauung nur noch 0,4 der Wandhöhe – das erleichtert innerstädtische Nachverdichtung spürbar.
• Genehmigungsfiktion bei Wohnbauvorhaben: Entscheidet die Bauordnungsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang eines vollständigen Antrags, gilt die Genehmigung als erteilt. Das gilt für Vorhaben, bei denen mehr als die Hälfte der Hauptnutzfläche Wohnnutzung ist.
• Bau-Turbo (seit 01.01.2026): Art. 82c BayBO beschleunigt und vereinfacht Bauverfahren weiter, insbesondere durch ausgeweitete Genehmigungsfiktionen.
• Verschärfte Nachreichungsfristen: Seit 2025 können Fristen zur Nachreichung fehlender Unterlagen nicht mehr verlängert werden. Werden die Unterlagen nicht rechtzeitig eingereicht, gilt der Antrag als zurückgenommen – und die Gebühren fallen trotzdem an.

Nürnberg-spezifische Besonderheiten, die Ihr Vorhaben beeinflussen

Denkmalschutz: Die unsichtbare zweite Genehmigung

Nürnberg hat knapp 3.000 Einzeldenkmäler und 35 Ensemblegebiete – darunter die gesamte Altstadt. Die Bauordnungsbehörde ist gleichzeitig Untere Denkmalschutzbehörde. Das bedeutet: Wer in einem Ensemblebereich oder an einem Baudenkmal baut, braucht zusätzlich zur baurechtlichen Genehmigung eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz.

Das gilt auch für Vorhaben, die baurechtlich verfahrensfrei sind. Ein Dachgeschossausbau in der Nürnberger Südstadt kann bauordnungsrechtlich ohne Antrag stattfinden – denkmalschutzrechtlich ist er trotzdem erlaubnispflichtig, sobald die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird. Terrassenüberdachungen sind in Ensemblebereichen immer erlaubnispflichtig, unabhängig von ihrer Größe. Wer diesen Schritt übersieht, baut illegal – auch wenn er glaubt, verfahrensfrei zu handeln.

Dachgeschosse, die nach dem Zweiten Weltkrieg ohne Genehmigung ausgebaut wurden, sind in Nürnberg keine Seltenheit. Wer eine solche Immobilie kauft oder umbauen möchte, sollte den Bestandsschutz und die denkmalschutzrechtliche Situation vorab verbindlich klären – am besten über eine Bauvoranfrage.

Stellplatzsatzung Nürnberg (seit 01.09.2025)

Nürnberg hat zum 1. September 2025 eine neue Stellplatzsatzung in Kraft gesetzt. Für viele Vorhaben bringt sie konkrete Vorteile:

• Bei Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken ist kein zusätzlicher Stellplatznachweis erforderlich
• Bei Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken entfällt der Stellplatznachweis ebenfalls
• In der Zone 1 (Innenstadt) müssen Stellplätze nur zu 80 % der notwendigen Zahl nachgewiesen werden

Maßgeblich ist dabei das Datum des Bescheids, nicht das Datum der Antragstellung. Wer einen Antrag vor September 2025 eingereicht hat, aber dessen Bescheid danach erhalten hat, profitiert von der neuen Regelung.

Wer die Stellplatzsatzung nicht kennt, plant häufig an den tatsächlichen Anforderungen vorbei – insbesondere bei Nutzungsänderungen, bei denen der Stellplatzbedarf traditionell ein zentrales Genehmigungshindernis war.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Für jeden genehmigungspflichtigen Bauantrag in Nürnberg müssen die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und unterschrieben werden – in der Regel ein eingetragener Architekt oder Bauingenieur. Ohne diese Berechtigung nimmt die Bauordnungsbehörde den Antrag nicht an.

Die typischen Pflichtunterlagen umfassen:

• Ausgefüllter Bauantrag (amtliches Formular)
• Amtlicher Lageplan (Bestellung beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung Nürnberg)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Berechnungen (Wohnfläche, Brutto-Grundfläche, Kubatur)
• Standsicherheitsnachweis (bei statisch relevanten Eingriffen)
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse)
• Nachbarunterschriften oder Nachweis der Nachbarbeteiligung

Je nach Vorhaben kommen weitere Unterlagen hinzu: ein Brandschutzkonzept bei größeren Umbauten, ein Schallschutznachweis bei Nutzungsänderungen mit Lärmrelevanz oder ein Freiflächengestaltungsplan bei Neubauten. Planeco Building übernimmt die vollständige Zusammenstellung und Einreichung aller Unterlagen – inklusive Kommunikation mit der Behörde, wenn Rückfragen entstehen.

Bauantrag einreichen in Nürnberg: digital oder per Post

Die Bauordnungsbehörde Nürnberg sitzt in der Johannesgasse 3, 90402 Nürnberg. Eine persönliche Abgabe von Unterlagen ist derzeit nicht möglich – Papieranträge werden ausschließlich per Post entgegengenommen.

Alternativ ist die digitale Einreichung über das BayernPortal möglich. Der digitale Weg kann den Prozess beschleunigen und die Kommunikation mit der Behörde vereinfachen – setzt aber eine BayernID und die entsprechende technische Vorbereitung voraus.

Seit 2025 prüft die Behörde binnen drei Wochen, ob alle erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen. Fehlt etwas, wird eine Nachreichungsfrist gesetzt – die nicht mehr verlängert werden kann. Umplanungen während des laufenden Verfahrens sind grundsätzlich nicht möglich, weil die gesetzliche Prüffrist dafür nicht ausreicht. Wer seinen Antrag nicht rechtzeitig vervollständigt, muss ihn zurückziehen oder riskiert eine Ablehnung – und zahlt die Gebühren trotzdem.

Was kostet eine Baugenehmigung in Nürnberg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren und Planungskosten zusammen. Behördengebühren allein geben kein vollständiges Bild der tatsächlichen Ausgaben.

Behördengebühren richten sich nach den Baukosten und dem Verfahrenstyp:

• Standardverfahren: 1 bis 4 ‰ der Baukosten
• Nutzungsänderungen: 40,– bis 5.000,– € je nach Verwaltungsaufwand
• Gebühren fallen auch bei Ablehnung oder Rücknahme an (reduziert, aber nicht null)

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergibt sich folgendes Kostenbild:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– €
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und Nachweise: 1.500,– bis 2.500,– € netto (mehr dazu unter Statiker Kosten)
• Gesamtkosten: ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto

Bei Nutzungsänderungen liegen die Planungskosten je nach Komplexität deutlich niedriger. Wer wissen möchte, was sein konkretes Vorhaben kostet, kann bei Planeco Building eine kostenlose Erstberatung anfragen.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Nürnberg?

Die Bearbeitungsdauer hängt stark vom Verfahrensweg ab:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Anzeige zwei Wochen vor Baubeginn – danach kann sofort begonnen werden
• Genehmigungsfreistellung: Baubeginn nach einem Monat, wenn die Stadt kein Verfahren verlangt
• Vereinfachtes Verfahren: Realistisch 6 bis 12 Wochen ab Eingang vollständiger Unterlagen
• Genehmigungsfiktion: Bei Wohnbauvorhaben gilt die Genehmigung nach 3 Monaten als erteilt, wenn der Antrag vollständig war

Sobald Fachbehörden eingebunden werden müssen – Denkmalschutz, Immissionsschutz, Naturschutz – verlängert sich das Verfahren. Nürnberg hat angekündigt, einfache Bauanträge ohne wesentliche Probleme regelmäßig in die Genehmigungsfiktion laufen zu lassen. Das ist kein Freifahrtschein: Die Fiktion ersetzt keine ausdrückliche Genehmigung, und manche Banken bestehen bei der Baufinanzierung auf einem expliziten Bescheid. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, auf den Eintritt der Fiktion zu verzichten und eine förmliche Genehmigung abzuwarten.

Die häufigsten Fehler bei Bauanträgen in Nürnberg

• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Grund für Verzögerungen – und seit 2025 mit härteren Konsequenzen verbunden, weil Nachreichungsfristen nicht mehr verlängert werden können.
• Denkmalschutz übersehen: Wer in Ensemblebereichen oder an Baudenkmälern baut und keine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis einholt, baut illegal – auch wenn das Vorhaben baurechtlich verfahrensfrei wäre.
• Verfahrensfreiheit mit Baufreiheit verwechseln: Kein Genehmigungsverfahren bedeutet nicht, dass alle Vorschriften entfallen. Die Einhaltung liegt beim Bauherrn.
• Stellplatzpflicht falsch eingeschätzt: Wer die Nürnberger Stellplatzsatzung nicht kennt, plant unnötige Kosten ein – oder übersieht, dass bei Wohnnutzung kein Nachweis erforderlich ist.
• Umplanungen während des Verfahrens: Wer seinen Entwurf nach Antragstellung noch einmal grundlegend ändert, muss den Antrag zurückziehen und neu einreichen – Zeit und Gebühren sind verloren.
• Nachbarbeteiligung vernachlässigt: Fehlende Nachbarunterschriften können dazu führen, dass Nachbarn den Bescheid anfechten und die Bindungswirkung erheblich geschwächt wird.

Typische Bauvorhaben in Nürnberg: Was Sie wissen müssen

Dachgeschossausbau

Grundsätzlich seit 2025 verfahrensfrei – aber nur, wenn Dachkonstruktion und äußere Gestalt unverändert bleiben. Dachgauben, die mehr als etwa zwei Drittel der Außenwand einnehmen, können als Aufstockung gewertet werden und fallen nicht unter die Verfahrensfreiheit. In Ensemblebereichen und an Baudenkmälern ist zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich. Kein zusätzlicher Stellplatznachweis bei Wohnnutzung.

Nutzungsänderung

Ob eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, genehmigungsfreigestellt oder genehmigungspflichtig ist, hängt von mehreren Faktoren ab: Ist die neue Nutzung im Baugebiet gebietstypisch? Entstehen neue öffentlich-rechtliche Anforderungen (Brandschutz, Stellplätze, Schallschutz)? Handelt es sich um einen Sonderbau? Wer von Gewerbe auf Wohnen umnutzt, braucht in Nürnberg keinen zusätzlichen Stellplatznachweis – ein erheblicher Vorteil gegenüber anderen Städten. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung Nürnberg.

Neubau im Neubaugebiet

Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor und entspricht das Vorhaben dessen Festsetzungen, kommt die Genehmigungsfreistellung in Frage. Kein Genehmigungsverfahren, keine Behördengebühren – aber vollständige Bauvorlagen sind trotzdem einzureichen, und die Einhaltung aller Vorschriften liegt beim Bauherrn und seinem Architekten.

Nachträgliche Legalisierung

Wer eine Immobilie mit ungenehmigten Ausbauten kauft oder selbst ohne Genehmigung gebaut hat, muss mit einer Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung rechnen. Eine nachträgliche Baugenehmigung ist möglich, wenn das Vorhaben den aktuellen Vorschriften entspricht – aber kein automatisches Recht. Hier empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, bevor größere Investitionen getätigt werden. Planeco Building hat in solchen Fällen bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Konstellationen in Nürnberg.

Wenn Sie unsicher sind, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt oder ob Ihr Projekt in Nürnberg genehmigungsfähig ist, hilft eine kostenlose Erstberatung bei Planeco Building weiter – bevor Sie Zeit und Geld in die falsche Richtung investieren. Ein erfahrener Statiker und ein bauvorlageberechtigter Planer sind dabei keine optionalen Extras, sondern die Grundlage für einen reibungslosen Ablauf.