Nutzungsänderung in Nürnberg: Schnell und digital zur Baugenehmigung

Planen Sie eine Nutzungsänderung in Nürnberg? Seit dem 1. Januar 2025 hat sich das Verfahren durch die neuen Regelungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) grundlegend vereinfacht. Viele Umnutzungen können nun ohne aufwendiges Genehmigungsverfahren durchgeführt werden – eine Anzeige bei der städtischen Bauordnungsbehörde genügt in vielen Fällen.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung beschreibt die Veränderung der Art der baulichen Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils. Sie überführt die Immobilie bei den Behörden offiziell von der bisherigen in eine neue Nutzung. Maßgeblich ist dabei, welche Art der Nutzung in der letzten Baugenehmigung genehmigt wurde.

Seit der Reform der BayBO zum 1. Januar 2025 können bestimmte Nutzungsänderungen in Nürnberg verfahrensfrei erfolgen, wenn keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen entstehen als bei der bisherigen Nutzung. Dies bedeutet eine erhebliche Vereinfachung gegenüber dem früheren Genehmigungsverfahren.

Wann benötigt man eine Nutzungsänderung in Nürnberg?

Eine Nutzungsänderung muss immer dann beantragt werden, wenn sich durch die Änderung andere oder höhere Anforderungen an die bauliche Anlage ergeben. Dies betrifft sowohl bauordnungsrechtliche als auch bauplanungsrechtliche Voraussetzungen.

Das Bauplanungsrecht regelt die städtebauliche Zulässigkeit eines Vorhabens und bestimmt, welche Nutzungsarten in welchen Gebieten erlaubt sind. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die technische und sicherheitsrechtliche Ausführung wie Raumhöhen, Fluchtwege, Barrierefreiheit sowie Brand- und Schallschutz.

Typische Beispiele für eine Nutzungsänderung in Nürnberg

• Wohnraum zu Ferienwohnung: Umwandlung einer regulären Wohnung zur Kurzzeitvermietung
• Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Büroräume oder Ladenlokale zu Wohnungen
• Gewerbe in Gewerbe umwandeln: Büro zu Praxis oder Laden zu Gastronomie
• Kellerausbau zu Wohnraum: Nicht ausgebaute Kellerräume als Wohnfläche nutzen
• Dachgeschossausbau: Speicherräume zu Wohnraum ausbauen

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Nutzungsänderung in Nürnberg beantragen

Der Prozess für eine Nutzungsänderung in Nürnberg hat sich seit 2025 deutlich vereinfacht. Je nach Art der geplanten Umnutzung sind unterschiedliche Verfahren möglich:

1. Prüfung der Verfahrensfreiheit: Klärung, ob die geplante Nutzungsänderung ohne Genehmigungsverfahren möglich ist
2. Bestandsanalyse: Prüfung der bisherigen Genehmigung und baulichen Gegebenheiten
3. Bebauungsplan-Prüfung: Kontrolle der zulässigen Nutzungen im jeweiligen Baugebiet
4. Anzeige oder Antragstellung: Je nach Verfahrensart Anmeldung oder vollständiger Bauantrag
5. Behördliche Prüfung: Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben Prüfung durch die Bauordnungsbehörde

Verfahrensfreie Nutzungsänderungen seit 2025

Eine Nutzungsänderung kann in Nürnberg verfahrensfrei erfolgen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Die neue Nutzung ist im jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig
• Es entstehen keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als bei der bisherigen Nutzung
• Es handelt sich nicht um einen Sonderbau
• Es werden nicht mehr als drei Wohnungen auf dem Grundstück geschaffen
• Es sind keine zusätzlichen PKW-Stellplätze erforderlich

Auch bei verfahrensfreien Nutzungsänderungen muss die beabsichtigte Nutzungsaufnahme mindestens zwei Wochen vorher der Bauordnungsbehörde Nürnberg angezeigt werden.

Welche Unterlagen benötige ich für einen Antrag auf Nutzungsänderung?

Für eine fundierte Planung und ordnungsgemäße Antragstellung benötigen Sie verschiedene Unterlagen. Bei verfahrensfreien Nutzungsänderungen reicht eine einfache Anzeige in Textform, während bei genehmigungspflichtigen Vorhaben umfangreichere Bauvorlagen erforderlich sind.

Grundlegende Unterlagen für jede Nutzungsänderung:

• Bestandspläne: Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gebäudes
• Flurkarte: Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Frühere Baugenehmigungen: Nachweis der bisherigen Nutzung
• Baubeschreibung: Detaillierte Angaben zur geplanten neuen Nutzung
• Stellplatznachweis: Bei Änderung der Stellplatzanforderungen

Bei komplexeren Vorhaben können zusätzlich Brandschutzkonzepte, statische Nachweise oder Schallschutzgutachten erforderlich werden. Ein erfahrener Architekt kann bereits im Vorfeld klären, welche Unterlagen für Ihr spezifisches Vorhaben benötigt werden.

Wie lange dauert ein Antrag auf Nutzungsänderung in Nürnberg?

Die Bearbeitungsdauer hängt stark vom gewählten Verfahren ab. Verfahrensfreie Nutzungsänderungen können nach der zweiwöchigen Anzeigefrist sofort aufgenommen werden. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben beträgt die durchschnittliche Bearbeitungszeit 2 bis 3 Monate ab Einreichung vollständiger Unterlagen. Seit 2025 muss die Bauordnungsbehörde binnen drei Wochen prüfen, ob alle erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Nürnberg?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen und variieren je nach Komplexität des Vorhabens:

Planungskosten

• Architekt-Kosten für Antragserstellung: 1.500,– bis 4.000,– €
• Zusätzliche Fachplaner: 500,– bis 2.000,– € (bei Bedarf)
• Gutachten (Brandschutz, Schallschutz): 800,– bis 3.000,– €

Behördliche Kosten

• Bauvoranfrage: 150,– bis 500,– €
• Baugenehmigung: 0,3 % bis 0,8 % der Baukosten, mindestens 200,– bis 800,– €
• Zusätzliche Gebühren: für Befreiungen und Abweichungen

Mögliche Baumaßnahmen

• Brandschutzertüchtigung: 2.000,– bis 15.000,– €
• Zusätzliche Stellplätze: 1.500,– bis 3.000,– € pro Stellplatz
• Stellplatzablöse: 5.000,– bis 25.000,– € pro Stellplatz (je nach Gemeinde)
• Barrierefreier Ausbau: 10.000,– bis 50.000,– €

Nutzungsänderung ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Die Änderung einer Gebäudenutzung ohne entsprechende Genehmigung kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben. In Nürnberg drohen folgende Strafen:

• Bußgelder: bis zu 50.000,– € bei nicht genehmigtem Wohnraum oder Ferienwohnungen
• Nachträgliche Genehmigungspflicht: mit erhöhten Planungskosten durch komplexere Bestandsaufnahme
• Nutzungsuntersagung: im schlimmsten Fall Stilllegung der Nutzung
• Versicherungsschutz gefährdet: Ablehnung der Schadensregulierung bei nicht genehmigten Nutzungen

Besonders hohe Strafen drohen bei Verstößen gegen Zweckentfremdungssatzungen oder bei sicherheitsrelevanten Mängeln im Brandschutz. Eine nachträgliche Genehmigung ist grundsätzlich möglich, jedoch werden die zum Antragszeitpunkt gültigen Vorschriften angewendet.

Nutzungsänderung in Nürnberg beantragen – mit Planeco Building

Planeco Building ist Ihr spezialisierter Partner für Nutzungsänderungen in Nürnberg. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen verfügen wir über umfassende Erfahrung mit den neuen Regelungen der BayBO und den spezifischen Anforderungen der Stadt Nürnberg.

Ihre Vorteile mit Planeco Building:

• Kostenlose Erstberatung: Umfassende Machbarkeitsbewertung für Ihr Vorhaben
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• 14–21 Tage Bearbeitungszeit: Schnelle Erstellung der Antragsunterlagen
• Rundum-Service: Architektur, Statik, Brandschutz und mehr aus einer Hand
• Bundesweit aktiv mit lokaler Expertise in Nürnberg: Kenntnis der örtlichen Besonderheiten

Dank unserer Spezialisierung auf Nutzungsänderungen können wir die neuen Möglichkeiten der verfahrensfreien Umnutzung optimal für Sie nutzen. Unser erfahrenes Team aus Architekten, Statikern und Fachplanern sorgt dafür, dass Ihr Vorhaben zeitnah umgesetzt wird.

Ob verfahrensfreie Anzeige oder vollständige Baugenehmigung – wir begleiten Sie persönlich durch den gesamten Prozess und sorgen für eine reibungslose Abwicklung mit der Bauordnungsbehörde Nürnberg.