Wer in Offenburg bauen will, steht vor einer Besonderheit, die viele Bauherren überrascht: Die Stadt ist als Große Kreisstadt ihre eigene untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet, Ihr Bauantrag geht nicht ans Landratsamt, sondern direkt ans BürgerBüroBauen der Stadt Offenburg (Wilhelmstraße 12, Telefon: 0781 82-3000, E-Mail: baurecht@offenburg.de). Dazu kommt, dass die Landesbauordnung Baden-Württemberg seit dem 28. Juni 2025 grundlegend reformiert wurde – mit Auswirkungen auf Verfahrensdauern, Rechtsmittel und die strategische Wahl des richtigen Verfahrens. Was das konkret für Ihr Bauvorhaben in Offenburg bedeutet, erfahren Sie hier.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Baden-Württemberg kennt drei Wege zur Baugenehmigung – und die Wahl zwischen ihnen hat erhebliche Konsequenzen für Geschwindigkeit, Kosten und Rechtssicherheit.

Verfahrensfreie Vorhaben

Kleinere Bauvorhaben sind in Baden-Württemberg verfahrensfrei – das heißt, Sie brauchen weder einen Bauantrag noch eine Anzeige. Typische Beispiele sind kleine Nebengebäude bis zu einer bestimmten Größe, Gartenhäuser oder der Einbau von Solaranlagen. Durch die LBO-Reform 2025 wurde diese Liste nochmals erweitert. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz – gelten weiterhin. Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder zwischen 500,–€ und bis zu 500.000,–€.

Kenntnisgabeverfahren

Das Kenntnisgabeverfahren ist der schnellste Weg: Sie reichen Ihre Unterlagen ein, und nach einem Monat dürfen Sie mit dem Bau beginnen – ohne dass die Behörde inhaltlich prüft. Voraussetzung ist, dass Ihr Vorhaben vollständig einem qualifizierten Bebauungsplan entspricht und keine Abweichungen oder Befreiungen erforderlich sind.

Der entscheidende Nachteil: Es gibt keine behördliche Prüfung und damit keinen Bestandsschutz. Nachbarn können auch Jahre später noch Einwendungen geltend machen. Für Vorhaben, bei denen Nachbarschaftskonflikte absehbar sind oder bei denen Sie langfristige Rechtssicherheit benötigen, ist das Kenntnisgabeverfahren die falsche Wahl.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Verfahren gilt seit der LBO-Reform 2025 für nahezu alle Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 und für die meisten gewerblichen Vorhaben. Die Behörde prüft hier einen eingeschränkten Katalog – Bebauungsplankonformität, Abstandsflächen, Erschließung – aber nicht automatisch Brandschutz oder Standsicherheit. Diese Verantwortung liegt beim Bauherrn und seinem Planverfasser.

Das vereinfachte Verfahren endet mit einer echten Baugenehmigung, die Bestandsschutz und Rechtssicherheit bietet. Neu seit 2025: Liegt nach drei Monaten ab vollständiger Einreichung kein Bescheid vor, gilt die Genehmigung automatisch als erteilt (Genehmigungsfiktion nach § 58 Abs. 1a LBO BW). Diese Frist beginnt allerdings erst, wenn die Unterlagen als vollständig bestätigt sind – unvollständige Antragsunterlagen stoppen die Uhr.

Klassisches Baugenehmigungsverfahren

Das vollumfängliche Verfahren mit umfassender behördlicher Prüfung ist seit 2025 nur noch für Sonderbauten – etwa Krankenhäuser, Schulen oder Versammlungsstätten – zwingend vorgeschrieben. Für alle anderen Vorhaben haben Bauherren die Wahl zwischen vereinfachtem und klassischem Verfahren.

Was die LBO-Reform 2025 für Bauherren in Offenburg konkret ändert

Die Reform, die am 28. Juni 2025 in Kraft getreten ist, verändert den Genehmigungsprozess in mehreren Punkten spürbar:

• Genehmigungsfiktion: Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung nach drei Monaten als erteilt, wenn keine Entscheidung vorliegt. Voraussetzung: vollständige Unterlagen und vorliegende Stellungnahmen der Fachbehörden.
• Kein Widerspruchsverfahren mehr: Wer gegen einen Bescheid vorgeht, der ab dem 1. Juni 2025 bekannt gegeben wurde, muss direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Das Widerspruchsverfahren als kostengünstigere Zwischenstufe entfällt.
• Erweiterte Verfahrensfreiheit: Mehr Vorhaben können ohne Bauantrag realisiert werden, insbesondere im Bereich Solaranlagen.
• Vereinfachte Abstandsflächen: Neue Privilegierungen im Innenbereich, angepasste Giebelberechnung – relevant für Nachverdichtung und Bestandsgebäude in Offenburg.
• Erleichterungen im Bestand: Nutzungsänderungen und bauliche Änderungen an Bestandsgebäuden müssen nicht mehr zwingend den aktuellen, oft strengeren Brandschutzvorschriften entsprechen. Das erleichtert Umbauten erheblich.
• Bestandsschutz erstmals gesetzlich definiert: Genehmigte und genehmigungskonform errichtete Gebäude genießen nun ausdrücklich gesetzlichen Bestandsschutz – relevant für alle Eigentümer von Bestandsimmobilien in Offenburg.
• Verkürzte Nachbareinwendungsfrist: Nachbarn haben jetzt nur noch zwei Wochen Zeit für Einwendungen (vorher vier Wochen).

Schritt für Schritt: So läuft die Baugenehmigung in Offenburg ab

1. Bebauungsplan prüfen: Klären Sie über die Abteilung Stadtplanung und Stadtgestaltung der Stadt Offenburg, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt und welche Festsetzungen (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Dachform, Bauweise) einzuhalten sind. Liegt kein Bebauungsplan vor, beurteilt sich die Zulässigkeit nach der umgebenden Bebauung gemäß § 34 Baugesetzbuch.
2. Bauvoranfrage stellen (optional): Bei unsicherer Rechtslage – etwa bei Vorhaben im Außenbereich, in Sanierungsgebieten oder bei geplanten Abweichungen vom Bebauungsplan – lohnt sich eine Bauvoranfrage. Sie klärt einzelne Fragen verbindlich und ist für drei Jahre gültig. Das spart im Zweifel deutlich mehr Zeit und Kosten als ein abgelehnter Bauantrag.
3. Bauvorlageberechtigten beauftragen: Bauanträge dürfen nur von bauvorlageberechtigten Personen eingereicht werden – in der Regel Architekten. Für kleinere Vorhaben können auch Bautechniker mit nachgewiesener Sachkunde berechtigt sein. Ein erfahrener Architekt kennt die lokalen Bebauungsplanvorgaben und vermeidet Fehler, die den Antrag verzögern.
4. Unterlagen zusammenstellen und digital einreichen: Seit Mai 2024 ist die Einreichung im Ortenaukreis ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) in digitaler Form zulässig. Papieranträge werden nicht mehr akzeptiert.
5. Vollständigkeitsprüfung: Die Baurechtsbehörde prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob alle Unterlagen vollständig sind. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die Entscheidungsfrist – und damit auch die Drei-Monats-Frist für die Genehmigungsfiktion.
6. Nachbarbeteiligung und Fachbehörden: Angrenzende Grundstückseigentümer werden angehört und haben zwei Wochen Zeit für Einwendungen. Gleichzeitig werden relevante Fachbehörden beteiligt.
7. Baugenehmigung und Baufreigabe: Nach Erteilung der Baugenehmigung erhalten Sie die Baufreigabe – den sogenannten „Roten Punkt". Erst dann darf mit dem Bau begonnen werden.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag in Offenburg

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Vollständigkeitsprüfung stoppt die Entscheidungsfrist – jede Nachforderung kostet Zeit. Typischerweise werden folgende Unterlagen benötigt:

• Bauantragsformular (ausgefüllt und unterschrieben)
• Amtlicher Lageplan mit Darstellung des Bauvorhabens auf dem Grundstück
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung mit technischen Details zum Vorhaben
• Flächenberechnungen: Wohnfläche, Brutto-Grundfläche, Grundflächenzahl
• Standsicherheitsnachweis (Statik) – für die meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben Pflicht; ein erfahrener Statiker erstellt diesen Nachweis auf Basis der Bauzeichnungen
• Brandschutznachweis – im vereinfachten Verfahren nicht behördlich geprüft, aber dennoch vom Bauherrn zu verantworten
• Entwässerungsplan
• Nachweis der Erschließung
• Bei Nutzungsänderungen: Nachweis der bisherigen und geplanten Nutzung sowie ggf. Stellplatznachweis

Planeco Building übernimmt die vollständige Zusammenstellung und digitale Einreichung aller Bauvorlagen – inklusive Koordination von Statik, Brandschutz und Fachplanungen. Das reduziert das Risiko von Nachforderungen erheblich.

Was kostet eine Baugenehmigung in Offenburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Richten sich nach dem Bauwert des Vorhabens – in der Regel ca. 0,5 % der Baukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,–€ sind das etwa 1.500,–€.
• Architekten- und Planungsleistungen: ab ca. 3.000,–€ netto für einfachere Vorhaben, für ein Einfamilienhaus typischerweise 6.000,–€ bis 8.000,–€ netto.
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto.
• Standsicherheitsnachweis: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,–€ netto; für ein Einfamilienhaus sind 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto realistisch. Mehr zu den Kosten für Statik finden Sie in unserem Überblick.

Gesamtkosten für ein typisches Einfamilienhaus in Offenburg: ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto – abhängig von Komplexität, Grundstückssituation und gewähltem Verfahren.

Besonderheiten beim Bauen in Offenburg

Sanierungsgebiete Südstadt und Bahnhof-Schlachthof

In den aktiven Sanierungsgebieten gelten besondere Genehmigungspflichten. Bestimmte bauliche Maßnahmen, die außerhalb von Sanierungsgebieten verfahrensfrei wären, benötigen hier eine zusätzliche Genehmigung. Wer in diesen Gebieten baut oder umbaut, sollte das frühzeitig mit dem BürgerBüroBauen klären.

Denkmalschutz in der Altstadt

Für Gebäude in der historischen Altstadt und für eingetragene Kulturdenkmale ist neben der Baugenehmigung eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich. Das verlängert das Verfahren und erfordert enge Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde.

Nutzungsänderungen in Offenburg

Wer die Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils ändert – etwa ein Büro in eine Wohnung umwandelt, ein Ladenlokal zu einem Café macht oder eine Lagerfläche als Gewerberaum nutzen möchte – braucht in der Regel eine eigene Genehmigung. Die LBO-Reform 2025 hat Nutzungsänderungen im Bestand erleichtert, da nicht mehr automatisch die aktuellen Brandschutzvorschriften gelten. Dennoch bleibt die Genehmigungspflicht bestehen. Mehr dazu im Überblick zu Nutzungsänderungen in Baden-Württemberg sowie zum allgemeinen Thema Nutzungsänderung.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Bebauungsplan nicht geprüft: Wer plant, ohne die konkreten Festsetzungen zu kennen, riskiert Planungskosten für ein Vorhaben, das so nicht genehmigungsfähig ist. Bebauungsplan-Recherche ist der erste Schritt – noch vor der Beauftragung eines Architekten.
• Falsches Verfahren gewählt: Das Kenntnisgabeverfahren ist schneller, bietet aber keinen Bestandsschutz. Wer langfristige Rechtssicherheit braucht oder Nachbarschaftskonflikte erwartet, sollte das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wählen.
• Unvollständige Unterlagen eingereicht: Jede Nachforderung unterbricht die Entscheidungsfrist und verzögert das Verfahren. Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen sind der wichtigste Hebel für eine schnelle Genehmigung.
• Genehmigungsfiktion missverstanden: Die automatische Genehmigung nach drei Monaten ist kein Freifahrtschein. Die Behörde kann auch nach Fiktionseintritt einschreiten, wenn das Vorhaben gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Vollständige und korrekte Unterlagen bleiben Pflicht.
• Ohne Baufreigabe begonnen: Auch wer eine Baugenehmigung hat, darf erst nach Erhalt der Baufreigabe (Roter Punkt) mit dem Bau beginnen. Ein vorzeitiger Baubeginn ist eine Ordnungswidrigkeit.