Wer in Regensburg bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, steht vor einer Aufgabe, die sich in den letzten zwei Jahren grundlegend verändert hat. Die Bayerische Bauordnung wurde durch drei Modernisierungsgesetze reformiert – mit direkten Auswirkungen darauf, welche Vorhaben überhaupt noch eine Genehmigung brauchen, wie lange Genehmigungen gelten und was in der Regensburger Altstadt gilt. Gleichzeitig bringt der UNESCO-Welterbestatus der Altstadt Anforderungen mit sich, die kein anderer Standort in Bayern in dieser Form kennt. Dieser Leitfaden erklärt, was für Ihr Vorhaben in Regensburg konkret gilt – von der Frage, ob Sie überhaupt eine Baugenehmigung brauchen, bis zu den realistischen Kosten und Bearbeitungszeiten.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung?

Die wichtigste Frage zuerst: Nicht jedes Bauvorhaben in Regensburg ist heute noch genehmigungspflichtig. Seit dem 1. Januar 2025 hat die BayBO-Reform die Verfahrensfreiheit erheblich ausgeweitet. Entscheidend ist dabei: Es kommt auf den Zeitpunkt der Genehmigung an – nicht auf den Zeitpunkt der Antragstellung.

Grundsätzlich gibt es vier Verfahrenswege:

• Verfahrensfrei (Art. 57 BayBO): Keine Baugenehmigung erforderlich – aber alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften müssen trotzdem eingehalten werden. Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken und Nutzungsänderungen hin zu Wohnnutzung sind seit 2025 unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei – müssen aber zwei Wochen vor Baubeginn beim Bauordnungsamt angezeigt werden.
• Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO): Gilt bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1–3 im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Die Behörde prüft nicht aktiv – das Risiko der Regelkonformität liegt vollständig beim Bauherrn.
• Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO): Standardverfahren für die meisten Wohn- und Gewerbebauten, die keine Sonderbauten sind. Die Behörde prüft einen reduzierten Umfang.
• Volles Genehmigungsverfahren (Art. 60 BayBO): Für Sonderbauten – also etwa Verkaufsstätten ab 2.000 m² Verkaufsfläche (seit 2025 angehoben von 800 m²), Beherbergungsbetriebe ab 12 Betten oder Gaststätten ab 40 Gastplätzen.

Wichtige Einschränkung für Regensburg: Seit dem 1. Januar 2026 müssen verfahrensfreie Dachgeschossausbauten mit bestehenden Ortsgestaltungssatzungen in Einklang stehen. In Regensburg gilt die Altstadtschutzsatzung – wer in der Altstadt einen Dachausbau plant, muss diese Anforderungen zwingend berücksichtigen.

Zuständige Behörde: Stadt oder Landkreis?

Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo Ihr Grundstück liegt:

• Stadtgebiet Regensburg (kreisfreie Stadt): Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Regensburg im Neuen Rathaus, D.-Martin-Luther-Str. 1.
• Landkreis Regensburg: Zuständig ist das Landratsamt Regensburg, Altmühlstraße 3. Der Landkreis ist in vier Baubezirke aufgeteilt, die von vier Teams betreut werden.

Seit dem 1. Januar 2025 werden alle Bauanträge bei den unteren Bauaufsichtsbehörden eingereicht – also direkt beim Bauordnungsamt der Stadt bzw. beim Landratsamt. Der frühere Umweg über andere Stellen entfällt.

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens in Regensburg

Ein strukturierter Ablauf hilft, Verzögerungen zu vermeiden. In der Praxis scheitern viele Bauanträge nicht an der Genehmigungsfähigkeit, sondern an unvollständigen Unterlagen.

1. Vorberatung und ggf. Bauvoranfrage: Bei komplexen Vorhaben – insbesondere in der Altstadt oder im Ensemblebereich – empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Regensburg, um die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit vorab zu klären. Vorbescheide sind seit 2025 vier Jahre gültig.
2. Unterlagen zusammenstellen: Vollständige Unterlagen sind der entscheidende Faktor für eine zügige Bearbeitung. Die Stadt Regensburg stellt einen „Leitfaden zum vollständigen Bauantrag" bereit.
3. Bauantrag einreichen: Seit März 2024 können Bauanträge in Regensburg digital über das BayernPortal eingereicht werden. Die Einreichung in Papierform bleibt weiterhin möglich. Für den digitalen Antrag ist eine BayernID erforderlich; Bauvorlagen werden im PDF/A-Format hochgeladen. Den Antrag kann nur der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser digital signieren.
4. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde hat nach Eingang drei Wochen Zeit, die Unterlagen auf Vollständigkeit zu prüfen. Unvollständige Anträge werden zurückgegeben – das kostet wertvolle Zeit.
5. Behördliche Prüfung und Fachstellenbeteiligung: Je nach Vorhaben werden weitere Stellen beteiligt – bei Denkmälern die Untere Denkmalschutzbehörde, bei Entwässerungsfragen das Tiefbauamt (separates Verfahren). Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt in der Regel zwei bis drei Monate; in der Praxis sollten Sie je nach Komplexität des Vorhabens mehr Zeit einplanen.
6. Baugenehmigung: Die Genehmigung gilt vier Jahre ab Erteilung. Wird innerhalb dieser Frist nicht mit dem Bau begonnen, erlischt sie. Eine Verlängerung um bis zu vier weitere Jahre ist möglich – das ist neu seit der BayBO-Reform 2025.

Hinweis zum Entwässerungsantrag: Für die Entwässerung ist ein separater Antrag beim Tiefbauamt der Stadt Regensburg erforderlich. Dieses Verfahren läuft parallel zum Bauantragsverfahren – wer das übersieht, riskiert Verzögerungen beim Baubeginn.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Für die meisten Bauvorhaben in Regensburg werden folgende Unterlagen benötigt:

• Amtlicher Lageplan: Im Maßstab 1:5.000 und 1:1.000, mit Angabe der bestehenden und geplanten Gebäude im Umkreis von rund 50 Metern
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens, der Baustoffe und der Nutzung
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen Statiker – als Scan des Originals einzureichen
• Brandschutznachweis: Insbesondere bei Sonderbauten und Nutzungsänderungen erforderlich
• Nachbarunterschriften: Unterschriften der betroffenen Nachbarn – oder deren Beteiligung über die Behörde
• Entwässerungsplanung: Separat beim Tiefbauamt einzureichen

Bei Vorhaben im Welterbegebiet oder an Baudenkmälern kommen zusätzliche Unterlagen hinzu: Bestandspläne, Fotodokumentation und ggf. ein denkmalpflegerisches Gutachten.

Zur Nachbarbeteiligung: Wer falsche Angaben zu Nachbarunterschriften macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Wichtiger noch: Nachbarn, denen die Baugenehmigung nicht zugestellt wurde, haben eine Klagefrist von einem Jahr statt einem Monat. Eine Baugenehmigung kann damit noch lange nach Baubeginn anfechtbar sein.

Kosten einer Baugenehmigung in Regensburg

Die Behördengebühren für eine Baugenehmigung betragen in Regensburg zwischen 1 und 4 Promille der Baukosten. Für eine Nutzungsänderung liegt die Gebühr je nach Verwaltungsaufwand zwischen 40,–€ und 5.000,–€. Das sind jedoch nur die Behördengebühren – die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: 1–4 Promille der Baukosten
• Architekten- und Planungsleistungen: Abhängig vom Leistungsumfang und der Projektgröße; für einen bauvorlageberechtigten Architekten sollten Sie bei einem Einfamilienhaus ab 4.000,–€ netto rechnen
• Statik und Nachweise: Ein Standsicherheitsnachweis kostet je nach Komplexität ab 500,–€ netto; mehr zu den Statiker-Kosten finden Sie hier
• Vermessung und Lageplan: In der Regel 500,–€ bis 1.500,–€ netto

Als Orientierung für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten in Regensburg: Die Gesamtkosten für Planung, Statik, Lageplan und Behördengebühren liegen erfahrungsgemäß zwischen 9.500,–€ und 14.000,–€ netto. Bei Vorhaben in der Altstadt können denkmalschutzrechtliche Gutachten und aufwendigere Planungsleistungen die Kosten erhöhen.

Besonderheiten in der Regensburger Altstadt

Regensburg ist die einzige bayerische Stadt mit UNESCO-Welterbestatus für ihre Altstadt. Seit 2006 steht das Ensemble „Altstadt Regensburg mit Stadtamhof" auf der Welterbeliste – mit rund 960 Baudenkmälern auf 1,8 km² eine der dichtesten Denkmallandschaften Deutschlands.

Was das für Bauherren bedeutet:

• Altstadtschutzsatzung: Im gesamten denkmalgeschützten Ensemble gilt die städtische Altstadtschutzsatzung mit gestalterischen Vorgaben zu Dachformen, Materialien und Fassadengestaltung. Diese Vorgaben gelten auch für Gebäude, die selbst kein Denkmal sind.
• Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis: Eingriffe an Baudenkmälern oder Gebäuden im Ensemble erfordern eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis. Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben ist diese in der Baugenehmigung enthalten. Der Denkmalschutz umfasst dabei nicht nur die Fassade, sondern auch das Gebäudeinnere und Nebenanlagen.
• Frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalpflege: Die Untere Denkmalschutzbehörde Regensburg empfiehlt ausdrücklich, geplante Maßnahmen vor der Antragstellung abzustimmen. Bestandspläne, Fotos und erste Entwurfsskizzen erleichtern diese Abstimmung erheblich.
• Steuerliche Vorteile: Instandsetzungs- und Restaurierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden sind steuerlich absetzbar. Steuerbescheinigungen stellt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege aus.

Planeco Building begleitet regelmäßig Bauvorhaben in historischen Bestandsgebäuden und kennt die Abstimmungsprozesse mit der Regensburger Denkmalpflege aus der Praxis. Gerade bei Nutzungsänderungen in Bayern mit Denkmalschutzrelevanz ist die Erfahrung des Planungsteams entscheidend für eine reibungslose Genehmigung.

Was die BayBO-Reform 2025/2026 für Regensburg konkret ändert

Die drei Modernisierungsgesetze haben die Bayerische Bauordnung grundlegend verändert. Die wichtigsten Neuerungen mit direkter Relevanz für Bauherren in Regensburg:

• Erweiterte Verfahrensfreiheit (seit 01.01.2025): Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken und Nutzungsänderungen hin zu Wohnnutzung sind unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigungsverfahren möglich. Auch Terrassenüberdachungen bis 30 m², Schwimmbecken außerhalb des Außenbereichs und Werbeanlagen am Ort der Leistungserbringung sind nun verfahrensfrei. Wichtig: Zwei Wochen vor Baubeginn ist eine Anzeige bei der Bauordnungsbehörde erforderlich.
• Neue Stellplatzregelung (seit 01.10.2025): Die allgemeine gesetzliche Stellplatzpflicht nach BayBO wurde abgeschafft. In Regensburg gilt jedoch weiterhin die städtische Stellplatzsatzung – die Pflicht bleibt also bestehen. Reduzierungen sind möglich, etwa wenn ein Nahversorger mit mindestens 500 m² Verkaufsfläche im Umkreis von 300 Metern liegt oder hochwertige Fahrradinfrastruktur nachgewiesen wird. Kumuliert sind Reduzierungen beim frei finanzierten Wohnungsbau bis zu 40 % möglich.
• Bau-Turbo und Genehmigungsfiktion (seit 01.01.2026): Der neu eingefügte Art. 82c BayBO beschleunigt Bauverfahren durch Genehmigungsfiktionen – unter bestimmten Voraussetzungen gilt ein Vorhaben als genehmigt, wenn die Behörde nicht fristgerecht reagiert.
• Verlängerte Geltungsdauer: Baugenehmigungen gelten jetzt vier Jahre (statt drei) und können um bis zu vier weitere Jahre verlängert werden.

Das Kernmissverständnis zur Verfahrensfreiheit: Verfahrensfrei bedeutet nicht, dass Sie bauen können, wie Sie wollen. Die Eigenverantwortung steigt – alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften, Bebauungspläne, Abstandsflächen und in Regensburg insbesondere die Altstadtschutzsatzung müssen eingehalten werden. Wer das ignoriert, riskiert eine Nutzungsuntersagung oder Rückbauverpflichtung.

Typische Bauvorhaben in Regensburg – was gilt wo?

Je nach Vorhabentyp gelten unterschiedliche Anforderungen. Hier die wichtigsten Konstellationen:

• Dachgeschossausbau: Seit 2025 unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei – aber in der Altstadt muss die Altstadtschutzsatzung eingehalten werden. Anzeigepflicht zwei Wochen vor Baubeginn.
• Nutzungsänderung: Ob Gewerbe zu Wohnen, Büro zu Café oder Lager zu Ferienwohnung – Nutzungsänderungen sind in Regensburg besonders häufig, weil der historische Bestand viele Umnutzungspotenziale bietet. In der Altstadt ist fast immer eine Abstimmung mit der Denkmalpflege erforderlich. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet – viele davon Nutzungsänderungen in historischen Gebäuden.
• Aufstockung: Eingeschossige Aufstockungen zur Schaffung von Wohnraum wurden durch die BayBO-Reform vereinfacht. Ein erfahrener Statiker ist hier zwingend erforderlich.
• Carport, Garage, Terrassenüberdachung: Terrassenüberdachungen bis 30 m² sind seit 2025 verfahrensfrei. Garagen und Carports sind je nach Größe und Lage ebenfalls häufig verfahrensfrei – die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
• Neubau Einfamilienhaus im Landkreis: Hier gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren, sofern kein Sonderbau vorliegt. Bei Vorliegen eines qualifizierten Bebauungsplans ist ggf. eine Genehmigungsfreistellung möglich.

Wenn Sie unsicher sind, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, ist eine Bauvoranfrage in Regensburg der sicherste erste Schritt – sie klärt die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit verbindlich, bevor Sie in die vollständige Planung investieren.