Wer in Remscheid bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, braucht in den meisten Fällen eine Baugenehmigung – und damit einen bauvorlageberechtigten Planer, vollständige Unterlagen und Geduld für das Verfahren. Wie lange das dauert, was es kostet und worauf Sie in Remscheid besonders achten müssen, lesen Sie hier.

Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung in Remscheid?

Die Grundregel nach der Bauordnung NRW (BauO NRW): Wer in Remscheid ein Gebäude errichtet, ändert oder anders nutzt, braucht eine Baugenehmigung – es sei denn, das Vorhaben ist ausdrücklich verfahrensfrei oder freigestellt.

Typische genehmigungspflichtige Vorhaben in Remscheid:

• Neubau eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses
• Anbau, Aufstockung oder wesentlicher Umbau
• Dachgeschossausbau mit neuer Wohnnutzung
• Nutzungsänderung (z. B. Büro zu Wohnung, Gewerbe zu Gastronomie)
• Wintergarten ab einer bestimmten Größe
• Carport oder Garage, sofern nicht verfahrensfrei
• Terrassenüberdachungen oberhalb der Freigrenzen

Verfahrensfrei sind in NRW bestimmte kleinere Vorhaben – etwa Gartenhäuser bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt oder Carports bis 50 m² Grundfläche im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Aber: Verfahrensfrei bedeutet nicht, dass Sie bauen dürfen, wie Sie möchten. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz – gelten trotzdem. Das Risiko liegt vollständig bei Ihnen.

Genehmigungsfreistellung: Neu seit 2024

Seit dem 1. Januar 2024 gilt in NRW eine erweiterte Genehmigungsfreistellung: Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 (bis zu 13 Meter Höhe, max. 400 m² pro Nutzungseinheit) können im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans ohne aktive Prüfung durch die Behörde gebaut werden – sofern vollständige Unterlagen eingereicht werden. Bisher galt das nur bis Gebäudeklasse 3. Die Behörde prüft nicht aktiv, die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt beim Entwurfsverfasser und damit beim Bauherrn.

Zuständige Behörde: Die Bauaufsicht Remscheid

Zuständig für alle Baugenehmigungsverfahren in Remscheid ist die Bauaufsicht der Stadt Remscheid als untere Bauaufsichtsbehörde. Bauanträge werden schriftlich eingereicht – seit der BauO-Novelle 2024 ist auch die elektronische Einreichung über das Bauportal NRW möglich.

Eine Besonderheit in Remscheid: Nach der Prüfung des Antrags erfolgt eine interne Abstimmung in der sogenannten Bauaktenkonferenz, bevor die Entscheidung ergeht. Das ist ein zusätzlicher Verfahrensschritt, der bei der Zeitplanung berücksichtigt werden sollte.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die Bauaufsicht Remscheid verlangt für jeden Bauantrag folgende Unterlagen:

• Ausgefülltes Antragsformular (je nach Verfahrensart: vereinfachtes Verfahren, Sonderbau, Nutzungsänderung, Genehmigungsfreistellung)
• Lageplan: Zeigt das Grundstück und das Bauvorhaben im Kontext – eine der wichtigsten Bauvorlagen überhaupt
• Liegenschaftskarte / Flurkarte: Darf nicht älter als 6 Monate sein; erhältlich beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster Remscheid
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Baubeschreibung: Technische Beschreibung des Vorhabens
• Stellplatznachweis: Für fast alle Anträge erforderlich – Nachweis über PKW- und Fahrradstellplätze
• Statistikbogen (Baustatistik)
• Standsicherheitsnachweis / Statik: Bei den meisten Vorhaben Pflicht
• Weitere Nachweise je nach Vorhaben: Brandschutz, Wärmeschutz (GEG), Schallschutz

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Bauaufsicht fordert fehlende Dokumente nach – die Bearbeitungsfrist beginnt erst mit vollständigen Unterlagen zu laufen. Wer mit einem erfahrenen Planer wie Planeco Building arbeitet, vermeidet diese Nachforderungsschleifen von Anfang an.

Wer darf den Bauantrag einreichen?

Bauvorlagen müssen von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt und eingereicht werden – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur mit entsprechender Qualifikation. Als Bauherr können Sie den Antrag nicht selbst einreichen.

Neu seit 2024: Die sogenannte „kleine Bauvorlageberechtigung" erlaubt es auch Handwerksmeistern (Maurer, Betonbauer, Zimmerer) Bauvorlagen für einfache Vorhaben der Gebäudeklassen 1 und 2 einzureichen. Für alles darüber hinaus bleibt der Architekt oder Ingenieur die richtige Anlaufstelle.

Ablauf der Baugenehmigung in Remscheid – Schritt für Schritt

1. Bebauungsplan prüfen: Liegt Ihr Grundstück im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB? In Remscheid gibt es viele Bereiche ohne rechtskräftigen B-Plan – hier gelten andere Maßstäbe für die Zulässigkeit.
2. Bauvoranfrage prüfen: Bei komplexen Vorhaben, Hanglagen oder unsicherer Genehmigungsfähigkeit lohnt sich eine Bauvoranfrage in Remscheid vorab. Der Bauvorbescheid klärt einzelne Fragen verbindlich und ist 3 Jahre gültig.
3. Unterlagen zusammenstellen: Bauzeichnungen, Lageplan, Statik, Nachweise – alles muss vollständig sein, bevor der Antrag eingereicht wird.
4. Antrag einreichen: Schriftlich bei der Bauaufsicht Remscheid oder elektronisch über das Bauportal NRW.
5. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde prüft, ob alle Unterlagen vorliegen. Bei Mängeln: Nachforderung mit Fristsetzung.
6. Fachstellenbeteiligung: Je nach Vorhaben werden weitere Stellen beteiligt (Denkmalschutz, Straßenbau, Umweltamt).
7. Bauaktenkonferenz: Interne Abstimmung der Stadt Remscheid vor der Entscheidung.
8. Baugenehmigung erhalten: Die Genehmigung wird schriftlich erteilt und gilt 3 Jahre.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Remscheid?

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist im vereinfachten Verfahren beträgt in NRW 6 Wochen ab Vollständigkeit der Unterlagen. In der Praxis sollten Sie in Remscheid mit 3 bis 6 Monaten rechnen – abhängig von der Komplexität des Vorhabens, der Vollständigkeit der Unterlagen und der aktuellen Auslastung der Bauaufsicht.

Die häufigsten Gründe für Verzögerungen:

• Unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen beim ersten Einreichen
• Notwendige Beteiligung weiterer Fachstellen (z. B. Denkmalschutz)
• Ungeklärte planungsrechtliche Fragen (besonders häufig in Gebieten ohne B-Plan)
• Nachbareinwendungen, die geprüft werden müssen

Was kostet eine Baugenehmigung in Remscheid?

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW) und orientieren sich an den Baukosten des Vorhabens – in der Regel etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten. Hinzu kommen Planungs- und Nachweiskosten.

Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– €
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: ab 500,– € netto
• Statik und Standsicherheitsnachweis: ab 1.500,– € netto
• Gesamtkosten ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto

Für kleinere Vorhaben wie einen Anbau oder Wintergarten liegen die Gesamtkosten erfahrungsgemäß zwischen 2.000,– und 5.000,– € netto. Eine Nutzungsänderung kann je nach Umfang zwischen 3.000,– und 15.000,– € netto kosten – abhängig davon, welche Nachweise (Brandschutz, Schallschutz, Stellplätze) erforderlich sind.

Besonderheiten beim Bauen in Remscheid

Hanglagen und Topografie

Remscheid liegt im Bergischen Land – und das merken Bauherren spätestens beim Bauantrag. Hanggrundstücke erfordern häufig aufwändigere Gründungskonzepte, Stützmauern und besondere Abstandsflächenberechnungen. Das erhöht den Planungsaufwand und damit die Kosten für Standsicherheitsnachweise und statische Berechnungen spürbar.

Viele Bereiche ohne Bebauungsplan

In großen Teilen Remscheids gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan. Hier beurteilt die Bauaufsicht die Zulässigkeit nach § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Das lässt Spielraum – aber auch Unsicherheit. In solchen Fällen ist eine Bauvoranfrage oft der klügere erste Schritt.

Denkmalschutz in Lennep und anderen Bereichen

Wer in Remscheid-Lennep oder einem anderen historischen Bereich baut, muss neben der Baugenehmigung auch eine denkmalrechtliche Erlaubnis einholen. Maßnahmen innerhalb einer Denkmalbereichssatzung sind nach dem Denkmalschutzgesetz NRW erlaubnispflichtig. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, können Sie in der Denkmalliste der Stadt Remscheid prüfen.

Solarpflicht seit 2025

Wer in Remscheid ab dem 1. Januar 2025 einen Bauantrag für ein neues Wohngebäude stellt, muss eine Solaranlage auf mindestens 30 % der Dachfläche einplanen. Ab 2026 gilt die Pflicht auch bei vollständiger Dacherneuerung von Bestandsgebäuden. Das ist kein optionaler Zusatz, sondern Teil der Baugenehmigungsunterlagen.

Risiken beim Bauen ohne Genehmigung

Wer in Remscheid ohne Genehmigung baut, riskiert mehr als nur Ärger mit der Behörde. Die Bauaufsicht kann:

• Die Baustelle sofort stilllegen (Baueinstellung)
• Eine Nutzungsuntersagung erlassen
• Den Abriss des Schwarzbaus anordnen, wenn das Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist
• Bußgelder festsetzen

Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, wenn das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist – aber sie ist aufwändiger und teurer als ein reguläres Verfahren. Planeco Building begleitet auch solche Nachgenehmigungsverfahren.

Nutzungsänderung in Remscheid: Ein häufiger Sonderfall

Jede Änderung der genehmigten Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils ist in Remscheid genehmigungspflichtig – unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Wer ein ehemaliges Büro zur Wohnung umbaut, ein Ladenlokal zur Gastronomie oder eine Wohnung zur Ferienwohnung macht, braucht eine Genehmigung. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Planeco Building hat in Remscheid und der Region bereits zahlreiche Nutzungsänderungen und Baugenehmigungsverfahren begleitet – von der Bauvoranfrage bis zur erteilten Genehmigung, inklusive Statik, Brandschutz und behördlicher Kommunikation aus einer Hand. Die Bearbeitungszeit für die Planung und Antragsstellung beträgt in der Regel 14 bis 21 Tage.