Wer in Rostock bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern will, steht vor einem Verfahren, das je nach Vorhaben sehr unterschiedlich ablaufen kann – und seit der LBauO-Novelle 2025 in einigen Punkten deutlich anders als noch vor einem Jahr. Rostock ist als kreisfreie Stadt gleichzeitig untere Bauaufsichtsbehörde und seit Februar 2026 die erste Pilotkommune in Mecklenburg-Vorpommern, in der Bauanträge vollständig digital eingereicht werden können. Wer das Verfahren kennt, spart Zeit, Geld und vermeidet die häufigsten Fehler.

Wann brauchen Sie in Rostock eine Baugenehmigung?

Die Grundregel in Mecklenburg-Vorpommern: Wer eine bauliche Anlage errichtet, ändert oder deren Nutzung ändert, braucht grundsätzlich eine Baugenehmigung. Das gilt für Neubauten genauso wie für Anbauten, Dachgeschossausbauten, Umbauten und Nutzungsänderungen. Ausnahmen gibt es – aber sie sind enger gefasst, als viele Bauherren annehmen.

Das Gesetz unterscheidet drei Kategorien:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Kleinere Garagen, bestimmte Nebenanlagen oder Terrassenüberdachungen bis zu einer definierten Größe benötigen keine Genehmigung – müssen aber trotzdem alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten.
• Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBauO M-V): Vorhaben im Bereich qualifizierter Bebauungspläne, die alle Festsetzungen einhalten, können ohne förmliche Genehmigung starten – nach einer Wartefrist von einem Monat. Seit der Novelle 2025 gilt das auch für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken in bestimmten Konstellationen.
• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Alles, was nicht ausdrücklich ausgenommen ist, braucht eine Baugenehmigung – entweder im vereinfachten oder im regulären Verfahren.

Wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht Vorschriftenfreiheit. Wer ohne Genehmigung baut und dabei gegen Baurecht verstößt, riskiert eine Nutzungsuntersagung und Rückbauanordnung.

Die zwei Genehmigungsverfahren in Rostock

Vereinfachtes Verfahren (§ 63 LBauO M-V)

Das vereinfachte Verfahren gilt für Wohngebäude, Nebengebäude und sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei nur einen eingeschränkten Katalog: Bauplanungsrecht und Abstandsflächen stehen im Fokus. Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und Standsicherheit werden nicht behördlich geprüft – die Verantwortung dafür liegt vollständig beim Bauherrn und seinen Fachplanern.

Das klingt zunächst nach einem Vorteil, ist aber ein zweischneidiges Schwert: Eine erteilte Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren bedeutet nicht, dass das Gebäude alle technischen Anforderungen erfüllt. Wer hier auf einen erfahrenen Statiker und einen kompetenten Architekten verzichtet, trägt das volle Haftungsrisiko.

Seit der LBauO-Novelle 2025 gilt im vereinfachten Verfahren eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang aller vollständigen Unterlagen, gilt der Antrag als genehmigt. Gleichzeitig wurde die Frist für Nachforderungen von drei Monaten auf drei Wochen verkürzt.

Reguläres Baugenehmigungsverfahren (§ 64 LBauO M-V)

Das reguläre Verfahren gilt für alle genehmigungspflichtigen Vorhaben, die nicht unter § 63 fallen – also typischerweise Gewerbebauten, größere Sonderbauten und komplexere Umbauten. Hier prüft die Behörde umfassend: Bauplanungsrecht, alle Anforderungen der Landesbauordnung und weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften.

Für dieses Verfahren gibt es keine gesetzliche Bearbeitungsfrist und keine Genehmigungsfiktion. In der Praxis dauert es in Rostock typischerweise vier bis sechs Monate – bei komplexen Vorhaben oder wenn Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet betroffen sind, auch länger.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Baugenehmigung in Rostock

1. Bebauungsplan prüfen: Liegt für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan vor? Oder befinden Sie sich im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB? Große Teile der gewachsenen Rostocker Stadtteile – besonders in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt und der Altstadt – haben keinen Bebauungsplan. In diesen Bereichen muss sich Ihr Vorhaben in die vorhandene Bebauung einfügen, was die Genehmigungsfähigkeit schwerer einschätzbar macht.
2. Entwurfsverfasser beauftragen: Für die meisten Bauvorhaben ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur – gesetzlich vorgeschrieben. Seit der Novelle 2025 dürfen auch bestimmte Handwerksmeister und Techniker für kleinere Wohnhäuser Bauanträge einreichen.
3. Unterlagen zusammenstellen: Der vollständige Bauantrag umfasst alle Bauvorlagen gemäß der Bauvorlagenverordnung M-V. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
4. Antrag einreichen: Seit Februar 2026 können Bauanträge in Rostock vollständig digital über mv.digitalebaugenehmigung.de eingereicht werden. Rostock ist als Pilotkommune in Mecklenburg-Vorpommern Vorreiter bei dieser Lösung. Die Papiereinreichung ist weiterhin möglich.
5. Vollständigkeitsprüfung und Beteiligung: Die Bauaufsicht prüft zunächst die Vollständigkeit. Fehlen Unterlagen, fordert sie diese nach – seit 2025 innerhalb von drei Wochen. Anschließend werden betroffene Stellen beteiligt.
6. Bescheid und Baubeginnsanzeige: Nach Erteilung der Baugenehmigung müssen Sie mindestens eine Woche vor Baubeginn eine Baubeginnsanzeige bei der Bauaufsicht einreichen. Die Genehmigung gilt drei Jahre; wird nicht innerhalb dieser Zeit mit dem Bau begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen, erlischt sie. Eine Verlängerung um ein weiteres Jahr ist auf Antrag möglich.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Der vollständige Bauantrag in Rostock umfasst mindestens:

• Amtlicher Lageplan nach § 7 BauVorlVO M-V, erstellt durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro – daran ändert auch die digitale Einreichung nichts
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung nach dem amtlichen Formular
• Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Standsicherheitsnachweis – der Standsicherheitsnachweis ist Pflichtbestandteil; im vereinfachten Verfahren wird er nicht behördlich geprüft, muss aber vorliegen
• Erklärung des Tragwerksplaners nach Anlage 2 zur BauVorlVO M-V (Kriterienkatalog) – eine M-V-spezifische Anforderung, die häufig übersehen wird
• Checkliste zur Barrierefreiheit nach § 50 LBauO M-V
• Vorprüfungsbericht der Gemeinde (bei bestimmten Verfahren)
• Nachweise über Brandschutz und Wärmeschutz je nach Gebäudeklasse und Verfahrensart

Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt vom Vorhaben und dem anwendbaren Verfahren ab. Die Bauvorlagenverordnung M-V (BauVorlVO M-V) regelt dies verbindlich.

Was kostet eine Baugenehmigung in Rostock?

Die Behördengebühren richten sich nach der Baugebührenverordnung M-V (BauGebVO M-V) und bemessen sich nach den Baukosten. Im vereinfachten Verfahren beträgt die Gebühr 0,8 % der Baukosten, mindestens jedoch 60,– €. Für das reguläre Verfahren gelten abweichende Sätze.

Die Behördengebühr ist aber nur ein Teil der Gesamtkosten. Für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,– € ergibt sich in der Praxis typischerweise folgende Kostenzusammensetzung:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– € netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Amtlicher Lageplan und Vermessung: ca. 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und Standsicherheitsnachweis: ab 1.500,– € netto – die genauen Statiker-Kosten hängen von Komplexität und Gebäudeklasse ab

Für eine Bauvoranfrage – sinnvoll bei unsicherer Genehmigungslage – betragen die Behördengebühren in M-V zwischen 73,– € und 3.570,– €. Ein Teil dieser Gebühr kann auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden.

Besonderheiten in Rostock: Was viele Bauherren nicht wissen

Denkmalschutz in der Altstadt

Das gesamte Plangebiet der Rostocker Altstadt liegt innerhalb des Bodendenkmals „Altstadt". Bauvorhaben dort benötigen neben der Baugenehmigung zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz M-V. Das verlängert das Verfahren und erfordert eine enge Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Wer das nicht einplant, riskiert erhebliche Verzögerungen.

Sanierungsgebiete

In den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten Rostocks – darunter das Stadtzentrum seit 1992, aber auch Stadtteile wie Dierkow, Toitenwinkel und Lichtenhagen – ist zusätzlich eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich. Bevor Sie einen Bauantrag stellen, sollten Sie prüfen, ob Ihr Grundstück in einem dieser Gebiete liegt.

Eigenverantwortung im vereinfachten Verfahren

Wer ein Wohngebäude im vereinfachten Verfahren genehmigen lässt, erhält eine Baugenehmigung – aber keine Bestätigung, dass das Gebäude alle technischen Anforderungen erfüllt. Brandschutz, Wärmeschutz und Schallschutz werden nicht behördlich geprüft. Das Risiko liegt beim Bauherrn. Ein erfahrener Statiker und ein qualifizierter Architekt sind in diesen Fällen keine Option, sondern Notwendigkeit.

Nutzungsänderungen in Rostock

Wer die Nutzung einer Immobilie ändert – etwa von Gewerbe zu Wohnen, von Büro zu Gastronomie oder von Wohnen zu Ferienwohnung – braucht dafür eine eigene Baugenehmigung. Die Nutzungsänderung in Rostock folgt denselben Verfahrensregeln wie ein Neubauantrag, hat aber eigene inhaltliche Anforderungen. Planeco Building bearbeitet Nutzungsänderungsanträge in Rostock regelmäßig und kennt die lokalen Besonderheiten – von der Altstadt bis zu den Gewerbegebieten am Überseehafen.

Was die LBauO-Novelle 2025 für Bauherren in Rostock bedeutet

Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern wurde zum 1. Juli 2025 umfassend geändert. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach vollständigem Eingang aller Unterlagen, gilt der Bauantrag als genehmigt.
• Verkürzte Nachforderungsfrist: Die Behörde hat jetzt nur noch drei Wochen statt drei Monate Zeit, fehlende Unterlagen nachzufordern.
• Dachgeschossausbau leichter: Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken kann in bestimmten Konstellationen nun auch der Genehmigungsfreistellung unterliegen.
• Reduzierte Raumhöhe im Bestand: Neue Wohnräume in bestehenden Gebäuden müssen nur noch 2,30 m statt 2,40 m hoch sein – relevant für Dachgeschossausbauten in Rostocks Altbaubestand.
• Wärmepumpen in Abstandsflächen: Wärmepumpen bis 2 m Höhe und 3 m Länge dürfen in den Abstandsflächen stehen und lösen selbst keine Abstandsflächen aus.
• Erweiterter Kreis der Bauvorlageberechtigten: Bestimmte Handwerksmeister und Techniker dürfen nun auch für kleinere Wohnhäuser Bauanträge einreichen.

Zuständige Behörde: Bauamt Rostock

Zuständige untere Bauaufsichtsbehörde für die Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist das Bauamt Rostock, Abteilung Bauordnung. Erreichbar unter der Telefonnummer +49 381 381-6301, Standort Holbeinplatz 14, 18069 Rostock. Seit Februar 2026 können Anträge auch digital über mv.digitalebaugenehmigung.de eingereicht werden.

Wichtig: Die Stadt Rostock (kreisfrei) ist nicht identisch mit dem Landkreis Rostock (Verwaltungssitz Güstrow). Wer ein Grundstück außerhalb der Stadtgrenzen hat, wendet sich an das Bauamt des Landkreises Rostock.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Rostock durch den gesamten Genehmigungsprozess – von der ersten Machbarkeitseinschätzung über die Erstellung aller Bauvorlagen bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen bundesweit und lokaler Expertise in Mecklenburg-Vorpommern übernehmen wir die Kommunikation mit der Behörde und stellen sicher, dass Ihr Antrag vollständig und genehmigungsfähig ist. Jetzt Angebot anfragen.