In Sachsen gilt der Grundsatz: Wer baut, ändert oder umnutzt, braucht grundsätzlich eine Baugenehmigung – es sei denn, die Sächsische Bauordnung (SächsBO) sieht ausdrücklich eine Ausnahme vor. Entscheidend ist dabei das Ausschlussprinzip: Eine Baugenehmigung ist immer dann erforderlich, wenn das Vorhaben weder im Katalog der verfahrensfreien Vorhaben noch in den Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung aufgeführt ist. Wer dieses Prinzip nicht kennt, riskiert einen Schwarzbau – mit Bußgeldern von bis zu 500.000,– € und möglicher Rückbauverfügung.

Die gute Nachricht: Die SächsBO-Novelle vom März 2024 hat das Verfahren für viele Standardvorhaben deutlich vereinfacht. Dachgeschossausbauten, Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt und Holzbauten profitieren von neuen Erleichterungen. Dieser Leitfaden erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, welche Unterlagen Sie brauchen und was die Baugenehmigung in Sachsen kostet.

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Die vier Verfahrenswege in Sachsen

Die SächsBO kennt vier Verfahrenswege – und welcher für Ihr Vorhaben gilt, bestimmt maßgeblich, wie schnell Sie bauen dürfen und welche Verantwortung bei Ihnen liegt.

Verfahrensfreie Bauvorhaben

Bestimmte Vorhaben sind vollständig von der Genehmigungspflicht befreit. Seit der Novelle 2024 zählen dazu unter anderem:

• Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt von bis zu 75 m³ – jedoch nicht im Außenbereich nach § 35 BauGB
• Garagen und überdachte Stellplätze bis 50 m² Nutzfläche
• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche
• Solaranlagen auf Gebäuden und in deren Nähe
• Fahrradabstellplätze (neu seit 2024)
• Ladesäulen für Elektrofahrzeuge (neu seit 2024)
• Freistehende Antennen bis 15 m Höhe im Außenbereich

Wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht Vorschriftenfreiheit. Alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen – Abstandsflächen, Brandschutz, Statik – müssen trotzdem eingehalten werden. Die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn. Wer im Außenbereich baut, braucht unabhängig von der Größe des Gebäudes eine Genehmigung.

Genehmigungsfreistellung

Die Genehmigungsfreistellung ist kein Freifahrtschein, sondern ein beschleunigtes Verfahren. Sie gilt unter vier Voraussetzungen:

1. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans
2. Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen dieses Plans vollständig
3. Die Erschließung ist gesichert
4. Die Gemeinde verlangt kein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Liegen alle Voraussetzungen vor, können Sie drei Wochen nach bestätigtem Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde mit dem Bau beginnen – ohne dass eine Genehmigung erteilt wird. Seit der Novelle 2024 gilt die Genehmigungsfreistellung auch für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben, sofern die Erschließung gesichert ist. Auch hier müssen Standsicherheits-, Brand- und Schallschutznachweise vorliegen – die Behörde prüft sie nur nicht vorab.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Verfahren ist der Standardweg für die meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben in Sachsen – Einfamilienhäuser, Anbauten, Nutzungsänderungen. Die Behörde prüft dabei ausschließlich das Bauplanungsrecht: Ist das Vorhaben am vorgesehenen Standort zulässig? Brandschutz, Statik, Schallschutz und weitere bauordnungsrechtliche Anforderungen liegen in der Eigenverantwortung des Bauherrn.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt drei Monate ab dem bestätigten Eingang vollständiger Unterlagen. In der Praxis variiert die tatsächliche Bearbeitungszeit je nach Behörde und Auslastung. Eine Verlängerung um bis zu zwei Monate ist möglich.

Normales Baugenehmigungsverfahren

Das normale Verfahren ist Sonderbauten vorbehalten – also Gebäuden mit besonderer Nutzung oder Größe wie Krankenhäuser, Schulen, Versammlungsstätten oder Hochhäuser – sowie Vorhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist. Hier prüft die Behörde das gesamte öffentliche Baurecht. Die Bearbeitungsdauer liegt in der Regel bei drei bis sechs Monaten.

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Bauantrag in Sachsen: Unterlagen und Ablauf

Erforderliche Unterlagen

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Nachforderung fehlender Dokumente unterbricht den Fristlauf. Für einen vollständigen Bauantrag in Sachsen brauchen Sie in der Regel:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Amtlicher Lageplan auf Basis des Liegenschaftskatasters
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung mit technischen Angaben zum Vorhaben
• Standsicherheitsnachweis (je nach Kriterienkatalog ggf. mit bauaufsichtlicher Prüfung)
• Brandschutznachweis
• Statistischer Erhebungsbogen
• Nachweise zur Erschließung (Wasser, Abwasser, Energie)
• Nachbarzustimmungen oder Nachweis der Nachbarbeteiligung

Reichen Sie die Nachbarzustimmung direkt mit dem Antrag ein, entfällt die behördliche Nachbarbeteiligung – das spart Zeit und vermeidet Zusatzkosten von 22,– € je Nachbar für die Postzustellung.

Bauvorlageberechtigung: Wer darf den Antrag einreichen?

Bauantragsunterlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und eingereicht werden. Das sind in der Regel Architekten oder in die Liste der Bauvorlageberechtigten der Ingenieurkammer Sachsen eingetragene Ingenieure. Seit der Novelle 2024 gibt es eine kleine Bauvorlageberechtigung: Für weniger komplexe Vorhaben dürfen auch Meister des Maurer-, Betonbauer- oder Zimmererhandwerks die Unterlagen erstellen und einreichen.

Digitaler Bauantrag in Sachsen

Seit Dezember 2025 können Bauanträge in Dresden vollständig digital über die EfA-Plattform eingereicht werden – Dresden ist damit die erste sächsische Kommune mit integrierter digitaler Bezahlkomponente. Für die Nutzung ist ein Identitätsnachweis über die BundID oder das Mein-Unternehmenskonto auf Basis der Elster-ID erforderlich. Weitere Kommunen in Sachsen sind im Aufbau, aber noch nicht alle angeschlossen. Prüfen Sie vor der Einreichung, ob Ihre zuständige Bauaufsichtsbehörde bereits digital erreichbar ist.

Kosten der Baugenehmigung in Sachsen

Die Behördengebühren richten sich nach dem Sächsischen Kostenverzeichnis und werden auf Basis der Rohbau- bzw. Herstellungssumme berechnet. Die Mindestgebühr liegt bei 95,– €. Für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,– € sind das erfahrungsgemäß rund 1.500,– € an reinen Behördengebühren.

Die Gesamtkosten für eine Baugenehmigung setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: ab 95,– € bis mehrere Tausend Euro je nach Bauvolumen
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 2.500,– € netto für einfache Vorhaben, 6.000,– € bis 8.000,– € netto für ein Einfamilienhaus
• Lageplan und Vermessung: ca. 500,– € bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,– € bis 2.500,– € netto

Für ein typisches Einfamilienhaus liegen die Gesamtkosten damit in einer Spanne von ca. 9.500,– € bis 14.000,– € netto. Haben Sie vorab eine Bauvoranfrage gestellt, werden die dort erhobenen Gebühren zur Hälfte auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet. Planeco Building bietet volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten – und begleitet Bauherren durch den gesamten Prozess, von der Planung bis zur Einreichung.

Geltungsdauer und Verlängerung

Eine erteilte Baugenehmigung in Sachsen erlischt, wenn:

• innerhalb von drei Jahren nach Erteilung nicht mit dem Bau begonnen wurde, oder
• die Bauausführung länger als zwei Jahre unterbrochen wurde

Eine Verlängerung ist auf schriftlichen Antrag jeweils um bis zu zwei Jahre möglich – auch rückwirkend, wenn der Antrag vor Fristablauf bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. Vergessen Sie außerdem nicht die Baubeginnsanzeige: Mindestens eine Woche vor Baubeginn müssen Sie die untere Bauaufsichtsbehörde informieren.

Neuerungen der SächsBO-Novelle 2024

Die am 19. März 2024 in Kraft getretene Novelle bringt vier praxisrelevante Änderungen:

• Gebäudetyp E: Bauherren und Architekten können gemeinsam festlegen, von welchen Baustandards abgewichen werden soll – die Bauaufsichtsbehörde kann entsprechende Abweichungen zulassen. Das ermöglicht flexiblere, oft kostengünstigere Lösungen.
• Dachgeschossausbau: Die Genehmigungsfreistellung gilt nun auch für den Ausbau und die Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben – eine sachsenspezifische Erleichterung ohne Parallele in vielen anderen Bundesländern.
• Holzbauweise: Größere Gebäude wie Mehrfamilienhäuser können jetzt ohne Einzelfallprüfung in Holzbauweise errichtet werden.
• Kleine Bauvorlageberechtigung: Handwerksmeister aus dem Maurer-, Betonbauer- und Zimmerergewerk dürfen für einfache Vorhaben Bauantragsunterlagen erstellen und einreichen.

Ohne Genehmigung gebaut: Konsequenzen in Sachsen

Ein Bauvorhaben ohne erforderliche Genehmigung ist ein Schwarzbau. Die Konsequenzen sind klar geregelt: Die Bauaufsichtsbehörde kann einen sofortigen Baustopp verhängen, die Nutzung untersagen und den Rückbau auf Kosten des Eigentümers anordnen. Hinzu kommen Bußgelder nach § 87 SächsBO von 500,– € bis 500.000,– € je nach Schwere des Verstoßes.

Eine nachträgliche Genehmigung ist grundsätzlich möglich, aber nicht garantiert. Sie setzt voraus, dass das Vorhaben zum Zeitpunkt der Prüfung genehmigungsfähig ist – also alle aktuell geltenden Vorschriften erfüllt. Das ist bei älteren Schwarzbauten oft nicht der Fall.

Praxis-Tipps: Was erfahrene Bauherren wissen

Aus der Begleitung von über 1.400 Bauvorhaben weiß Planeco Building, wo die häufigsten Fehler passieren – und wie man sie vermeidet:

• Bauvoranfrage nutzen: Vor einem größeren Bauantrag lohnt sich eine Bauvoranfrage in Sachsen, um einzelne baurechtliche Fragen verbindlich klären zu lassen. Der Vorbescheid ist ein vorweggenommener Teil der späteren Baugenehmigung und schützt Ihre Investition. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 800,– € und 2.500,– € netto gesamt.
• Vollständigkeit vor Schnelligkeit: Fehlende Unterlagen unterbrechen den Fristlauf. Eine vollständige Ersteinreichung ist der wichtigste Hebel für eine schnelle Genehmigung.
• Verfahrensweg korrekt einschätzen: Ob Ihr Vorhaben verfahrensfrei, genehmigungsfreigestellt oder genehmigungspflichtig ist, entscheidet über den gesamten Planungsaufwand. Im Zweifel lohnt eine professionelle Einschätzung, bevor Sie Planungskosten investieren.
• Nutzungsänderungen nicht unterschätzen: Wer die Nutzung einer Immobilie ändert – etwa von Büro zu Wohnen oder von Lager zu Gewerbe – braucht in der Regel eine eigene Genehmigung für die Nutzungsänderung. Das gilt auch dann, wenn baulich nichts verändert wird.
• Standsicherheitsnachweis frühzeitig klären: Ob der Standsicherheitsnachweis bauaufsichtlich geprüft werden muss, bestimmt der Kriterienkatalog der DVOSächsBO. Ein erfahrener Statiker klärt das zu Beginn der Planung – nicht kurz vor der Einreichung.