In Sachsen-Anhalt entscheidet die Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens darüber, ob ein Bauvorhaben in vier Wochen oder vier Monaten starten kann. Die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) kennt vier klar abgegrenzte Verfahrensarten – von der vollständigen Genehmigungsfreiheit bis zum vollständigen Prüfverfahren. Welche davon für Ihr Vorhaben gilt, hängt von Gebäudeklasse, Lage und Nutzungsart ab. Dazu kommt eine Besonderheit, die Sachsen-Anhalt von den meisten anderen Bundesländern unterscheidet: die gesetzliche Genehmigungsfiktion. Und seit Januar 2026 hat eine umfangreiche Novelle der BauO LSA die Spielregeln für Bestandsumbau, Dachgeschossausbau und erneuerbare Energien erheblich verändert.

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Die vier Verfahrensarten – welche gilt für Ihr Vorhaben?

Nicht jedes Bauvorhaben in Sachsen-Anhalt braucht eine klassische Baugenehmigung. Die BauO LSA unterscheidet vier Verfahrensarten, die sich in Prüfumfang, Dauer und Aufwand deutlich unterscheiden:

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte Bauvorhaben sind vollständig von jedem Genehmigungsverfahren befreit. Dazu gehören unter anderem:

• Eingeschossige Gebäude mit einer Grundfläche bis zu 10 m² – außer im Außenbereich
• Garagen und überdachte Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Grundfläche bis zu 50 m²
• Solaranlagen im Geltungsbereich einer städtebaulichen Satzung (neu seit 2026)
• Aufzüge im Rahmen der technischen Gebäudeausrüstung
• Erneuerung von flächengleichen Balkonen

Wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht Regelfreiheit. Abstandsflächen, Bebauungsplanvorgaben und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiterhin – die Verantwortung für deren Einhaltung liegt vollständig beim Bauherrn.

Genehmigungsfreistellung

Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 sowie sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 können unter bestimmten Voraussetzungen ohne formale Baugenehmigung errichtet werden. Voraussetzung ist ein qualifizierter Bebauungsplan. Die erforderlichen Unterlagen – darunter Lageplan, Auszug aus der Liegenschaftskarte und eine Erklärung zum Standsicherheitsnachweis – werden bei der Gemeinde eingereicht. Mit dem Bau darf einen Monat nach Vorlage der vollständigen Unterlagen begonnen werden. Auch hier gilt: Die Einhaltung aller materiellen Anforderungen liegt in der Eigenverantwortung des Bauherrn und des beauftragten Planers.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 und sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, die nicht unter die Genehmigungsfreistellung fallen, greift das vereinfachte Verfahren. Die Bauaufsichtsbehörde prüft hier einen reduzierten Katalog – insbesondere das Bauplanungsrecht und die Abstandsflächen. Bautechnische Nachweise wie der Standsicherheitsnachweis werden nicht von der Behörde geprüft, müssen aber vorliegen und liegen in der Verantwortung des Entwurfsverfassers. Zusätzlich können Bauherren im Antrag ein noch weiter reduziertes Prüfprogramm beantragen – eine Möglichkeit, die in der Praxis wenig bekannt ist.

Vollständiges Baugenehmigungsverfahren

Für alle Vorhaben, die nicht unter die vorgenannten Verfahren fallen – insbesondere größere Gebäude, Sonderbauten und komplexe Nutzungsänderungen – gilt das vollständige Verfahren. Die Bauaufsichtsbehörde prüft das gesamte öffentliche Baurecht. Hier ist der Prüfumfang am größten, die Bearbeitungszeit entsprechend länger.

Was hat sich durch die BauO-Novelle 2026 geändert?

Der Landtag Sachsen-Anhalt hat im Dezember 2025 eine umfangreiche Novelle der BauO LSA beschlossen, die seit dem 24. Januar 2026 in Kraft ist. Mehr als 30 Paragrafen wurden geändert. Für Bauherren und Immobilieneigentümer sind vor allem diese Neuerungen relevant:

• Genehmigungsfreier Dachgeschossausbau: Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich ist unter bestimmten Voraussetzungen künftig genehmigungsfrei gestellt. Wer bisher eine Bauvoranfrage oder einen vollständigen Bauantrag gestellt hätte, kann in vielen Fällen direkt loslegen – sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.
• Experimentierklausel und Gebäudetyp E: Die neuen Regelungen ermöglichen es, beim Umbau im Bestand bestimmte technische Standards verantwortungsvoll abzusenken, solange Standsicherheit und Brandschutz gewährleistet bleiben. Das ist besonders relevant für Investoren, die Bestandsimmobilien umbauen oder umnutzen wollen. Die Beantragung von Abweichungen wurde vereinfacht.
• Erleichterte Umnutzung zu Wohnraum: Aufenthaltsräume in rechtmäßig bestehenden Gebäuden können einfacher in Wohnraum umgenutzt werden. Das senkt den Aufwand für Nutzungsänderungen im Bestand erheblich.
• Solaranlagen ohne Abstand zu Brandwänden: Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 können Solaranlagen auf Dächern künftig ohne Abstand zu Brandwänden errichtet werden.
• Reduzierter Prüfrahmen: Im vereinfachten und im vollständigen Verfahren wurde der Prüfrahmen der Bauaufsichtsbehörden weiter reduziert. Das stärkt die Eigenverantwortung von Bauherren und Entwurfsverfassern.

Die Experimentierklausel (§ 86a BauO LSA) tritt mit Wirkung zum 1. August 2026 in Kraft und ist besonders für Bestandshalter und Investoren interessant, die Umbaukosten senken wollen.

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Bauantrag in Sachsen-Anhalt: Ablauf und erforderliche Unterlagen

Für alle Vorhaben, die eine Baugenehmigung erfordern, muss ein Bauantrag bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Grundsätzlich muss ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – also ein eingetragener Architekt oder Bauingenieur – den Antrag unterschreiben. Die Liste der Bauvorlageberechtigten führt die Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt. Planeco Building arbeitet bundesweit mit bauvorlageberechtigten Planern und übernimmt die vollständige Antragstellung für Bauherren in Sachsen-Anhalt.

Typische Unterlagen für den Bauantrag

• Ausgefüllter Bauantrag (in zweifacher Ausfertigung oder digital)
• Lageplan und Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Berechnung der Grundfläche, Geschossfläche und des Bruttorauminhalts
• Standsicherheitsnachweis (bei nicht verfahrensfreien Vorhaben)
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse und Verfahren)
• Angaben zur gesicherten Erschließung (Wasser, Abwasser, Zufahrt)
• Nachweise über Abstandsflächen

Der häufigste Grund für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren sind unvollständige Unterlagen. Fehlen Dokumente, fordert die Behörde nach – und die gesetzliche Bearbeitungsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. Ein erfahrener Architekt stellt sicher, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist.

Der Antrag kann schriftlich in Papierform oder elektronisch eingereicht werden. Sachsen-Anhalt baut die digitale Antragstellung zunehmend aus.

Fristen, Kosten und die Genehmigungsfiktion

Die 3-Monats-Frist und Sachsen-Anhalts Besonderheit

Die Bauaufsichtsbehörde muss innerhalb von drei Monaten über einen Bauantrag entscheiden. Die Frist beginnt mit dem bestätigten Eingang der vollständigen Unterlagen. Im vollständigen Verfahren kann die Behörde die Frist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes um bis zu zwei weitere Monate verlängern.

Was Sachsen-Anhalt von vielen anderen Bundesländern unterscheidet: Liegt nach drei Monaten kein Bescheid vor, gilt der Antrag als automatisch genehmigt – die sogenannte Genehmigungsfiktion. In der Praxis wird diese Fiktion allerdings durch Nachforderungen und Fristverlängerungen häufig relativiert. Entscheidend ist: Die Frist beginnt erst, wenn der Antrag vollständig ist. Unvollständige Unterlagen lösen keine Frist aus.

Tatsächliche Bearbeitungszeiten liegen in Sachsen-Anhalt je nach Behörde und Komplexität des Vorhabens zwischen vier und acht Wochen – bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Sonderbauten kann es länger dauern.

Was kostet eine Baugenehmigung in Sachsen-Anhalt?

Die Behördengebühren richten sich nach der Baugebührenverordnung Sachsen-Anhalt (BauGVO). Die Mindestgebühr beträgt 50,–€. Darüber hinaus werden 5,–€ je angefangene 500,–€ des anrechenbaren Bauwertes berechnet. Der anrechenbare Bauwert basiert auf einer jährlich aktualisierten Indexzahl – ab September 2025 beträgt diese 1,864.

Für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,–€ ergibt sich folgendes Kostenbild:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ab 500,–€ netto
• Statik und Nachweise: ab 1.500,–€ netto (mehr dazu bei Statiker Kosten)

Wer vorab eine Bauvoranfrage in Sachsen-Anhalt gestellt hat, kann die dafür gezahlten Gebühren zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr anrechnen lassen.

Geltungsdauer der Baugenehmigung

Eine erteilte Baugenehmigung in Sachsen-Anhalt ist an folgende Fristen gebunden:

• Mit den Bauarbeiten muss innerhalb von 3 Jahren begonnen werden
• Die Bauarbeiten dürfen maximal 1 Jahr unterbrochen werden
• Die Genehmigung kann einmalig um 1 Jahr verlängert werden

Mindestens eine Woche vor Baubeginn muss außerdem eine Baubeginnsanzeige bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.

Typische Bauvorhaben und welches Verfahren gilt

Neubau Einfamilienhaus im Bebauungsplangebiet

Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor und handelt es sich um ein Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, kommt die Genehmigungsfreistellung in Betracht. Die Unterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht, nach einem Monat darf gebaut werden. Ohne Bebauungsplan – also im unbeplanten Innenbereich oder Außenbereich – ist ein Bauantrag erforderlich.

Anbau und Dachgeschossausbau

Anbauten fallen je nach Größe und Lage unter das vereinfachte oder das vollständige Verfahren. Beim Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich entfällt seit der Novelle 2026 unter bestimmten Voraussetzungen die Genehmigungspflicht. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, sollte vorab geprüft werden – ein Irrtum kann teuer werden.

Nutzungsänderung

Wer Gewerberäume in Wohnraum umwandelt, eine Scheune zum Wohnhaus umbaut oder Büroflächen zu einem anderen Gewerbezweck nutzt, braucht in der Regel eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Die Novelle 2026 hat hier erhebliche Erleichterungen gebracht: Die Experimentierklausel erlaubt es, beim Umbau im Bestand bestimmte technische Standards abzusenken. Brandschutz und Standsicherheit müssen aber stets gewährleistet sein – ein Statiker und gegebenenfalls ein Brandschutzplaner sind einzubeziehen.

Garage, Carport und Terrassenüberdachung

Garagen bis 50 m² Grundfläche und 3 m mittlerer Wandhöhe sind verfahrensfrei – Abstandsflächen und Bebauungsplanvorgaben gelten aber weiterhin. Carports und Terrassenüberdachungen sind je nach Größe und Lage genehmigungspflichtig. Im Zweifel lohnt eine kurze Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder eine Bauvoranfrage.

Zuständige Bauaufsichtsbehörden in Sachsen-Anhalt

Zuständig für Baugenehmigungen sind die unteren Bauaufsichtsbehörden. In Sachsen-Anhalt sind das:

• Die drei kreisfreien Städte: Magdeburg, Halle (Saale) und Dessau-Roßlau
• Alle elf Landkreise
• Kreisangehörige Städte mit eigener Bauaufsicht: Köthen (Anhalt), Naumburg, Stendal, Weißenfels und Zeitz

Widerspruchsbehörde ist das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt als obere Bauaufsichtsbehörde. Wer unsicher ist, welche Behörde für sein Grundstück zuständig ist, findet auf der Seite des Ministeriums für Infrastruktur und Digitales eine aktuelle Übersicht.

Was passiert ohne Baugenehmigung?

Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert eine Reihe von Konsequenzen:

• Baueinstellung: Die Bauaufsichtsbehörde kann die Arbeiten sofort stoppen lassen
• Bußgelder: Ordnungswidrigkeiten nach der BauO LSA können mit Bußgeldern von bis zu 500.000,–€ geahndet werden
• Rückbauverpflichtung: Im schlimmsten Fall muss das Gebäude oder der Anbau auf eigene Kosten zurückgebaut werden
• Nutzungsuntersagung: Die Behörde kann die Nutzung des Gebäudes untersagen, bis eine Genehmigung vorliegt

Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, aber aufwendig und nicht immer erfolgreich. Wer ein Grundstück oder eine Immobilie mit ungenehmigten Bauteilen kauft, übernimmt diese Risiken mit. Planeco Building prüft im Rahmen der Erstberatung, ob und wie eine nachträgliche Genehmigung realisierbar ist – und welche Unterlagen dafür benötigt werden. Einen qualifizierten Statiker finden und einbinden ist dabei oft ein erster wichtiger Schritt.

Für Vorhaben in Sachsen-Anhalt, bei denen der Genehmigungsstatus unklar ist, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage als kostengünstiger erster Schritt. Sie schafft Planungssicherheit, bevor größere Investitionen getätigt werden – und die Gebühren werden später auf die Baugenehmigung angerechnet. Planeco Building begleitet Bauherren in Sachsen-Anhalt von der ersten Prüfung bis zur erteilten Genehmigung, inklusive Standsicherheitsnachweis und behördlicher Kommunikation.